به نقل از «ایران آنلاین»

آیا صنف مشاوران املاک ضرورت کارکردش را از دست داده است؟

تاریخ انتشار: ۱ تیر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۲۹۵۵۳۰

در ساده‌ترین بیان، نظریه کارکردگرایی می‌گوید هر نهادی، هر ارگان و سازمانی و هر جزئی از کل نظام جامعه در راستای هدفی و برای انجام کاری ایجاد شده و همه اجزا با انجام رسالت‌شان به حفظ تعادل کل جامعه کمک می‌کند.

روزنامه ایران:  با اینکه انتقادات زیادی به این نظریه کلان جامعه‌شناسی وارد است اما هسته اصلی آن و اینکه هر نهادی کارکرد خاصی دارد، غیرقابل انتقاد است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بالاخره هر نهادی برای برآورده شدن هدفی و نیازی ایجاد می‌شود.
در صورتی که یک نهاد کارکردش را از دست بدهد و برخلاف هدف اصلی عملکردش باعث بر هم خوردن تعادل کل شود زمان تغییر، یا جایگزینی آن فرا رسیده است؛ فرقی نمی‌کند این نهاد اقتصادی باشد یا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی. برای نمونه زمانی اقتصاد کشاورزی بارزترین شیوه تولید بود و به‌واسطه اتکای آن بر نیروی کار انسانی نهاد خانواده از نوع گسترده بود، یعنی هم تعداد فرزندان زیاد بود و هم اینکه فرزندان ذکور به همراه خانواده‌هایشان با پدر و مادر خود در یک خانه زندگی می‌کردند تا به‌صورت گروهی کار کشاورزی را پیش ببرند. اما به مرور زمان و با تسلط اقتصاد صنعتی از یک طرف و مکانیزه شدن کشاورزی از طرف دیگر نهاد خانواده از گسترده به خانواده هسته‌ای تغییر ماهیت داد. یعنی هر زن و شوهری با فرزندان خود در یک خانه جدا مستقر شدند و این تغییر با خود تغییرات دیگری نیز در سبک و شیوه زندگی آدم‌ها به وجود آورد. اتفاقاً یکی از پیامدهای اجتماعی این تغییر افزایش مهاجرت به شهرها و بالا رفتن نیاز و تقاضا برای خانه‌های جدید و البته کوچک‌تر از خانه‌های بزرگ دوران خانواده گسترده بود.البته هدف از بیان این مثال پرداختن به دلایل رشد تقاضای مسکن نیست، بلکه تنها بیان مثالی ملموس از تغییر کارکرد یک نهاد اجتماعی برای ورود به بحث نهادی اقتصادی به‌نام بنگاه معاملات مسکن و بررسی جایگاه کارکردی آن در شرایط امروز اقتصاد کشور است.

بدون شک ظهور صنفی به‌نام بنگاه‌ معاملات املاک و مشاوران املاک فعال در این صنف در پاسخ به نیازی بوده و زمانی که در جامعه حضور آن ضرورت پیدا کرده به وجود آمده است. اما سؤال این است آیا در شرایط کنونی ضرورت کارکردی این نهاد اقتصادی هنوز وجود دارد یا وقت تغییر یا حذف آن فرار رسیده است؟
به چند دلیل ساده می‌توان در جواب این سؤال گفت که بنگاه املاک دیگر کارکرد اصلی اش، یعنی کمک به تعادل نظام اقتصادی در بخش مسکن را از دست داده و در جهت عکس و بر ضد این تعادل عمل می‌کند.

یکی از دلایل وجود تعارض منافعی است که در سازوکار این نهاد نهفته است. تعارض منافع زمانی رخ می‌دهد که افراد در شرایطی قرار می‌گیرند که باید بین انجام وظیفه و منافع شخصی‌شان دست به انتخاب بزنند. وظیفه یک مشاور املاک ایجاد ارتباط بین عرضه‌کنندگان(فروشندگان و اجاره‌دهندگان املاک) و متقاضیان (خریداران و مستأجران املاک) و تسهیل شرایط معامله بین این دو است. ضمن اینکه چنین معامله‌ای در بستر بنگاه املاک با نوشتن و امضای قرارداد و صدور کد رهگیری رسمیت پیدا می‌کند.

اما تعارض منافع در کجای این فرایند به وجود می‌آید؟ در زمان تعیین قیمت معامله. هرچقدر ارزش ملک بالاتر و قیمت معامله بیشتر باشد، منافع بیشتری نصیب مشاور املاک می‌شود. مشکل آنجایی بزرگتر و پیچیده‌تر می‌شود که تعیین کننده اصلی قیمت نه صاحب ملک، که خود مشاور املاک است. مشاوران املاک نقش کلیدی، بویژه در افزایش قیمت مسکن و اجاره بها دارند. به این دلیل ساده که هرچقدر قیمت یا اجاره بهای یک ملک بالاتر باشد، سهم آنها در معامله بیشتر است. بنابراین، طبیعی است که به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند. وقتی این تعارض منافع در کنار پدیده تورم انتظاری قرار می‌گیرد، نقش مخرب بنگاه معاملاتی در بازار مسکن نمایان‌تر می‌شود. هرچند تورم پدیده‌ای غیر قابل انکار است و بخش مسکن نیز تحت تأثیر تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه با افزایش قیمت رو به رو است، اما تمام تورم واقعی نیست. اقتصاددانان در کنار تورم واقعی از تورم انتظاری نیز سخن می‌گویند. این‌طور گفته می‌شود که در ایران حدود نیمی از تورم انتظاری است.
این نوع تورم به‌شدت ناشی از فاکتورهای غیراقتصادی و بیشتر تابع عوامل اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و روانی است. مردم تحت شرایطی انتظار دارند قیمت برخی کالاها و از جمله مسکن افزایش پیدا کند. این شرایط انتظاری از طریق رسانه‌ها، فضای مجازی، ذینفعان بازار مسکن و... برساخته می‌شود. در مورد قیمت مسکن و اجاره‌بها به زبان ساده یعنی اینکه شرایط بازار مسکن را طوری جلوه می‌دهند که در ذهن ذینفعان این بازار انتظار افزایش قیمت ایجاد می‌کنند. به عبارت دیگر گرانی قیمت مسکن و اجاره بها را بیشتر از آنچه واقعاً هست نشان می‌دهند. چه کسانی از این تورم انتظاری نفع می‌برند، مشاوران املاک و بساز بفروش‌ها و آنهایی که ملک اضافی برای فروش دارند. در این جریان کسانی که صاحب یک خانه هستند و در آن زندگی می‌کنند نفعی نمی‌برند، زیرا آنها نیز اگر بخواهند خانه‌شان را با ملک دیگری تعویض کنند، باید پول بیشتری بپردازند و حتی خیلی‌ها نمی‌توانند به خاطر گرانی، منزل مسکونی‌ فرسوده یا کوچک خود را عوض کنند.
از این‌رو یکه‌تاز میدان تورم انتظاری، مشاوران املاک و دارندگان چندین واحد مسکونی هستند. این گروه‌ها از تورم انتظاری تغذیه انگلی می‌کنند. یعنی بدون اینکه کار مفیدی انجام دهند یا ارزش افزوده‌ای ایجاد کنند تنها از قبل تورم انتظاری در بازار مسکن ارتزاق می‌کنند و سودهای کلان به جیب می‌زنند.

رشد قارچ گونه بنگاه‌های املاک در سر هر کوی و برزنی گواه این تغذیه انگلی است. این اشتغالی که در این صنف وجود دارد، کاذب و از نظر اقتصادی فاقد هرگونه ارزشی است. کسانی که به‌عنوان مشاور کار می‌کنند هرگز خدمتی ارزشمند به جامعه و اقتصاد کشور ارائه نمی‌دهند و بود و نبودشان فرقی به حال وضعیت اشتغال کشور ندارد.
نکته دیگر اینکه با گسترش و عمیق‌تر شدن فناوری اطلاعات و ارتباطات و رشد سرسام آور و بسیار سریع اقتصاد دیجیتال در بستر این فناوری آیا ضرورتی برای تداوم نظام فعلی معاملات ملکی و سیستم کنونی اجاره‌داری وجود دارد؟ آیا وقت آن نرسیده است که بساط مشاوران املاک برچیده شود؟ بدون شک با وجود فناوری‌های نوین و تغییر این وضعیت نه تنها دور از دسترس نیست، بلکه بسیار هم آسان است.

واقعیت این است که گسترش روزافزون اقتصاد دیجیتال، در کنار ایجاد کسب و کارهای نوین بسیاری از کسب و کارهای قدیمی و سنتی را به چالش کشیده، دگرگون کرده یا از بین برده است. برای مثال با آمدن تاکسی‌های اینترنتی در عرض کمتر از یکی دو سال بساط آژانس‌های سنتی تاکسی برچیده شد. مفهوم، شکل و شیوه دربستی برای همیشه و به کلی دگرگون شد. تاکسی‌های اینترنتی با یک تفکر مدرن و شفاف به سیستم ناعادلانه و غیرمنصفانه آژانس تاکسی پایان داد.
چنین سیستم مدرن، شفاف و نظارت‌پذیری نیز در حوزه املاک قابل ایجاد و جایگزینی با سیستم کنونی است. اگر خواهان ساماندهی بازار مسکن هستیم، اگر خواهان حاکمیت شفافیت و نظارت‌پذیری این بازار هستیم، باید نسخه‌ای مشابه تاکسی‌های اینترنتی منتها با مدیریت دولت و با نظارت وزارت مسکن در این حوزه نیز اجرا شود که با توجه به پیشرفت زیرساخت‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری کارچندان پیچیده‌ای نخواهد بود.

کافی است سامانه‌ای سراسری طراحی شود که در آن هر کسی بتواند با بارگذاری مدارک و اسناد ملکی خود و پیشنهاد قیمت، ملک خود را برای فروش یا اجاره در آن سامانه آگهی کند. سپس خریدار یا متقاضی اجاره ملک با مشاهده مشخصات و قیمت ملک مورد نظر در صورت تمایل مدارک شناسایی معتبر خود را بارگذاری کرده و با تماس با فروشنده و رسیدن به توافق از طریق سامانه مذکور به نزدیکترین دفترخانه اسناد رسمی معرفی و در آنجا نسبت به انعقاد قرارداد و صدور کد رهگیری اقدام کنند.
البته بدون شک ساز و کار سامانه یادشده و فرایند انجام معامله ملکی بسیار پیچیده‌تر از این خواهد بود اما یک چیز مشخص است و آن این که همه‌چیز در بازار مسکن شفاف، منطقی و تحت نظارت خواهد بود. دیگر نیازی نیست که واسطه‌ای غیرضروری به‌نام بنگاه املاک وجود داشته باشد. طراحی چنین سامانه‌ای نشان خواهد داد که صنف مشاوران املاک دیگر کارکرد و خاصیتش را از دست داده و ضرورتی در ماندگاریش وجود ندارد.

انتهای پیام/

 

 

 

منبع: ایران آنلاین

کلیدواژه: مشاوران املاک تورم انتظاری تعارض منافع افزایش قیمت بازار مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت ion.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۲۹۵۵۳۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

تولید مسکن با اخذ مالیات از اراضی بایر و رها شده رونق می گیرد/ممانعت قیمت گذاری های کاذب مسکن در سکوهای آنلاین بازار مسکن

به گزارش «نماینده»، محمدرضا رضایی کوچی در خصوص طرح ساماندهی املاک مسکونی و تاثیر اجرای ان بر مدیریت بازار اجاره گفـت: ایرادات شورای نگهبان در خصوص طرح ساماندهی اجاره بها املاک مسکونی در مجلس بررسی و رفع شد امیدواریم با تایید نهایی آن توسط شورای نگهبان و اجرایی شدن آن نظم و انضباطی به بازار اجاره بها مسکن ببخشد.

این نماینده مردم در مجلس ادامه داد: در طرح ساماندهی اجاره بها املاک مسکونی تلاش کردیم پایه و مبنایی برای قیمت‌گذاری واحد های مسکونی تعیین کنیم و نظارت وزارت خانه‌های راه و شهرسازی و صمت را بر بازار پر تلاطم مسکن افزایش دهیم. همچنین به شورای عالی مسکن اجازه دادیم در حوزه قیمت‌گذاری و تعیین سقف مجاز اجاره بها در مناطقی که تورم مسکن به صورت غیر واقعی افزایش پیدا کرده و بیش از 20 درصد باشد، ورود کنند. این طرح ضمن توجه به روش‌های مختلف از جمله پرداخت تسهیلات از مستاجران حمایت کرده و با اخذ مالیات از اراضی بایر و رها شده، انگیزه تولیدکنندگان مسکن را نیز افزایش می‌دهد. همچنین موجب افزایش تولید و عرضه واحدهای مسکونی به بازار می‌شود که این خود به کاهش و تعدیل قیمت‌های کمک می‌کند.

رضایی کوچی عنوان کرد: همچنین در طرح مذکور، با ساماندهی سکوهای خرید و فروش مسکن و نیز رتبه بندی دفاتر مشاوران املاک و افزایش نظارت بر آنها و شیوه های مختلف تلاش کردیم مانع درج آگهی های جعلی و قیمت‌گذاری های کاذب شویم. امیدواریم با اجرای دقیق آن بازار پر آشوب اجاره بها مسکن مدیریت شده و به آرامش برسد.