بررسی سیگنال رشد در بخش مسکن
تاریخ انتشار: ۲۵ مهر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۱۰۳۴۱۰
تین‌نیوز |
بهشاد بهرامی: بخش ساختمان در سال‌های ۹۴ و ۹۵ در رکود قرار داشته است. با نگاه فصلی نیز رشد این گروه از تابستان ۹۱ تا زمستان ۹۵ همواره منفی بود، اما در زمستان سال گذشته پس از هجده فصل، رشد فصلی ساختمان مثبت شد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در فصل بهار جایگاه خود در مدار رشد را تحکیم کرده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
رشد اقتصادی این گروه در فصل گذشته ۱/۷ درصد ثبت شده که با توجه به داده‌های موجود، از سال ۹۱ این اتفاق بی‌سابقه بوده است. رشد بخش ساختمان در بهار سال گذشته،۱/ ۱۵- درصد ثبت شده بود، اما آیا این تغییر می‌تواند نشانه‌ای از آغاز رونق در بخش ساختمان باشد؟ هفته‌نامه حمل‌ونقل در گفتگویی با دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان، به این سؤال پاسخ داده است.
پس از هجده فصل، در زمستان سال گذشته رشد ساختمان مثبت شد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در فصل بهار امسال نیز جایگاه خود را در مدار رشد تحکیم کرده است. رشد اقتصادی این گروه در فصل گذشته ۱/ ۷ درصد ثبت شده که با توجه به داده‌های موجود، از سال ۹۱ این اتفاق بی‌سابقه بوده است. رشد بخش ساختمان در بهار سال گذشته، ۱/ ۱۵- درصد ثبت شده بود. این تغییر می‌تواند نشانه‌ای از آغاز رونق در بخش ساختمان باشد.
رونق معنا و مفهوم متعددی دارد. اگر منظور از رونق جهش قیمتی به شکل‌های گذشته است، مسکن هنوز توان چنین اتفاقی را ندارد. بررسی نشانه‌های مختلف در بخش مسکن حاکی از آن است که افزایش قیمت در حوزه ساختمان محدود به تغییرات نرخ تورم است.
این پیش‌بینی بر چه اصلی استوار است؟
چون منابع عظیمی که از سوی بانک‌ها وارد حوزه مستغلات و منجمد شده است، همچنان نقش بازدارنده را در این حوزه بازی می‌کند. در واقع، به دلیل سرمایه‌گذاری بالای بانک‌ها مازاد عرضه وجود دارد و هنوز ظرفیت ورود حجم انبوهی از منابع به این بخش وجود ندارد. بنابراین در این حالت، با توجه به این عامل بازدارنده، میانگین قیمت ساختمان محدود به تغییرات سالانه نرخ تورم می‌ماند.
طبیعتا عرضه مازاد باید به کاهش قیمت منجر شود، بنابراین در این حالت چرا باید سالانه ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن رشد کند؟
در سؤال نخست، شما اشاره کردید بخش مسکن هجده فصل رشد منفی را گذرانده است. یعنی چهار سال و نیم است که این بخش رشد مثبتی را به لحاظ سرمایه‌گذاری نداشته، در حالی که در این مدت تقاضای مصرفی وجود داشته است.
با توجه به اینکه مسکن کالای همگن نیست، به این معنا که تولید آن در بازار مشابه باشد و قیمت یکسانی داشته باشد، طبیعتا در آن بخش که شدت مازاد عرضه زیاد نیست و تقاضا نیز وجود دارد، تغییرات در سطح تورم رخ می‌دهد. در حقیقت، بازار به سطح رونق طبیعی بازمیگردد.
منظور از رونق طبیعی چیست؟
در دوره‌های گذشته، سرمایه‌گذاری به دلیل جهش قیمت مسکن وارد این بخش می‌شد، پس از اینکه جهش قیمتی رخ می‌داد، سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز تمایل پیدا می‌کردند؛ اما این بار بدون آنکه جهش قیمت رخ دهد، شواهد از تحرک ساخت‌وساز حکایت دارد.
این ساخت‌وساز به همان دلیلی است که قبلا اشاره کردم؛ یعنی وجود تقاضا در بخشی از بازار و نیاز به سرمایه‌گذاری. البته، طولانی بودن دوره رکود، نبود نشانه‌ای از تزریق مالی دولت و حتی چشم‌انداز درآمد ارزی بالا نیز دلایل منتفی بودن جهش و تمایل به بازدهی در حد طبیعی بازار بوده است.
قبلا، رویه‌های انبساط مالی دولت یا افزایش درآمد نفت می‌توانست نشانه‌ای برای جهش قیمتی باشد، اما اکنون هیچ کدام از نشانه‌ها در تیررس نیست. بنابراین برخی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند با همان بازدهی معمول وارد بازار شوند. در واقع، ساخت‌وساز کنونی واکنشی است به نیاز مسکن مصرفی.
یکی از گرفتاری‌های اساسی بازارهای دارایی در ایران جهش دوره‌ای آنها است. بازار مسکن نیز از این چرخه مستثنی نیست، اما چرا این وضع در دیگر کشورها حل شده و بخش مسکن با نوسان‌های دوره‌ای روبه‌رو نیست؟
تفاوت اقتصاد ایران با اقتصاد دیگر کشورها در متغیر تورم است؛ یعنی بخش زیادی از نوسانات قیمت مسکن ناشی از انباشت تورم است. کشورهای دیگر بیش از ربع قرن است که مسئله تورم را حل کرده‌اند، اما در ایران هنوز حل نشده است. بنابراین در کشوری که تورم دارد، ممکن نیست قیمت دارایی‌ها به ویژه قیمت حقیقی مسکن ثابت بماند.
یعنی ورود سرمایه‌گذاری‌های سفته‌بازانه به بازار علت نوسان نبوده است؟
سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه معلول است، نه علت. قابلیت چنین اتفاقی را دولت‌ها با سیاست‌های تورمی ایجاد کرده‌اند و با کوچک‌ترین تحریک بیشترین واکنش به آن رخ می‌داده است.
سفته‌بازان چگونه تشخیص می‌دهند مسکن مستعد تحریک است؟
یکی از نسبت‌های علامت‌دهنده، نسبت قیمت مسکن به اجاره است. این نسبت در مقایسه با بازدهی دیگر بازارها یک سطح عادی دارد، اما وقتی قیمت مسکن برای چند سال ثابت می‌ماند و اجاره به دلیل نرخ تورم بالا می‌رود، بعد از مدتی مجددا تعدیل می‌شود.
اما در دیگر کشورها، به دلیل آنکه تورم پیوسته وجود ندارد، امکان سیکل نیز وجود دارد. در ایران، به دلیل تداوم تورم، رفتار مالی دولت و نحوه هزینه‌کرد منابع ارزی، فعالان اقتصادی دست دولت را خوانده‌اند و از طریق برخی شاخص‌ها می‌توانند در لحظه و در بازار مدنظر حضور داشته باشند.
درباره این نسبت اشاره می‌کنید که چگونه می‌تواند حسگر تغییرات قیمت مسکن باشد؟
اجاره‌بها در بازار نقشی همانند نرخ سود بانکی را برای سپرده‌ها ایفا می‌کند. وقتی یک نفر رقمی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند، انتظار بازدهی مطلوب را دارد. در بازار اجاره نیز، سرمایه‌گذاران همین نقش را برای اجاره‌بها قائل هستند.
یعنی اگر ارزش قیمتی ملکی یک میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن ۱۵۰ میلیون تومان، نرخ بازدهی بازار اجاره معادل ۱۵ درصد است. اگر در بازار رکود باشد، قیمت تغییر نمی‌کند، اما تورم اجاره‌بها را بالا می‌برد؛ مثلا یک سال بعد، بازدهی اجاره ۲۰ درصد می‌شود.
وقتی میزان بازدهی به سطحی برسد که احساس جذابیت را به اکثر سرمایه‌گذاران منتقل کند، آنها را برای ورود به این بازار مجاب می‌کند. یعنی، در می‌یابند که سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ارزش افزوده بالایی دارد.
با مهاجرت سرمایه به این بازار کبریت در انبار باروت انداخته می‌شود و جهش قیمتی رخ می‌دهد. اما به دلیل نوع و کیفیت سرمایه‌گذاری بازار اشباع و وارد رکود می شود. یعنی عرضه بالا می‌رود، اما به دلیل رشد قیمت‌ها قدرت خرید وجود ندارد و تقاضا از بازار عقب‌نشینی می‌کند.
اکنون، چنین نشانه‌هایی در بازار مسکن وجود ندارد، زیرا تغییرات نرخ تورم در این مدت شدید نبوده است. درآمد ارزی دولت هم به میزانی است که انتظار ریخت‌وپاش وجود داشته باشد. نرخ سود بانکی هم می‌تواند همچنان در مقایسه با دیگر بازارها جذاب باشد، چون هنوز از نظر عده زیادی بدون خطر است. بنابراین فعلا، شاهدی از اتفاقات تورمی به شکل گذشته در بخش مسکن وجود ندارد.
لینک خبر
منبع: تین نیوز
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.tinn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «تین نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۱۰۳۴۱۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نرخ رهن در بازار مسکن؛ رهن کامل در عبدل آباد با ۶۰۰ میلیون تومان
به گزارش خبرنگار مهر، یکی از مهمترین محورهای زندگی بشریت حول مساله مسکن عنوان شده و با توجه به اهمیت بازار مسکن در کشور به دلیل ارتباط مستقیم با وضعیت معیشت و رفاه زندگی مردم، خبرگزاری مهر قصد دارد در سلسله گزارش‌هایی قیمت خرید، رهن و اجاره واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را به صورت مجزا بررسی کند.
در گزارش‌های متعدد اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن در پایان سال (۱۴۰۲)، به بررسی وضعیت نرخ رهن و اجاره «منطقه ۱۳» و «منطقه ۱۴» و «منطقه ۱۵» و «منطقه ۱۶» و «منطقه ۱۷» و «منطقه ۱۸» پرداختیم؛ حال قصد داریم در گزارش پیش رو نرخ رهن و اجاره مسکن در «منطقه ۱۹» تهران را بررسی کنیم.
براساس گفته برخی از کارشناسان فعال این است، تعداد معاملات بیش از هر چیز وابسته به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری و به‌ویژه نرخ ارز بود، با افزایش قیمت دلار حجم معاملات مسکن افزایش می‌یافت و با افزایش حجم معاملات مسکن نهایتاً قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات روند صعودی به خود می‌گرفت.
روند معاملات در سال ۱۴۰۲، متفاوت از همیشه شکل گرفت؛ زیرا در بسیاری از ماه‌های سال ۱۴۰۲ تعداد معاملات رسمی کمتر از ۲۰۰۰ یا بعضاً کمتر از ۱۰۰۰ معامله در ماه بود. حتی افزایش قیمت دلار در ماه های پایانی سال نتوانست تکانه جدی در حجم معاملات ایجاد کند.
کاهش قدرت خرید مسکن و افزایش مداوم قیمت‌ها در صنعت ساختمان موجب تعمیق رکود در بازار شده است.
یک آپارتمان ۸۲ متری دوخوابه در منطقه ۱۹ محله «خانی‌آباد نو» تهران با پرداخت ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و کرایه ماهیانه ۳ میلیون تومان قابل اجاره و این واحد ساخت (۱۳۸۲) است.
همچنین برای رهن کامل یک واحد آپارتمان ۸۰ متری دوخوابه، ۲ سال ساخت در همین منطقه در محله «عبدل‌آباد» تهران، نیازمند ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه خواهید بود.
قیمت رهن واحدهای دیگر در منطقه ۱۹ تهران را در جدول زیر بررسی کنید؛
| محله و خیابان (منطقه ۱۹) | متراژ ساختمان | قیمت اجاره (تومان) | قیمت رهن (تومان) |
| اسفندیاری - بوستان | ۶۳ | ۱,۵۰۰,۰۰۰ | ۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| بهمن‌یار | ۶۰ | ۲,۰۰۰,۰۰۰ | ۳۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| خانی‌آباد نو | ۸۲ | ۳,۰۰۰,۰۰۰ | ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| دولت‌خواه | ۸۰ | _ | ۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| عبدل‌آباد | ۸۰ | _ | ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| نعمت‌آباد | ۸۲ | ۳,۵۰۰,۰۰۰ | ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| شهرک شریعتی | ۸۵ | ۳,۰۰۰,۰۰۰ | ۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت