همت کنیم اینجا کلونی محرومیت نباشد
تاریخ انتشار: ۱۰ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۸۹۹۳۰۵
برای سه چهارم مردم، حاشیه‌نشینی و فرسودگی فقط چند عکس تکان‌دهنده یا گزارش‌های پرسوز و گداز در رسانه‌ها است اما خیلی‌هایمان در کوی و برزن محرومیت قد کشیدیم و بعضی رها شدیم. اقدامات خوبی طی چهار دهه گذشته برای بازآفرینی شهری شده اما هنوز ۲۲.۵ میلیون نفر از جمعیت کشور با پدیده بدمسکنی دست به گریبانند.
به گزارش ایران اکونومیست، از حلبی‌آباد و حوالیه امجدیه در دوران پهلوی گرفته تا مرتضی‌گرد، اسلام‌آباد، حاشیه‌های بحران‌زای پاکدشت و قرچک در تهران، حصه در اصفهان، قلعه ساختمان در مشهد و حصارک در کرج، حاشیه‌نشینی و فرسودگی بافتهای شهری هرگز دست از سر کشور برنداشته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
هفته‌ی دولت ۱۴۰۱ بهانه‌ای به دستمان داد تا پای صحبت‌های مردی بنشینیم که از دل حاشیه‌نشینی در یکی از شهرها تا تکیه زدن بر کرسی معاونت وزارت راه و شهرسازی و مدیرعاملی شرکت بازآفرینی شهری ایران خود را بالا کشیده است. محمد آئینی که حالا دکترای شهرسازی دارد می‌گوید تا قبل از ورود به دانشگاه در محلات قدیمی و فرسوده زندگی کرده و در حال حاضر مسئول مستقیم ساماندهی کالبدی جامعه حاشیه‌نشینان و ساکنان محلات هدف بازآفرینی شهری است. بی‌رودربایستی بیان می‌کند جامعه ۲۲.۵ میلیون نفری ساکن در بافتهای ناکارآمد یک «کلونی محرومیت و ناپایداری» است که اگر زیر پر و بال این جامعه را نگیریم و محرومیت‌زدایی نکنیم، چالش جدی برای کشور خواهد بود. گفت‌وگوی ایران اکونومیست با معاون وزیر راه و شهرسازی را در ادامه می‌خوانید:
قولی که بر زمین ماند
آئینی، سیاست‌های دولت قبل درخصوص بازآفرینی شهری را به نقد می‌کشد. او با اشاره به هدف نوسازی و بهسازی سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی که از سال ۱۳۹۳ قولش را دادند، می‌گوید: سرجمع آنچه توسط دولت گذشته در بخش نوسازی و بهسازی مسکن حمایت شده و تسهیلات بانکی ارزان قیمت پرداخت شده کمتر از ۱۰ هزار واحد در سال بوده است. با سیاست اعلامی رییس جمهور مخالف بودند اما برنامه‌ی جایگزین هم ارایه ندادند. این مساله به اعتماد اجتماعی آسیب زد. سرجمع آنچه توسط دولت گذشته در بخش نوسازی و بهسازی مسکن حمایت شده و تسهیلات بانکی ارزان قیمت پرداخت شده کمتر از ۱۰ هزار واحد در سال بوده است. با سیاست اعلامی رییس جمهور مخالف بودند اما برنامه‌ی جایگزین هم ارایه ندادند. این مساله به اعتماد اجتماعی آسیب زد. وعده پرداخت یارانه تسهیلات نوسازی را دادند اما در سفرهای استانی که می‌رویم مراجعین زیادی به دنبال دریافت یارانه تسهیلات وعده داده شده هستند. به دلیل محقق نشدن این وعده زندگی‌شان به هم ریخته و بعضا نکات بغرنجی را مطرح می‌کنند.
جهاد نوسازی مسکن باید در بوق و کرنا شود
با لحنی که نشانه‌هایی از افسوس در آن دیده می‌شود می‌گوید گذشته، گذشته است حالا مصمم هستیم سالیانه ۱۵۰ هزار واحد مناطق هدف بازآفرینی شهری را حمایت کنیم و مانعی برای این کار نداریم. در واقع می‌خواهیم کار ۱۰ برابری نسبت به قبل انجام دهیم. آئینی بیان می‌کند: فقط باید فضا را فراهم کنیم تا مردم پای کار بیایند. اگر ۲۲.۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی ارزان قیمت از محل اعتبارات اشتغال‌زایی اختصاص داده شود این وعده قابل تحقق است. خدا را شکر تا حالا توانسته‌ایم با حمایت وزیر راه و شهرسازی ۵۰۰۰ میلیارد تومان با عاملیت بانک مسکن تامین کنیم. جهاد نوسازی را در بوق و کرنا خواهیم کرد. برای استفاده از تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن در بافتهای فرسوده بدون رعایت شرایط چهارگانه مانعی نداریم؛ چرا که منابع آن وجود دارد و بانک‌ها موظف به پرداخت هستند اما باید بخش خصوصی را برای این هدف بزرگ ترغیب کنیم. از ابتدای دولت سیزدهم از ۱۵۰ هزار واحد هدف‌گذاری شده تا کنون حدود ۶۴ هزار واحد به مرحله‌ی ساخت و ساز رسیده است.
انواع محرومیت و کم برخورداری در محلات حاشیه‌ای
معاون وزیر راه و شهرسازی عبارت جالبی برای مناطق ناکارآمد به کار می‌برد و می‌گوید: ما در بافت فرسوده، تاریخی و عمدتا در حاشیه شاهد یک «کلونی محرومیت» هستیم. ۳۵ شهر را بررسی کردیم که متوجه شدیم در بافتهای ناکارآمد این شهرها بجز سرانه مذهبی و کارگاهی، مابقی سرانه‌ها مثل آموزشی، بهداشتی، درمانی، ورزشی و انتظامی حدود یک سوم متوسط شهر است. طبق چشم‌انداز سند ملی بازآفرینی شهری باید این سرانه‌ها در این محلات در پایان سال ۱۴۰۴ به متوسط همان شهر برسد. ما در بافت فرسوده، تاریخی و عمدتا در حاشیه شاهد یک «کلونی محرومیت» هستیم. ۳۵ شهر را بررسی کردیم که متوجه شدیم در بافتهای ناکارآمد این شهرها بجز سرانه مذهبی و کارگاهی، مابقی سرانه‌ها مثل آموزشی، بهداشتی، درمانی، ورزشی و انتظامی حدود یک سوم متوسط شهر است. برای اینکه این اتفاق بیفتد در محدوده ۶۰ هزار هکتاری حاشیه ای (سکونتگاه های غیررسمی) که ۱۱۵۳ محله در آن وجود دارد باید حداقل ۱۳ هزار پروژه محله‌ای اجرا شود. از دولت سیزدهم انتظار می‌رود فاصله شمال و جنوب شهرها در بخش سرانه‌های رفاهی و درمانی را از بین ببرد.
می‌پرسم در حال حاضر چه تعداد حاشیه‌نشین در کشور وجود دارد؟ آئینی می‌گوید حدود۷ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر. تعداد بناهای ناپایدار و وسعت مناطق ناکارآمد چقدر است؟ جواب می‌دهد ۲ میلیون و ۶۸۰ هزار بنای ناپایدار، ۱۶۶ هزارهکتار محدوده هدف بازآفرینی شامل ۷۴ هزار هکتار بافت فرسوده میانی، ۳۲ هزار هکتار بافت فرسوده تاریخی و نزدیک ۶۰ هزار هکتار بافت حاشیه ای یا سکونتگاه غیررسمی داریم که در مجموع ۲۲ میلیون نفر در این محدوده ها زندگی می کنند. می‌گویم چه برنامه‌ای برای ارتقای زندگی آنها دارید؟ پاسخ می‌دهد: با حضور بخش خصوصی و رویکرد مردمی‌سازی ان شاء ا... تحول بزرگی را در حوزه نوسازی مسکن دنبال می‌کنیم.
قشر فراموش شده در بازار مسکن
معاون وزیر راه و شهرسازی، بدمسکنی را محصول فراموش شدن یک قشر در بازار مسکن می‌داند. او می‌گوید: عمده اقشار فرودست که در مناطق کم‌برخوردار زندگی می‌کنند کسانی هستند که بازار رسمی مسکن نتوانسته برای آنها خانه فراهم کند. بنابراین نیاز خود به مسکن را در بازار سیاه تامین کرده‌اند. در بسیاری مواقع جوانان جویای تشکیل خانواده اگر یک واحد کوچک و در استطاعت در منطقه‌ی متوسط شهر داشته باشد حاشیه‌نشین نمی‌شود. در جنوب تهران نیاز شدیدی به واحدهای کوچک متراژ احساس می‌شود اما امکان تامین مسکن حداقلی برای جوانان در این کلانشهر فراهم نیست و بیش از ۵۰ درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند.
راهکار چیست؟
ترغیب و تشویق بخش خصوصی و مردمی‌سازی جریان نوسازی مسکن است. تعریف و اجرایی کردن تشویقات و فراهم نمودن تسهیلات اداری و تعریف بسته های مالی است. تشویق های شهرسازانه، محور جدیدی است که در بحث نوسازی بافت فرسوده شروع کرده‌ایم و معتقدیم این موضوع از تسهیلات بانکی و تخفیف پروانه مهمتر است. از جمله محورهای آن می‌توان به تراکم تشویقی، تسهیلاتی در زمینه سطح اشغال و پارکینگ اشاره کرد.
افق چهار ساله را ترسیم کنید
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وجود ۵۰۰۰ محله شامل بافت فرسوده، تاریخی و سکونتگاههای غیررسمی می‌گوید در حوزه نوسازی مسکن اگر ۲۵۰ هزار واحد فرسوده به صورت هدفمند و مکان‌مند نوسازی شود می‌توان در اکثر محلات تعداد واحدهای ناپایدار به زیر ۵۰ درصد رساند که به طور نسبی از خطر گریخته‌ایم و کار سنگینی نیست. در نهضت ملی مسکن، ساخت ۶۰۰ هزار واحد بر عهده‌ی ما قرار داده شده اما اگر دو بسته تسهیلات ودیعه اسکان موقت و تسهیلات نوسازی به اندازه کافی از سوی بانک‌ها برای ما فراهم و یارانه داده شود ما یک میلیون واحد را در چهار سال می‌سازیم. با ۱۵۰ هزار واحد شروع می‌کنیم، سال دوم ۲۰۰ هزار واحد، سال سوم ۳۰۰ هزار و سال چهارم قابلیت ساخت ۳۵۰ هزار واحد را داریم. اگر این اتفاق بیفتد این چالش را به طور محسوسی کاهش می‌دهیم.
آئینی بیان می‌کند: بافت حاشیه‌ای با بافت فرسوده فرق دارد و عملکردها هم باید متفاوت باشد. در بافت فرسوده صحبت از نوسازی است اما درحاشیه باید کلی کار کنید تا تازه بشود بافت فرسوده و بتوان نوسازی کرد. سند دادن به این خانه‌ها تازه شروع شده است. سنددار کردن می‌تواند آنها را رسما وارد اقتصاد شهری کند و برای مرمت و نوسازی تصمیم بگیرند. الان پیرامونی هستند، می‌گویند شما شناسنامه نداری جلو نیا. در بافت این مشکل نیست اما حاشیه‌نشین سند ندارد که گرو بانک بگذارد. سند ملی بازآفرینی می‌گوید اول پیش نگری کن، بعد پیش‌گیری کن که سکونتگاهای موجود توسعه پیدا نکنند، بعد می‌گوید موجودها را ساماندهی کن. این سند و میثاق ملی است ... آن‌جا شهرداری موظف است پایش شبانه‌روزی کند. بر اساس بند «ک» تبصره ۱۱ قانون بودجه که امسال برای اولین بار تصویب شده واگذاری سند به متصرفین قبل از سال ۱۳۹۴ فراهم شده است.
او ادامه می‌دهد: از قدیم، اقشار مختلف کنار یکدیگر زندگی می‌کردند. در پروسه بازآفرینی، امکان همزیستی اقشار مختلف در کنار هم وجود دارد؛ چیزی که در مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نمی‌توان انجام داد. کالبد بافت فرسوده این امکان را فراهم می‌کند که واحدهای مختلف با متراژهای مختلف در کنار هم ساخته شود.
افتتاح ۵۷ طرح به مناسبت هفته‌ی دولت
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران بیان می‌کند برای محرومیت‌زدایی ما به تنهایی منابع کافی در اختیار نداریم. بنابراین اقدام مشترک را تعریف شده که ۹۰۰۰ پروژه را شامل می‌شود. از سال ۱۳۹۸ تا کنون در مجموع ۱۵۵۵ پروژه به بهره‌برداری رسیده است. ۵۷ طرح به مناسبت هفته دولت افتتاح می‌شود. در سال جاری ۱۱۹ پروژه را به ارزش ۱۲۰ میلیارد تومان به بهره‌برداری رساندیم. ۳۸۳ پروژه دیگر در دست اقدام داریم که امسال قریب به ۶۰۰ میلیارد تومانب رای پیشبرد آنها هزینه کرده ایم و ۲۸۰۰ میلیارد تومان اعتبار دیگرلازم داریم که در یک سال آینده آنها را به اتمام برسانیم.
منبع: خبرگزاری ایسنا برچسب ها: بافت فرسوده ، بازآفرینی شهری ، شرکت بازآفرینی شهری ، معاون وزیر راه و شهرسازی ، محمد آیینی ، بافتهای فرسوده ، نوسازی بافت های فرسوده ، وزارت راه و شهرسازی ، طرح نهضت ملی مسکن ، نهضت ملی مسکن
منبع: ایران اکونومیست
کلیدواژه: بافت فرسوده بازآفرینی شهری شرکت بازآفرینی شهری معاون وزیر راه و شهرسازی محمد آیینی بافتهای فرسوده نوسازی بافت های فرسوده وزارت راه و شهرسازی طرح نهضت ملی مسکن نهضت ملی مسکن معاون وزیر راه و شهرسازی بازآفرینی شهری میلیارد تومان تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن بافت فرسوده نوسازی مسکن حاشیه نشین هزار واحد سرانه ها حاشیه ای ی دولت
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۸۹۹۳۰۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
ساخت 2هزار خانه در تهران توسط چین
معاون شهردار تهران، گفت: در محتوای قرارداد با چینی‌ها دیده شده که آنها در مقیاس‌های بزرگ‌تر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر با مشارکت شهرداری انجام شود. ناطقان: معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، جزئیات طرح شهرداری برای «ساخت مسکن چینی» و همچنین مذاکرات اولیه با چینی‌ها را تشریح کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، حمیدرضا صارمی با تاکید براینکه فرآیند مذاکره با شرکت‌های ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور بوده و هنوز توافق یا قرارداد نهایی صورت نگرفته است، اصل برنامه شهرداری را «واگذاری زمین‌های ذخیره» به چینی‌ها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر عنوان کرد.
یک وام حساب شده - فوری - تا ۷۵ میلیون تومان - بدون ضامن
بر اساس این طرح، اراضی قهوه‌ای یا همان زمین‌های ذخیره (قطعات بزرگ متراژ بالای یک هکتار) در بافت فرسوده تهران، برای «محله سازی» به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود آن هم در چارچوب یوزانس به این معنا که همزمان با تامین منابع مالی ساخت، انتقال تکنولوژی نیز به تهران صورت خواهد گرفت.
معاون شهردار تهران از «معمای رشد ۲.۴ برابری درآمد عوارض ساختمانی در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهرداری تهران» و «ابهامی که بسازوبفروش‌ها نسبت به آن دارند» نیز رمزگشایی کرد و در عین حال حدود میزان افزایش عوارض ساخت مسکن را اعلام کرد.
*در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهر تهران که از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد، درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی معادل ۱۴۴درصد افزایش یافته است؛ آیا این افزایش به معنای آن است که سال آینده مبلغ عوارض ساختمانی دو برابر می‌شود یا شهرداری با پیش‌بینی افزایش تیراژ ساخت‌وساز، افزایش درآمد از این محل را تخمین زده است؟
در این زمینه لازم است نگاهی به روند رشد آمار صدور پروانه ساخت‌وساز در تهران داشته باشیم. آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ معادل ۵هزار پروانه و به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود؛ سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶هزار پروانه ساختمانی برسد.
توجه به این نکته نیز ضروری است که معمولا در ۱۰ ماه اول سال، تقریبا ۶۰درصد درآمد حوزه شهرسازی از محل عوارض ساخت محقق می‌شود و حدود ۴۰درصد باقی‌مانده در دو ماه پایانی سال تحقق یافته و وصول می‌شود. سال گذشته شورای شهر تهران حدود ۲۵ همت درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران درنظر گرفته بود که وصولی شهرداری از این محل حدود ۴۱ همت بود. امسال شورای شهر درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی را بر اساس پیشرفت حاصل شده به ۳۷ همت رسانده است که البته همین الان در وصول مبالغ فیش‌های عوارض ساخت برای صدور پروانه ها، از این ۳۷ همت نیز عبور کرده ایم و درآمدی بیش از این میزان حاصل شده است.
اگر با در نظر گرفتن مجموع شرایط اقتصادی، اجتماعی و... وضعیت کشور شبیه سال‌های گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ ندهد، احتمالا تا پایان امسال درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران رقمی بیش از ۶۵ همت خواهد بود. کف حداقلی مورد پیش‌بینی برای این نوع از درآمد نیز ۴۷ همت تخمین زده می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۴۱ همت وصولی سال گذشته اگر ۳۰درصد برای امسال به این رقم اضافه شود، درآمد حاصل از عوارض ساختمانی، تقریبا به بیش از ۵۰ همت خواهد رسید.
اما برای سال آینده، پیش‌بینی ما درآمدزایی از محل «فراوانی» پروانه هاست و نه «افزایش هزینه» صدور پروانه‌ها یا رشد محسوس در ارقام عوارض ساختمانی؛ از سوی دیگر، شورای شهر تهران به هیچ عنوان با افزایش عوارض ساخت‌وساز موافق نیست و تحت هیچ شرایطی اجازه افزایش بیش از ۳۰ درصد نرخ عوارض ساختمانی را در سال آینده نخواهد داد. هر چند شورا نیز بر این امر واقف است که سهم عوارض ساختمانی در هزینه تمام‌شده و قیمت نهایی ساخت مسکن، چیزی حول و حوش یک‌درصد است و عملا رقم ناچیزی از کل هزینه ساخت محسوب می‌شود. اما با توجه به شرایط کشور با افزایش بیش از ۳۰ درصد در نرخ عوارض ساختمانی موافقت نمی‌کند.
*امسال مبلغ عوارض ساختمانی به ازای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در مناطق مختلف تهران به چه میزان است؟ منظور کل رقمی است که یک سازنده به شهرداری پرداخت می‌کند.
در حال حاضر متوسط مبلغ عوارض ساختمانی، برای ساخت ساختمان‌های تا پنج‌طبقه در کل تهران مترمربعی حدود ۳۳۰هزار تومان است. بر اساس فیش‌های صادر‌شده برای سازنده‌ها از بابت تعیین عوارض ساختمانی، این میزان از مترمربعی حداقل ۴۰ هزار تومان شروع می‌شود.
در سال‌جاری، تاکنون، شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل مترمربعی ۱۲۰هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساخت‌وساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت مترمربعی ۴۳۰هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده است. اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.
کمترین میزان عوارض ساخت‌وساز در سال‌جاری به ازای هر مترمربع در منطقه ۴، ۳۰۰هزار تومان، در منطقه ۵، ۳۷۰هزار تومان، منطقه ۶، ۴۷۰هزار تومان، منطقه ۷، ۲۸۰هزار تومان، منطقه ۸، ۲۹۰هزار تومان، منطقه ۹، ۱۶۹هزار تومان، منطقه ۱۰ معادل ۶۲هزار تومان، منطقه ۱۱، ۸۴هزار تومان، منطقه ۱۲، ۸۱هزار تومان، منطقه ۱۳، ۴۸هزار تومان، منطقه ۱۴، ۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۶، ۴۶هزار تومان بوده است.
کمترین میزان عوارض ساختمانی مربوط به منطقه ۱۷ و معادل ۵۱ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه نیز به ازای هر مترمربع ۴۰۰ هزار تومان و متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در منطقه ۱۵ هم ۳۰۰هزار تومان بوده است. در منطقه ۱۵ شهر تهران، در سال‌جاری، تاکنون حدود ۲ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که رشد قابل‌توجهی در آمار صدور پروانه ساختمانی در این منطقه محسوب می‌شود.
اما روند‌ها نشان می‌دهد که در سال‌جاری در منطقه ۱، ۲ و ۳ آمار صدور پروانه ساخت کاهش پیدا می‌کند. به این علت که در شرایط حاضر، مسکن سرمایه ای، لوکس و گران‌قیمت، متقاضی چندانی ندارد و سرمایه‌گذار‌ها هم به خاطر رکود و شرایط فعلی تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در مناطق شمالی تهران ندارند. آنچه هم اکنون در شهر تهران مشاهده می‌شود این است که بیشتر مسکن مصرفی ساخته می‌شود و این موضوعی مهم است.
در منطقه ۱۸ نیز کمترین میزان عوارض ساختمانی بر حسب هر مترمربع ۴۰هزار تومان و متوسط آن مترمربعی ۲۳۰هزار تومان است. در منطقه ۱۹، کمترین عوارض مترمربعی ۷۴هزار تومان و میانگین آن ۲۹۰ هزار تومان است. در منطقه ۲۰ کمترین عوارض ساختمانی مترمربعی ۷۱هزار تومان و میانگین آن ۲۶۰هزار تومان است. در منطقه ۲۱ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌های صادر‌شده در سال‌جاری، مترمربعی ۱۵۰هزار تومان و میانگین آن ۵۳۶هزار تومان بوده است. در منطقه ۲۲ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌های صادر‌شده مترمربعی ۱۹۹هزار تومان و متوسط آن هم ۹۲۰هزار تومان بوده است.
در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا مترمربعی ۳۳۰هزار تومان بوده است. بنا داریم برای سال آینده تغییراتی انجام دهیم تا فرمول محاسبه عوارض ساختمانی به واسطه این تغییرات ساده‌تر شود. هم اکنون فرآیند صدور پروانه ساختمانی سیستمی است و نظارت فنی نیز سیستمی می‌شود و تقریبا فساد در آن به نزدیک صفر می‌رسد. چرا که فرمول پیچیده، خود عامل فساد است. پارسال هم فرمول را کاملا ساده سازی کردیم.
در فرمول ۱۴۰۰ روش بیشتر به عدالت نزدیک بود، اما پیچیده بود. روش محاسبه برای ۱۴۰۳، اما بسیار شفاف و ساده است. پیش‌بینی می‌کنیم در لایحه‌ای که به شورای شهر ارائه خواهد شد، پیشنهاد افزایش مبالغ عوارض ساختمانی بر مبنای تورم مطرح شود. هر چند تورم مسکن در سال‌جاری، رقمی بیش از تورم عمومی بوده است. پیش‌بینی من این است که شورا قطعا اجازه بیش از ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش در این زمینه را به شهرداری نخواهد داد.
برای مبالغ عوارض ساختمانی ۱۴۰۲ نیز ۲۵ درصد افزایش مصوب شد. هر چند به اذعان خود سازنده ها، مشکل آنها، ارقام ناشی از عوارض ساخت نیست؛ آنها نسبت به طولانی بودن دوره و مدت زمان انتظار برای صدور پروانه ساخت گلایه دارند و درخواستشان این است که زمان صدور پروانه ساخت کاهش یابد.
جزئیات ساخت مسکن چینی ؛ کلید به کلید چینی در تهران
*برای کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمانی اقدام موفقیت آمیزی صورت گرفته است؟
در دوره فعلی، مدت زمان صدور پروانه شهرسازی که از سوی معاونت شهرسازی شهرداری تهران صادر می‌شود، تقریبا به طور متوسط به کمتر از یک ماه کاهش یافته است. اما صدور پروانه ساختمانی و مدیریت زمان آن در اختیار معاونت شهرسازی نیست. هر چند طول دوره صدور پروانه ساخت هم بسته به اینکه پروژه در کدام منطقه باشد، متفاوت است.
مثلا در مناطق پایین شهر که زمین‌ها کوچک‌مقیاس هستند پروانه ساخت به طور متوسط در بازه زمانی کمتر از دو ماه صادر می‌شود. اما همین زمان در مناطق بالای شهر به حدود یک‌سال هم می‌رسد. بر اساس آمار‌ها متوسط زمان صدور پروانه ساخت در مناطق بالای شهر تهران از ۷ ماه تا یک‌سال است. آنچه مسلم است اینکه در مناطق بالا به لحاظ طول دوره صدور پروانه ساختمانی، نمره قابل قبولی وجود ندارد.
*شهرداری تهران مذاکره با چین برای ورود شرکت‌های ساختمانی این کشور به بازار مسکن شهر تهران را پیش می‌برد؛ ورود چینی‌ها به بازار مسکن و ساخت‌وساز شهر تهران چقدر جدی است؟
یکی از برنامه‌های شهردار تهران سفر به کشور چین در این روزهاست. یکی از موضوعات این سفر، توافق با چینی‌ها برای بحث یوزانس در مسکن است. این مذاکرات قرار است با شرکت‌های بخش خصوصی چین انجام شود. موضوع این توافق‌ها هم این است که چینی‌ها با ورود به بازار مسکن پایتخت، با روش‌های صنعتی سازی، مسکن بسازند؛ ورود همزمان تکنولوژی و سرمایه برای ساخت این مسکن‌ها نیز از تعهدات آنها خواهد بود.
*سازوکار این ساخت‌وساز‌ها به چه صورتی خواهد بود؟ آیا قرار است شهرک‌سازی شود؟
در قالب این قراردادها، محله‌سازی انجام می‌شود؛ بیشتر این ساخت‌وساز‌ها نیز قرار است در زمین‌های ذخیره یا همان اراضی قهوه‌ای انجام شود. بحثی هم در ارتباط با بافت فرسوده در این زمینه مطرح است. مطلبی که وجود دارد اینکه در حال حاضر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده رایگان است، اما الان بخش خصوصی داخلی در این زمینه کاری با مقیاس بزرگ انجام نداده است. مثلا بالاترین تیراژ ساختمانی که بخش خصوصی برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده اقدام به دریافت پروانه کرده بود، برای ساخت ۹۰ واحد مسکونی بود که از طریق تملک و تجمیع زمین در بافت فرسوده این ساخت‌وساز انجام شد.
هر چند این نمونه ۹۰ واحدی هم یک استثنا است؛ چون عمدتا سازنده‌ها در بافت فرسوده بین ۴ تا ۱۰ واحد می‌سازند. در محتوای قرارداد با چینی‌ها دیده شده که آنها در مقیاس‌های بزرگ‌تر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر (یعنی فرضا واگذاری ۱۴۰ مترمربع بنای نوساز در ازای ۱۰۰ مترمربع خانه فرسوده)، با مشارکت شهرداری انجام شود. البته این طرح هنوز خام است و باید کامل‌تر شود.
*آیا برای این موضوع مقیاس جغرافیایی خاصی هم در نظر گرفته شده است؟ از جمله اینکه این پروژه‌ها قرار است در چه مناطقی احداث شوند؟
بخش عمده‌ای از مناطق مدنظر برای ورود چینی ها، محور جنوب خیابان انقلاب اعم از مناطق ۹ تا ۱۶، بافت فرسوده محسوب می‌شوند. به عنوان مثال ۸۰درصد منطقه ۱۶ زمین قهوه‌ای است و کارکردی ندارد (جزو اراضی ذخیره شهری است)؛ در این زمین‌ها سکونت نیست؛ یا انبار است یا کارخانه یا متروکه و خام است. در واقع brown field، یا اراضی قهوه‌ای، آن ناحیه را به یک فضای مرده تبدیل کرده است؛ وقتی جایی brown field یا زمین قهوه‌ای شکل می‌گیرد به یک نحوی شب‌ها سوت و کور شده و زیست شبانه در آن شکل نمی‌گیرد. در شب این مناطق کاملا به فضا‌های مرده تبدیل می‌شود.
یکی از موضوعات ما با چینی‌ها همین منطقه ۱۶ و اراضی قهوه‌ای این منطقه است. علاوه بر این هر سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده کنار ما قرار بگیرد و برای مشارکت اعلام آمادگی کند، مورد حمایت خواهد بود. قبلا دفاتر توسعه محله‌ای داشتیم، اما امسال دو دفتر توسعه گری برای ورود توسعه دهنده‌ها راه اندازی کرده‌ایم. رسالت این دفاتر توضیح توجیه پذیری سرمایه‌گذاری در محدوده‌های هدف ساخت‌وساز (عمدتا بافت فرسوده) است. ما این قول را می‌دهیم که سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های خود را به بافت فرسوده بیاورند در مقایسه با ساخت مسکن لوکس سود بیشتری کسب کنند. چون قیمت زمین در بافت فرسوده پایین‌تر است، هزینه صدور پروانه و عوارض ساخت رایگان است و ما هم کمک می‌کنیم زمان صدور پروانه را به کمتر از یک ماه برسانیم.
اگر توسعه گران به دفاتر توسعه گری مراجعه کرده و آماده مشارکت شوند مردم هم این آمادگی را دارند که وارد پروسه مشارکت و ساخت شوند. تجربه نشان داده است که به ندرت پرونده‌های توسعه گری مسکن در بافتهای فرسوده با مشکل مواجه می‌شود. چون خواسته مردم در این محله‌ها خواسته زیادی نیست؛ ساکنان بافت فرسوده تنها توقع دارند در ازای مسکن فرسوده‌ای که دارند مسکن نوسازی‌شده به آنها واگذار شود.
*در اراضی ذخیره و آماده ساخت شاید سرمایه‌گذاران داخلی هم با مشاهده فراهم بودن مشوق ها، زمین و معافیت‌های عوارض ساخت و حاشیه سود مناسب، برای همکاری اعلام آمادگی کنند؛ اما مساله بافت فرسوده تنها با ساخت مسکن در اراضی ذخیره یا زمین‌های خالی شهری برطرف نمی‌شود؛ بخش مهم و اصلی نوسازی بافت فرسوده، اتفاقا نوسازی پلاک‌های فرسوده بافتهای میانی شهر و در برخی موارد تک‌پلاک‌های واقع در مناطق و محله‌های فرسوده است؛ آیا قرار است چینی‌ها در این بخش نیز ورود کنند؟
خیر؛ این تک‌پلاک‌ها باید از طرف خود مالکان نوسازی شود. در مورد این‌ها تنها کاری که می‌توانیم انجام دهیم در نظر گرفتن و اعطای مشوق ساخت است؛ یعنی با وجود اینکه نباید مشوق بدهیم باز هم مشوق می‌دهیم و اگر در دو سمت یک تک‌پلاک فرسوده، ساختمانی پنج‌طبقه ساخته شده باشد، به تک پلاک‌فرسوده نیز مجوز و تراکم پنج‌طبقه می‌دهیم. این یکی از موضوعاتی است که تاکنون هم انجام نمی‌شده، اما نظر شورای شهر و رئیس شورا این بود که این موضوع به کمیسیون ماده ۵ برود و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری هم اعلام کرد که با این موضوع موافقت می‌شود. یکی از دغدغه‌های ما همین است که تلاش کنیم تک‌پلاک‌های باقی‌مانده هم با نهایت مشوق‌ها نوسازی شود.
با وجود اینکه نقدی به مالکان این تک‌پلاک‌ها وارد است و آن اینکه این افراد کسانی بوده اند که وقتی نوسازی بلوکی و تجمیعی انجام می‌شده به‌رغم مراجعات و اصرار‌های مکرر سایر مالکان و سازنده‌ها حاضر به مشارکت و تجمیع نشده اند. در واقع این‌ها مستحق جایزه نیستند، اما چون هدف ما تسریع امر نوسازی است به این مالکان هم مشوق داده می‌شود تا نوسازی کنند. هر چند مشوق تک‌پلاک‌ها همچنان به اندازه مشوق ساخت‌وساز روی پلاک‌های تجمیعی نیست. مثلا اگر کسی دو پلاک را تجمیع کند تخفیف ۸۰ درصدی و تجمیع سه پلاک تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت‌وساز خواهد داشت. دلیلی که تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری افزایش یافت نیز همین مشوق‌هایی بود که در بافت فرسوده داده شد.
یعنی ما مشوق‌ها را به مناطق شمالی نیاوردیم؛ بلکه مشوق‌ها را تماما در بند ۱۵ طرح تفصیلی به کمیسیون ماده ۵ و شورای‌عالی شهرسازی و معماری برده و آن را به تصویب رسانده و ابلاغ کردیم. در بافت فرسوده تهران هم اکنون تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی ۱۰۰درصد است که دولت باید ۵۰درصد مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری برگرداند، اما در عمده موارد این پرداخت‌ها انجام نمی‌شود.
*امسال تیراژ صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده حداقل سه برابر شد و در کل شهر حدود ۱۰۰درصد رشد داشته است؛ به این خاطر که مشوق‌ها و یارانه‌هایی که از بودجه شهر اختصاص می‌یابد، امسال بیشتر در بافت فرسوده هزینه شد. اما احتمالا در روز‌های پایانی سال مانند سال‌های قبل لایحه‌ای برای اعطای تخفیف نقدی و بخشودگی عوارض به شورای شهر می‌برید که از منابع بودجه کل شهر، به ساخت‌وساز‌های مناطق شمالی یارانه شهری بدهید. این یارانه، اما عملا انحراف منابع محسوب می‌شود، چون معلوم نیست خانه‌هایی که با این تخفیف‌ها ساخته می‌شود به دست خانه اولی‌ها می‌رسد یا چند‌خانه ای ها؟
به هیچ عنوان امسال، سال آینده و سال‌های بعد، شهرداری، طبق قانون اجازه اعطای هیچ‌گونه بخشودگی، مشوق و معافیتی را ندارد. قانون‌گذار دیگر این اجازه را نمی‌دهد. قانون‌گذار در لایحه عوارض و درآمد قید می‌کند که شهرداری اجازه تخفیف ندارد. سازمان بازرسی کل کشور هم بابت همه تخفیف‌ها پرونده تشکیل داده است. اما به هیچ عنوان و تحت هیچ شرایطی نه امسال، نه سال آینده و نه به هیچ مناسبتی تخفیفی داده نخواهد شد. پارسال هم که شهرداری تخفیف و بخشودگی در نظر گرفت، میانگین تخفیف اعمال‌شده ۵.۵درصد بود؛ ۴۰درصد ظاهر آن بود. چون گفته شده بود بدهی‌های زیر یک میلیارد ۴۰ درصد تخفیف خواهد داشت؛ اما متوسط تخفیفی که برای کل شهر تهران اعمال شد ۵.۵درصد بود.
*تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض بافت فرسوده آیا مشمول تراکم‌های تشویقی نیز می‌شود؛ سازنده‌ها مدعی اند برای تراکم تشویقی تخفیف عوارض وجود ندارد.
عوارض ساخت مسکن در بافت فرسوده تا چهار طبقه، کاملا رایگان است و رقمی از بابت عوارض ساخت از سازنده دریافت نمی‌شود. یک مشوقی هم وجود دارد مبنی بر اینکه اگر سازنده تمایل به دریافت تراکم بیش از چهار طبقه دارد اگر دو پلاک فرسوده را با هم تجمیع کند ۸۰درصد تخفیف و برای تجمیع سه پلاک و بیشتر ۱۰۰درصد تخفیف داده می‌شود. اگر به همه، این مشوق‌ها داده شود عملا تمایلی برای تجمیع باقی نمی‌ماند. ضمن آنکه کوچه‌های ۶ متری در بافتهای فرسوده نیز اساسا ظرفیتی برای ساخت بیش از چهار طبقه ندارند و در این زمینه ممنوعیت وجود دارد. اما جایی که عرض معبر ۸ متر است اگر تجمیع صورت بگیرد به طور معمول عددی که بابت تخفیف داده می‌شود، عدد قابل‌توجهی است و برای سازنده‌ها توجیه اقتصادی بالایی دارد.
اعلام محدودیت های ترافیکی پایان هفته در جاده های شمالی کشور