به نقل از «فرارو»

باخت تهران به املاک «شمال»

تاریخ انتشار: ۱ خرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۰۵۵۰۷۸

آمارهای رسمی از وضعیت ساخت‌وساز و عرضه جدید ملکی نشان‌دهنده باخت پایتخت به بازار املاک شهرهای شمالی است. این وضعیت به دنبال سقوط سهم پروانه‌های ساختمانی شهر تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور قابل رویت شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌‌ترین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در حالی که سهم پایتخت از سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی با معیار و تراز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 1400 از کل پروانه‌های کشوری کاهش یافته است، این سهم در استان‌های شمالی رشد داشته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

این موضوع را می‌توان به عنوان ریزش در روند فعالیت‌‌های ساختمانی در تهران و رویش ساخت و سازهای جدید در مناطق شمالی کشور به‌ویژه استان‌های توریستی مانند مازندران و گیلان، تعبیر کرد.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آخرین آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده با یک کاهش سه مرحله‌‌ای مواجه بوده است؛ در حالی که در همین بازه زمانی، سهم شهرهای شمالی از سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی در قالب ساخت‌وسازهای جدید و صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته است. در واقع روند حجم ساخت‌وساز در پایتخت با روند شهرهای شمالی به واسطه رشد ساخت‌وسازها و صدور حجم جدید پروانه‌های ساختمانی متفاوت بوده است.

در این زمینه سه مقطع زمانی مهم مورد بررسی قرار گرفته است. نخستین مقطع زمانی مربوط به سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 90 و مقایسه آن با سهم شهرهای شمالی از صدور پروانه ساختمانی در این سال است. مقطع دوم مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 95 (مقطع زمانی قبل از شروع جهش اخیر قیمت مسکن) است و مقطع سوم نیز مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، در سال 1400 یعنی مقطع زمانی پس از اتمام جهش قیمت است. تجمیع آمارهای رسمی درباره وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در 9 ماه اول سال 1400 نشان می‌دهد، در سه فصل ابتدایی سال گذشته، سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده تنها 5 درصد بوده است.

سهم تهران در ابتدای دهه 90، از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده معادل 15 درصد بوده است؛ این سهم در میانه دهه 90، در سال 95 و در حالی که هنوز جهش قیمت در بازار ملک پایتخت آغاز نشده بود و بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی در شرایط عادی (نه رکود و نه رونق) قرار داشت معادل 7 درصد بود. اما این سهم در سال 1400 یعنی در سال بعد از جهش (سال پساجهش)، به 5 درصد کاهش یافت.

این در حالی است که سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور در سال 90 برابر با 5 درصد یعنی یک‌سوم سهم تهران در آن زمان از کل پروانه‌ها بود. این سهم در میانه دهه 90 و در سال 95 با سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی برابر شد و به 7 درصد رسید. اما سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور برخلاف سهم تهران از پروانه‌ها، در سال 1400 افزایش یافته و به 8 درصد رسید. یعنی در شرایطی که سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی کشور در سال 1400 به 5 درصد کاهش یافت، سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های صادر شده در این سال نه‌تنها کاهش نیافت بلکه رشد کرد و به 8 درصد رسید.

علت سقوط پروانه‌ها در تهران

علت کاهش سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی به رشد انتظارات تورمی و جهش قیمت مسکن در شهر تهران در دو دوره زمانی در دهه 90 یعنی در سال 91 و دیگری در سال 97 مربوط می‌شود. در هر دو دوره زمانی، به واسطه جهش قیمت مسکن و قطع دسترسی تعداد قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار ملک (به‌ویژه در دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از سال 97 در تهران آغاز شد)، حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده از سوی سازنده‌ها با بحران فروش همراه شدند. در واقع در شرایطی که به واسطه جهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار ملک تضعیف شده و گروه زیادی از این متقاضیان که تشکیل‌دهنده تقاضای موثر در بازار معاملات مسکن هستند به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه ساخته شده از سوی سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی نیز با مشکل همراه شد. این موضوع جذابیت فعالیت‌‌های ساختمانی، نظیر سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و ساخت مسکن در پایتخت را تحت تاثیر قرار داده وآن را کاهش داد. به گونه‌‌ای که سهم شهر تهران از کل پروانه‌های صادر شده ساختمانی در کشور که در سال 90 برابر با 15 درصد بود، در سال 95 به 7 درصد و در سال 1400 به 5 درصد کاهش یافت. این طبقه‌‌بندی از آن جهت صورت گرفته است که در عین حال که سه دوره زمانی ابتدا، میانه و آخر دهه 90 و شروع دهه جدید محسوب می‌شود در عین حال نیز سه دوره زمانی معمول در بازار مسکن، دوره زمانی قبل از شروع جهش قیمت ودوره پساجهش ملکی را شامل می‌شود. ارتباط بازار ساخت‌و‌ساز با قیمت مسکن نیز از آن جهت به عنوان مبنا در این گزارش مورد بررسی قرار گرفته است که بررسی‌‌ها از شناسایی ردپای جهش قیمت مسکن در جابه‌‌جایی گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی و سازنده‌ها از پایتخت به شهرهای شمالی و برخی دیگر از شهرهای کشور خبر می‌دهد.

جهش قیمت مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و از سوی دیگر جذابیت ملک‌‌بازی و ملاکی به جای سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ساختمانی، موجب باخت سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ملکی از ملاکان شد. در واقع، این رویداد بیش از آنکه ناشی از یک تغییر مثبت یعنی مهاجرت معکوس باشد از دلایل مخرب ناشی از «جهش قیمت مسکن» و اثر آن بر رفتار‌‌‌‌‌‌های غیرمولد ملکی نشات می‌گیرد. در واقع وسیله اصلی و علت اصلی این اسباب‌‌‌‌‌‌کشی بزرگ سرمایه‌‌گذاران ساختمانی از پایتخت، جهش قیمت مسکن است که منجر به شکست سرمایه‌‌گذاری ساختمانی از سرمایه‌‌‌‌‌‌خوابی ملکی شده است. یعنی افزایش شدید حاشیه سود ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن در مقایسه با ساخت‌‌وساز و فعالیت‌‌های مولد ساختمانی در این بازار. جهش قیمت مسکن و نبود اهرم‌‌‌‌‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌‌‌‌‌‌بازی، سوداگری و ملاکی به عنوان فعالیت‌‌های غیرمولد در بازار مسکن، عایدی ناشی از ملاکی در بازار مسکن را به میزان قابل‌‌توجهی افزایش داده است. عایدی بالای ملاکی در مقایسه با افت حاشیه سود ساخت‌‌وساز به عنوان فعالیت مولد ساختمانی، منجر به شکست سرمایه‌‌گذاری ساختمانی از سرمایه‌خوابی یا همان ملاکی شده است. در واقع ملاکی در تهران جای ساخت‌‌وساز را گرفته است و دلیل اصلی آن جهش قیمت مسکن و افزایش عایدی خریدوفروش‌های غیرمولد در این بازار است. به دلیل تورم بالای هزینه ساخت و همچنین سلب قدرت فروش از سازنده‌ها در نتیجه جهش قیمت و از بین رفتن توان خانوارهای متقاضی مسکن مصرفی، سرمایه‌‌گذاران و سازنده‌های مسکن در پایتخت با مشکل مواجه شدند. بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد سال گذشته عایدی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی یا همان حاشیه سود ساخت‌‌وساز در پایتخت به رقمی معادل نرخ سود سپرده‌های بانکی نزدیک شد؛ این در حالی است که عایدی ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن، در دوره جهش قیمت، حداقل سالانه معادل 50‌‌درصد است.

زاویه دیگر کوچ سازنده‌ها

خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات مسکن به واسطه جهش شدید قیمت‌‌ها، منجر به بروز نقص در زنجیره ساخت‌وساز و عدم تکمیل حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز که همان فروش واحدهای مسکونی نوساز در زمان مناسب است، شد. به دنبال آن، برخی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی از تهران به برخی دیگر از شهرهای با جذابیت بالاتر برای ساخت‌وساز، به‌ویژه شهرهای شمالی کوچ کردند. این موضوع در سهم تهران از کل سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی (حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی) نیز مشاهده می‌شود.

در گزارشی که «دنیای اقتصاد» نیمه دوم اردیبهشت با عنوان «کوچ ساختمانی از پایتخت» منتشر کرد این موضوع از زاویه دیگری نمایان است. داده‌های این گزارش با استناد به تحلیل تازه‌‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، سهم پایتخت از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در سال۱۴۰۰ به پایین‌‌ترین میزان طی دست‌‌کم یک دهه گذشته رسید. طی ۹ماه اول پارسال سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در شهرهای کوچک و متوسط 5/ 1برابر شد؛ درحالی که نرخ رشد این شاخص برای پایتخت تنها ۵درصد گزارش شده است. بسازوبفروش‌ها به‌‌خاطر شکست سرمایه‌‌گذاری مولد از فعالیت غیرمولد - ملک‌‌بازی و ملاکی- هم فعالیت خود را کاهش دادند و هم مجبور به خروج از شهرهای درگیر ابرجهش قیمت زمین و مسکن شدند. تازه‌‌‌‌‌‌ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره وضعیت نماگرهای اقتصادی پاییز 1400، نشان داد به دنبال شکست «سرمایه‌‌گذاران ساختمانی» از «سرمایه‌‌‌‌‌‌خواب‌‌‌‌‌‌ها» در پایتخت، سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها ناچار به خروج بزرگ از پایتخت شدند. سهم تهران از کل سرمایه‌‌گذاری‌‌‌‌‌‌های ساختمانی از 25‌‌درصد در سال قبل از جهش یعنی سال 96 در 9 ماه اول 1400 به 17‌‌درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در مقابل، سهم شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌‌گذاری‌‌‌‌‌‌های ساختمانی به 45‌‌درصد در سال پساجهش یعنی در 9 ماه اول 1400 افزایش یافته است. در واقع سهم فعلی شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌‌گذاری‌‌‌‌‌‌های ساختمانی مطابق با آخرین آمارهای رسمی تقریبا به دو برابر سهم تهران در سال قبل از جهش رسیده است. حال آمار دوم، کوچ بزرگ سازنده‌ها از تهران را به واسطه کاهش سهم پایتخت از حجم کل پروانه‌های ساختمانی کشور، تایید می‌کند. در واقع هم آمار مربوط به حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و نرخ رشد آن در تهران و هم آمار مربوط به سهم پایتخت از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال گذشته، نشان‌دهنده جابه‌‌جایی محسوس سازنده‌ها از بازار ساخت‌وساز پایتخت به سایر شهرها به‌ویژه شهرهای شمالی است.

ریسک پنهان جابه‌‌جایی ساخت

این موضوع از یک سو به معنای کوچ بخشی از سرمایه‌های ملکی از بازار مصرف پایتخت به بازار ساخت‌وسازهای غیرمصرفی است. چرا که عمده ساخت‌وسازهایی که هم‌‌اکنون در شهرهای شمالی انجام می‌شود، به‌ویژه ساخت‌وسازهایی که هم‌‌اکنون از سوی سازنده‌های مهاجر از تهران به این شهرها صورت می‌گیرد، مربوط به بازار تقاضای مصرفی مسکن ساکنان شهرهای شمالی نیست. بلکه این ساخت‌وسازها عمدتا با هدف عرضه به بازار غیرمصرفی برای تامین مسکن‌‌های ویلایی، خانه‌های دوم و تفر‌یحی و... انجام می‌شود. این کوچ سرمایه‌ها و سازنده‌ها به شهرهای شمالی در عین حال یک خطر پنهان برای سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران هم به دنبال دارد. در واقع می‌توان از این مهاجرت سازنده‌ها به عنوان کوچ پرریسک فعالان ساختمانی به مناطق شمالی یاد کرد. با توجه به اینکه عمده این واحدها در نهایت به بازار غیرمصرفی عرضه خواهد شد و تقاضایی که این واحدها برای آنها ساخته می‌شود عمدتا از جنس تقاضای سرمایه‌‌ای است، امکان اینکه این سازنده‌ها در پروسه فروش با مشکل کمبود یا عدم تقاضا مواجه شوند بسیار زیاد است. در واقع اگر‌چه هم‌‌اکنون ممکن است بازار ساخت‌وساز و فعالیت‌‌های ساختمانی در این مناطق، ‌‌بازاری در ظاهر جذاب به نظر برسد اما، کوچ سرمایه‌ها به این مناطق نوعی جابه‌‌جایی پرریسک محسوب می‌شود.

محرک جدید خروج سازنده‌ها

بررسی‌‌ها در ارتباط با این موضوع از شناسایی یک عامل محرک برای جذب سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی پایتخت به شهرهای شمالی خبر می‌دهد. تحقیقات انجام شده و اظهارات برخی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی که اخیرا از تهران به شهرهای شمالی مهاجرت کرده و برای ساخت‌وساز در این شهرها اقدام کرده‌‌اند نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون برخی از مالکان زمین در شهرهای شمالی برای معاوضه زمین‌‌های خود با آپارتمان‌‌های ساخته شده در تهران اعلام آمادگی کرده‌‌اند. در چنین شرایطی برخی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی که در غیاب تقاضای مصرفی موفق به فروش واحدهای ساخته شده خود در پایتخت نشده‌‌اند با این درخواست موافقت کرده و اقدام به این جابه‌‌جایی می‌کنند.

اما همان‌طور که گفته شد این اقدام نیز در نهایت یک اقدام پرریسک برای سازنده‌ها محسوب می‌شود. از این بابت که در نهایت زمین‌‌ها نیز پس از اتمام دوره ساخت‌و‌ساز تبدیل به ویلا، آپارتمان و... می‌شود و سازنده‌ها به‌طور مجدد با معضل فروش و نبود تقاضا مواجه می‌شوند.

منبع: فرارو

کلیدواژه: بازار مسکن تهران شمال تهران از کل پروانه های ساختمانی صادر شده کل پروانه های ساختمانی صادر شده صدور پروانه های ساختمانی سهم تهران از پروانه ها سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی شهرهای شمالی گذاری ساختمانی سهم تهران از کل بازار مسکن جهش قیمت مسکن سهم پایتخت آمارهای رسمی تقاضای مصرفی بازار ساخت سازنده ها کل سرمایه نشان می دهد سازنده ها دوره زمانی مقطع زمانی شده از سوی ساخته شده ساخت وساز درصد کاهش سال 1400

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۰۵۵۰۷۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

۶ برنامه برای کنترل بازار اجاره

قانون‌گذار با پیگیری طرح اجاره‌بهای املاک مسکونی اهدافی همچون ساماندهی مشاوران املاک، اشتراک‌گذاری اطلاعات زمین و املاک، کشف قیمت عادلانه اجاره املاک، تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش عرضه مسکن استیجاری را در دستور کار دارد که کارشناسان معتقدند می‌تواند اثر کاهشی بر بازار اجاره داشته باشد.

به گزارش ایسنا، طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی که در شش فصل و ۱۵ ماده تنظیم شده پس از رفت و برگشت‌هایی که بین مجلس و شورای نگهبان صورت گرفت هم‌اکنون مراحل نهایی خود را سپری می‌کند. به تازگی نمایندگان مجلس جهت تامین نظر شورای نگهبان ایرادات مواد ۸، ۱۱، بند «و» و تبصره ۲ ماده ۱۳ را رفع و این طرح را تصویب کردند. نمایندگان مجلس و برخی کارشناسان بر این باورند که این برنامه با طرح مکمل «مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» می‌تواند به بهبود نسبی وضعیت بازار مسکن و اجاره منجر شود.

با توجه به نوسانات بازار اجاره و محدود بودن توان مستاجران، از ۲۸ اردیبهشت سال ۱۴۰۱ نمایندگان مجلس با هدف ساماندهی وضعیت بازار اجاره طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی را در دستور کار قرار دادند.

به دلیل اثرپذیری بازار اجاره از متغیر‌هایی همچون قیمت مسکن، تعداد واحد‌های موجود در بازار اجاره، نرخ تورم عمومی، بازار‌های موازی، نرخ سود بانکی، میزان نقدینگی در گردش و ظرفیت طرف تقاضا، نمایندگان طرحی را به صورت جامع در دستور کار قرار دادند تا به نوعی اثر شوک‌های درونی و بیرونی را بر بازار اجاره کاهش دهند.

از جمله مهم‌ترین مفاد طرح اجاره بهای املاک مسکونی می‌توان به ساماندهی مشاوران املاک، اشتراک‌گذاری اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، کشف قیمت عادلانه اجاره املاک، تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش عرضه مسکن استیجاری اشاره کرد. برخی از این برنامه‌ها همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن که هم‌اکنون به سقف ۲۰۰ میلیون تومان رسیده یا دریافت کد رهگیری رایگان در سامانه «خودنویس» هم‌اکنون در حال اجرا است.

بازار اجاره در سال‌های اخیر نوساناتی را سپری کرده است. پایان سال گذشته نرخ رشد اجاره بها در تهران ۴۴.۵ درصد و در کل کشور ۵۱.۶ درصد اعلام شد. این میزان افزایش در شرایطی رقم خورد که قیمت مسکن در تهران ۲۴.۸ درصد افزایش یافته بود. با این اوصاف نرخ افزایش اجاره بها حدود دو برابر رشد قیمت مسکن و ۷ تا ۸ درصد بیش از نرخ تورم عمومی بوده است. این در حالی است که مطابق دستورالعمل دولت در چهار سال گذشته مالکان نمی‌بایست در تهران بیش از ۲۵ درصد و در دیگر شهر‌ها بیش از ۲۰ درصد اجاره بها را افزایش دهند.

بررسی ادواری بازار مسکن نشان می‌دهد در زمان توقف یا کاهش نرخ‌ها در بخش فروش، بازار اجاره با فاصله‌ی زمانی خوود را با قیمت مسکن همتراز می‌کند.

برخی کارشناسان معتقدند وزن اثرات بیرونی بر بازار اجاره به قدری است که قوانینی همچون اجاره بهای املاک مسکونی تاثیر چندانی در جلوگیری از تلاطمات این بازار نخواهد داشت. در سوی مقابل عده‌ای معتقدند مواردی همچون مداخله دولت برای تعیین سقف متعادل افزایش اجاره بها، ایجاد مشوق برای ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان و محرومیت از خدمات دولتی در صورت استنکاف از این موضوع می‌تواند در کنترل بازار اجاره موثر باشد.

یکی دیگر از ویژگی‌های این طرح، تعیین عوارض برای خانه‌های خالی و زمین‌های رها شده است. با اجرای این برنامه‌ها می‌توان به افزایش عرضه و کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره امیدوار بود.