رشد قیمت زمین بیشتر است یا مسکن؟

آینده نوسانات قیمت «زمین» در تهران، در قالب دو سناریو قابل بررسی است.

گزارش دنیای‌اقتصاد از آخرین وضعیت بازار معاملات املاک مسکونی قابل تخریب و نوسازی (کلنگی قابل مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر) نشان می‌دهد: مطابق تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی و سازنده‌ها، در حال‌حاضر «التهاب» قیمتی در بازار زمین از حالت تشدید خارج شده و اگرچه سطح قیمت زمین آماده ساخت کاهش پیدا نکرده و همچنان به دلیل افزایش نسبی آن، برای سازنده‌ها قابل سرمایه‌گذاری و مشارکت نیست اما با این حال از شتاب افزایش قیمت این نوع املاک، در برخی مناطق پر ساخت و ساز شهر تهران کاسته شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

سازنده‌ها با مشاهده «کم شدن شدت رشد قیمت املاک کلنگی»، از یک‌سو به «بهبود اوضاع برای ساخت و ساز جدید» امیدوارند و از سوی دیگر بابت «ملتهب شدن دوباره این بازار (زمین)» دچار تردید و سردرگمی هستند. همین دوگانگی، امکان تصمیم‌گیری بابت ماندن در وضعیت انتظار یا بازگشت به بازار را از اغلب سازنده‌ها سلب کرده است.

در این میان، یک مقایسه بین روند تغییرات قیمت زمین و مسکن در تهران، می‌تواند آینده تورم زمین را قابل پیش‌بینی کند و همچنین روند ۲۷ ساله نوسانات (نرخ رشد) قیمت زمین و مسکن در پایتخت مشخص می‌کند: در چهار دوره رکود و رونق معاملات ملک در شهر تهران، رابطه بین تورم زمین و تورم مسکن از دو فرمول تبعیت کرده است.

در فرمول اول که برای دوره‌های قبل‌تر اتفاق افتاده، تورم زمین زودتر از تورم مسکن به نقطه اوج خود رسیده است. تقدم زمانی جهش حداکثری قیمت ملک کلنگی در تهران مطابق این فرمول، فاصله یکساله (زودتر) نسبت به جهش حداکثری قیمت آپارتمان داشته است.

در دوره‌هایی از بازار معاملات ملک که رابطه تورم زمین و مسکن از این فرمول تبعیت کرده است، به شکل خودکار، کاهش سرعت رشد قیمت زمین و حرکت تورم زمین به نقطه صفر –وارد شدن به فاز ثبات قیمتی- نیز زودتر از بروز همین نوع تغییرات (کاهش نرخ تورم) در بازار مسکن، رخ داده است.

این فرمول در سال‌های ۷۴ و ۷۵ و همچنین ۸۰ و ۸۱ در بازار ملک حاکم بوده است. در سال ۷۴، تورم زمین به نقطه اوج خود می‌رسد به‌طوری که متوسط قیمت هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۵۸ درصد (بیشترین رشد در آن دوره از رونق معاملات ملک) افزایش پیدا می‌کند و بعد از آن از شیب رشد قیمت زمین کاسته می‌شود.

در سال ۷۵، شیب رشد قیمت زمین، کاهشی می‌شود به گونه‌ای که متوسط قیمت زمین در پایتخت رشد ۳۹ درصدی را تجربه می‌کند. تورم مسکن اما در سال ۷۵ به نقطه اوج خود می‌رسد یعنی یک سال بعد از اوج‌گیری تورم زمین. در سال ۷۵ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۶۷ درصد افزایش پیدا می‌کند که ۶ واحد بیشتر از تورم مسکن در سال ۷۴ بوده است.

در سال‌های ۸۰ و ۸۱ نیز تورم زمین زودتر از تورم مسکن به نقطه اوج می‌رسد. در سال ۸۰ متوسط قیمت زمین ۶۵ درصد افزایش پیدا می‌کند و سال بعد از آن، شیب رشد قیمت زمین منفی می‌شود و تورم ۵۰ درصدی در این بازار به ثبت می‌رسد در حالی که در بازار معاملات مسکن، سال ۸۱، رشد قیمت به نقطه اوج می‌رسد.

اما در فرمول دوم که ردپای آن را می‌توان در دوره‌های رونق سال‌های ۸۶ و ۹۱ (دو دوره اخیر) مشاهده کرد، تورم زمین و تورم مسکن همزمان به نقطه اوج خود می‌رسند به‌طوری که در آن مقطع، تورم زمین به مراتب بیش از تورم مسکن است و البته در جریان بازگشت از نقطه اوج، تورم زمین با شیب تندتر نسبت به تورم مسکن، مسیر کاهشی را طی می‌کند.

در سال ۸۶، تورم زمین نرخ ۱۲۸ درصد و تورم مسکن نرخ ۸۰ درصد را ثبت می‌کند که هر دو، بالاترین میزان رشد قیمتی نسبت به سال‌های قبل و بعد از ۸۶ است. در سال ۹۱ نیز تورم زمین نرخ ۸۲ درصد و تورم مسکن نرخ ۴۷ درصد را تجربه می‌کند که در این سال نیز این دو نرخ،‌ بیشترین میزان رشد قیمتی نسبت به سال‌های قبل و بعد از آن بوده است.

این رابطه، مربوط به «میزان رشد قیمت» یا همان تورم ملکی است. در این سال‌ها، تورم مسکن و زمین، در دوره‌های رونق معاملات و در نتیجه رونق ساخت و ساز، با شیب تند افزایش پیدا کرده است و بعد از آن با بروز رکود در این دو حوزه، از میزان رشد قیمت اسمی زمین و مسکن کاسته شده است که به معنای کاهش نرخ تورم ملکی و حرکت بازار ملک به سمت ثبات نسبی قیمت با دور شدن از نوسانات شدید است.

در فرمول اول، اگر چه بازار زمین زودتر از بازار مسکن به نقطه اوج جهش قیمتی می‌رسد اما در کوتاه‌مدت اختلاف چندانی بین تورم زمین و تورم مسکن وجود ندارد.

در فرمول دوم اما هنگام جهش حداکثری قیمت زمین و مسکن که در یکسال همزمان رخ می‌‌دهد، تورم زمین با فاصله قابل توجه، بالاتر از تورم مسکن قرار گرفته است. صرف‌نظر از وضعیت کوتاه‌مدت تورم زمین و مسکن در زمان جهش حداکثری، تورم زمین در بلندمدت همواره در خط‌سبقت نسبت به تورم مسکن قرار داشته است.

میانگین نرخ رشد سالانه قیمت زمین در تهران طی ۲۷ سال گذشته بر اساس آمارهای رسمی از متوسط قیمت‌ها، ۸/ ۲۶ درصد بوده در حالی که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این سال‌ها به‌طور متوسط ۴/ ۲۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

با این حال بررسی‌ها از شرایط کنونی بازار زمین در تهران برای شناخت وضعیت کوتاه مدت این رابطه نشان می‌دهد مطابق آخرین آمار رسمی که مربوط به تابستان بازار معاملات ملک است، نرخ رشد قیمت آپارتمان از نرخ رشد قیمت زمین فراتر رفته است. در این حالت می‌توان در یک سناریو، آینده کوتاه‌مدت این دو بازار را تبعیت نرخ‌های تورم ملکی از فرمول یک پیش‌بینی کرد.

در این حالت، تورم یک سال ۹۶ مسکن می‌تواند بیشتر از میزان رشد قیمت زمین در سال جاری، به ثبت برسد و روند تورم زمین، شتاب منفی به خود بگیرد. اما چنانچه طی پاییز امسال (هنوز آمار رسمی درباره قیمت‌های پاییز منتشر نشده است)، متوسط قیمت زمین در تهران بیش از ۹۵ درصد نسبت به پاییز سال گذشته افزایش پیدا کرده باشد و در ماه‌های پیش رو (زمستان جاری) نیز شیب رشد قیمت زمین از میزان افزایش قیمت مسکن بالاتر رود، در این صورت با لحاظ آنکه از شیب رشد قیمت مسکن نیز در ماه‌های آینده به شکل محسوس کم شود، سناریوی دوم که به معنای سبقت تورم زمین از مسکن در کوتاه‌مدت است رقم می‌خورد.

برای وقوع این سناریو، باید امکان افزایش قابل توجه قیمت زمین در بازار ساخت و ساز وجود داشته باشد که در حال حاضر چنین ظرفیتی با توجه به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی از یکسو و سخت بودن اجرای پروژه جدید با قیمت تمام شده بالاتر از سطح فعلی از سوی دیگر، وجود ندارد.

متغیرهای اثرگذار بر قیمت زمین و مسکن در شرایط فعلی، احتمال وقوع سناریوی اول را بیش از سناریوی دوم نشان می‌دهد. در بازارهای معاملات مسکن و خرید و فروش زمین، جو روانی به گونه‌ای است که طرفین معاملات، انتظاری برای جهش قیمت بیشتر از آنچه در ماه‌های اخیر رخ داده است را ندارند.

انتظار غالب هم در سمت فروشنده‌ها و هم در سمت خریداران آن است که در ماه‌های پیش‌رو از شیب رشد قیمت‌ها کاسته ‌شود. در بازار معاملات مسکن طی دو ماه پایانی پاییز، از شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان‌ها کاسته شد و این اتفاق باعث شد شیب رشد نقطه‌ای قیمت نیز به شکل خفیف افت کند اما با این حال، رکورد تازه‌ای از نرخ رشد قیمت مسکن در آذر ماه امسال نسبت به آذر سال گذشته به ثبت رسید.

در بازار ساخت و ساز، سازنده‌ها به دلیل تکمیل ظرفیت تحمل خریداران مسکن برای رشد بیشتر قیمت، قادر به خرید زمین یا مشارکت در ساخت با قیمت‌های خیلی بیشتر از فصل پاییز نیستند و سعی می‌کنند برای مشارکت در ساخت (خرید زمین برای ساخت)، با تورم کمتر از آنچه در جریان افزایش قیمت مسکن رقم می‌خورد، قرارداد پروژه‌های جدید خود را منعقد کنند. این موضوع از تحقق سناریوی اول پشتیبانی می‌کند.

تعقیب روند رشد قیمت زمین و مسکن در تهران نشان می‌دهد، قیمت زمین بعد از شروع رونق معاملات خرید مسکن و به دنبال افزایش محسوس قیمت آپارتمان‌ها، شیب افزایشی به خود می‌گیرد. در زمان پایان رونق معاملات ملک نیز به دلیل تشخیص زودتر سازنده‌ها درباره آستانه رکود، خروج سازنده‌ها از بازار خرید زمین زودتر از خروج خریداران از بازار معاملات مسکن اتفاق می‌افتد.

این تجربه اگر در وضعیت فعلی نیز تکرار شده باشد، احتمال وقوع سناریوی اول را تقویت خواهد کرد. عمده سازنده‌های مسکن در ماه‌های اخیر از تعریف پروژه‌های جدید انصراف داده‌اند.

وضعیت پیش روی آنها براساس سناریوی اول، کند شدن نرخ رشد قیمت زمین و کمتر بودن تورم آن نسبت به تورم مسکن و بر اساس سناریوی دوم رکوردزنی تورم زمین در مسیر رشد مثبت است که البته احتمال وقوع اولی با فرض آنکه متغیرهای ملکی با تغییر ناگهانی ناشی از شوک‌های بیرونی مواجه نشود، بیش از سناریوی دوم ارزیابی می‌شود.

منبع: فرارو

کلیدواژه: قیمت مسکن قیمت زمین قیمت ملک در تهران

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۲۳۹۰۷۱۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

نرخ رهن بازار مسکن؛ رهن کامل یک واحد نوساز با ۵۰۰ میلیون تومان

به گزارش خبرنگار مهر، با پایان سال (۱۴۰۲) و افزایش قیمت مسکن در روزهای پایانی سرد سال و همزمان با شروع سال جدید، افزایش نرخ اجاره بها کابوس مستأجران شد که در مقابل با فاصله گرفتن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها با قدرت پرداختی مردم، موجب تشدید کابوس و دل‌سرد شدن آنها شد.

البته طبق رسم سال‌های گذشته بازار مسکن، افزایش قیمت اصلی ملک در ماه اردیبشهت و خرداد با توجه به اتمام مدارس و تغییر محل زندگی خانوار رخ خواهد داد؛ همچنین بازار ساخت مسکن در سال اخیر روند مثبتی نداشته و سیاست‌های انقباضی دولت، علاوه بر ایجاد آرامش موقتی در این صنعت، عملاً راه به جایی نبرد.

بر اساس این گزارش، بازار مسکن امسال هم با تأثیرپذیری از سال گذشته در رکود تورمی گذراند. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، مردم دیگر توانی برای خرید خانه ندارند و طبق آمار، شاخص دسترسی به مسکن ۱۰۷ یا ۱۰۹ سال شده، حال چه کسی می‌تواند ۱۰۹ سال زنده و تمام عمر خود را کار کند؛ با وجود گرانی‌ها و مشکلات بعدی کشور قطعاً رسیدن به این موضوع، تقریباً یک امر محال است.

همچنین بر اساس گفته مشاورین املاک با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی و افزایش دلاری قیمت آپارتمان، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت دور از ذهن است؛ بنا به این دلیل، انتظار می‌رود معاملات تهاتری در بازار مسکن رونق بیشتری پیدا کند.

تلاش سیاست‌گذار برای کنترل نقدینگی از یک سو و حکومت رکود تورمی مسکن از سوی دیگر موجب شده طیف وسیعی از فعالان صنعت ساختمان با بحران جدی روبرو شوند که در صورت ادامه این روند، احتمالاً با تضعیف عرضه مسکن در بازار در بلند مدت، مطابق سیاست‌های دولت برای کنترل قیمت و عرضه مسکن، این بازار حرکت نخواهد کرد.

بر اساس اهمیت مسکن در معیشت و رفاه زندگی مردم، خبرگزاری مهر قصد دارد در سلسله گزارش‌هایی قیمت خرید، رهن و اجاره واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را به صورت مجزا بررسی کند.

با توجه به افزایش قیمت مسکن در پایان سال گذشته (۱۴۰۲)، به بررسی وضعیت نرخ رهن و اجاره در مناطق «منطقه ۱۳» و «منطقه ۱۴» و «منطقه ۱۵» و «منطقه ۱۶» و «منطقه ۱۷» و «منطقه ۱۸» و «منطقه ۱۹» پرداختیم؛ حال قصد داریم در گزارش پیش رو نرخ رهن و اجاره «منطقه ۲۰» تهران را بررسی کنیم.

طبق آمار ارائه شده از رهن و اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران، یک آپارتمان ۸۸ متری دوخوابه در منطقه ۲۰ محله «جوانمرد قصاب» تهران با پرداخت ۵۵۰ میلیون تومان ودیعه و کرایه ماهیانه ۵ میلیون تومان قابل اجاره و این واحد تازه ساخت (۱۴۰۳) است.

همچنین برای رهن کامل یک واحد آپارتمان ۷۵ متری دوخوابه، تازه ساخت یا به اصطلاح کلید خورده در منطقه ذکر شده، در محله «شهادت» تهران، نیازمند ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه خواهید بود.

نرخ رهن اجاره واحدهای دیگر در منطقه ۲۰ تهران را در جدول زیر بررسی کنید؛

محله و خیابان (منطقه ۲۰)	متراژ ساختمان	عمر ساختمان	قیمت اجاره (تومان)	قیمت رهن (تومان)
ابن‌بابویه	۸۰	۱۴۰۱	_	۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰
جوانمرد قصاب	۸۸	۱۴۰۳	۵,۰۰۰,۰۰۰	۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰
حمزه آباد - متروی شهر ری	۷۰	۱۴۰۱	۱,۰۰۰,۰۰۰	۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰
دولت‌آباد	۸۵	۱۴۰۳	_	۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰
دیلمان - میدان نماز	۸۵	۱۴۰۱	۸,۰۰۰,۰۰۰	۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰
سر تخت	۸۰	۱۳۹۵	_	۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
شهادت	۷۵	۱۴۰۳	_	۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰
صفاییه	۸۷	۱۴۰۱	_	۵۸۰,۰۰۰,۰۰۰
ظهیر آباد	۸۰	۱۴۰۰	_	۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
عباس‌آباد	۸۰	۱۴۰۰	_	۷۲۰,۰۰۰,۰۰۰
فیروزآبادی - شهر ری	۸۶	۱۴۰۳	_	۸۳۰,۰۰۰,۰۰۰
ولی آباد - شهید آوینی	۸۵	۱۳۹۸	_	۳۵۰,۰۰۰,۰۰۰

به گزارش مهر، طبق مشاهدات میدانی خبرنگار مهر، از منطقه ۲۰ تهران مشخص است که در این منطقه خبری از نوسانات شدید قیمتی نیست و به نظر می‌رسد ترکیب دو عنصر رکود و تورم همچنان در بازار مسکن پا برجاست و زنگ خطر تعداد کم معاملات در این بازار در گوش فعالین این صنعت به صدا در آمده است.

در شرایط رکود تورمی دو سمت عرضه و تقاضا هر دو متضرر خواهند بود، مصرف کننده توان خرید ندارد و تولید کننده با فقدان فروش در چرخه کسب و کار با مشکل مواجه خواهد شد.

کد خبر 6095932 زهره آقاجانی