به نقل از «رکنا»

در قراردادهای مشارکتی ساخت دقت کنید!

تاریخ انتشار: ۳۰ مهر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۱۷۵۹۸۵

رکنا: با توجه به این‌که در سال جاری شاهد افزایش نسبی ساخت و سازها هستیم، در قراردادهای مشارکت ساخت چندین موضوع باید مورد دقت قرار گیرد که از جمله آنها اطمینان مالکان از توانایی فنی و مالی سازندگان و نیز اطمینان سازندگان از صحت و سقم اسناد و اهلیت مالکان است.

به گزارش گروه اقتصادی رکنا، قراردادهای مشارکتی ساخت از جمله موضوعاتی است که عدم دقت هریک از طرفین می‌تواند منجر به خسارات بعضا جبران‌ناپذیر شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با توجه به خروج تدریجی بخش مسکن از رکود و نیز افزایش نسبی ساخت و ساز، توجه به مبانی حقوقی و فنی اینگونه قراردادها از اهمیت ویژه ای جهت تامین منافع طرفین برخوردار است.

طی فرآیند انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت مالکان زمین با تحویل آن به سازندگان ساختمان به عنوان آورده و متقابلا سازندگان نیز با سرمایه گذاری جهت ساخت و اجرا در قبال مالکان زمین متعهد به انجام اموری می شوند.

طرفین اینگونه قراردادها می توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. لذا در وهله اول شناسایی هویت طرفین از اهمیت زیادی برخوردار است. در خصوص اشخاص حقیقی مراجعه به مدارک هویتی از قبیل اسناد سجلی و احراز اهلیت آنها جهت انعقاد قرارداد از جمله عاقل، بالغ و رشید بودن، اصیل یا وکیل بودن و در خصوص اشخاص حقوقی مراجعه به مشخصات ثبتی مندرج در روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات و نیز اطمینان از صحت و سقم مدارک و اسناد ابرازی، دارندگان حق امضا، سهامداران و ... قابل توجه و بلکه ضروری است.

از آنجایی که یکی از دلایل ورود مالکان عرصه به اینگونه قراردادها تامین سرمایه جهت احداث اعیانی است لذا توجه به شرایط و توان مالی سرمایه گذاران نیز موضوع مهمی است. چرا که صرفا انعقاد قرارداد با اشخاصی که نه سابقه اجرایی و فنی لازم را دارند و نه توان مالی جهت اجرای پروژه می تواند هزینه های زیادی را برای مالکان به همراه داشته باشد و آنها را با اختلافات عدیده ناشی از عدم انجام تعهدات از سوی سازندگان مواجه سازد. از سوی دیگر سازندگان نیز می بایست با بررسی دقیق اسناد و مدارک مالکیت اطمینان لازم در خصوص تعلق ملک به طرف قرارداد را به هر نحو مقتضی کسب کنند. اینکه ملک مذکور متعلق به طرف قرارداد است یا نامبرده به عنوان وارث ملک قصد انعقاد قرارداد دارد؟ در اینصورت آیا روند قانونی انحصار وراثت طی شده است یا نه؟ یا اینکه ملک دارای شریک است یا نه؟ مشاع است یا مفروز و مواردی از این قبیل که در روند اجرای کار نقش تعیین کننده ای دارند.

یک کارشناس حقوق کسب و کار در این خصوص گفت: کسب اطمینان لازم از توان مالی، فنی و اجرایی سازندگان و بعضا تجارب گذشته آنها و نیز احراز مالکیت مالک می تواند یکی از دغدغه های مهم طرفین اینگونه قراردادها تلقی شود.

مصطفی خلیلی افزود: لحاظ تضامین در قرارداد می تواند تا حدودی به اینگونه دغدغه ها پایان دهد. به عنوان مثال در خصوص اشخاص حقیقی اخذ یک یا چندین فقره چک به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و در خصوص اشخاص حقوقی دولتی یا شرکت های بزرگ خصوصی اخذ ضمانت نامه بانکی معمول و متداول است. به هر حال توجه به مساله تضامین و حتی لحاظ جرائم دیرکرد در خصوص انجام امور اجرایی یا تحویل ملک از سوی مالک بسیار مهم و تعیین کننده است.

این کارشناس حقوق کسب و کار با بیان این‌که مساله دیگر پرداختن دقیق و اصولی به موضوع قرارداد است گفت: اینکه موضوع قرارداد در چه مدت و هریک از اجزاء قرارداد در چه بازه زمانی قرار است به پایان برسد از جمله مواردی است که دقت نظر در تدوین آنها می تواند تا حد قابل توجهی از اختلافات فرضی آینده را کاهش دهد و در صورت عدم انجام تعهدات در موعد مقرر طرف خاطی را به جبران خسارت ملزم کند.

خلیلی درباره تعهدات متقابل سازندگان و مالکان اظهار کرد: قید صریح تعهدات هریک از طرفین قرارداد از جمله تعهدات مالک مبنی بر دریافت پروانه ساختمان یا اعطای وکالت به سازنده جهت دریافت آن، موعد تحویل ملک، انجام مراحل اداری و ثبتی و ...و متقابلا تعهدات سازنده مبنی بر انجام عملیات اجرایی در موعد مقرر، استفاده از نقشه های مصوب و عدم تغییر آنها در حین انجام کار و ... نیز از دیگر مواردی است که حتما می بایست به صورت جزیی به آنها پرداخته شود.

وی هم‌چنین تاکید کرد: تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد هم جزء مواردی است که می‌توان گفت اساس و پایه قراردادهای مشارکت در ساخت بر آن استوار است. لذا تعیین آورده هریک از طرفین و متعاقبا سهم متعلق به هریک در پروژه، تجویز پیش فروش واحدها یا ممنوعیت آن و دیگر موارد اختصاصی مربوط به سهام شرکا نیز می بایست به دقت بررسی و در قرارداد مربوطه درج شود.

این کارشناس حقوق کسب و کار درباره اختلافات ناشی از قراردادها نیز گفت: در این خصوص می‌توان به دو صورت تعیین تکلیف کرد؛ یکی اینکه در صورت بروز هرگونه اختلاف که ناشی از تعبیر یا تفسیر هریک از مفا قرارداد فی مابین باشد ابتدا از طریق مسالمت آمیز و در صورت عدم تحقق نتیجه از طریق ارجاع موضوع به محاکم قضایی صورت گیرد یا اینکه حل موضوع اختلاف با لحاظ ارجاع امر به داوری در قرارداد پیش بینی شود که در صورت اخیر باید در نظر داشت که رای داور یا هیات داوری همانند آرای صادره از محاکم قضایی برای طرفین لازم الاتباع خواهد بود.

خلیلی تاکید کرد: به هر حال توصیه می شود مالکان و سازندگان جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر اجتناب از هرگونه شتابزدگی ضمن بررسی تمامی جوانب فوق الذکر در تنظیم قرارداد از خدمات مشاوران خبره در زمینه های فنی، حقوقی و قراردادی بهره مند شوند تا بلکه بتوانند ریسک ناشی از قرارداد تنظیمی را به حداقل ممکن برسانند.

به گفته وی، عدم دقت نظر در موارد مطروحه نتیجه ای جز افزایش اختلافات و متعاقبا طرح پرونده های حقوقی متعدد در محاکم قضایی به همراه نخواهد داشت و این امر نه تنها حصول نتایج مدنظر طرفین را محقق نخواهد کرد بلکه قسمتی از سرمایه آنها را نیز در معرض تضییع قرار خواهد داد.

منبع: رکنا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.rokna.net دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «رکنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۱۷۵۹۸۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

زاکانی: ورود اولین نمونه قطار چینی در خرداد به تهران | تمام قراردادهای ما ضمانت بانکی دارد | می خواهند قراردادمان با چین را منحل کنند اما نمی توانند

به گزارش خبرنگار همشهری آنلاین، علیرضا زاکانی در گفتگوی ویژه خبری تلویزیون درباره قرارداد شهرداری تهران با چین در حوزه واردات واگن و اتوبوس برای حمل و نقل عمومی تهران توضیحاتی داد که مهمترین بخش های آن را در زیر می ‌خوانید:

* ۶۶ درصد رفت و آمد تهران با حمل و نقل شخصی است و ما در زیر ساخت دچار عقب افتادگی تاریخی هستیم. ما در داخل هر ظرفیتی بود دنبال کردیم و ۳ هزار اتوبوس داخلی قرارداد بستیم از ۱۱ هزار دستگاهی که تهران نیاز داشتیم. ما ۱۸۸۰ اتوبوس تحویل گرفتیم که ۸۶۰ دستگاه آن کار می کرد الان ۲۱۰۰ اتوبوس فعال داریم که در چند روز آینده به ۲۴۰۰ دستگاه می رسد.

* ۷۲ هزار تاکسی در تهران داشتیم که فرسوده بود یا ۶ هزار ون داشتیم که برای ۱۵ سال پیش بود. در مترو نیز یک عقب افتادگی جدی داریم لذا موضوع توسعه زیرساختهای شهر از جمله مترو بود.

* ما قراردادی که در دوره قبل راکد مانده بود را زنده کردیم و خرید واگن را آغاز کردیم. در سفرمان به چین با شرکت مربوطه قرارداد را از ۲۴ ماه به ۱۲ ماه تبدیل کردیم که ۱۲ ماه به نفع ما شد. همچنین تکنولوژی بوژی که در ایران نبود را که ۸۸ میلیون دلار خریداری کرده بودند را با ۷ و نیم میلیون یورو به ما دادند و مکلف شدند که توسعه واگن سازی ما را دنبال کنند. با این قرارداد ۲۵ میلیون یورو به صرف ایران عمل کردیم.

* ۷۹۱ واگن قرارداد بستیم و نمونه آن در خرداد ماه در چین تحویل خواهد شد و اواخر سال باید قطار تحویل ایران شود. مردم بدانید اتفاق بزرگی در کشور می افتد و در شهرداری و دولت خدمات بزرگی رخ خواهد داد.

* ۱۱۳ واگن داخلی هم قرارداد بستیم که اولین رام آن در حال تست است و افتخار ماست که داخلی سازی کردیم و ۲۸۰ واگن نیز مجدد قرار داد بستیم که مجموعا ۱۱۸۴ واگن می شود. در کنار افتتاح ایستگاه های بیشتر واگن نیز وارد می شود که مردم معطل نشوند.

* خطوط جدید به غیر از ۷ خط قدیمی فعال هستند و خط ۸ و ۹ و ۰ و ۱۱ در حال ساخت هستند.

* چین دو ویژگی دارد که منبع مالی و تکنولوژی خوبی است و ما می خواستیم از این دو مورد استفاده کنیم. در حوزه حمل و نقل دیدیم که قیمت ها ارزان تر و کیفیت بالاتر است. شما جای ما باشید چه می کنید؟ ما به چین گفتیم که باید با شهرداری تهران شریک شوید و در واردات و تکنولوژی و شراکت با شهرداری تهران همکاری کنید و گفتیم که باید با ما شریک شوید که قبول کرد. در کنار اینکه ۳ هزار اتوبوس از داخل خریدیم که گفتند تحویل آن تا ۳ سال طول می کشد.

* ما ۵۰۰ دستگاه اتوبوس با ۲۷۳ هزار یورو قرارداد بستیم و پیش پرداخت دادیم که ۱۰۰ دستگاه امسال و ۴۰۰ دستگاه سال آینده به ما می‌دهند. ۲ هزار دستگاه دیزل هم داخل خریداری کرده بودم که عمده هزینه را پرداخت کردیم که آنها هم در حال تحویل هستند. ۵۰۰ دستگاه برقی داخل نیز ۱۰۰ دستگاه آن امسال و ۴۰۰ دستگاه سال آینده می آید.

* وقتی ما آنجا رفتیم دیدیم قیمت‌ها بسیار متفاوت است، آمدیم گفتیم ما داخل هرچه تعهد کردیم می خریم اما اعلام کردیم با قیمت قبلی نمی خریم و باید با قیمت به روز به ما تحویل دهند. پذیرفتند که با قیمت پایین تر به ما اتوبوس بدهند. ما نمی توانستیم نیاز مردم کشور را گروگان بگیریم و بگوییم حتما باید از داخل تهیه کنیم.

* ما خودروهایی را از خارج خریدیم که کیفیت عالی داشته باشند. نکته مهم دیگر این بود که اتوبوس های داخلی ما نیز ۴۴ هزار یورو زیر قیمت تهیه شد. در همان رفتن و آمدن ما در ۵۰۰ دستگاه اتوبوس، از ۳۱۶ هزار یورو، قیمت را به ۲۷۳ هزار یورو کاهش دادیم و این سود را برای شهرداری تهران و مردم تهران نگه داشتیم.

* در خرید خارجی، گام اول ما کسب رضایت آنها برای تامین مالی بود. آنها پذیرفتند که برای ما یوزانس سه ساله با قیمت بسیار خوب انجام دهند. اولین بار بود که چینی ها با ایرانی تفاهم یوزانس می کردند. یک میلیارد و ۴۰ میلیون یورو یوزانس برای اتوبوس، ون و تاکسی برقی کردند.چین حاضر شد با عددی کمتر از توافق با دولت‌ها با شهرداری تهران یوزانس کند. رئیس کل بانک مرکزی اعلام کرد که این اتفاق برای اولین بار صورت گرفت. در داخل کشور ۲۵ درصد نقد، ۲۵ درصد ملک و ۵۰ درصد تسهیلات می پردازیم.

* بانک شهر بانک عامل ما در این قرارداد بود. بعد از این گروه چینی به ایران آمد. به آنها گفتیم قیمت بیاورند. بر اساس قیمت آنها، میزان یوزانس به یک میلیارد و ۶۷۰ میلیون یورو افزایش یافت. پس از آن تیم کارشناسی برای بررسی و انتخاب بهترین خودروها به چین رفت. پس از آن ما بر اساس نتایج مطالعات تیم کارشناسی به چین رفتیم، آنجا کارخانه های مختلف محصولات خود را آوردند، وارد رقابت شدند و در این رقابت بهترین محصولات با بهترین قیمتها انتخاب شد.

* شرکت ساختمانی که عنوان شده تامین کننده مالی ماست و یوزانس ۳ ساله برای ما می گیرند که همه آن برای مردم ما شیرینی است. آنها ۲۵۰۰ اتوبوس و ۱۰ هزار ون باید تا پایان سال به ما تحویل دهند. ما به ازای ۲۵ سال قبل در سه تا چهار سال آینده، واگن وارد کشور خواهد شد. اورهال واگن ها نیز قابل مقایسه با گذشته نیست.تمام قراردادهای ما ضمانت بانکی دارد.

* ما قرارداد را به آقای چمران، به آقای تشکری و خانم سلیمانی در شورای شهر تهران تحویل دادیم که البته آقای تشکری در صحن شورا گفتند که تحویل نگرفتند و در تماسی که با ایشان گرفته شد گفتند که شاید به دستشان رسیده و یادشان نبوده است و سند آن موجود است. قرارداد را به وزارت اقتصاد، وزارت امور خارجه و بانک مرکزی دادیم. ما به ازای آن را دولت به ما می دهد. امکان ندارد این قرارداد منتشر شود و به صلاح کشور نیست. همه بخش ها در جریان قرارداد هستند.

* قرارداد آن چیزی نیست که بتوان آن را جار زد. ایران هزار و یک دشمن دارد. یک عده نمی‌خواهند اتفاقی بیفتد. مردم بدانند این افتخار برای این دولت و شهرداری است که دست به دست هم دادند تا گره از مشکلات مردم باز کنند.

*عده ای همت کردند که اجازه ندهند، کار انجام شود، این کارها بر ضد امنیت کشور است و می خواهند این قرارداد را منحل کنند اما خوشبختانه نمی توانند. این را به مردم نوید می دهیم.

کد خبر 848550 منبع: همشهری آنلاین برچسب‌ها علیرضا زاکانی شهردارى تهران ایران و چین شهردار