تغییر کمیسیون بنگاه به نفع مردم
تاریخ انتشار: ۸ مرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۶۱۷۱۹۲
جدال بر سر نحوه تعیین ثابت یا درصدی کمیسیون مشاوران املاک برای نوشتن قرارداد اجاره واحد مسکونی بالاخره با تعیین سازوکاری مبنی بر تعیین تعرفه براساس «قیمت منطقه‌ای» به پایان رسید تا این بار یک بازی برد-برد به نفع مردم در حوزه مسکن رقم بخورد هرچند مشاوران املاک از این میدان ناراضی بیرون بروند.
براساس قانونی که سال۱۳۷۹ به تصویب رسیده بود تعرفه دستمزد یک دفتر مشاوره املاک برای نوشتن قرارداد اجاره‌نامه، نیمی از اجاره‌بهای ماهانه آن واحد تعیین شده بود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
با ورود مجلس به این موضوع پس از چند سال رفت‌وبرگشت طرح‌های کارشناسی، فرمول محاسبه تعیین حق‌الزحمه مشاوران ملکی فعال در بازار اجاره تغییر کرد به‌طوری‌که پس از تصویب کامل و ابلاغ طرح مذکور، عملاً وابستگی بین میزان کمیسیون و قیمت مسکن به کلی قطع می‌شود.
تعیین دستمزد براساس قیمت منطقه‌ای
براساس محتوای این طرح، معیار اصلی برای تعیین دستمزد معاملات ملک در قراردادهای اجاره مسکن، تعیین تعرفه بر پایه ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است؛ چیزی که در بازار مسکن به‌عنوان «قیمت منطقه‌ای» شهرت دارد و معمولاً رقمی بین ۵/۱ تا ۲درصد ارزش روز املاک است.
براساس این طرح میزان اجاره‌بها در تعیین میزان تعرفه مشاوران املاک تأثیری نخواهد داشت و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله تحت هر عنوان همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.
آن‌طور که هیئت‌وزیران مصوب کرده است، کار به همین‌جا ختم نمی‌شود و حق‌الزحمه خدمات مشاوران املاک باید توسط سامانه معاملات محاسبه و سپس چاپ شود. درنهایت اینکه نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز هرسال تغییر خواهد کرد تا اجحافی به این صنف نشود.
برای بررسی بیشتر زوایای این موضوع با اتحادیه مشاوران املاک تماس گرفتیم ولی مسئولان این اتحادیه تصویب این قانون را مخالف منافع این صنف دانسته و از پاسخ به پرسش‌های قدس درباره نحوه تعیین کمیسیون مشاوران املاک سرباز زدند. حسین عبداللهی کارشناس بازار مسکن اما در گفت‌وگو با قدس با اشاره به فرمول جدید حق‌الزحمه مشاوران املاک که از تعیین درصدی به رقم ارزش منطقه‌ای معاملات تغییر کرده است، می‌گوید: یکی از عوامل اخلال در بازار ملک نحوه محاسبه نرخ خدمات مشاوران مسکن بود که درصدی از نصاب معامله بود که ازاین‌پس درصدی از ارزش معاملاتی املاک که مطابق قانون مالیات‌ها مشخص می‌شود خواهد بود.
وی می‌افزاید: پیش‌از اینکه قیمت ملک سالیانه افزایش پیدا می‌کرد، کمیسیون بنگاه‌ها هم براساس آن افزایش می‌یافت. اکنون حق‌الزحمه بنگاه براساس ارزش معاملاتی که ذیل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است محاسبه خواهد شد و اجاره‌بها هم براساس کمیسیون تقویم املاک ماده۵۴ همین قانون مالیات‌های مستقیم تعیین خواهد شد.
تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک به‌طور سالانه
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: مبلغ ارزش معاملاتی کمتر از مبلغ واقعی است ولی چون درصد می‌زنند شاید خیلی تفاوت نکند اما نکته مثبتی که دارد وابستگی با قیمت مسکن ندارد و همین موجب می‌شود سوداگری در بازار یا دلالی که سبب افزایش قیمت مسکن یا کمیسیون بنگاه‌ها می‌شود حذف شود و اینکه ارزش معاملاتی سالیانه محاسبه می‌شود و این‌طور نیست که در طول یک سال چند بار افزایش قیمت ملک را داشته باشیم.وی درباره ضمانت اجرای این قانون می‌افزاید: ضمانت اجرای این مصوبه قانونی برمی‌گردد به اینکه چقدر به سمت سامانه‌ای کردن معاملات حرکت کنیم. با توجه به مصوبه‌ای که در هیئت‌وزیران انجام‌شده است، این موضوع تسهیل شده است و روی سامانه یک سازوکاری ایجاد شده که مردم در سامانه معاملات قراردادهای خود را به‌صورت رایگان ثبت کنند و همین موجب می‌شود یک مقدار اوضاع نابسامانی که در بحث حق‌الزحمه مشاوران املاک هست بهبود پیدا کند.
ممانعت از دور زدن قانون با رصد تراکنش
وی درباره احتمال دور زدن قانون توسط مشاوران املاک می‌افزاید: با توجه به اینکه هنوز تراکنش‌های بانکی رصد نمی‌شود بازهم این احتمال وجود دارد که مشاوران املاک قانون را به روش‌های مختلف دور بزنند ولی به صورتی که در سال‌های گذشته بود این اتفاق نمی‌افتد چراکه مبلغ کمیسیون‌ها باید چاپ و به خریدار و یا مستأجر داده شود که در صورت تخلف امکان اعتراض برای مستأجر را فراهم می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه ممکن است برخی بنگاه‌ها این قانون را رعایت نکنند معتقد است ضمانت اجرای قانون این است که مردم خودشان این موارد را گزارش کنند تا بنگاه‌های مختلف شناسایی و مجوزشان لغو شود.
به گفته وی، قانون مصوب شده فعلی در جزوه کمیسیون مشاوران املاک کاملاً به نفع مردم است و بااینکه نمی‌تواند به‌صورت ۱۰۰درصد بازار اجاره مسکن را کنترل کند ولی بخش عمده‌ای از نابسامانی در این حوزه را می‌تواند درست کند.
عبداللهی با یادآوری اینکه آنچه مشاوران املاک از مردم می‌گرفتند کمتر نخواهد شد و آن‌ها از نظر درآمدی متضرر نمی‌شوند، می‌افزاید: تنها تفاوتی که این قانون به وجود آورده این است که با افزایش قیمت ملک، درصد حق‌الزحمه این افراد افزایش نخواهد یافت و درست هم همین هست چراکه خدمت جدیدی از سوی مشاوران املاک به مردم داده نمی‌شود و خدمت همان باقی مانده و فقط افزایش قیمت ملک اتفاق افتاده است و آن‌ها نیز به‌اندازه منطقی از ارزش ملک دریافت می‌کنند با این تفاوت که از افزایش نجومی و تعداد بالای معاملات سود نخواهند برد.وی با یادآوری اینکه براساس قانون ماده ۱۸ جهش تولید از ایجاد سامانه‌ای سخن گفته شده که مردم بتوانند معاملات خودشان را ثبت کنند، تأکید می‌کند: به نظر می‌رسد بهترین راه برای کنترل معاملات همان سامانه‌ای کردن است و خود مردم هم در سامانه حق انتخاب خودشان را برای خرید و اجاره داشته باشند و همچنین بتوانند واحدشان را برای فروش بگذارند و ثبت هم در این سامانه به شکل رایگان باشد.
مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیشتر در گفت‌وگو با خبرنگار با تأکید بر اینکه حق‌الزحمه‌ای که مشاوران املاک یا دلالان می‌گیرند سربار قیمت خانه و ملک نیست، می‌گوید: نرخ کمیسیون معاملات املاک باید به‌گونه‌ای باشد که ۱۳۵هزار مشاور املاک برای گذران زندگی به مشقت نیفتند.
وی با انتقاد از تصویب قوانین برای حق‌الزحمه مشاوران می‌گوید: من ملک می‌فروشم عامل گرانی نیستم اگر ملک گران بشود من به رکود می‌رسم پس دلیلی ندارد که هیزم به آتش گرانی بریزم. اگر تعرفه ثابت شود این احتمال دارد که مشاور املاک و صاحب‌ملک برای تسریع در کار و سود بیشتر با هم ببندند و چون این کار نظارت‌پذیر نیست کسی هم نمی‌تواند مانع این زد و بند شود و احتمالاً بر میزان شکایات در این حوزه هم افزوده خواهد شد.
خبرنگار: زهرا طوسی
منبع: قدس آنلاین
کلیدواژه: املاکی رهن و اجاره کمیسیون بنگاه مشاوران املاک حق الزحمه مشاوران املاک قانون مالیات ها ارزش معاملاتی افزایش قیمت بنگاه ها خواهد شد قیمت ملک منطقه ای
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.qudsonline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «قدس آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۶۱۷۱۹۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
هشدار به پلتفرم‌های آگهی جواب می‌دهد؟
رویه فعلی نشر آگهی مسکن در سکوهای برخط سبب شده یک واحد مسکونی توسط چندین بنگاه معاملات املاک با قیمت‌های متفاوت درج شود، حتی در برخی مواقع زمانی که فروشنده اقدام به درج آگهی به‌صورت شخصی در این سکوها می‌کند، همین بنگاه‌ها بدون کسب اجازه از شخص مربوط، آگهی وی را با قیمت‌های پیشنهادی خودشان در سکوها بازنشر می‌دهند که این رویه منجر به قیمت‌سازی در یک منطقه و ایجاد آشوب در بازار مسکن می‌شود.
به گزارش ایسنا، به نقل از روزنامه قدس، هفته گذشته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از مسدود شدن بخش املاک دیوار و شیپور خبر داد و اعلام کرد بخش املاک این سکوها در صورت عدم فراهم آوردن احراز هویت مالک و کدپستی ملک، تا هفته آینده (هفته جاری) مسدود می‌شود. البته شهریور سال گذشته هم کارگروه نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی وزارت صمت برای اتحادیه کشوری کسب‌وکارهای مجازی نامه‌ای ارسال کرد که در آن آمده بود فعالیت و نماد کسب‌وکار سکوهای درج آگهیِ «دیوار» و «شیپور» به‌دلیل اجرا نکردن ضوابط خاص درج آگهی بر سکوهای برخط در زمان مقتضی، تعلیق شود، اما از آن زمان تاکنون سکوهای برخط با توجیه کاهش آمار آگهی‌ها، حاضر نشدند زیرساخت‌های فنی شناسنامه‌دار کردن آگهی‌ها را فراهم کنند.
اما آنچه مسلم است رویه فعلی نشر آگهی مسکن در سکوهای برخط سبب شده یک واحد مسکونی توسط چندین بنگاه معاملات املاک با قیمت‌های متفاوت درج شود، حتی در برخی مواقع زمانی که فروشنده اقدام به درج آگهی به‌صورت شخصی در این سکوها می‌کند، همین بنگاه‌ها بدون کسب اجازه از شخص مربوط، آگهی وی را با قیمت‌های پیشنهادی خودشان در سکوها بازنشر می‌دهند که این رویه منجر به قیمت‌سازی در یک منطقه و ایجاد آشوب در بازار مسکن می‌شود.
هر آگهی باید مبنای محاسبه مالیات قرار گیرد
مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با قدس ضمن اشاره به‌اینکه بازار آگهی‌های برخط بستری شده برای ایجاد بحران و آشوب در حوزه مسکن، اظهار کرد: بسیاری از آگهی‌ها وجود خارجی ندارند، اما سودجویان برای ایجاد بحران و فشار بر مردم اقدام به انتشار آنان می‌کنند که به‌تازگی هم در منطقه یک تهران برخی آگهی‌ها موجب بهت و حیرت مردم شده بود.
وی بر شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های حوزه مسکن تأکید و تصریح کرد: معتقد نیستیم جلوی قیمت‌گذاری را بگیرند، اما تأکید داریم هر فردی که آگهی فروش و یا اجاره در سکوهای برخط درج می‌کند، این آگهی باید تحت عنوان خوداظهاری مالیاتی ملاک اخذ مالیات قرار گیرد.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: درحال حاضر قیمت‌ها در حوزه مسکن هیچ تناسبی با هزینه تمام‌شده ساخت مسکن و بودجه مردم برای خرید ندارند، اما چون مسکن یکی از نیازهای اصلی و ضروری انسان است، برخی با سوءاستفاده از این امر، اقدام به‌ایجاد نارضایتی عمومی می‌کنند که بی‌شک در آینده نزدیک با ادامه این روند بحران دور از انتظار نیست.
به‌عقیده گودرزی چنانچه بنا باشد ایجاد نارضایتی صورت بگیرد، برای رسیدن به‌این اتفاق حتماً روی مسکن برنامه‌ریزی خاص صورت خواهد گرفت، چراکه آحاد جامعه با مسکن در ارتباط هستند و همه مردم مجبورند سقفی بالای سر خود داشته باشند.
به‌ازای هر خریدوفروش، ۱۱۲ آگهی در منطقه یک تهران!
وی ضمن اشاره به اینکه برپایه آمارها به‌ازای هر خریدوفروش در منطقه یک تهران، ۱۱۲ آگهی درج می‌شود که نه مالک آن مشخص است و نه نحوه قیمت‌گذاری آن، خاطرنشان کرد: متأسفانه آمارهای رسمی هم از روی همین قیمت‌سازی‌های بی‌ضابطه تنظیم می‌شود و این سبب شده آمارهای رسمی با واقعیت‌های بازار و املاکی که خریدوفروش می‌شوند تناسبی نداشته باشد.
وی آگهی‌های مسکن در این سکوها به‌شکل کنونی را یکی از عوامل افزایش نرخ مسکن دانست و ابراز کرد: مکمل این آگهی‌ها، معاملات صوری هستند که این اتفاق هم در قیمت‌سازی‌ها نقشی پررنگ دارد در حالی که این نحوه قیمت‌گذاری مصداق نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی است.
گودرزی یادآور شد: اصولاً در بیشتر کشورهای دنیا آگهی‌ها به‌صورتی درج می‌شوند که هم آگهی‌دهنده قابل رصد و شناسایی باشد و هم اینکه آن آگهی نوعی خوداظهاری و ملاک دریافت مالیات باشد، اما در ایران هیچ دستورالعملی در این زمینه وجود ندارد و افرادی که حتی یک متر زمین هم ندارند با درج آگهی صوری، اقدام به قیمت‌سازی می‌کنند.
وی تأکید کرد: چنانچه کد رهگیری، نام مالک و شماره ملی با استناد به اطلاعات مرکز ثبت املاک کشور درج شود، تا حدود زیادی افراد در درج آگهی احتیاط می‌کنند، چراکه درج این اطلاعات، آگهی‌دهنده را نسبت به‌پرونده مالیاتی‌اش پاسخگو می‌کند به‌همین منظور آگهی‌دهنده به‌دلیل اینکه باید مالیات بپردازد حاضر به قیمت‌سازی نمی‌شود.
این کارشناس بازار مسکن به پیگیری سالی یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده حوزه املاک در دستگاه قضایی اشاره و ضمن بیان اینکه این رویه فشار بسیاری بر دستگاه قضا و شاکیان و متشاکیان وارد می‌کند، یکی از بزرگ‌ترین مقصران گرانی مسکن در کشور را بی‌ضابطی قیمت‌گذاری در سکوهای برخط دانست و گفت: بی‌تردید چنانچه آگهی‌دهنده بداند درج آگهی او مبنای محاسبه مالیات بر نقل‌وانتقال املاک یا عایدی سرمایه می‌شود و این مالیات‌ها هم تصاعدی خواهند بود، بساط این نوع قیمت‌گذاری و آگهی‌های صوری جمع می‌شود.
گودرزی یکی از ناکامی‌های دولت را در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه دانست و اظهار کرد: در دنیا یکی از منابع درآمدی دولت‌ها در بحث مالیات، همین مالیات مربوط به املاک است، اما سال گذشته در ایران کل درآمد دولت از بابت مالیات بر خانه‌های خالی تنها ۵ میلیارد تومان بود!
چند نکته
هم‌اینک شرایط به‌گونه‌ای پیش می‌رود که ده‌ها بنگاه املاک اقدام به درج آگهی یک واحد مسکن می‌کنند و این‌گونه رقابتِ قیمتیِ غیرواقعی توسط دلالان و به‌وسیله سکوهای مجازی شکل می‌گیرد. اما چنانچه اتمام‌حجت دولت به سکوهای مجازی محقق شود و مدیران این سکوها، آگهی‌ها را شناسنامه‌دار کنند؛ تنها مالکان حقیقیِ املاک هستند که با نرخ واقعی اقدام به درج آگهی کرده و این‌گونه بساط قیمت‌سازی‌ها جمع می‌شود.
البته آنچه باید مورد اشاره قرار گیرد این است که این رویه برای واحدهای مسکونی که دارای سند هستند امکان‌پذیر است و باتوجه به‌اینکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی، قولنامه‌ای هستند، باید در سنددار کردن آنان بیش از گذشته کوشید تا نحوه معامله در این واحدها هم قانونمند شود.
در کنار موارد یاد شده، این نکته هم باید مورد توجه قرار گیرد که بستر فنی برای شناسنامه‌دار کردن املاک در این سامانه‌ها، باید به‌گونه‌ای فراهم شود که خود زمینه سوءاستفاده از اسناد بارگذاری شده در سامانه را فراهم نکند و بی‌تردید این وظیفه متولیان دولتی یا گردانندگان این سکوهاست که آموزش‌های لازم را به شهروندان بدهند .
برای مثال در حال حاضر جعل اسناد به امری ساده تبدیل شده و وجود اسناد مالکیت آماده در یک آگهی می‌تواند زمینه‌ساز هرگونه بهره‌برداری از سوی افراد فرصت‌طلب باشد، بنابراین به شهروندان توصیه می‌شود هنگام بارگذاری اسناد مالکیتی خود روی شبکه‌های اجتماعی یا سکوهای تبلیغاتی، بخش‌هایی از محتویات سند را با استفاده از نرم‌افزارهای تلفن همراه یا رایانه‌ای محو کنند و با قرار دادن یک تکه کاغذ روی این بخش‌ها به ساده‌ترین شکل ممکن امکان سوءاستفاده‌های احتمالی را کاهش دهند.
از سوی دیگر انتظار می‌رود تصمیم‌گیران با انتشار یک جدول یا مدل قیمت‌گذاری مبتنی بر قواعد فنی، نحوه قیمت‌گذاری املاک را مشخص کنند برای نمونه در حال حاضر فاصله قیمتی بین یک واحد مسکونی با عمر بالای ۲۰ سال با واحد تازه‌ساز بسیار اندک است درحالی که بر اساس ضوابط فنی و نظر متخصصان نباید این‌گونه باشد. بی‌شک با اطلاع شهروندان از حداقل و حداکثر قیمت هر مترمربع آپارتمان با مشخصاتی نظیر نوع سازه و عمر بنا و سایر نکات دیگر، شاهد قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای یا قیمت‌سازی‌های صوری نخواهیم بود.
انتهای پیام
پلمب بیمارستان محب مهر به دلیل کشف حجاب صحت ندارد