پیش‌بینی رشد قیمت مسکن به‌اندازه تورم

یک کارشناس بازار مسکن گفت: محتمل‌ترین سناریو برای آینده‌ی بازار مسکن این است که رشد قیمت مسکن در هر فصل تقریبا به اندازه تورم در آن فصل خواهد بود.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، بهروز ملکی ـ کارشناس بازار مسکن ـ سه‌شنبه شب(7 آذر) در برنامه تلویزیونی "آینده بازار مسکن" که با حضور چهار تن از فعالان بخش مسکن برگزار شد، اظهار کرد: اگر سیاست‌های دولت در حوزه پولی مخصوصا نرخ‌های سود بانکی تغییر کند، حتما بازار مسکن دچار تحولاتی خواهد شد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن این است که رشد قیمت مسکن در هر فصل تقریبا به اندازه تورم در آن فصل خواهد بود. کما این‌که رشد قیمت مسکن در پاییز حدود 10 درصد بوده و تورم هم حدود 10 درصد بوده است. انتظار ما بر این نیست که در ادامه سال قیمت مسکن 10 درصد دیگر افزایش پیدا کند.

ملکی: در دوره‌ای 40 درصد پایه پولی کشور را صرف یک پروژه کردند

در ادامه میزگرد به سیاست‌های دولت در حوزه مسکن پرداخته شد. بهروز ملکی در این خصوص اظهار کرد: اگر فکر می‌کنیم فقط با پمپاژ پول در یک حوزه می‌توانیم کار انجام دهیم اشتباه است؛ نتیجه‌اش را هم در گذشته دیده‌ایم. این‌که فکر کنیم دولتی موفق است که بیشتر مسکن تولید کند، اشتباه فکر کرده‌ایم. در دوره‌ای 40 درصد پایه پولی کشور را صرف یک پروژه کردند. این‌که لزوما فکر کنیم وظیفه دولت این است که آجر روی آجر بگذارد به اعتقاد من اشتباه است.

وی با دفاع از عملکرد دولت‌های یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن خاطرنشان کرد: در کدام دولت اوراق رهنی منتشر شد؟ کدام دولت بانک مسکن را توسعه‌ای کرد؟ صندوق زمین و ساختمان در کدام دولت راه‌اندازی شد؟

در این لحظه مجری گفت: خواهش ما این است اگر کاری نمی‌کنیم نقد هم نکنیم. از یک طرف می‌گوییم مسکن اجتماعی، ولی عملا اقدامی انجام نمی‌شود.

همچنین جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه‌سازان ـ در این خصوص گفت: در دولت قبل پس از این‌که 4 سال از شروع به کار مسکن مهر گذشته بود، فقط 3 درصد پیشرفت کرده بودند که از من دعوت کردند و گفتند پول برای ادامه پروژه نداریم. من گفتم همکاران ما سرمایه‌گذاری می‌کنند به شرطی که شما تسهیلات بدهید. ما به این طرح ورود کردیم و آن را راه انداختیم.

عقبایی: قیمت مسکن در نیمه دوم سال 10 درصد نسبت به نیمه اول افزایش می‌یابد

در ادامه برنامه، حسام عقبایی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ اظهار کرد: خوشبختانه یکی از پیش‌بینی‌ها، بازگشت رونق به بازار مسکن بود که در سال 1396 در حال رقم خوردن است. البته نمی‌توان تعبیر رونق را به کار برد اما شاهد رشد معاملات مسکن در سال جاری بودیم. با توجه به عدم توازن بین عرضه و تقاضا و همچنین کاهش سود بانکی، پیش‌بینی‌ها بر این بود که در نیمه دوم سال 1396 علاوه بر افزایش نقل و انتقالات، شاهد رشد قیمت مسکن در حد تورم باشیم. البته ما پیش‌بینی می‌کردیم که حداکثر تا سقف 10 درصد تا پایان سال اتفاق بیفتد ولی این اتفاق در آبان‌ماه افتاد.

وی ادامه داد: سوالی که ممکن است بینندگان داشته باشند این است که نکند قیمت مسکن بیش از این بالا برود. با این‌که معتقدم مسیر عبور از رکود را طی می‌کنیم ولی سونامی قیمت، جهش یا رشد نامتعارف را نخواهیم داشت. بازار مسکن بازار دیرپذیری است، لذا حداکثر رشد قیمت مسکن را در نیمه دوم در حد 10 درصد نسبت به نیمه اول پیش‌بینی می‌کنیم.

برزگر: رونق مسکن در تمام کشور اتفاق نیفتاده است

برزگر در پاسخ به اظهارات عقبایی، گفت: درباره مطالبی که آقای عقبایی درباره رونق مسکن گفتند، باید بگویم در سطح کل کشور چنین نیست. در یک ماه گذشته بیش از 20 واحدی که پیش‌فروش کرده بودیم پس دادند. در تهران شاید در بعضی مناطق رونق باشد ولی در کل کشور این‌طور نیست. این افزایش قیمت هم ناشی از مولفه‌های قیمت تمام‌شده مسکن اتفاق افتاده است. وقتی برای یک متر واحد مسکونی 600 هزار تومان هزینه خدمات پرداخت می‌کنیم قطعا قیمت مسکن بالا می‌رود.

وی ادامه داد: من اتفاق خاصی در حوزه مسکن نمی‌بینم؛ چرا که مردم قدرت خرید ندارند. این افزایش معاملاتی هم که اتفاق افتاده ناشی از سررسید تسهیلات خانه اولی‌ها بوده است. خواهش می‌کنم آقای عقبایی آمار کشوری را هم رصد کنند.

عقبایی در پاسخ گفت: ممکن است آقای برزگر در بعضی از شهرستان‌ها پروژه‌هایی که دارند به فروش نرسیده باشد، اما آمارهایی که عرض کردیم بر اساس سامانه املاک و مستغلات است.

ملکی: بازار اجاره در نیمه دوم متعادل‌تر می‌شود

در ادامه این میزگرد در خصوص پیش‌بینی از میزان اجاره‌بهاء در نیمه دوم سال جاری سوال شد که ملکی در جواب اظهار کرد: تلقی ما این نیست که در بازار اجاره افزایش قیمتی داشته باشیم. حتی امکانش هست که بازار اجاره از شرایط فعلی نیز متعادل‌تر شود. بر اساس روال، بازار اجاره غالبا در نیمه دوم سال دچار افت می‌شود.

عقبایی نیز گفت: اجاره‌بهاء در زمستان امسال حداکثر 5 درصد کاهش پیدا می‌کند.

ملکی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید، بازار مسکن را به سمت رکود تورمی سوق نمی‌دهد؟ تصریح کرد: در حوزه مسکن طبیعتا باید انتظار داشته باشیم که در بعضی حوزه‌ها شاهد افزایش باشیم ولی همچنان میزان افزایش قیمت در نهاده‌های تولید مسکن کمتر از میانگین شاخص کل است.

برزگر: هزینه‌های تولید مسکن در بعضی حوزه ها 7 تا 8 برابر شده است

از سوی دیگر برزگر با بیان این‌که در بعضی حوزه‌ها قیمت‌ها 7 تا 8 برابر رشد کرده است، گفت: ما تا 2.5 میلیون تومان به ازای انشعابات و تا 6 میلیون تومان هزینه آب و فاضلاب را پرداخت می‌کنیم. این مولفه‌ها قطعا باعث افزایش قیمت تمام‌شده مسکن خواهد شد.

وی ادامه داد: در یک‌جایی ما هزینه می‌کنیم در طرف دیگر هم باید سود ببریم. ما یک روز افتخار می‌کردیم ششمین تولیدکننده سیمان جهان هستیم اما الان کارخانجات ما با 30 درصد ظرفیت کار می‌کنند.

برزگر، راهکار برون‌رفت بخش مسکن از رکود را، کمک از طریق صندوق توسعه ملی عنوان کرد.

منبع: اقتصاد آنلاین

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۸۵۸۹۵۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

بهار متفاوت بازار اجاره؟

معاملات اجاره آپارتمان در میانه بهار متفاوت از دو بهار گذشته، در جریان است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن پایتخت حاکی است، نرخ رشد اجاره‌بها در قرارداد‌های فعلی در بازه‌ای کمتر از تورم اجاره‌بهار سال گذشته قرار گرفته است. دو طرف معامله، ملاک عمل مشخصی برای توافق دارند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ مشخصات سری اول معاملات اجاره مسکن ۱۴۰۳، از شکل گیری بهار متفاوت در این بازار خبر می‌دهد. برآورد‌ها نشان می‌دهد، تورم اجاره پایتخت در میانه بهار، بر اساس ارقامی که هم اکنون در قرارداد‌های جدید درج می‌شود، با وضعیت تورمی بازار اجاره ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ متفاوت است.

روایت فعالان بازار اجاره از آنچه هم اکنون در شکل اعداد و ارقام جدید در قرارداد‌های اجاره خودنمایی می‌کند حاکی است، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اولین قرارداد‌های این بازار در سال‌جاری، از تورم اجاره دو سال قبل کمتر است. آن طور که واسطه‌های بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران اعلام کردند: تورم اجاره در قرارداد‌های جدید که میانه بهار امسال بین موجر و مستاجر منعقد شده است، بین ۲۵ تا ۳۵‌درصد بوده است؛ این در حالی است که آمار‌های رسمی از تورم اجاره مربوط به بازه زمانی بهار دو سال قبل نشان می‌دهد، بهار ۱۴۰۱ متوسط اجاره بها در تهران ۴۶‌درصد و بهار ۱۴۰۲ معادل ۵۳‌درصد رشد داشت؛ این میزان رشد در واقع نشان‌دهنده تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها در هر یک از این سال‌ها نسبت به سال قبل از آنهاست. این ارقام نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره در قرارداد‌های موجر و مستاجر در میانه بهار امسال از سرعت رشد اجاره بها در بهار ۱۴۰۱ و بهار ۱۴۰۲ کمتر است؛ هر چند ارقام اجاره بها تحت‌تاثیر جهش سال‌های اخیر، کماکان از توان طیف گسترده‌ای از مستاجر‌ها خارج است و امسال هم مستاجر‌ها مانند سال‌های قبل سال سختی را در این بازار پیش رو دارند.

تازه‌ترین تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت در حالی از متوسط تورم ۲۵ تا ۳۰ درصدی در قرارداد‌های جدید نسبت به ارقام اجاره سال قبل خبر می‌دهد که در سه منطقه شمالی تهران (۱ تا ۳) به روایت فعالان بازار اجاره، معاملات اجاره در برخی موارد با نرخ‌های متفاوت (بعضا بیش از این میزان) در حال انجام است. برخی از آن‌ها از تورم ۴۰ تا ۴۵ درصدی در بازار اجاره شمال تهران خبر می‌دهند.

اما در عمده مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی، تورم اجاره در قرارداد‌های جدید کمتر از این مناطق است. البته این شرایط به معنای بهتر شدن اوضاع بازار اجاره نیست؛ بلکه نشان‌دهنده آن است که شدت بحران در مقطع زمانی شروع بازار اجاره ۱۴۰۳، فعلا کمتر از بحرانی است که در بهار ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تجربه شد.

به روایت واسطه‌های بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران، در صورت ثبات در متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره، انتظار می‌رود قرارداد‌های تابستانی این بازار نیز با همین میزان افزایش (تا ۳۰ درصد)، منعقد شود. بازار اجاره ۱۴۰۳ همچنین امسال با یک تغییر سیاستی نیز روبه‌رو خواهد بود.

قانون ساماندهی بازار اجاره در روز‌های اخیر بعد از سه بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام از سوی این شورا تایید شد و به زودی به بازار ابلاغ می‌شود. بر اساس این قانون در شهر‌هایی که تورم عمومی در آن‌ها بیش از ۳۰‌درصد است، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی و سیاستگذار بخش مسکن، اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها معادل ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی خواهد کرد.

آن‌طور که برنامه ریزی شده است احتمالا این قانون از ابتدای تابستان در بازار اجاره اعمال خواهد شد و به دلیل آنکه مصوبه مجلس است در بازار لازم الاجرا خواهد بود.

سازگاری با قانون مصوب

اما در شرایطی که هنوز این قانون در بازار اجرایی نشده است، بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ارقام مربوط به تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار ۱۴۰۳، فعلا به نوعی با فرمول تعیین‌شده در این قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها، سازگار است.

آنچه این سازگاری را در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد با استناد به روایت فعالان بازار مسکن از سطح بهاری تورم اجاره و مقایسه آن با تورم عمومی سال ۱۴۰۲، قابل مشاهده است. بر اساس آمار‌های رسمی، تورم عمومی سال ۱۴۰۲ در کشور ۴۰.۷‌درصد بوده است؛ بنابراین نرخ رشدی که به روایت واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره در قرارداد‌های امسال این بازار اعمال شده است به طور متوسط زیر سطح تورم عمومی سال ۱۴۰۲ است و با توجه به فرمول تعیین‌شده در قانون جدید، در همان بازه ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد.

حتی در برخی از مناطق مرغوب‌تر و بالاتر شهر تهران که واسطه‌ها از رشد ۴۰ درصدی اجاره بها در قرارداد‌های سال جدید نسبت به قرارداد‌های بهار ۱۴۰۲ خبر می‌دهند، همچنان این سطح تورم اجاره زیر سطح تورم عمومی ۱۴۰۲ قرار دارد. اما سوال این است که این سازگاری از چه محلی حاصل شده است؟ آن هم در مقطعی که هنوز قانون مصوب در بازار اجرا نشده و به تازگی از سوی شورای نگهبان تایید شده است.

بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد این سازگاری به معادله‌ای نانوشته، اما مورد توافق موجر و مستاجر در بهار ۱۴۰۳ بر سر میزان رشد اجاره بها در قرارداد‌های جدید برمی گردد. در این معادله موجر با درنظر گرفتن یک فاکتور کلیدی از کشش بازار و توان مالی مستاجرها، نرخ‌های جدید را در بازار اجاره اعمال می‌کند. ضمن آنکه مستاجر نیز به دلیل چند سال پیاپی تورم بالا در این بازار، هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت به لحاظ تحمل افزایش اجاره بها قرار دارد.

متغیر‌های کلیدی کدامند؟

بررسی‌ها و روایت فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، آنچه هم اکنون بیش از هر عامل دیگری سطوح جدید اجاره بها را در شهر تهران تعیین می‌کند، «کشش بازار» و «توان مالی مستاجرها» است. موجر‌ها عمدتا با نگاه به تورم عمومی و تورم مسکن اقدام به تعیین نرخ‌های جدید در بازار اجاره می‌کنند و در این میان نیم نگاهی نیز به توان مالی مستاجر‌ها دارند که هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت خود قرار دارد. هر چند تورم در بازار اجاره سال‌های قبل و حتی امسال به قدری است که طیف زیادی از مستاجر‌ها ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌تر یا سکونت در واحد‌های ارزان‌تر و ضعیف‌تر هستند.

همین موضوع باعث شده است، موجر‌ها که سال گذشته، به طور متوسط، قرارداد‌های جدید را با تورم ۵۰ درصدی امضا کردند، امسال بعد از مواجهه با توان مالی مستاجرها، قرارداد‌ها را با تورم کمتری، منعقد کنند. فعالان بازار اجاره معتقدند: آنچه بیش از هر اقدامی در کاهش التهاب تابستانی بازار اجاره موثر است، ثبات نرخ ارز به عنوان متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره و به دنبال آن مهار تورم عمومی و تورم مسکن است. چرا که بسیاری از موجر‌ها با نگاه به این پارامتر‌ها اقدام به تعیین سطوح جدید اجاره بها می‌کنند.

یک نکته دیگر که در جریان تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهر تهران رصد شد مربوط به مشاهده طیفی از موجر اولی‌ها در این بازار است. آن‌طور که واسطه‌های بازار اجاره اعلام کردند: عرضه فایل اجاره به بازار از محل ورود گروه جدیدی از موجر‌ها به بازار افزایش یافته است.

برخی از این موجر اولی‌ها به دنبال سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برای کسب درآمد از این محل ترغیب به عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره شده اند. در میان این موجراولی ها، البته سازنده‌هایی دیده می‌شوند که برای پوشش بخشی از هزینه‌های ناشی از تورم مصالح ساختمانی در شرایط رکود بازار مسکن، یک یا چند واحد آماده خود را به بازار اجاره عرضه کرده اند.

بازار اجاره بهار ۱۴۰۳ همچنین شاهد بازگشت بخشی از موجر‌هایی است که در سال‌های شیوع کرونا و بعد از آن، از اجاره داری انصراف داده و واحد خود را خالی نگهداری می‌کردند. واسطه‌های بازار به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بهار امسال عرضه فایل اجاره به بازار مسکن نسبت به بهار سال گذشته بیشتر شده است.

 نسبت تورم اجاره به تورم عمومی از آذرماه سال گذشته به بالای عدد یک رسید. در حالی که در ۱۲ ماه سال گذشته، به طور متوسط این نسبت، یک بود (تورم اجاره به سطح برابر با تورم عمومی رسید)، فروردین ماه امسال این نسبت به ۱.۳ رسید.