به نقل از «ناطقان»

حریم املاک و ماهیت قانونی آن

تاریخ انتشار: ۲۱ خرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۱۹۷۶۸۸

قانون گذار وظیفه دارد که حدود هرفرد را در جامعه برای او تعیین کند تا مبادا به حقوق سایرین در جامعه تعدی و تجاوزی صورت پذیرد. ناطقان: از آنجایی فلسفه وضع قانون برای آرامش در زندگی اجتماعی است، لذا اگر اجتماعی در کار نباشد قانون هم کارایی نخواهد داشت. با اینحال، در همین اجتماع هم، برای همزیستی مسالمت آمیز و کم دغدغه لازم است که افراد حدود و حقوق خود را دقیقا بشناسند و قانون گذاران هم مکلف به تعیین این موارد و ایجاد قاعده ای برای پیشگیری از تضرر سایر افراد جامعه هستند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در حریم هم همین قاعده حکمفرماست، به گونه ای قانون گذار با مطالعه همه جانبه، حریم یا همان منطقه ممنوعه برای املاک اشخاص وضع کرده است. همانگونه که حریم خصوصی در قانون رسمیت یافته و شکستن آن جرم محسوب میشود و قطعا مجازات دارد، حریم املاک نیز در قانون تبیین گردیده است تا سایرین در مناطق ممنوعه و حریم دیگر افراد وارد نگردند.
حریم به چه معناست؟

طبق مقدمه فوق میتوان گفت، حریم و معنای آن عبارت است از، قبول یک منطقه ممنوعه که این مقدار جزئی از ملک افراد به شمار می آید و طبق قانون در حکم ملک مالک محسوب میشود.در لغت نیز حریم به معنای ممنوع است، یعنی هر چیزی که شکستن آن جایز نیست.

حریم املاک به محدوده تعریف شده اطراف یک ملک غیرمنقول اطلاق میشود که آن محدوده تعریف شده به میزان عرفی، برای بهره برداری کامل از ملک در نظر گرفته می شود و در حقیقت حریم املاک یک مصونیت فیزیکی به اموال غیر منقول میبخشد و به حقی که صاحبان املاک به طور مطلق بر آن محدوده دارد حق حریم گفته می شود.

حق حریم همانند حق ارتفاق در املاک، یک حق تبعی یا به عبارتی حقی تابع همان ملک به شمار می آید.

حریم به چه معناست؟
 تعریف قانون مدنی از حریم املاک

ماده ۱۳۶ قانون مدنی بیان داشته: حریم مقادیری از اراضی اطراف ملک یا قنات یا نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن، ضرورت دارد. بنابراین طبق قانون قاعده حریم برای کمال انتفاع از املاک وجود دارد و این منطقه ممنوعه همان اراضی اطراف ملک و قنوات آن ها است که به آن منطقه حریم گفته می شود‌.
حریم املاک، چاه ها، چشمه ها و قنات ها چقدر است؟

مقدار و اندازه حریم بر طبق موقعیت طبیعی زمین و به حکم عرف منطقه مورد نظر و مقتضیات آن محل مشخص می‌شود، ولی قانونگذار از نظر اهمیتی که حریم چاه و چشمه و قنات دارد، در موادی از قانون مدنی مقدار آن را به تفصیل تعیین نموده است.

دیوان عالی کشور فواصل و حدود معین و مذکور در مواد ۱۳۷ و ۱۳۸ قانون مدنی را مطلقا ممنوع کرده و ادعای خلاف آن را مسموع ندانسته است. البته انتقاداتی نیز بر این نظر وارد شده است چرا که می‌ تواند حتی در حریم نیز تصرفاتی را داشت که با توجه به اصل ایجاد تصرف متضررانه که در ماده ۱۳۹ ذکر شده است موجب هیچ گونه ضرر و زیان نشود. با این حال معیار اصلی برای تعیین تصرف غیر قانونی در حریم را می توان وجود اماره قانونی ایجاد ضرر برای دارنده حق حریم را در مراجع قضایی بدانیم.

اهمیت کشاورزی در جامعه ایرانی و وجود قنات ها و چاه های فراوان از زمان های بسیار قدیم باعث شده تا قانون گذار برای حریم چاه ها نیز قوانین و قواعدی وضع کنند که در قانون مدنی هم به آن اشاره شده است.

طبق ماده ۱۳۷ قانون مدنی : حریم چاه برای آب خوردن 20 گز و برای زراعت 30 گز است، هر گز نیز تقریبا معادل همان 1متر است.

قانون گذار برای حریم چشمه ها نیز طبق ماده 138 قانون مدنی، این گونه تعیین حدود نموده:

حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه 500 گز و در زمین سخت 250 گز است البته اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده‌ی قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد، به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می‌شود. 500 گز تقریبا معادل 520 متر است و 250 گز تقریبا معادل 260 متر است.

حریم املاک، چاه ها، چشمه ها و قنات ها چقدر است؟
ماهیت حق حریم

طبق آنچه در ماده ۱۳۹ قانون مدنی به آن اشاره شده:

اصولا حریم یک ملک، در حکم ملک صاحب آن است و هرگونه تملک و یا تصرف در آن، که با آن چه مقصود از حریم است منافات داشته باشد بدون اذن و اراده مالک، امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین هیچ کس نمی‌ تواند در محدوده حریم املاک یا چشمه و یا قنات دیگران، چاه یا قنات بکند، البته فراموش نشود، تصرفاتی که موجب ضرر مالک آن ملک نشود از دیدگاه قانونگذار جایز است.

طبق نظر یکی از حقوقدانان برجسته مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان، هرچند از جهت منع و ممنوعیت تملک دیگران، حق حریم ماهیتی شبیه به مالکیت دارد و بهره برداری از آن ملک را صرفا در اختیار صاحب حریم قرار می دهد، اما به این دلیل که به تبعیت از آن، مالکیت صاحب آن به ملک دیگری نیز حاصل می شود، می توان حق حریم را نوعی حق ارتفاق خاص دانست که مالک بر اراضی موات و مباح پیدا می کند.
مال موضوع حق حریم

قاعده این است که طبق قانون، حق حریم مخصوص زمینهای موات است و در زمین آباد و دایر اصولا هیچ حقی بدون رضایت مالک آن برقرار نخواهد شد. اما طبق قانون قنوات مقرراتی پیش بینی شده که حریم را در اراضی دایر هم به طور ضمنی پیش بینی نموده است. در رویه قضایی کشور هم تمایل دادگاه ها بر این است که به خاطر حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق کسانی که سرمایه خود را در راه تهیه آب به کار برده اند،حریم را در زمین های آباد نیز بپذیرند.

نکات مهم و تکمیلی حریم املاک
نکات مهم و تکمیلی حریم املاک

طبق مواد ۱ تا ۳ قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم می توان گفت که:

    حریم، مخصوص زمین های مباح است و قائل بودن به وقوع حریم در املاک، به این جهت که استثنا محسوب می شود، نیازمند رضایت مالک یا حکم قانون است.
    طبق قانون قنوات اگر مالک ملکی، مقداری از زمین های خود را به منظور احداث چاه یا قنات به دیگری بفروشد یا به حکم قانون مجبور به فروش آن شود باید در سایر بخش های زمین رعایت حریم آن را بنماید، خواه در برابر واگذاری این حق عوضی تعیین شده یا نشده باشد.
    اگر شخصی مالک چاه یا قنات در املاک دیگران باشد باید حریم آن را رعایت نماید. زیرا یا مالکیت چاه مقدم است یا مالک زمین آن را به صاحب چاه منتقل کرده است. با اینحال مالک زمین می تواند به حریم چاه تجاوز نماید.

روند رسیدگی به دعوی حریم املاک

برای رسیدگی به این گونه دعاوی در دادگاه‌ها نیاز به اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی با استفاده از ابزارآلاتی چون عکس های هوایی و پلاک های ثبتی برای اظهار نظر و تعیین میزان حریم املاک و تعیین معیار مناسب برای تشخیص حریم است که مقاطع و ارائه دهنده نظر نهایی در این موارد می باشد و رای صادره در این موارد با استفاده از این نظرات مستند خواهند بود.
سخن آخر

همانگونه که ذکر شد، در فلسفه حریم املاک، مالک زمین میتواند کمال استفاده و بهره برداری را از آن ببرد و دیگران نمی توانند با تصرفات خود به وی ضرر برساند. حریم در قانون مدنی پیش بینی شده است اما تنها قانون مدنی نیست که در باب حریم سخن گفته قوانین بسیار دیگری نیز وجود دارند که به حریم و میزان آن پرداخته اند. نکته دیگر که در بالا اشاره کردیم این است که حریم مزبور مخصوص زمین موات است و اگرچه مشهور بر این است که در زمین های دایر و آباد چنین حقی وجود ندارد اما رویه قضایی و قانون قنوات به نوعی آن را در این نوع زمین ها نیز به رسمیت شناخته است. برچسب ها: حریم ، املاک ، ماهیت قانونی

منبع: ناطقان

کلیدواژه: حریم املاک ماهیت قانونی قانون قنوات حریم املاک قانون گذار قانون مدنی طبق قانون حریم چاه زمین ها حق حریم چاه ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت nateghan.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ناطقان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۱۹۷۶۸۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

طراحی پلتفرم آنلاین معاملات مسکن در دستور کار

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری علم و فناوری آنا گفت: مشاوران املاک مطابق قانون می‌توانند ۰.۲۵ درصد از ثمن معامله را به عنوان کارمزد از هر کدام از طرفین معامله دریافت کنند.

وی ادامه داد: به عبارت ساده‌تر مشاوران املاک صرفا می‌توانند معادل ۰.۵ درصد هر معامله را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند و بیش از این قانونی نیست. ما به همه واحد‌های صنفی ومردم نیز این موضوع را اعلام کرده و مجددا گوشزد می‌کنیم.

گودرزی گفت: با توجه به قانون تاکید می‌کنیم که هر کدام از طرفین معامله بایستی ۰.۲۵ درصد از ثمن معامله را به عنوان دستمزد به مشاوران املاک پرداخت کنند. به مشاوران املاک نیز تذکر می‌دهیم که دریافت بیش از این میزان نیز غیر قانونی است و در صورت به شدت برخورد می‌شود.

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: مجازات این فعل برای واحد‌های بدون پروانه کسب قطعا پلمب واحد صنفی است و برای دیگر واحد‌ها نیز ممکن است مطابق با ماده ۲۸ مورد اعمال قانون قرار گیرند. شایان ذکر که اگر واحد صنفی از قانون تمکین نکند به تعزیرات حکومتی معرفی خواهد شد.

وی ادامه داد: سازمان بازرسی کشور وزارت صمت نیز پیگیر تخلفات خواهند بود و در صورت اصرار بر ادامه تخلف برخورد قانونی کاملا سفت و سخت خواهد بود.

شیرینی گرفتن هم تخلف است!

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تصریح کرد: برخی برای دور زدن قانون لفظ دریافت مبالغ هنگفتی را با عنوان شیرینی مطرح می‌کنند، اما در جریان باشند که این موضوع نیز غیرقانونی است. ما چنین چیزی را در شرح وظایف مشاوران املاک نداریم.

وی ادامه داد: انجام معامله معامله مطابق قانون در شرح وظایف مشاوران املاک است و زمانی که کاری را مطابق قانون و بر اساس وظیفه خود انجام می‌دهند، مطابق قانون نیز مجاز به دریافت مبلغ تعیین شده هستند. به کار بردن الفاظی مانند شیرینی فسادزا است.

شفافیت در آگهی‌ها پسندیده است

گودرزی گفت: احراز هویت برای درج آگهی معاملات مسکن در فضای مجازی از آن‌جایی که باعث ایجاد شفافیت می‌شود، پسندیده است؛ اما لازم به ذکر است که بحث گرانی مسکن و اطمینان قرارداد‌ها ارتباطی با این موضوع ندارد. هم اکنون شرایط به گونه‌ای پیش می‌رود که مردم می‌توانند در فضای مجازی با هم ارتباط پیدا کرده و مستقیما اقدام به عقد قرارداد کنند و این موضوع به شدت در افزایش اختلافات تاثیر دارد.

وی ادامه داد: اتحادیه در حال کار برای طراحی پلتفرمی آنلاین است که با اطمینان خاطر و دقت بتوانند شرایط برای معاملات مسکن را مهیا کند. در این رابطه مکاتبات و اقدامات لازم در دستور کار است. به محض راه اندازی این سامانه اطلاع رسانی خواهد شد، اما چاره‌ای جز این نیست و باید اجرایی شود.

رشد قارچ گونه مشاوران املاک؟!

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در رابطه با مسائلی که در مورد رشد قارچ گونه مشاوران املاک مطرح می‌شود گفت: در ابتدای سال ۱۴۰۲ که اعلام می‌شد که تعداد مشاوران املاک بدون پروانه کسب بیش از مجوز داران است، ما با واقعیت این موضوع مخالفت کردیم.

وی ادامه داد: ما با ازدیاد واحد‌های صنفی در این بخش مخالف هستیم، اما با بیش از ۳۰۰ مورد بازرسی که در سطح شهر تهران انجام شد، حدود ۲۵۰۰ واحد صنفی را شناسایی کردیم که حدود ۶۰۰ واحد بدون مجوز در بین آنها بود. از این واحد‌ها عده‌ای موفق به اخذ جواز شده و بقیه یا انصراف دادند و یا پلمپ شدند.

انتهای پیام/