زخم کهنه مشاوران املاک بر تن شهروندان در دادگاهها!/ آیا سامانههای سازمان ثبت امکان ساماندهی ۲۰۰ هزار مشاور املاک را دارد؟
تاریخ انتشار: ۵ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۸۵۲۵۲۴
حدود ۵۰ درصد پروندههای دادگاهی، ریشه در دعاوی املاک دارد و منشأ این دعاوی، تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک و امضای قولنامههای کاغذی بین طرفین معامله در "بنگاههای مشاور املاک" قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی است! - اخبار اجتماعی -
به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، در حالی که روشهای کلاهبرداری در بازار مسکن، متنوع و متکثر شده، دعاوی ملکی نیز از رایجترین پروندهها در دادگاههاست.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
ماجرا به مواد قانونی و برنامهریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک برمیگردد تا صلاحیت آنها را برای تنظیم سند به دلیل تخلفات متعدد در این حوزه ناممکن سازد؛ موضوعی که محل اختلاف بین ذینفعان و فعالان حوزه مسکن شده است البته معضل، همچنان پابرجاست؛ عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت!
سهم دعاوی املاک در دادگاهها
اگرچه ساماندهی مشاوران املاک و تلاش برای کاهش برخی تخلفات بعد از انجام توافق اولیه بین معاملهگران توسط سازمان ثبت اسناد و املاک وعده مثبتی است اما عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت، موجب رواج قولنامههای کاغذی شده است.
همین موضوع، آتش اختلاف بین نهادهای مرتبط در حوزه معاملات ملکی را شعلهورتر کرده؛ اختلافاتی که البته انگشت اتهام را بیشتر به سمت مشاوران املاک سوق داده است.
"در حال حاضر حدود 200 هزار مشاور املاک شامل 120 هزار بنگاه با مجوز رسمی و 80 هزار بنگاه بدون مجوز، فعالیت میکنند." پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن ارائه این آمار از عدم اتصال سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به سازمان امور مالیاتی و عدم تکمیل زیرساختهای این سامانه خبر داده است.
همین مشکلات زیرساختی و آماده نبودن سامانهها، نظارت بر معاملات ملکی را با مشکل، مواجه ساخته است.
از سویی آمار مسئولان قضائی نشان میدهد حدود 30 تا 50 درصد پروندههای دادگاهی، ریشه در دعاوی املاک دارد! دعاوی ملکی که برای حل اختلاف یا جلوگیری از سوءاستفاده در حوزه املاک مطرح میشوند، شامل حقوقی، کیفری و ثبتی هستند و منشأ این دعاوی، تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک و امضای قولنامههای کاغذی بین طرفین معامله در بنگاهها قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.
بیشترین شکایتها اعم از حقوقی، کیفری و ثبتی هم شامل مواردی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی، ورود غیرمجاز به ملک دیگران، جعل اسناد ملکی به نیت فریب، تغییر کاربری غیرمجاز، ابطال سند رسمی، ابطال مراحل ثبتی، توقیف عملیات اجرایی، طرح دعاوی متعدد اثبات بیع، اثبات مالکیت، رفع تصرف، خلع ید و ... میشود.
تقابل مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی
گسترش تخلفات و جرایم معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و اجارهبها، بار دیگر موضوع ساماندهی بازار مسکن را بر سر زبانها انداخته است. تقابل بین مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی، از پیامدهای طرح این موضوع است.
در این زمینه علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، تیر ماه امسال از برنامهریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک خبر داد و اعلام کرد این دستورالعمل بهگونهای است که مشاوران املاک، صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشند.
به گفته وی، وظیفه مشاوران املاک، معرفی طرفین معامله به همدیگر است و تنظیم قرارداد به منظور آگاهی از ممنوعالمعاملهها، بازداشتیها و محجورین، باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
در مقابل، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با واکنش تند به کاهش نقش بنگاهها، دفاتر اسناد رسمی را "بیمسئولیت، کمکار و حاضریخور" نامید که به فکر دوختن جیب اضافه هستند! عبدالله اوتادی همچنین از تدوین و ارسال طرح "ساماندهی و کارشناسی بازار مسکن توسط مشاوران املاک" به وزارت راه و شهرسازی خبر داد که بر اساس آن، مشاوران املاک دارای مجوز، بابت کارشناسی قیمت املاک و اجاره، درآمد کسب میکنند.
همچنین این عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک مدعی شده "در استان تهران حتی 10 دفتر اسناد رسمی که بتواند قراردادهای پیشفروش ساختمان تنظیم کنند، وجود ندارند و این دفاتر وقت و تخصص لازم در حوزه مسکن را ندارند!
اوتادی گفته: قرارداد عادی با رسمی متفاوت است و در بین قراردادهای متعدد خرید و فروش زمین و مسکن، در برخی موارد، معاملات با قولنامه انجام میشود.
قانون چه میگوید؟
اظهارات عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در حالی است که حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کرده است: "ورود مشاوران املاک به حوزه تنظیم سند، محل تولید دعوی شده و برای حفاظت از سرمایه مردم باید از این اقدام جلوگیری شود."
به گفته بابایی، بیش از 8500 دفتر اسناد رسمی در کشور برای تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، اعلام آمادگی کردهاند که هزینه آن، 10 درصد هزینه مشاوران املاک است.
البته مطابق با ماده 10 قانون مدنی که به اصل آزادی قراردادها مشهور است؛ "قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است." بر این اساس، افراد آزاد هستند توافق خود را به هر شکل که تمایل دارند منعقد کنند و الزامی به اینکه این توافق در قالب یکی از عقود معین قانون مدنی باشد، نخواهند داشت.
با این حال در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه نیز آمده است؛ "کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبتشده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات، باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود." بر این اساس، اولویت با سند رسمی است و سند عادی تنها در صورت احراز شرعی و قانونی در دادگاه، منشأ اثر خواهد بود.
گسترش کلاهبرداری در بازار املاک
علاوه بر اینها، اخبار و هشدارهای مختلف، بیانگر روند فزاینده کلاهبرداری در معاملات مسکن است. اواخر خرداد ماه امسال، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از افزایش کلاهبرداری در پیشفروش ساختمان و نیز ثبت 35 هزار پرونده در محاکم قضائی استان با موضوع جعل و کلاهبرداری در سال گذشته خبر داد.
خلیل محبتخواه تأکید کرد: مشاوران املاک، حق تنظیم قرارداد پیشفروش را ندارند و باید خریداران و سرمایهگذاران را به دفتر ثبت اسناد رسمی هدایت کنند.
البته تمامی این تخلفات صرفاً ناشی از فعالیت مشاورین املاک نیست اما مشخصاً ثبت توافقات به صورت قولنامهای میان معاملهکنندگان و فاصله معنادار میان ثبت این توافقات و انتقال سند به صورت رسمی، باعث شده تا بسیاری از جرایم ملکی نظیر جعل سند، فروش مال غیر و زمینخواری با استفاده از شگردهای مختلف توسط کلاهبرداران رخ داده و خریدارن را برای احقاق حقوقشان راهی دادگاه کند.
ایراد مصوبه هیئت وزیران و افزایش اختیارات مشاوران املاک!
در این میان، تصویبنامه هیئت وزیران در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها در 12 تیر ماه امسال نیز از مواردی است که علیرغم مزایای آن، کارشناسان حقوقی به آن ایراد وارد کردهاند. به اعتقاد شاهرخ صالحی؛ حقوقدان و مدرس دانشگاه، مبنای اصلی این مصوبه، توسعه کد رهگیری و اسناد عادی است که هر چند در کوتاهمدت، یک مُسکِن موقت است اما با سیاستهای کلی نظام در حوزه قضائی مغایرت دارد و در بلندمدت، مشکلات زیادی برای کشور رقم میزند.
مشکل از آنجا ناشی میشود که هرچند قانون تجارت، مشاوران املاک را صرفاً واسطه بین طرفین معامله یا اجاره شناسایی کرده اما تصویبنامه هیئت وزیران به آنها اختیار تنظیم قرارداد و ثبت در سامانه اعطا کرده است اما کد رهگیری نتوانسته در شناسایی و ثبت معاملات و جلوگیری از وقوع کلاهبراریها موفق باشد و این امر نشان از نقص این سامانه در ساماندهی معاملات دارد البته این نکته را نیز باید نظر داشت که در حال حاضر عرف معاملاتی اکثریت مردم آن است که پیش از هرگونه انتقال سند به صورت رسمی ابتدا توافقات خود را نزد مشاورین املاک تنظیم و امضا میکنند و از بین بردن یک باره این رویه، امری مشکل به نظر میرسد.
امکان ثبت توافقات زیرنظر سازمان ثبت راهکاری برای سامندهی مشاورین املاک
با این همه، از آنجا که قراردادها و توافقهای امضا شده بین افراد از جمله تنظیم معاملات در قالب قولنامههای کاغذی منشأ اثر هستند و میتوانند در دادگاهها بررسی شوند، باید در هنگام توافق، ثبت و امضا شوند. از طرفی امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه ثبت میسر نیست و این امر سر منشأ بسیاری از مفاسد و کلاهبرداریها در حوزه املاک است.
همچنین تعداد کم دفاتر اسناد رسمی و محدودیت حقوقی سردفتران مانع از آن میشود که تمامی فرایند توافق میان معاملهکنندگان نزد سردفتران انجام شده و به این دلیل امکان حذف مشاورین املاک از چرخه معاملات ملکی وجود ندارد.
بنابراین برای پیشگیری از کاهش جرایم ناشی از اسناد عادی و کاهش پروندههای دعاوی ملکی، باید امکان درج توافقات میان معاملهکنندگان در سامانهای زیرنظر سازمان ثبت فراهم شود و ساماندهی مشاوران املاک در قالب اعتباربخشی به اسناد رسمی در عمل در دستور کار قوه قضائیه و بهصورت مشخص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرد همچنین به دلیل عدم دسترسی به دفاتر اسناد رسمی در تمام ساعات شبانهروز برای ثبت معامله در لحظه توافق و نیز به خاطر بار سنگین نظارت بر حدود 200 هزار مشاور املاک، برونسپاری این موضوع به سامانههای واسط اینترنتی و وجود سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان ناظر، رویکرد پیشگیرانه برای افزایش امنیت حقوقی شهروندان در حوزه معاملات مسکن است.
امری که علیرغم وعدههای سازمان ثبت مبنی بر راهاندازی سامانه "سند من" و ساماندهی مشاورین املاک همچنان بر زمین مانده و فعلاً خبری از راهاندازی این سامانهها نیست.
اسناد عادی برای قوه قضائیه بحران ایجاد کرده استکاهش 40 درصدی پروندهها با تعیین تکلیف اسناد عادیانتهای پیام/
منبع: تسنیم
کلیدواژه: قانون کانون سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قوه قضائیه قانون کانون سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قوه قضائیه سازمان ثبت اسناد و املاک ساماندهی مشاوران املاک دفاتر اسناد رسمی مشاوران املاک مشاورین املاک تنظیم قرارداد ثبت معامله طرفین معامله مشاور املاک سامانه ثبت بازار مسکن اسناد عادی تنظیم سند امکان ثبت
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.tasnimnews.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «تسنیم» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۸۵۲۵۲۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
طراحی پلتفرم آنلاین معاملات مسکن در دستور کار
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری علم و فناوری آنا گفت: مشاوران املاک مطابق قانون میتوانند ۰.۲۵ درصد از ثمن معامله را به عنوان کارمزد از هر کدام از طرفین معامله دریافت کنند.
وی ادامه داد: به عبارت سادهتر مشاوران املاک صرفا میتوانند معادل ۰.۵ درصد هر معامله را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند و بیش از این قانونی نیست. ما به همه واحدهای صنفی ومردم نیز این موضوع را اعلام کرده و مجددا گوشزد میکنیم.
گودرزی گفت: با توجه به قانون تاکید میکنیم که هر کدام از طرفین معامله بایستی ۰.۲۵ درصد از ثمن معامله را به عنوان دستمزد به مشاوران املاک پرداخت کنند. به مشاوران املاک نیز تذکر میدهیم که دریافت بیش از این میزان نیز غیر قانونی است و در صورت به شدت برخورد میشود.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: مجازات این فعل برای واحدهای بدون پروانه کسب قطعا پلمب واحد صنفی است و برای دیگر واحدها نیز ممکن است مطابق با ماده ۲۸ مورد اعمال قانون قرار گیرند. شایان ذکر که اگر واحد صنفی از قانون تمکین نکند به تعزیرات حکومتی معرفی خواهد شد.
وی ادامه داد: سازمان بازرسی کشور وزارت صمت نیز پیگیر تخلفات خواهند بود و در صورت اصرار بر ادامه تخلف برخورد قانونی کاملا سفت و سخت خواهد بود.
شیرینی گرفتن هم تخلف است!
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تصریح کرد: برخی برای دور زدن قانون لفظ دریافت مبالغ هنگفتی را با عنوان شیرینی مطرح میکنند، اما در جریان باشند که این موضوع نیز غیرقانونی است. ما چنین چیزی را در شرح وظایف مشاوران املاک نداریم.
وی ادامه داد: انجام معامله معامله مطابق قانون در شرح وظایف مشاوران املاک است و زمانی که کاری را مطابق قانون و بر اساس وظیفه خود انجام میدهند، مطابق قانون نیز مجاز به دریافت مبلغ تعیین شده هستند. به کار بردن الفاظی مانند شیرینی فسادزا است.
شفافیت در آگهیها پسندیده است
گودرزی گفت: احراز هویت برای درج آگهی معاملات مسکن در فضای مجازی از آنجایی که باعث ایجاد شفافیت میشود، پسندیده است؛ اما لازم به ذکر است که بحث گرانی مسکن و اطمینان قراردادها ارتباطی با این موضوع ندارد. هم اکنون شرایط به گونهای پیش میرود که مردم میتوانند در فضای مجازی با هم ارتباط پیدا کرده و مستقیما اقدام به عقد قرارداد کنند و این موضوع به شدت در افزایش اختلافات تاثیر دارد.
وی ادامه داد: اتحادیه در حال کار برای طراحی پلتفرمی آنلاین است که با اطمینان خاطر و دقت بتوانند شرایط برای معاملات مسکن را مهیا کند. در این رابطه مکاتبات و اقدامات لازم در دستور کار است. به محض راه اندازی این سامانه اطلاع رسانی خواهد شد، اما چارهای جز این نیست و باید اجرایی شود.
رشد قارچ گونه مشاوران املاک؟!
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در رابطه با مسائلی که در مورد رشد قارچ گونه مشاوران املاک مطرح میشود گفت: در ابتدای سال ۱۴۰۲ که اعلام میشد که تعداد مشاوران املاک بدون پروانه کسب بیش از مجوز داران است، ما با واقعیت این موضوع مخالفت کردیم.
وی ادامه داد: ما با ازدیاد واحدهای صنفی در این بخش مخالف هستیم، اما با بیش از ۳۰۰ مورد بازرسی که در سطح شهر تهران انجام شد، حدود ۲۵۰۰ واحد صنفی را شناسایی کردیم که حدود ۶۰۰ واحد بدون مجوز در بین آنها بود. از این واحدها عدهای موفق به اخذ جواز شده و بقیه یا انصراف دادند و یا پلمپ شدند.
انتهای پیام/