به نقل از «ایرنا»

تغذیه انگلی دلالان مسکن از تورم انتظاری؛ صنف مشاوران املاک ضرورت کارکردش را از دست داده است؟

تاریخ انتشار: ۳ تیر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۳۱۲۱۳۹

به گزارش رو زجمعه ایرنا روزنامه ایران در مطلبی آورده است: در ساده‌ترین بیان، نظریه کارکردگرایی می‌گوید هر نهادی، هر ارگان و سازمانی و هر جزئی از کل نظام جامعه در راستای هدفی و برای انجام کاری ایجاد شده و همه اجزا با انجام رسالت‌شان به حفظ تعادل کل جامعه کمک می‌کند. با اینکه انتقادات زیادی به این نظریه کلان جامعه‌شناسی وارد است اما هسته اصلی آن و اینکه هر نهادی کارکرد خاصی دارد، غیرقابل انتقاد است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بالاخره هر نهادی برای برآورده شدن هدفی و نیازی ایجاد می‌شود.
در صورتی که یک نهاد کارکردش را از دست بدهد و برخلاف هدف اصلی عملکردش باعث بر هم خوردن تعادل کل شود زمان تغییر، یا جایگزینی آن فرا رسیده است؛ فرقی نمی‌کند این نهاد اقتصادی باشد یا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی. برای نمونه زمانی اقتصاد کشاورزی بارزترین شیوه تولید بود و به‌واسطه اتکای آن بر نیروی کار انسانی نهاد خانواده از نوع گسترده بود، یعنی هم تعداد فرزندان زیاد بود و هم اینکه فرزندان ذکور به همراه خانواده‌هایشان با پدر و مادر خود در یک خانه زندگی می‌کردند تا به‌صورت گروهی کار کشاورزی را پیش ببرند. اما به مرور زمان و با تسلط اقتصاد صنعتی از یک طرف و مکانیزه شدن کشاورزی از طرف دیگر نهاد خانواده از گسترده به خانواده هسته‌ای تغییر ماهیت داد. یعنی هر زن و شوهری با فرزندان خود در یک خانه جدا مستقر شدند و این تغییر با خود تغییرات دیگری نیز در سبک و شیوه زندگی آدم‌ها به وجود آورد. اتفاقاً یکی از پیامدهای اجتماعی این تغییر افزایش مهاجرت به شهرها و بالا رفتن نیاز و تقاضا برای خانه‌های جدید و البته کوچک‌تر از خانه‌های بزرگ دوران خانواده گسترده بود.البته هدف از بیان این مثال پرداختن به دلایل رشد تقاضای مسکن نیست، بلکه تنها بیان مثالی ملموس از تغییر کارکرد یک نهاد اجتماعی برای ورود به بحث نهادی اقتصادی به‌نام بنگاه معاملات مسکن و بررسی جایگاه کارکردی آن در شرایط امروز اقتصاد کشور است.
بدون شک ظهور صنفی به‌نام بنگاه‌ معاملات املاک و مشاوران املاک فعال در این صنف در پاسخ به نیازی بوده و زمانی که در جامعه حضور آن ضرورت پیدا کرده به وجود آمده است. اما سؤال این است آیا در شرایط کنونی ضرورت کارکردی این نهاد اقتصادی هنوز وجود دارد یا وقت تغییر یا حذف آن فرار رسیده است؟
به چند دلیل ساده می‌توان در جواب این سؤال گفت که بنگاه املاک دیگر کارکرد اصلی اش، یعنی کمک به تعادل نظام اقتصادی در بخش مسکن را از دست داده و در جهت عکس و بر ضد این تعادل عمل می‌کند.
یکی از دلایل وجود تعارض منافعی است که در سازوکار این نهاد نهفته است. تعارض منافع زمانی رخ می‌دهد که افراد در شرایطی قرار می‌گیرند که باید بین انجام وظیفه و منافع شخصی‌شان دست به انتخاب بزنند. وظیفه یک مشاور املاک ایجاد ارتباط بین عرضه‌کنندگان(فروشندگان و اجاره‌دهندگان املاک) و متقاضیان (خریداران و مستأجران املاک) و تسهیل شرایط معامله بین این دو است. ضمن اینکه چنین معامله‌ای در بستر بنگاه املاک با نوشتن و امضای قرارداد و صدور کد رهگیری رسمیت پیدا می‌کند.
اما تعارض منافع در کجای این فرایند به وجود می‌آید؟ در زمان تعیین قیمت معامله. هرچقدر ارزش ملک بالاتر و قیمت معامله بیشتر باشد، منافع بیشتری نصیب مشاور املاک می‌شود. مشکل آنجایی بزرگتر و پیچیده‌تر می‌شود که تعیین کننده اصلی قیمت نه صاحب ملک، که خود مشاور املاک است. مشاوران املاک نقش کلیدی، بویژه در افزایش قیمت مسکن و اجاره بها دارند. به این دلیل ساده که هرچقدر قیمت یا اجاره بهای یک ملک بالاتر باشد، سهم آنها در معامله بیشتر است. بنابراین، طبیعی است که به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند. وقتی این تعارض منافع در کنار پدیده تورم انتظاری قرار می‌گیرد، نقش مخرب بنگاه معاملاتی در بازار مسکن نمایان‌تر می‌شود. هرچند تورم پدیده‌ای غیر قابل انکار است و بخش مسکن نیز تحت تأثیر تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه با افزایش قیمت رو به رو است، اما تمام تورم واقعی نیست. اقتصاددانان در کنار تورم واقعی از تورم انتظاری نیز سخن می‌گویند. این‌طور گفته می‌شود که در ایران حدود نیمی از تورم انتظاری است.
 این نوع تورم به‌شدت ناشی از فاکتورهای غیراقتصادی و بیشتر تابع عوامل اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و روانی است. مردم تحت شرایطی انتظار دارند قیمت برخی کالاها و از جمله مسکن افزایش پیدا کند. این شرایط انتظاری از طریق رسانه‌ها، فضای مجازی، ذینفعان بازار مسکن و... برساخته می‌شود. در مورد قیمت مسکن و اجاره‌بها به زبان ساده یعنی اینکه شرایط بازار مسکن را طوری جلوه می‌دهند که در ذهن ذینفعان این بازار انتظار افزایش قیمت ایجاد می‌کنند. به عبارت دیگر گرانی قیمت مسکن و اجاره بها را بیشتر از آنچه واقعاً هست نشان می‌دهند. چه کسانی از این تورم انتظاری نفع می‌برند، مشاوران املاک و بساز بفروش‌ها و آنهایی که ملک اضافی برای فروش دارند. در این جریان کسانی که صاحب یک خانه هستند و در آن زندگی می‌کنند نفعی نمی‌برند، زیرا آنها نیز اگر بخواهند خانه‌شان را با ملک دیگری تعویض کنند، باید پول بیشتری بپردازند و حتی خیلی‌ها نمی‌توانند به خاطر گرانی، منزل مسکونی‌ فرسوده یا کوچک خود را عوض کنند.
 از این‌رو یکه‌تاز میدان تورم انتظاری، مشاوران املاک و دارندگان چندین واحد مسکونی هستند. این گروه‌ها از تورم انتظاری تغذیه انگلی می‌کنند. یعنی بدون اینکه کار مفیدی انجام دهند یا ارزش افزوده‌ای ایجاد کنند تنها از قبل تورم انتظاری در بازار مسکن ارتزاق می‌کنند و سودهای کلان به جیب می‌زنند.
رشد قارچ گونه بنگاه‌های املاک در سر هر کوی و برزنی گواه این تغذیه انگلی است. این اشتغالی که در این صنف وجود دارد، کاذب و از نظر اقتصادی فاقد هرگونه ارزشی است. کسانی که به‌عنوان مشاور کار می‌کنند هرگز خدمتی ارزشمند به جامعه و اقتصاد کشور ارائه نمی‌دهند و بود و نبودشان فرقی به حال وضعیت اشتغال کشور ندارد.
نکته دیگر اینکه با گسترش و عمیق‌تر شدن فناوری اطلاعات و ارتباطات و رشد سرسام آور و بسیار سریع اقتصاد دیجیتال در بستر این فناوری آیا ضرورتی برای تداوم نظام فعلی معاملات ملکی و سیستم کنونی اجاره‌داری وجود دارد؟ آیا وقت آن نرسیده است که بساط مشاوران املاک برچیده شود؟ بدون شک با وجود فناوری‌های نوین و تغییر این وضعیت نه تنها دور از دسترس نیست، بلکه بسیار هم آسان است.
 واقعیت این است که گسترش روزافزون اقتصاد دیجیتال، در کنار ایجاد کسب و کارهای نوین بسیاری از کسب و کارهای قدیمی و سنتی را به چالش کشیده، دگرگون کرده یا از بین برده است. برای مثال با آمدن تاکسی‌های اینترنتی در عرض کمتر از یکی دو سال بساط آژانس‌های سنتی تاکسی برچیده شد. مفهوم، شکل و شیوه دربستی برای همیشه و به کلی دگرگون شد. تاکسی‌های اینترنتی با یک تفکر مدرن و شفاف به سیستم ناعادلانه و غیرمنصفانه آژانس تاکسی پایان داد.
چنین سیستم مدرن، شفاف و نظارت‌پذیری نیز در حوزه املاک قابل ایجاد و جایگزینی با سیستم کنونی است. اگر خواهان ساماندهی بازار مسکن هستیم، اگر خواهان حاکمیت شفافیت و نظارت‌پذیری این بازار هستیم، باید نسخه‌ای مشابه تاکسی‌های اینترنتی منتها با مدیریت دولت و با نظارت وزارت مسکن در این حوزه نیز اجرا شود که با توجه به پیشرفت زیرساخت‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری کارچندان پیچیده‌ای نخواهد بود.
کافی است سامانه‌ای سراسری طراحی شود که در آن هر کسی بتواند با بارگذاری مدارک و اسناد ملکی خود و پیشنهاد قیمت، ملک خود را برای فروش یا اجاره در آن سامانه آگهی کند. سپس خریدار یا متقاضی اجاره ملک با مشاهده مشخصات و قیمت ملک مورد نظر در صورت تمایل مدارک شناسایی معتبر خود را بارگذاری کرده و با تماس با فروشنده و رسیدن به توافق از طریق سامانه مذکور به نزدیکترین دفترخانه اسناد رسمی معرفی و در آنجا نسبت به انعقاد قرارداد و صدور کد رهگیری اقدام کنند.
 البته بدون شک ساز و کار سامانه یادشده و فرایند انجام معامله ملکی بسیار پیچیده‌تر از این خواهد بود اما یک چیز مشخص است و آن این که همه‌چیز در بازار مسکن شفاف، منطقی و تحت نظارت خواهد بود. دیگر نیازی نیست که واسطه‌ای غیرضروری به‌نام بنگاه املاک وجود داشته باشد. طراحی چنین سامانه‌ای نشان خواهد داد که صنف مشاوران املاک دیگر کارکرد و خاصیتش را از دست داده و ضرورتی در ماندگاریش وجود ندارد.

برچسب‌ها قیمت مسکن نرخ اجاره بها مسکن

منبع: ایرنا

کلیدواژه: قیمت مسکن نرخ اجاره بها مسکن قیمت مسکن نرخ اجاره بها مسکن تورم انتظاری مشاوران املاک افزایش قیمت تعارض منافع بازار مسکن اجاره بها قیمت مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.irna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایرنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۳۱۲۱۳۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

وضعیت بازار ملک در تهران / دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

به گزارش صدای ایران از ایسنا، فروردین امسال توقع مدنظر دلالان از بازار مسکن شهر تهران برآورده نشد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند گروهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک که به شکل سنتی از نیمه دوم فروردین فعالیت خود را به منظور ارزیابی وضعیت این بازار آغاز می‌کنند با این برآورد که بازار مسکن در سال جاری ظرفیت رشد چندانی در مقایسه با بازار‌های رقیب ندارد از خرید ملک منصرف شدند.

در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش محسوسی در مقایسه با سال‌های گذشته دارد. با این حال به گفته مشاوران املاک، عده‌ای از بخر و بفروش‌ها فایل‌های زیر قیمت را در مناطق شمالی تهران خریداری و با سود بیش از نرخ تورم، آپارتمان مدنظر را فایل می‌کنند.

تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز پس از رشد‌هایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد و ادامه یافت به نوعی از بازار حذف شده است. با این اوصاف به نظر می‌رسد بازار ملک در اردیبهشت کم‌رونق‌تر از مدت مشابه سال گذشته باشد.

دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

فروردین سال گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت ۱۷۵۷ فقره بود. اردیبهشت نیز ۴۳۵۹ فقره خرید و فروش آپارتمان در تهران انجام شد. اسفند ۱۴۰۲ این تعداد ۶۱۷۹ فقره بود.

درخصوص قیمت نیز طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در فروردین و اردیبهشت پارسال به ترتیب ۶۶.۴ میلیون و ۷۵.۳ میلیون تومان بود. این رقم تا پایان سال به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد رشد یافت.

با توجه به تورم عمومی حدود ۴۰ درصد و رشد حدود ۲۴ درصدی قیمت مسکن در پایتخت ارزیابی کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که این بازار از ظرفیت لازم برای رشد برخوردار نیست.

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه ۱ تهران درخصوص وضعیت بازار ملک در اردیبهشت گفت: بازار مسکن بی‌مشتری است. با وجود آن‌که در مناطق شمالی تهران بعضا میزان افزایش قیمت آپارتمان با نرخ دلار سنجیده می‌شود امسال میزان رشد آن به اندازه بازار ارز نبوده است. قیمت‌های پیشنهادی تقریبا ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به اسفند بالا رفته، اما خریدار وجود ندارد.

وی افزود: در منطقه ۱ میزان خرید و فروش، قیمت را تعیین نمی‌کند بلکه دلالان به منطقه قیمت می‌دهند. یک سری سرمایه‌گذار، واحد‌ها را خریداری می‌کنند و اجاره هم نمی‌دهند. برای آن‌که مالیات خانه خالی مشمولشان نشود مثل ماشین، آپارتمان را با سند وکالتی واگذار می‌کنند. بخر و بفروش‌ها بین خودشان معامله می‌کنند ولی سند نمی‌زنند.

یکی از واسطه‌های ملکی در جنوب شرق تهران نیز گفت: با آمدن سال جدید، قیمت ملک مقداری تغییر کرد ولی تعداد مشتری تغییر چندانی نکرد. البته رکود به شدت پارسال نیست. در دفتر ما تقریبا هفته‌ای یک مبایعه‌نامه (خرید و فروش) امضا می‌شود، اما این‌طور نیست که بگوییم بازار رونق گرفته است. نرخ‌های اعلامی مالکان هم ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده ولی هنوز تثبیت نشده است.