فشار حداکثری بازار مسکن بر دوش مستاجران
تاریخ انتشار: ۱۱ مهر ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۳۲۸۲۰۷۵
یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید بررسی آمار این بازار نشان دهنده کاهش بیشتر قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی و فشار بیشتر بر مستاجران در ماه‌های پایانی دولت دوازدهم است.
خبرگزاری میزان _ مهر نوشت: افزایش افسارگسیخته قیمت زمین، مسکن و اجاره بها اگرچه از سوی نهاد سیاست گذار بخش مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم رصد می‌شد، اما راه حل‌های ارائه شده از طرف وزارت راه و شهرسازی و خصوصاً معاونت مسکن و ساختمان این وزارت، عمدتاً در دولت نخست روحانی تنها با معرفی طرح‌های بدون پشتوانه و بی سرانجام همراه شد و در دولت دوازدهم نیز هر چند برخی طرح‌ها می‌توانست کارآمد باشد، اما به دلیل شیوع کرونا در دو سال پایانی وزارت محمد اسلامی در راه و شهرسازی، این طرح‌ها ناقص اجرا شد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
طرح‌هایی مانند تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن و همچنین مسکن اجتماعی در سال ۱۳۹۵ و عدم توفیق در نوسازی بافت فرسوده شهرها، از جمله برنامه‌های آخوندی در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم بود؛ طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم اگرچه توانست توفیقاتی کسب کند، اما به دلیل حمایت یک جانبه وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم از سمت تقاضا و ناکامی سمت عرضه، سبب بروز تورم در بخش مسکن شد.
علاوه بر این ناکامی‌ها، وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم عزمی در راه اندازی سامانه املاک و اسکان و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم نداشت و با این انفعال و بی عملی، در کنار اظهارنظر‌های خاص وزیر وقت، بر تنور قیمت در این بازار دمید.
طرح اقدام ملی و وام ودیعه؛ دو طرح نسبتاً موفق دولت دوازدهم در بخش مسکنبا این حال با آغاز وزارت محمد اسلامی در دولت دوازدهم و همزمان معرفی و اجرای طرح اقدام ملی مسکن برای حمایت از سمت عرضه مسکن و نیز راه اندازی وام ودیعه مسکن، تا حدودی نهاد سیاست گذار توانست به مشکلات معیشتی مستأجران مرهمی بنهد، اما این مُسَکن‌های مقطعی، نتوانسته مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای برطرف کند.
از سوی دیگر گزارش‌های آماری ماهانه منتشره از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد بازار مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم و کارآمد و مولد اقتصادی کشور به رکود تورمی دچار شده است؛ رکودی که در آن هم مصرف کننده دچار خسارات و زیان‌های فراوانی شده و هم تولیدکننده به دلیل عدم دستیابی به حاشیه سود مطمئن، حاضر به سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیست.
البته آخرین گزارش بانک مرکزی از آمار معاملات مسکن تهران در شهریور ماه نشان از افزایش قیمت و تعداد معاملات دارد که بعید است به معنای خروج از رکود باشد؛ چرا که در ماه‌هایی که رونق بازار مسکن مشاهده می‌شد، تعداد معاملات به ۱۹ تا ۲۰ هزار فقره می‌رسید؛ حال آنکه در شهریور ماه امسال تعداد معاملات مسکن به ۷ تا ۸ هزار فقره افزایش یافته است.
کارشناس اقتصاد مسکن: افزایش معاملات مسکن نشان می‌دهد مردم فهمیده‌اند دیگر امیدی به کاهش قیمت‌ها نیستدر همین ارتباط، خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: در اسفند سال ۹۹ وقتی که گزارشات تحولات بازار مسکن منتشره از سوی بانک مرکزی را بررسی می‌کردیم مشاهده می‌شد که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایش حدوداً ۱۰۰ درصدی داشته، اما میزان اجاره بها در آن زمان فقط چیزی حدود ۳۰ تا ۳۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش را نشان می‌داد.
وی افزود: این اتفاق بیانگر آن بود که نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به رشد اجاره مسکن خیلی بیشتر و سریع‌تر است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر یا بیشتر بود. همان موقع به این نتیجه رسیدیم که خرید مسکن به نیت کسب درآمد از محل اجاره دیگر توجیهی ندارد چرا که سرمایه گذار باید دو برابر قبل، پول برای خرید واحد مسکونی پرداخت کند، اما فقط ۱.۳ برابر دارایی، اجاره اخذ می‌کند.
بازار مسکن، ۶ ماه رشد قیمت با شیب بسیار کم داشتباقرپور ادامه داد: در حال حاضر پس از گذشت ۶ ماه از سال ۱۴۰۰، پیش‌بینی‌هایی که در خصوص بازار مسکن مبنی بر حفظ نرخ رشد فعلی بازار مسکن، اما با یک شیب خیلی کم یک تا ۳ درصدی اعلام شده بود، عملاً در تمامی ۶ ماه گذشته محقق شده است؛ به طور متوسط، قیمت مسکن در هر ماه حدود ۲.۵ درصد افزایش داشته است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، این نرخ افزایش قیمت مسکن هیچ همخوانی با افزایش هزینه‌های تولید مسکن نداشته است به این معنا که هزینه‌های تولید مسکن متناسب با نرخ تورم رایج که حدوداً ۴۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند، اما خود مسکن با یک شیب خیلی کندتر حرکت کرده است که علت آن، کاهش شدید قدرت خرید مسکن است و این شاخص (قدرت خرید مسکن) نمی‌تواند موازی با نمودار رشد قیمت مسکن، افزایش یابد.
با نرخ سود پایین، ساخت و ساز دیگر توجیه اقتصادی نداردفعال صنعت ساخت و ساز با بیان اینکه سود بخش ساخت نیز حد فاصل بین دو نمودار قیمت مسکن و قدرت خرید است، گفت: هر چه جلوتر می‌رویم می‌بینیم که سود ساخت کمتر می‌شود و اتفاقی که می‌افتد همین است که الان داریم در بازار می‌بینیم. به این صورت که در بخش خصوصی انبوه‌ساز و حتی در تعاونی‌ها، پروژه مسکونی جدیدی استارت نمی‌خورد، چون می‌بینند که هزینه تولید به شدت افزایش یافته است؛ نتیجه این خواهد شد که سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن یا ساخت و ساز به تدریج در حال خارج شدن بوده و فقط خود دولت و تعهدات و اهدافی که تعیین کرده باقی می‌ماند؛ از سوی دیگر دولت به تنهایی نمی‌تواند از پس این هدف گذاری‌ها بربیاید؛ چون نه خطوط اعتباری وجود دارد و نه بودجه آن موجود است که بخواهد این کار را انجام دهد.
وی خاطرنشان کرد: پدیده بعدی که در حال مشاهده آن هستیم، این است که در چند ماه اخیر حجم و تعداد معاملات هر ماه نسبت به ماه قبل ۳۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند که به این معنی است که مصرف‌کننده این واقعیت را پذیرفته است که قیمت بازار همین است و لذا امید به کاهش قیمت‌ها را از دست می‌دهد.
شهریور سال گذشته مردم به امید حذف ترامپ، دست از خرید مسکن کشیدندباقرپور یادآور شد: اگر حجم معاملات شهریور ماه امسال را با حجم معاملات ماه مشابه سال گذشته (شهریور ۱۳۹۹- زمانی که هنوز انتخابات آمریکا برگزار نشده بود و بسیاری از خریداران مسکن، امید داشتند با رفتن ترامپ و آمدن بایدن، دلار سقوط سریع می‌کند و درنتیجه قیمت مسکن پایین می‌آید- مقایسه کنیم می‌بینیم که در ماه‌های آبان و آذر سال گذشته شاهد افت بسیار سنگین تعداد معاملات مسکن بودیم، ولی شهریور سال گذشته اوج معاملات این بخش بود ما می‌بینیم در حالی که تعداد معاملات شهریور ۱۴۰۰ فقط ۸ درصد کمتر از حجم معاملات شهریور ۱۳۹۹ است؛ بنابراین بازار قیمت‌ها را پذیرفته و این قیمت‌ها را باور کرده و امیدش به کاهش قیمت را از دست داده است.
اجاره بها ۴۲ درصد رشد کرد، ولی متوسط قیمت مسکن ۳۰ درصدوی خاطرنشان کرد: در حالی که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل (شهریور ۱۳۹۹) فقط ۳۰ درصد افزایش داشته، اما در تهران اجاره بها نسبت به سال قبل ۴۲ درصد و در کل کشور ۴۵ درصد افزایش داشته است؛ در آن دوره نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر نرخ رشد اجاره بود، اما الان نرخ رشد اجاره یک و نیم برابر نرخ رشد مسکن است یعنی بازار اجاره مسکن، نه تنها عقب افتادگی خود را جبران می‌کند بلکه اجاره‌بها با نرخی سریع‌تر و شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن، افزایش پیدا می‌کند که این برای قشر مستأجر جامعه پدیده دردناکی است.
نزدیک شدن نسبت اجاره بها به قیمت مسکن، آینده خوبی برای مستأجران در پی نداردکارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه پیش‌بینی می‌کنم که سرانه مسکن در بودجه ماهانه خانوار و در سبد خانواده‌ها سهم بیشتری را به خود اختصاص بدهد، تصریح کرد: این اتفاق باعث می‌شود که روی کیفیت زندگی افراد در حوزه‌های دیگر در خوراک، پوشاک، تحصیل، سبد کالا‌های فرهنگی و درمانی تأثیر منفی گذاشته شود، چون میزان درآمد به هیچ وجه با این نرخ رشد اجاره‌بها همخوانی ندارد و به تدریج شاهد این هستیم که با این وضعیت مجدداً نگاه سرمایه گذاری به بخش مسکن تقویت می‌شود؛ سرمایه گذاران با خرید مسکن، احتکار و اجاره دادن آن به عنوان یک بستر امن و پر سود برای سفته بازی انتخاب خواهند کرد.
بیشتر بخوانید: جزئیاتی از ساخت ۴۰ شهرک برای خانهاولیهاانتهای پیام/
خبرگزاری میزان: انتشار مطالب و اخبار تحلیلی سایر رسانه‌های داخلی و خارجی لزوماً به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفاً جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای منتشر می‌شود.
منبع: خبرگزاری میزان
کلیدواژه: مسکن بازار مسکن کارشناس اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تعداد معاملات رشد قیمت مسکن معاملات مسکن دولت دوازدهم درصد افزایش بازار مسکن ساخت و ساز سال گذشته خرید مسکن رشد اجاره قدرت خرید اجاره بها بخش مسکن نرخ رشد سال قبل قیمت ها طرح ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mizan.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری میزان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۲۸۲۰۷۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
جاماندگی بورس از بازارها
این روز‌ها رکود و رخوت در صحنه معاملات بورس تهران به عادت و سنت همیشگی تبدیل شده است و تابلوی معاملات و نقشه بازار، سهامداران را هرروز میهمان رنگ سرخ می‌کند و نشانی از تمایلات به سمت ارتفاعات بالاتر در بازار مشاهده نمی‌شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، تداوم روند نزولی در تالار شیشه‌ای سبب شده است جریان پول در بازار نیز با حالتی مأیوس و ناامید نظاره گر دادوستد‌های روز‌های اخیر بورس تهران باشد. سرمایه‌گذاران حقیقی همچنان به خارج کردن پول از بازار ادامه می‌دهند و ارزش معاملات خرد بازار سهام نیز رکودی بودن اوضاع بورس را مخابره می‌کند.
بازار از دریچه آماردر جریان معاملات روز گذشته، شاخص کل برای سومین روز متوالی در مدار نزولی قرار گرفت و در سطح ۲ میلیون و ۲۶۸ هزار واحدی، کار خود را به اتمام رساند. شاخص کل که بعد از زدوده‌شدن سایه ریسک سیستماتیک، تا سطح ۲ میلیون و ۳۱۶ هزار واحدی نیز پیشروی کرده بود، در روز گذشته نیز ۰.۵۴ از ارتفاع خود را از دست داد تا از سقف تاریخی خود در کانال ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحدی، دورتر شود.
نماگر هموزن نیز که نشانی از اثرگذاری یکسان کلیه نماد‌های معاملاتی است و چهره بازار را به نحو مطلوب‌تری نشان می‌دهد، با افت ۰.۸ درصدی همراه شد. این شاخص نیز برای سومین روز متوالی در مسیر نزولی قرار گرفت. در فرابورس نیز شاخص کل این بازار با افت ۰.۷۵ درصدی همراه شد. در جریان دادوستد‌های روز سه‌شنبه بورس تهران، ۲۴۸ میلیارد تومان پول حقیقی از گردونه معاملات سهام خارج شد. ارزش معاملات خرد بازار نیز که شامل سهام و حق تقدم می‌شود، در روز گذشته رقم ۳ هزار و ۱۱۱ میلیارد تومان را ثبت کرد.
تطابق بازارها با دلاربازارهای داخلی کشور (بازار سهام، سکه و طلا، خودرو و مسکن) در بازه زمانی بلندمدت همواره با توجه به وضعیت تورم عمومی کشور و قیمت دلار، خود را با تغییرات این متغیر‌ها همراه کرده اند. همسو با افزایش قیمت دلار و ثبت تورم‌های بالا در اقتصاد کشور، بازارها نیز شاهد تاخت وتاز قیمتی و رشد‌های افسارگسیخته بوده‌اند.
حتی گاهی برخی از بازارها موفق به سبقت‌گرفتن از تورم و دلار می‌شوند که این موضوع علاوه بر حفظ قدرت خرید سرمایه گذاران آن بازارها، بازدهی مثبت حقیقی را برای فعالان آنها به ارمغان می‌آورد. حال در این میان، گاهی بنا به دلایل مختلفی مانند تصمیمات تاثیرگذار سیاستگذار، محدودیت‌های ایجادشده از سوی نهاد قانون‌گذار و چشم انداز منفی که نسبت به آینده بازار موردنظر وجود دارد شاهد جاماندگی قیمتی در بازارها بوده ایم، اما نکته حائز اهمیت این است که اگرچه در کوتاه مدت، بازارها در اثر عوامل منفی مختلف تاثیرگذار، قادر به حرکت موازی و همسان با سایر بازارها و تورم نیستند، اما در بلندمدت بازارها خود را از قید و بند این جاماندگی و عقب نشینی قیمتی رها می‌کنند و نماگر‌ها و قیمت‌های بازارها خود را با تغییرات تورم و دلار همگام می‌کنند.
براساس آمار موجود، بازار سهام همچنان نسبت به رشد قیمت اسکناس آمریکایی واکنش درخوری نشان نداده است و می‌توان گفت که این بازار دیر یا زود در راستای جبران جاماندگی خود نسبت به دلار حرکت خواهد کرد. نکته قابل ذکر این است که در شرایط کنونی، تمایلات فروش در بازار بیش از میل به خرید است که این موضوع موجب عقب نشینی نماگر‌های تالار شیشه‌ای و قیمت‌ها در روز گذشته شد. فعالان بازار سهام فعلا امیدی به افزایش قیمت‌ها در این بازار ندارند و نقدکردن سهام را به کاهش ارزش سبد سهام خود ترجیح می‌دهند.
ریسک‌های بازارتصمیمات خلق الساعه‌ای که هر از گاهی از سوی نهاد‌ها و مسوولان مختلف بازار سرمایه را مورد هدف قرار می‌دهند از جمله ریسک‌های داخلی موجود در اطراف بورس تهران است که هر یک به نوبه خود و از جنبه‌ای خاص مانع از رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار سهام می‌شوند. اختلاف بیش از ۵۰ درصد میان دلار نیمایی و دلار بازار آزاد و نرخ بهره بالا نیز از جمله عوامل مهم دیگری است که بازار را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
به نظر می‌رسد تا زمانی که بخش اعظم این موانع و مشکلات حل‌و فصل نشوند، روند صعودی قدرتمندی در بازار شکل نخواهد گرفت که جاماندگی قیمت‌ها را جبران کند. همچنین نبود اعتماد در بازار نیز از دیگر عواملی است که مانع از ورود جریان پول به بازار می‌شود.
همان‌طور که در گزارش روز گذشته «دنیای اقتصاد» نیز اشاره شد: متاسفانه در سال‌های اخیر اعتماد، به حلقه مفقوده بورس تهران تبدیل شده است و همین موضوع باعث‌شده تا بازار سهام بعد از گذشت بیش از ۳سال که از ریزش قیمت‌ها در تالار شیشه‌ای می‌گذرد، همچنان به روند آتی این بازار و مکانیزم‌های آن اعتماد کمی داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که هر روند صعودی که در بازار سهام شروع می‌شود، سهامداران در انتظار فرارسیدن فرجام زودهنگام آن و سقوط آزاد قیمت‌ها هستند و در مقطع کنونی کمتر کسی پیدا می‌شود که افق سرمایه‌گذاری خود را بلندمدت قرار دهد. بی اعتمادی به‌گونه‌ای باعث تزریق بدبینی مفرط به جریان معاملات سهام می‌شود و در اذهان سهامداران رخنه و رسوخ می‌کند که کمتر کسی در تالار شیشه‌ای پیدا می‌شود در شرایط کنونی افق سرمایه‌گذاری خود را در این بازار به‌صورت بلندمدت قرار دهد.
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت