به نقل از «اتاق خبر»

تورم و سفته‌بازی ملکی

تاریخ انتشار: ۳۰ آذر ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۳۹۵۴۵۷۹

1-در شرایطی که به گفته اقتصاددانان طی یک سال اخیر 40 درصد «مالیات تورمی» بر جامعه تحمیل شده است، هنوز برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن اصرار دارند، دولت و مجلس باید برای مبارزه با «سفته‌بازی ملکی»، از همه املاک کشور «مالیات سالانه» اخذ کند! تحمیل مالیات تورمی بر جامعه البته مختص یک سال گذشته نبوده و طی 50 سال گذشته فراز و فرودهای زیادی داشته است، اما به‌طور مشخص طی 40 سال گذشته متوسط نرخ تورم، بالای 20 درصد بوده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

یعنی از هر 100 تومانی که شهروند ایرانی درآمد داشته است، به‌طور پنهانی، هر سال دست‌کم 20 تومان- طی یک سال گذشته 40 تومان- از او مالیات تورمی اخذ شده است. سویه دیگر ماجرا این است که قیمت انواع کالاها و دارایی‌ها به ویژه دارایی‌های غیرقابل تجارت مانند املاک و مستغلات دست‌کم به میزان تورم رشد داشته‌اند و در نتیجه ثروت صاحبان این دسته از دارایی‌ها، ثروتمندتر شده‌اند. در این حال، چرا تجویز «مالیات سالانه از همه املاک» عجیب و غیرکارشناسی به نظر می‌رسد؟ مگر نه اینکه باورمندان به مالیات سالانه می‌گویند، با وضع این نوع مالیات، سفته‌بازی از بازار مسکن رخت برمی‌بندد، عرضه مسکن زیاد می‌شود و در نهایت قیمت به نفع متقاضیان مصرفی تعدیل می‌شود؟ برای پاسخ به این سوال باید دو مساله روشن شود: اول اینکه جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های گذشته و به‌طور مشخص از ابتدای سال 97 تا انتهای سال 99 تحت تاثیر چه عاملی بوده است؟ دوم اینکه معنای دقیق سفته‌بازی در کف بازار مسکن چیست و چگونه انجام می‌شود؟ آیا مالیات سالانه توان جمع کردن این نوع سفته‌بازی را دارد؟

2- همه شهروندان ایران که به‌طور روزانه با تغییر شدید قیمت‌ها طی حدود 4 سال گذشته دست به گریبان بوده‌اند، می‌دانند و حس می‌کنند که تغییر قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش نرخ دلار بوده است. فنر نرخ دلار نیز به دلیل کاهش فروش نفت و افت درآمدهای ارزی دولت باز شده است. افت درآمدهای ارزی نیز از تحریم‌های هسته‌ای در دو مقطع اوایل دهه 1390 و ابتدای سال 1397 به بعد ناشی شده است. با این حال، اقتصاددانان توضیح داده‌اند که نرخ دلار صرفا نشانه‌ای از تغییر جهت انتظارات تورمی است و آنچه در زیرپوست اقتصاد ایران در جریان است، ریشه در ساختار و کسری بودجه‌های سالانه و ناکارآمدی نظام بانکی است. دو مساله‌ای که منجر به خلق پول و رشد نقدینگی و در نهایت تورم شده و می‌شود. در چنین شرایطی است که در واکنش به «افت ارزش پول ملی» قیمت کالاها تعدیل می‌شود. از این‌رو، به افزایش نرخ ارز، قیمت طلا و حتی قیمت سهام و اوراق بهادار حتمی است. درباره مسکن نیز همین مساله صادق است و رشد قیمت آن ناشی از عوامل اثرگذار بر اقتصاد کلان ارزیابی می‌شود، نه سفته‌بازی!

3-اما سفته‌بازی ملکی چیست؟ آیا مالیات سالانه می‌تواند این پدیده اقتصادی-اجتماعی را مهار کند یا در حکم «آتش زدن قیصریه برای یک دستمال» است؟ در بازار مسکن، دست‌کم سه نوع تقاضا شناسایی شده است. تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌گذاری و تقاضای سفته‌بازی. در تقاضای نوع اول، هدف متقاضی خرید مسکن به عنوان محلی برای زندگی است. در تقاضای سرمایه‌گذاری، هدف متقاضی خرید مسکن برای انتفاع از بازده اجاره و حفظ ارزش پول در طول زمان است. در تقاضای سفته‌بازی اما متقاضی تلاش می‌کند تا اصطلاحا از افزایش قیمت مسکن «نوسان‌گیری» کند و در کوتاه‌مدت، از خرید و فروش ملک سود بگیرد. بی‌گمان، به میزانی که تقاضای مصرفی برای رونق بازار مسکن دارای اهمیت است، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز مهم است. در واقع، از محل سرمایه‌گذاری چند صد میلیون تومانی یک سرمایه‌گذار در خرید یک ملک، مستاجر نیز منتفع می‌شود و با صرف سرمایه و هزینه‌ای بسیار کمتر از موجر، می‌تواند از امکانات واحد مسکونی او طی مدت مشخصی بهره‌مند شود. اهمیت این مساله وقتی بیشتر عیان می‌شود که بدانیم حدود 40 درصد از شهرنشینان کشور - در حالی که کشور فاقد نظام اجاره‌داری است - مستاجر هستند. به عبارت دیگر، 40 درصد از جمعیت شهرنشینان تحت لوای تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صاحب سرپناه شده‌اند و از مواهب آن البته با پرداخت اجاره‌بها منتفع می‌شوند. اما تقاضای سفته‌بازی مانند دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، الزاما منجر به ثبت سند و تغییر مالکیت به فرد سفته‌باز نمی‌شود. یکی از اشکالات ایده اخذ مالیات سالانه از همه املاک با هدف مهار سفته‌بازی ملکی نیز همین نکته است. مشاهدات و بررسی‌های میدانی نگارنده از بازار پر التهاب مسکن طی سال‌های 97 تا 99 حاکی از آن است که بسیاری از معاملات سفته‌بازانه صرفا با «وکالتنامه» و اصطلاحا «قولنامه به قولنامه» انجام می‌شود و یک ملک حتی طی 20 روز تا یک ماهی که در نوبت دفتر اسناد رسمی برای تغییر مالکیت قرار دارد، - دو تا سه دست معامله می‌شود و در نهایت واحد معامله شده به نام خریدار سوم یا چهارم در دفترخانه ثبت می‌شود. بنابراین، معمولا نامی از فرد سفته‌باز در مراجع رسمی درج نمی‌شود که بخواهد مشمول مالیات سالانه شود. اشکال دیگر اما این است که در صورت تصویب مالیات سالانه از املاک، پرداخت این نوع مالیات، محدود به موعدی از سال می‌شود، مثلا از دی‌ماه هر سال تا پایان همان سال.  بنابراین، سفته‌باز- حتی در صورت ثبت سند رسمی به نام خود- همچنان فرصت دارد تا طی سه فصل اول سال یا حتی تا انتهای ماه یازدهم هر سال، به کارهای سفته‌بازانه خود ادامه دهد. با وجود این دو «باگ» مالیات سالانه از املاک، و در شرایطی که مالیات تورمی سنگینی هر ساله از شهروندان و به ویژه کارمندان، کارگران و تمام افراد دارای حقوق ثابت ستانده می‌شود، مالیات سالانه از املاک در حکم آتش انداختن به قیصریه است و دود آن به چشم تمام مالکانی می‌رود که از طریق پس‌انداز چندین ساله و گرفتن وام‌های کلان صاحبخانه شده‌اند. این افراد در حال حاضر نیز به دلیل افت شدید قدرت خرید خود در کوره تورم، از تامین حداقل معیشت خود هم ناتوان هستند، چه آنکه بخواهند، درصدی از ارزش سرپناه خود (که حالا بسیار گران هم شده) را در کنار مالیات تورمی، مالیات سالانه ملک به دولت بدهند. بی‌گمان، وضع و اخذ مالیات سالانه در شرایط کنونی اقتصاد پیامدی جز سرخوردگی و ناامیدی بیشتر طبقه متوسط جامعه نخواهد داشت.

3- در چنین شرایطی، راه مقابله با «بحران مسکن»، «سفته‌بازی ملکی» و «بازیابی توان مالی متقاضیان مصرفی» چیست؟ در پاسخ به این سوال توجه به چند نکته ضروری است. اول اینکه هدف اصیل و راستین دریافت مالیات توسط دولت‌ها یا دولت‌های محلی، تولید و توزیع «کالاهای عمومی» مانند آموزش و بهداشت، امنیت و... است نه «تنظیم بازار»! چه آنکه در یک اقتصاد سالم و رقابتی، دولت بی‌نیاز از مداخله در بازارها است و تلاش می‌کند با تنظیم سیاست‌های اقتصادی، فضای کلی اقتصاد را برای رشد و پیشرفت همه افراد و بنگاه‌ها ایجاد کند. از این رو، به میزانی که افزایش «عرضه» از طریق مسکن‌سازی دولت مذموم است، به همان میزان مداخله از طریق وضع مالیات با هدف تنظیم بازار ناپسند خواهد بود. بی‌گمان، بهترین راهکار مقابله با سفته‌بازی، در درجه اول بازگرداندن ثبات به اقتصاد کشور است و در مرحله بعد، اخذ مالیات از معاملات مکرر ملکی است. البته همانطور که اشاره شد، از آنجا که معمولا سفته‌بازان از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی طفره می‌روند، بهترین روش مهار سفته‌بازی، رصد حساب‌های بانکی است. البته منظور سرکشی به حساب تک‌تک افراد جامعه نیست، بلکه استقرار نظام نوین بانکداری مبتنی بر اعتبارسنجی اشخاص حقیقی و حقوقی در کشور است. نظامی که دکتر پویا ناظران، اقتصاددان ایرانی مقیم امریکا به تازگی ابعاد و کیفیت آن را در یک فایل صوتی تشریح و روزنامه «تعادل» نیز طی سه شماره مشروح آن را منتشر کرد.

تعادل

 

منبع: اتاق خبر

کلیدواژه: مالیات سالانه سفته بازی ملکی تقاضای سرمایه سرمایه گذاری مالیات تورمی بازار مسکن سال گذشته سفته باز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.otaghnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اتاق خبر» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۹۵۴۵۷۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

افزایش بی‌سابقه؛ رشد ۴۲ درصدی اجاره‌بها در فروردین ۱۴۰۳

بهای اجاره خانه در کشور در فروردین، 1.7‌درصد به صورت ماهانه (در مقایسه با اسفند سال گذشته)، افزایش پیدا کرد.

این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در «سطح بسیار پایین» قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال 1401 و 1402، نرخ 3‌درصد بوده است.

دنیای اقتصاد نوشت: پس در این صورت آیا «بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟»

بررسی‌ها برای پاسخ این پرسش، «جواب منفی» ارائه می‌کند، چون که «در همه فروردین‌ها در سال‌های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.»

در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، 2‌درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه‌های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره 11ماه بعد از آن، «ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره» است. در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی‌شود مگر تحت‌تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است.  

به این ترتیب، «تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین 1403»، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره‌نشینی و حال و روز مستاجرها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است «تورم نقطه‌ای اجاره مسکن» یا همان «میزان رشد اجاره‌بها در ماه اول سال‌جاری نسبت به ماه اول 1402»، دیده و تحلیل شود.

تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ 41.8‌درصد را ثبت کرد. اینکه سرعت رشد نقطه‌ای و سالانه اجاره‌بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش‌یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش‌های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه‌های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوارها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.

سطح 41.8 درصدی رشد اجاره‌بها در قراردادهای فروردین 1403 از دو منظر مورد بررسی است.

این نرخ نشان می‌دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره‌بها در سال» که تصویب کرده‌اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می‌گوید، موجرها هر سال مکلف شوند «اجاره‌بهای سال جدید را براساس 50 تا 100‌درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن 41.8‌درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه‌ای در سطح 30.9‌درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره‌بها، 1.35 برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان ‌پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می‌کند.