تعادل نحس در بازار مسکن

علی میرزاخانی | کارشناس اقتصاد

معضل مسکن در ذهن سیاستگذاران اقتصادی یک صورت‌مساله اشتباه دارد و این صورت‌مساله اشتباه به راه‌حل پراشتباه (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) منجر شده است. کمترین ضرر این طرح عظیم فارغ از اینکه قابلیت اجرایی دارد یا نه، غفلت از راهکار صحیح تنظیم بازار مسکن است که سیاستگذار را پس از صرف صدها هزار میلیارد تومان هزینه، مجددا به نقطه صفر برمی‌گرداند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما صورت‌مساله واقعی چیست و چه باید کرد؟

سیاستگذاران اقتصادی تصور می‌کنند که تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال‌های اخیر به هم خورده و کاهش عرضه باعث افزایش شدید قیمت شده است. آیا طرح صورت‌مساله به این شکل با واقعیت انطباق دارد؟ پاسخ منفی است. آنچه بازار مسکن را به یک بازار ناکارآمد تبدیل کرده است نه وضعیت عدم تعادل، بلکه وضعیت خاصی است که می‌توانیم آن را تحت عنوان «تعادل نحس» نام‌گذاری کنیم.

قبل از پرداختن به مفهوم تعادل نحس و برای داشتن تصویری روشن ازوضعیت فعلی کافی است به آمار رسمی رجوع کنیم. بر اساس آمار رسمی موجود، درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی در سال۸۵ فقط ۹۰درصد خانوارها را پوشش می‌داد، این نسبت در سال۹۰ به ۱۰۵درصد و در سال۹۵ به ۱۱۳درصد افزایش یافته است و برای سال۹۹ هم نسبتی حول و حوش ۱۱۱درصد برآورد می‌شود.

این آمار به روشنی نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی که ۱۵سال پیش به‌صورت معناداری از تعداد خانوار کمتر بود هم‌اکنون حداقل ۱۰درصد بیش از تعداد خانوارهای کشور است. این در حالی است که با وجود سبقت قابل توجه بخش عرضه از تقاضای مصرفی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران طی همین مدت بیش از ۴۰برابر شده است. شاخص‌های مهم دیگری نیز نشانگر آن است که قیمت نسبی مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها بسیار بالاست که از جمله می‌توان به «شاخص قیمت به اجاره» اشاره کرد که در اکثر کشورها عددی حول‌وحوش ۱۵ اما در ایران، عددی حول‌وحوش ۳۰ است.

برگردیم به مفهوم تعادل نحس در بازار مسکن. تعادل نحس به معنای شکل‌گیری نوع خاصی از تعادل است که در آن، بخش عرضه مسکن نه در خدمت تقاضای مصرفی بلکه در خدمت تقاضای سرمایه‌ای است. نگاهی به تفاوت میانگین متراژ واحدهای معامله‌شده و واحدهای در حال ساخت، این گزاره را تایید می‌کند و نشان می‌دهد میانگین متراژ واحدهای در حال ساخت دست‌کم ۳۰درصد از واحدهای معامله‌شده بزرگ‌تر است. این واقعیت به معنای آن است که افزایش شدید قیمت نسبی مسکن باعث خروج تدریجی تقاضای مصرفی از بازار و جایگزینی آن با تقاضای سرمایه‌ای شده است که سیگنال متفاوتی از نوع تقاضا را به بخش عرضه مخابره کرده و تدریجا بخش ساخت‌و‌ساز را در خدمت تقاضای سرمایه‌ای قرار داده است.

از سوی دیگر، کیفیت نامناسب سیاستگذاری اقتصادی باعث شده است که بازار ملک به تنها پناهگاه بدون ریسک حفظ قدرت خرید پس‌انداز هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی (اعم از بانک‌ها و شرکت‌های تولیدی و خدماتی) تبدیل شود که تقاضای سرمایه‌ای در این بازار را همواره در اوج نگه داشته و سودگیری از بازده اسمی ملک را جایگزین خلق ارزش افزوده در فعالیت‌های اقتصادی کرده است.

در مجموع باید گفت تعادل نحس در بازار مسکن نه تنها تهدیدی برای رفاه ملکی خانوارها بلکه موتور تخریب نظام خلق ثروت در کشور است و به همین دلیل، باید راهکار عبور از این معضل را نه در یک راه‌حل تکنیکی برای بخش مسکن بلکه در یک راه‌حل جامع شامل بهبود کیفیت همه سیاستگذاری‌ها اعم از سیاست پولی، سیاست مالیاتی و سیاست ارزی جست‌وجو کرد؛ چراکه این معضل دقیقا ریشه در بی‌کیفیتی این سیاستگذاری‌ها دارد. اما مشکل آن است که علاوه بر فهم اشتباه صورت‌مساله توسط سیاستگذار، طرح راهکارهای غیرموثری همچون مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه نیز باعث انحراف از راه‌حل موثر شده است.

اگرچه در راه‌حل جامع می‌توان گوشه چشمی به ابزارهای مالیاتی داشت، اما این مالیات‌های فرعی پاسخگوی چنین معضلی نیستند و در مواجهه با این صورت‌مساله باید ابزار اصلی رگولاتوری بازار مسکن یعنی مالیات سالانه بر مجموع املاک سرمایه‌ای اشخاص حقیقی و حقوقی (فراتر از املاک مصرفی) در دستور کار قرار گیرد که اخیرا در برخی کلان‌شهرهای چین به‌دلیل مواجهه با همین معضل عملیاتی شده است؛ اما در نهایت نباید فراموش کرد که این راهکار موثر هم بدون ایجاد جاذبه در نظام خلق ثروت از طریق بهبود کیفیت سیاستگذاری راه به جایی نمی‌برد.

منبع: دنیای اقتصاد

برچسب هابازار مسکن

منبع: انرژی امروز

کلیدواژه: بازار مسکن آسیا اروپا اقتصاد انرژی امروز ایران بین الملل تحریم خبرگزاری بین المللی خبرگزاری داخلی خبرگزاری دانشجویان ایران ایسنا ریاست جمهوری سازمان های بین المللی سایتهای اینترنتی شرکت ملی نفت ایران NIOC شرکت های بین المللی مجلس شورای اسلامی وزارت نفت وزارت نیرو تقاضای سرمایه ای بازار مسکن صورت مساله راه حل

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت energytoday.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «انرژی امروز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۴۶۰۴۶۴۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

نرخ رهن بازار مسکن؛ رهن کامل یک واحد نوساز با ۵۰۰ میلیون تومان

به گزارش خبرنگار مهر، با پایان سال (۱۴۰۲) و افزایش قیمت مسکن در روزهای پایانی سرد سال و همزمان با شروع سال جدید، افزایش نرخ اجاره بها کابوس مستأجران شد که در مقابل با فاصله گرفتن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها با قدرت پرداختی مردم، موجب تشدید کابوس و دل‌سرد شدن آنها شد.

البته طبق رسم سال‌های گذشته بازار مسکن، افزایش قیمت اصلی ملک در ماه اردیبشهت و خرداد با توجه به اتمام مدارس و تغییر محل زندگی خانوار رخ خواهد داد؛ همچنین بازار ساخت مسکن در سال اخیر روند مثبتی نداشته و سیاست‌های انقباضی دولت، علاوه بر ایجاد آرامش موقتی در این صنعت، عملاً راه به جایی نبرد.

بر اساس این گزارش، بازار مسکن امسال هم با تأثیرپذیری از سال گذشته در رکود تورمی گذراند. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، مردم دیگر توانی برای خرید خانه ندارند و طبق آمار، شاخص دسترسی به مسکن ۱۰۷ یا ۱۰۹ سال شده، حال چه کسی می‌تواند ۱۰۹ سال زنده و تمام عمر خود را کار کند؛ با وجود گرانی‌ها و مشکلات بعدی کشور قطعاً رسیدن به این موضوع، تقریباً یک امر محال است.

همچنین بر اساس گفته مشاورین املاک با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی و افزایش دلاری قیمت آپارتمان، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت دور از ذهن است؛ بنا به این دلیل، انتظار می‌رود معاملات تهاتری در بازار مسکن رونق بیشتری پیدا کند.

تلاش سیاست‌گذار برای کنترل نقدینگی از یک سو و حکومت رکود تورمی مسکن از سوی دیگر موجب شده طیف وسیعی از فعالان صنعت ساختمان با بحران جدی روبرو شوند که در صورت ادامه این روند، احتمالاً با تضعیف عرضه مسکن در بازار در بلند مدت، مطابق سیاست‌های دولت برای کنترل قیمت و عرضه مسکن، این بازار حرکت نخواهد کرد.

بر اساس اهمیت مسکن در معیشت و رفاه زندگی مردم، خبرگزاری مهر قصد دارد در سلسله گزارش‌هایی قیمت خرید، رهن و اجاره واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را به صورت مجزا بررسی کند.

با توجه به افزایش قیمت مسکن در پایان سال گذشته (۱۴۰۲)، به بررسی وضعیت نرخ رهن و اجاره در مناطق «منطقه ۱۳» و «منطقه ۱۴» و «منطقه ۱۵» و «منطقه ۱۶» و «منطقه ۱۷» و «منطقه ۱۸» و «منطقه ۱۹» پرداختیم؛ حال قصد داریم در گزارش پیش رو نرخ رهن و اجاره «منطقه ۲۰» تهران را بررسی کنیم.

طبق آمار ارائه شده از رهن و اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران، یک آپارتمان ۸۸ متری دوخوابه در منطقه ۲۰ محله «جوانمرد قصاب» تهران با پرداخت ۵۵۰ میلیون تومان ودیعه و کرایه ماهیانه ۵ میلیون تومان قابل اجاره و این واحد تازه ساخت (۱۴۰۳) است.

همچنین برای رهن کامل یک واحد آپارتمان ۷۵ متری دوخوابه، تازه ساخت یا به اصطلاح کلید خورده در منطقه ذکر شده، در محله «شهادت» تهران، نیازمند ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه خواهید بود.

نرخ رهن اجاره واحدهای دیگر در منطقه ۲۰ تهران را در جدول زیر بررسی کنید؛

محله و خیابان (منطقه ۲۰)	متراژ ساختمان	عمر ساختمان	قیمت اجاره (تومان)	قیمت رهن (تومان)
ابن‌بابویه	۸۰	۱۴۰۱	_	۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰
جوانمرد قصاب	۸۸	۱۴۰۳	۵,۰۰۰,۰۰۰	۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰
حمزه آباد - متروی شهر ری	۷۰	۱۴۰۱	۱,۰۰۰,۰۰۰	۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰
دولت‌آباد	۸۵	۱۴۰۳	_	۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰
دیلمان - میدان نماز	۸۵	۱۴۰۱	۸,۰۰۰,۰۰۰	۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰
سر تخت	۸۰	۱۳۹۵	_	۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
شهادت	۷۵	۱۴۰۳	_	۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰
صفاییه	۸۷	۱۴۰۱	_	۵۸۰,۰۰۰,۰۰۰
ظهیر آباد	۸۰	۱۴۰۰	_	۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
عباس‌آباد	۸۰	۱۴۰۰	_	۷۲۰,۰۰۰,۰۰۰
فیروزآبادی - شهر ری	۸۶	۱۴۰۳	_	۸۳۰,۰۰۰,۰۰۰
ولی آباد - شهید آوینی	۸۵	۱۳۹۸	_	۳۵۰,۰۰۰,۰۰۰

به گزارش مهر، طبق مشاهدات میدانی خبرنگار مهر، از منطقه ۲۰ تهران مشخص است که در این منطقه خبری از نوسانات شدید قیمتی نیست و به نظر می‌رسد ترکیب دو عنصر رکود و تورم همچنان در بازار مسکن پا برجاست و زنگ خطر تعداد کم معاملات در این بازار در گوش فعالین این صنعت به صدا در آمده است.

در شرایط رکود تورمی دو سمت عرضه و تقاضا هر دو متضرر خواهند بود، مصرف کننده توان خرید ندارد و تولید کننده با فقدان فروش در چرخه کسب و کار با مشکل مواجه خواهد شد.

کد خبر 6095932 زهره آقاجانی