خروج مسکن از زیر صفر
تاریخ انتشار: ۷ تیر ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۲۳۷۵۱۷۶
حجم خرید آپارتمان در تهران، ماه گذشته ۳۰درصد افزایش پیدا کرد؛ بهطوریکه نبض معاملات تا «کف رکود» بالا آمد. طی دو ماه اول امسال و در اکثر ماههای پارسال، حجم معاملات مسکن زیر ۵هزار واحد در ماه بود. رشد معاملاتی خرداد باعث افزایش ۳درصدی میانگین قیمت نسبت به میانه بهار شد آن هم پساز دو ماه رشد منفی.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ بررسیها نشان میدهد خروج مسکن از زیرصفر میتواند متاثر از یک یا همه پنج محرک معاملاتی باشد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
هرچند بخشی از این رشد نشات گرفته از افزایش ۳۰ درصدی معاملات مسکن در خرداد نسبت به اردیبهشت است و در واقع قیمت متاثر از افزایش تقاضا، نوسان افزایشی داشته است، اما در عین حال پنج عامل در این تغییر جهت قیمتی اثرگذار بوده است. بهگزارش «دنیایاقتصاد»، تازهترین گزارش از تحولات قیمتی در بازار مسکن در آخرین ماه بهار که توسط بانک مرکزی منتشر شده حکایت از ثبت ۵۱۰۰ معامله مسکن طی خرداد ماه دارد که این میزان اگرچه نسبت به اردیبهشت امسال حدود ۳۰ درصد رشد داشته، اما تقریبا نصف معاملات ماه مشابه سال قبل بوده است.
بهدنبال رشد حجم معاملات مسکن اکنون این پرسش برای رصدکنندگان بازار که اغلب جزء یکی از سه گروه متقاضیان خرید، فروش یا ساخت مسکن هستند، پیشآمده که آیا بازار مسکن به این سرعت از فاز «پساجهش» خارج شده و باید دوباره منتظر «رشد قیمت» در ماههای بعدی باشند؟ یا اینکه تغییرات رخداده در قیمت مسکن طی خردادماه مقطعی بوده و در ماههای بعدی استمرار نخواهد داشت؟
برای پاسخ به این پرسش باید علت رشد قیمت مسکن در خرداد بررسی شود. «دنیایاقتصاد» در بررسی خود از طریق تحقیقات میدانی و مطالعه دورههای زمانی مشابه مقطع کنونی (ایام قبل و بعد از برگزاری انتخابات و نیز ایام پس از اتمام دوره جهش قیمت مسکن) به پنج علت برای توصیف چرایی رشد قیمت مسکن در ماه پایانی بهار رسیده است؛ هرچند سادهترین توضیح برای چرایی رشد قیمت مسکن را میتوان «تغییر نبض معاملات» و افزایش حجم خرید و فروش انجام شده در بازار مسکن طی خردادماه عنوان کرد.
اما صرفنظر از این موضوع، تغییرات افزایشی قیمت مسکن در خرداد نشات گرفته از اثر خرید مصرفی در بازار، اثر خریدهای سرمایهای انجامشده در ماه گذشته، اثر بازارهای رقیب، اثر رخداد سیاسی انتخابات و در نهایت الگوی تغییر قیمت در فاز پساجهش در دورههای گذشته است.
در این بین نباید از نظر دور داشت که تغییرات نبض معاملات مسکن در خرداد و به دنبال آن رسیدن حجم معاملات به کف رکودی همیشگی در بازار مسکن، به هر حال نشان از افزایش تقاضای خرید در این ماه داشته و رشد تقاضا، اثر قیمتی خود را نیز به شکل افزایشی به دنبال داشته است.
با افزایش۳۰درصدی حجم معاملات مسکن در خردادماه، تعداد معاملات ثبت شده در این ماه به ۵۱۰۰ فقره رسیده که این تعداد معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است. به این ترتیب نبض معاملات مسکن اکنون تا کف رکود «احیا» شده است و این موضوع نشان میدهد بازار مسکن از وضعیت «زیر صفر» خارج شده و به نزدیکی وضعیت «صفر» رسیده است.
تحقیقات میدانی از واسطههای ملکی نشان میدهد جنس خریدارانی که افزایش حجم معاملات در خرداد را رقم زدند عمدتا «مصرفی» بوده است، اما نه آن گروه از متقاضیان مصرفی مسکن که خانهاولی بهشمار میآیند؛ بلکه این افراد در گروه متقاضیان «تبدیل بهاحسن» دستهبندی میشوند که خانه جدید خود را با فروش ملک قبلی و تقویت بودجه نقدی خود با متراژی بزرگتر یا در محلهای مطلوبتر خریداری میکنند.
در واقع وزن متقاضیان تبدیلبهاحسن از سایر خریداران ملک در خرداد ماه بیشتر بوده و میتوان آنها را به عنوان یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن معرفی کرد. اما آیا خریداران سرمایهای ملک نیز در خردادماه به بازار مسکن بازگشتهاند؟ پاسخ به این سوال منفی است. خریداران سرمایهای در خرداد ماه نیز بسیار کمتعداد بودهاند و تقاضای سرمایهای ملک با جنس و شدت سال گذشته اکنون در بازار مسکن وجود ندارد که این خود نشاندهنده عدم بازگشت انتظارات تورمی به بازار مسکن است.
یک گروه از متقاضیان سرمایهای ملک که در خرداد ماه آپارتمان خریدند نیز بهنوعی از جنس «تبدیلبهاحسن» بودهاند، طوریکه ملکی را که با هدف سرمایهگذاری میان یا بلندمدت خریده بودند، با حسن استفاده از فرصت افت قیمت مسکن در دو ماه اول امسال، طی خرداد ماه به ملک بهتری در منطقه مطلوبتر تبدیل کردند. با این حال در مجموع معاملهگران سرمایهای در بازار مسکن نسبت به سال گذشته افت چشمگیری دارند و نمیتوان وزن زیادی از عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در خرداد را برای آنها قائل شد.
یکی دیگر از عوامل همیشگی موثر بر تورم مسکن که اتفاقا سرعت اثرگذاری آن بر بازار مسکن طی دو سال اخیر نسبت به دورههای پیش از آن افزایش محسوسی داشته، بازارهای رقیب سرمایهگذاری در کشور است. بازار مسکن همواره از بازارهای رقیب اثر میپذیرد و در نتیجه برای تحلیل تغییرات قیمتی در این بازار، باید شرایط سایر بازارها در خردادماه نیز بررسی شود.
در یک ماهه خرداد بازارهای دلار، بورس و سکه بهعنوان سه رقیب اصلی بازار مسکن در جذب سرمایه هر سه بازدهی مثبت داشتهاند. در خرداد ماه بازدهی دلار ۵/ ۴ درصد، بازدهی بودرس ۵/ ۱ درصد و بازدهی سکه ۶/ ۲ درصد مثبت بوده و هریک از این بازارها پس از دو ماه ریزش پیاپی، با ثبت تغییرات افزایشی، به نوبه خود به تورم مسکن در خرداد جهت دادهاند.
الگوهای گذشته تغییرات قیمت مسکن در ایام برگزاری انتخابات در کشور نیز نشان داده بسته به اینکه مردم چه حسی نسبت به برگزاری انتخابات داشتهاند، تورم مسکن مثبت یا منفی شده است. در عین حال یک گروه از معاملهگران چه از جنس خریدار و چه از جنس فروشنده، همواره نسبت به تغییر دولت با دیده شک و تردید مینگرند و برای عبور از «ابهام» درباره تغییرات قیمت مسکن در ایام پس از برگزاری انتخابات و استقرار دولت جدید، ترجیح میدهند در ایام انتخابات معامله خود را انجام دهند؛ بنابراین بهنظر میرسد اصل موضوع برگزاری انتخابات نیز بر افزایش مقطعی تقاضای مسکن طی خرداد اثرگذار بوده است.
پنجمین موضوع مورد بررسی برای توصیف ماجرای افزایش تورم ملک در خردادماه، «الگوی تغییر قیمت در بازار مسکن در دورههای گذشته» است. بررسی دورههای پیشین جهش و پساجهش قیمت مسکن نشان میدهد زمانی که بازار وارد فاز پساجهش شده و افت قیمت اسمی و واقعی بازار مسکن آغاز میشود، تغییرات کاهشی قیمت به شکل مستمر و پیاپی رخ نمیدهد، بلکه رفتار منحنی تورم ماهانه ملکی در این مقاطع پلکانی است.
بهعنوان مثال در تابستان ۹۲ که بازار مسکن پس از یک دوره جهش قیمت، وارد فاز پساجهش شد، تورم ماهانه مسکن در تیر و مرداد منفی بود، اما در شهریور تغییرات قیمتی ملک نسبت به ماه قبل از آن مثبت ثبت شد. همچنین تورم ملک در مهر منفی، در آبان مثبت، در آذر منفی و در سه ماه زمستان آن سال مثبت ثبت شد.
در سال ۹۳ نیز کم و بیش این روند پلکانی ادامه پیدا کرد، بهطوری که تورم ماهانه قیمت مسکن در آن سال تقریبا به ازای هر دو ماه منفی، دو ماه مثبت ثبت شد. به این ترتیب بررسی الگوهای گذشته نشان میدهد که پس از هر دوره یک تا سه ماهه افت قیمت، میتوان منتظر فاز استراحت در ماه بعدی بود و امکان رشد خفیف قیمت مسکن در آن ماه وجود دارد.
همچنین نباید از نظر دور داشت که رشد تورم ماهانه مسکن در خرداد ۱۴۰۰ اگرچه محسوس است، اما باز هم مقدار آن کمتر از میانگین تورم ماهانه سال گذشته (پنج درصد) در بازار مسکن است.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، برآیند همه علل مطرح درباره رشد ۳ درصدی قیمت مسکن در خردادماه نشان میدهد، اگرچه به لحاظ تغییر قیمت، جنس تورم ملکی در خرداد از جنس دوره «پساجهش» نبوده، اما اتفاقی که موجب افزایش قیمت مسکن شده، از جنس اتفاقی که در دوره جهش اخیر (سالهای ۹۷ تا ۹۹) موجب رشد شدید قیمت مسکن شده بود، نیست؛ آن اتفاق انتظارات تورمی فعالان بازار مسکن و مانور سرمایهگذاران ملکی در بازار مسکن بود که حتی با خروج کامل تقاضای مصرفی از بازار، باز هم زمینه رشد شتابان قیمت مسکن را فراهم میکرد. اما در خرداد امسال عوامل دیگری مسبب رشد قیمت مسکن بودهاند.
اکنون این سوال مهم مطرح است که آیا انتظارات تورمی در بازار مسکن به عنوان یکی از عوامل مهم جهتدهنده به تورم ملک، بازگشته و دوباره انتظارات تورمی شکل گرفته است یا خیر؟ به دو علت بعید است که چنین اتفاقی رخ داده باشد. یک علت این است که شواهد نشان میدهد گروهی از متقاضیان خرید مسکن از فرصت یکماهه انتخابات برای انجام معاملات خود استفاده کردهاند و صرفنظر از اینکه نتیجه انتخابات چیست، تمایل داشتهاند پیش از استقرار دولت جدید معامله خود را انجام دهند.
علت دوم نیز این است که انگیزه دیگر خریداران خردادماه این بوده که از فضای دو ماه کاهش قیمت پیاپی مسکن استفاده کنند و به این دلیل روانه بازار ملک شدند. با این حال میانگین قیمت مسکن در فاصله ابتدای بهار تا پایان خردادماه همچنان ۲ درصد کاهشی است و قیمت مسکن هنوز به قلهای که در اسفند لمس کرده بود، نرسیده است.
میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در پایان سال گذشته ۳۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود و این در حالی است که در پایان خرداد با وجود رشد ماهانه ۳ درصدی، این میزان به ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده است و همچنان حدود یک میلیون تومان از قله قبلی کمتر است.
با این حال وضعیت کنونی تحت تاثیر چند عامل میتواند ادامه پیدا نکند و نمیتوان به طور قطع از افت قیمت مسکن در ماههای آتی سخن گفت. یک عامل تغییر، حس عمومی حاکم بر فعالان بازار مسکن است.
اگر خریداران و فروشندهها حس کنند به هر دلیل کاهش قیمت مسکن قرار نیست ادامه پیدا کند، این حس عمومی بر جهت بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. هر چند حبابسنجهای بازار مسکن نشان میدهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران اکنون باید حول و حوش ۲۴ تا ۲۵ میلیون تومان باشد و زمینه برای تخلیه حباب قیمت در فاز پساجهش فراهم است، اما انتظارات عامل بسیار مهمی در تعیین تکلیف ادامه روند تغییرات کاهشی قیمت مسکن است.
عامل دیگری که میتواند ادامه پساجهش در بازار مسکن را با اختلال روبهرو کند، ریسکهای غیراقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن است. اگر به هر دلیل این ریسکها دوباره بر بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن سایه بیندازد، احتمال تغییر جهت تورم ملکی در ماههای آینده وجود دارد.
سومین عاملی که میتواند بازار مسکن را از فاز پساجهش خارج کند، غفلت از سیاست فوری مورد نیاز بازار مسکن یعنی «اخذ مالیات سالانه از املاک» است. این مالیات که اجرای آن بدون نیاز به مقدمات پیچیده مثل بانک اطلاعاتی و ... میسر است، میتواند در مقاطعی که تقاضای مسکن به شکل مقطعی افزایش پیدا میکند، زمینهساز عرضه ملک به میزان کافی به بازار شود و از تورم مسکن پیشگیری کند.
مزیت مالیات سالانه املاک نسبت به طرحهایی از قبیل مالیات خانههای خالی این است که نیازی به راستیآزمایی و نظایر آن ندارد و تبصرهها و استثناهایی که «راه در رو» و «فرار مالیاتی» به شمار میآیند، در این قانون وجود ندارد. تنها تبصره در این نوع مالیات که در سایر کشورهای دنیا نیز به عنوان مالیات «دست اول» بازار ملک اخذ میشود، تغییر نرخ مالیات بر اساس مطلوبیت جغرافیای محل قرارگیری ملک در سطح شهر است. به عنوان مثال ضریب این مالیات در محلههای کمبرخوردار میتواند کمتر از ضریبی که برای محلههای برخوردار پیشبینی میشود، در نظر گرفته شود.
منبع: فرارو
کلیدواژه: معاملات مسکن خرید و فروش مسکن قیمت مسکن در خرداد برگزاری انتخابات انتظارات تورمی بازار مسکن بازار مسکن رشد قیمت مسکن مسکن طی خرداد میانگین قیمت دنیای اقتصاد تغییرات قیمت معاملات مسکن خرداد ماه حجم معاملات تورم ماهانه نبض معاملات نشان می دهد سال گذشته تورم مسکن سرمایه ای بازار ها افت قیمت تورم ملک ثبت شد دو ماه
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۲۳۷۵۱۷۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
با بودجه ۳میلیارد تومانی در کجای پایتخت میتوان خرید؟/ جدول قیمتها
به گزارش خبرآنلاین،فروردین امسال توقع مدنظر دلالان از بازار مسکن شهر تهران برآورده نشد. آنطور که واسطههای ملکی میگویند گروهی از متقاضیان سرمایهگذاری در بازار ملک که به شکل سنتی از نیمه دوم فروردین فعالیت خود را به منظور ارزیابی وضعیت این بازار آغاز میکنند با این برآورد که بازار مسکن در سال جاری ظرفیت رشد چندانی در مقایسه با بازارهای رقیب ندارد از خرید ملک منصرف شدند.
ایسنا در خبری نوشت:در حال حاضر تقاضای سرمایهگذاری در بازار مسکن کاهش محسوسی در مقایسه با سالهای گذشته دارد. با این حال به گفته مشاوران املاک، عدهای از بخر و بفروشها فایلهای زیر قیمت را در مناطق شمالی تهران خریداری و با سود بیش از نرخ تورم، آپارتمان مدنظر را فایل میکنند.
مقاضای مصرفی خرید مسکن نیز پس از رشدهایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد و ادامه یافت به نوعی از بازار حذف شده است. با این اوصاف به نظر میرسد بازار ملک در اردیبهشت کمرونقتر از مدت مشابه سال گذشته باشد.
دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!فروردین سال گذشته تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی در پایتخت ۱۷۵۷ فقره بود. اردیبهشت نیز ۴۳۵۹ فقره خرید و فروش آپارتمان در تهران انجام شد. اسفند ۱۴۰۲ این تعداد ۶۱۷۹ فقره بود.
درخصوص قیمت نیز طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در فروردین و اردیبهشت پارسال به ترتیب ۶۶.۴ میلیون و ۷۵.۳ میلیون تومان بود. این رقم تا پایان سال به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد رشد یافت.
با توجه به تورم عمومی حدود ۴۰ درصد و رشد حدود ۲۴ درصدی قیمت مسکن در پایتخت ارزیابی کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که این بازار از ظرفیت لازم برای رشد برخوردار نیست.
بیشتر بخوانید: پیشبینی ترسناک یک کارشناس بازار مسکن/ احتمال افزایش ۴۰ درصدی اجاره
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه ۱ تهران درخصوص وضعیت بازار ملک در اردیبهشت به ایسنا گفت: بازار مسکن بیمشتری است. با وجود آنکه در مناطق شمالی تهران بعضا میزان افزایش قیمت آپارتمان با نرخ دلار سنجیده میشود امسال میزان رشد آن به اندازه بازار ارز نبوده است. قیمتهای پیشنهادی تقریبا ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به اسفند بالا رفته، اما خریدار وجود ندارد.
وی افزود: در منطقه ۱ میزان خرید و فروش، قیمت را تعیین نمیکند بلکه دلالان به منطقه قیمت میدهند. یک سری سرمایهگذار، واحدها را خریداری میکنند و اجاره هم نمیدهند. برای آنکه مالیات خانه خالی مشمولشان نشود مثل ماشین، آپارتمان را با سند وکالتی واگذار میکنند. بخر و بفروشها بین خودشان معامله میکنند، ولی سند نمیزنند.
یکی از واسطههای ملکی در جنوب شرق تهران نیز گفت: با آمدن سال جدید، قیمت ملک مقداری تغییر کرد، ولی تعداد مشتری تغییر چندانی نکرد. البته رکود به شدت پارسال نیست. در دفتر ما تقریبا هفتهای یک مبایعهنامه (خرید و فروش) امضا میشود، اما اینطور نیست که بگوییم بازار رونق گرفته است. نرخهای اعلامی مالکان هم ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده، ولی هنوز تثبیت نشده است.
منبع : ایسنا
برای دسترسی سریع به تازهترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1900639