افت شتاب تورم ملکی

 متوسط قیمت آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت طی ماه اول امسال رقمی نزدیک به ۱۱ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که ۱/ ۳ درصد نسبت به اسفند ۹۷ افزایش یافته است. طی روزهای گذشته در مناطقی از تهران، فروشنده‌هایی برای عرضه نوساز به بازار مراجعه کرده‌اند که نه سازنده‌ آن ساختمان و نه جزو مالکان اولیه بوده‌اند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

راه کم‌ریسک خرید از این فروشنده‌ها در دو گام تشریح شده است.

دومین گزارش غیررسمی از فروردین ماه بازار مسکن شهر تهران در سال ۹۸، از کاهش شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان به یک‌سوم حکایت دارد. بررسی‌ها بر پایه داده‌های اولیه سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد شتاب تورم ماهانه ملکی در پایتخت در حالی در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته به یک‌سوم افت کرده است که در عین حال، میانگینقیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ معادل ۱۰۳ درصد در مقایسه با فروردین سال ۹۷ افزایش یافته است.

هنوز آمار رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ منتشر نشده است؛ اما داده‌های اولیه سامانه رهگیری مسکن-سامانه‌ای که جزئیات معاملات مسکن شهر تهران در آن به ثبت می‌رسد-نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در فروردین ماه امسال به ۱۱ میلیون و ۳۴۸ هزار تومان رسیده است؛ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته-به فاصله یک ماه-معادل ۱/ ۳ درصد افزایش یافته است و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین ۹۷-نیز ۱۰۳ درصد رشد داشته است.  این در حالی است که در اولین گزارش غیررسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران که هفته گذشته با تکیه بر آمارهای اولیه سامانه رهگیری در «دنیای اقتصاد» منتشر شد کاهش کم‌سابقه و با اندکی احتیاط افت بی‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه اعلام شد. اگرچه حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فروردین ماه در تمام سال‌ها به دلیل نیمه‌تعطیل بودن این ماه از سایر ماه‌های سال کمتر است اما معمولا در هر سال در این ماه به‌طور متوسط ۴ هزار تا ۴ هزار و ۵۰۰ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت می‌رسید؛ این در حالی است که براساس داده‌های اولیه، فروردین ماه امسال این میزان به کمتر از ۳ هزار فقره کاهش یافته است.

این میزان معامله خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل- اسفند ۹۷- معادل ۷۷ درصد کاهش و در مقایسه با فروردین سال قبل ۴۵ درصد افت کرده است. هر چند ممکن است این میزان در آمارهای رسمی تغییر کند چرا که این اطلاعات براساس داده‌های اولیه ثبت شده در سامانه رهگیری استخراج شده است و آمار رسمی محسوب نمی‌شود.  تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد افزایش ۱/ ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفندماه به رغم کاهش بی‌سابقه یا کم‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با فروردین ماه‌های سال‌های گذشته، حاوی یک پیام مهم از بابت جنس خریداران و فروشندگان حاضر در بازار ملک است.

شواهد موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد در حالی که سفته‌بازان طی ماه‌های اخیر یکی از اصلی‌ترین گروه‌های متقاضی خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بوده‌اند هم‌اکنون برخی از آنها با تغییر نقش از خریدار به فروشنده، به عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی نیز تبدیل شده‌اند؛ در واقع بازار معاملات مسکن شهر تهران را می‌توان در فروردین ماه به نوعی به بازاری تحت اختیار و در دست سفته‌بازان توصیف کرد؛ همین موضوع باعث شده است به رغم افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در این ماه، میانگین قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در مقایسه با اسفند ماه ۱/ ۳ درصد و در مقایسه با فروردین ماه سال قبل بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یابد؛ اثر متغیرهای بیرونی همچون مسائل سیاسی و بین‌المللی و مساله تحریم‌ها یکی از دلایل اصلی حضور پررنگ‌تر سفته‌بازان در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ رشد ۳ درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه تنها به فاصله یک ماه، در کنار افت شدید تعداد معاملات خرید ملک این موضوع را تایید می‌کند؛ سفته‌بازان در شرایط فعلی تنها گروه متقاضی حاضر در بازار مسکن هستند که با انگیزه‌های سوداگرانه هم قدرت خرید کافی برای پذیرش قیمت‌های پیشنهادی را دارند و هم به انگیزه و با چشم‌انداز کسب سود بیشتر در ماه‌های آتی تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن در زمان خرید آپارتمان، چندان چانه‌زنی نمی‌کنند.

سفته‌بازان در واقع گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای بازار مسکن محسوب می‌شوند که اقدام به خرید واحد مسکونی نه به قصد سکونت یا تبدیل به احسن در سال‌های بعد با مقاصد مصرفی بلکه به قصد کسب سود در ماه‌های آینده و موج‌سواری روی تورم ملکی، می‌کنند. با این حال، آمارهای اولیه و مقدماتی از وضعیت بازار معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ نشان می‌دهد تورم ماهانه ۱/ ۳ درصدی مسکن در این ماه به نوعی یک تحول امید‌وار‌کننده نیز محسوب می‌شود؛ چرا که تورم ماهانه مسکن در این ماه در مقایسه با تورم ماهانه مسکن در اسفند ماه به یک‌سوم کاهش یافته است؛ اسفند ماه سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۹ درصد در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در بهمن ماه افزایش یافت؛ در واقع اگر چه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ماه افزایش یافت اما شتاب تورم ماهانه مسکن در تهران در این ماه افت کرد.

با این حال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد –معادل ۱۰۳ درصد-رشد کرده است؛ فروردین ماه سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ازای هر مترمربع ۵میلیون و۵۸۴هزار تومان و تورم ماهانه فروردین ۹۷ معادل منفی یک درصد بود؛ این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با اسفند در شهر تهران ۱/ ۳ درصد افزایش یافت.  با این حال، آمارهای اولیه حاکی است میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در فروردین‌ماه امسال از متوسط تورم ماهانه مسکن در سال ۹۷ کمتر بوده است؛ میانگین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۷ معادل ۸/ ۵ درصد بود؛ این موضوع نیز از یک زاویه امیدوارکننده به نظر می‌رسد و می‌تواند علائمی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های بعد محسوب شود. فروردین‌ماه سال گذشته همچنین ۴۵۰۰فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید که در مقایسه با فروردین ماه سال ۹۶ معادل منفی۵ درصد و در مقایسه با اسفند ۹۶ برابر با منفی ۵۷ درصد افت کرد.

این در حالی است که براساس داده‌های اولیه میزان افت حجم معاملات مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین و اسفند سال ۹۷ به مراتب بیش از این میزان بوده است.

تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در برخی موارد دیده شده که سفته‌بازان به‌عنوان فروشندگان واحدهای نوساز و کلیدنخورده در میان سایر فروشندگان ملک قرار گرفته‌اند؛ این گروه از فروشندگان موجب ایجاد ریسک مضاعف برای خریداران در بازار ملک شده‌اند؛ هم‌اکنون ۵گروه فروشنده اعم از سازنده، مالک اولیه (مالک زمینی که ساخت‌وساز روی آن شده و با سازنده مشارکت کرده‌اند)، مالکان واحدهای مسکونی چند ساله، پیش‌خریداران که پس از تکمیل واحدها قصد فروش دارند و سفته‌بازان در بازار حضور دارند که خرید مسکن از پیش‌خریداران با ریسک و از سفته‌بازان با ریسک مضاعف همراه است. انجام معامله با سفته‌بازان از چهار زاویه ریسک بالایی برای خریداران دارد؛ اولین دلیل مربوط به تعهدات احتمالی بین سفته‌بازان با سازنده یا مالک زمین است که از جانب سفته باز عمل نشده است و با فروش واحد ممکن است به فرد خریدار منتقل شود؛ دلیل دوم که به نوعی با دلیل اول در ارتباط است به میزان بدهی فرد سفته‌باز به مالک اولیه برمی‌گردد که ممکن است به اطلاع خریدار نرسد و در آینده به خریدار تحمیل شود؛ مشخص نبودن شرایط انتقال سند از دیگر ریسک‌های چنین معامله‌ای است چرا که سند باید از سمت سازنده یا مالک زمین به نام فرد خریدار منتقل شود. قطع بودن ارتباط خریدار با سازنده در رفع نقایص احتمالی ساختمان‌های نوساز از دیگر ریسک‌های این نوع معاملات محسوب می‌شود.

با این حال، کارشناسان معاملات مسکن به خریداران واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند ریسک مواجهه با سفته‌بازان در بازار معاملات مسکن به خصوص در مورد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار فروش ملک از دو طریق قابل مهار است؛ اولین گام به تشخیص سفته‌باز از سایر فروشندگان مسکن و دومین گام در نحوه اقدام درست در زمان خرید مسکن از این گروه از فروشندگان مربوط می‌شود. در گام اول تشخیص اینکه فرد فروشنده سفته‌باز است یا خیر از اهمیت اساسی برخوردار است؛ در صورتی که سند مالکیت یا پروانه ساختمانی به نام فرد فروشنده نباشد احتمال سفته‌باز بودن وی بسیار زیاد است؛ در چنین شرایطی فرد بدون آنکه اقدام به انتقال سند کند واحدی را خریداری کرده تا پس از چند ماه برای کسب سود به فرد دیگری بفروشد؛ در چنین شرایطی لازم است فرد خریدار دست‌کم چهار اقدام مهم را انجام دهد؛ شناسایی مالک زمین و سازنده به لحاظ هویت و رویت مدارک، اطمینان از آنکه فرد سفته‌باز، خود خریدار دسته اول است و ملک را از شخص دیگری غیر از سازنده یا مالک زمین خریداری نکرده است، اقدام به تنظیم قرار ملاقات با فرد فروشنده (سفته‌باز) در حضور سازنده و مالک زمین از بابت کسب اطمینان از عمل به تمام تعهدات (ریالی و حقوقی) از سوی فروشنده در قبال مالکان اولیه از مهم‌ترین این اقدامات است.

 

 

   

منبع: افکارنيوز

کلیدواژه: پایتخت مسکن شهر تهران قیمت مسکن رشد تورم زمین قیمت مسکن خرید آپارتمان تورم ملکی

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.afkarnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «افکارنيوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۵۶۶۳۹۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

چه رازی پشت تورم ۳۱ درصدی مخفی شده است؟

به گزارش «تابناک» به نقل از فرارو، تورم نقطه‌ به‌ نقطه مهمترین عدد در گزارش تورم است که عقب‌نشینی کردنش از کانال ۴۰ درصد و رسیدنش به کف کانال ۳۰ درصد را باید به فال نیک گرفت اما هنوز یک پرسش مهم ذهن بسیاری را به خود مشغول کرده است؛ چرا ما این کاهش تورم را در زندگی روزمره خود احساس نمی‌کنیم؟ مردم کماکان به مغازه مراجعه می‌کنند و با انبوهی از کالا‌هایی مواجه می‌شوند که قیمت‌شان به صورت هفتگی بالا می‌رود. حتی وقتی قیمت روی کالا را می‌خوانند با تعجب بار دیگر آن را از فروشنده می‌پرسند و در آخر مجبورند خیلی از اقلام را از سبد خرید خود حذف کنند. آیا فرق است میان تورمی که مرکز آمار ایران به‌عنوان مرجع رسمی اعلام نرخ تورم و رشد اقتصادی ارائه می‌کند با گرانی بهای کالاها؟

اخباری که از وضعیت اقتصادی کشور‌های همسایه هر روز شنیده می‌شود و آن‌ها را در یک مبارزه تنگاتنگ برای بهبود وضع معاش شهروندان خود نشان می‌دهد، چطور؟ چقدر در این حس و حال ایجاد شده برای مردم نسبت به تورم نقش دارد؟ این‌ها سوالاتی است که از محمدتقی فیاضی، کارشناس مسائل اقتصادی جویا شده‌ایم. فیاضی در پاسخ به سوالات به پنج دلیل مهم اشاره می‌کند.

تورم دو وجه دارد

محمدتقی فیاضی می‌گوید تورم یک صورت واقعی دارد؛ یعنی آنچه اعداد و ارقام نشان می‌دهند اما وجه دومی هم وجود دارد: وجه دیگر تورم ذهنی است و همان چیزی است که افراد از وضعیت تورم ترسیم می‌کنند.

اگر نرخ تورم ۳۰ درصد اعلام شود، این رقم میانگین است که هم شامل کالا و خدمات می‌شود و هم شامل افراد در جامعه شهری و روستایی. اگر فردی در شهر زندگی می‌کند، حدود نصف درآمد خود را بابت اجاره می‌دهد. آن شخصی هم که در روستا زندگی می‌کند، ۷۰ درصد درآمد خود را صرف تهیه مواد غذایی می‌کند که بنابراین نرخ تورم برای او دیگر در حد ۳۰ درصد نیست و ممکن است ۵۰ یا ۷۰ درصد احساس شود.

محمدتقی فیاضی ادامه می‌دهد: در تورم‌های بالا، نرخ رشد مواد غذایی بالاتر است و چون مردم به صورت روزانه با این قیمت‌ها سروکار دارند، بنابراین احساس آن‌ها از تورم همیشه بالاتر از آنچه است که در عمل اتفاق می‌افتد.

تورم با گرانی فرق دارد

محمدتقی فیاضی اعتقاد دارد تورم یک پدیده بلندمدت است: یعنی اگر قیمت‌ها فقط برای یک سال افزایش پیدا کند، به آن تورم گفته نمی‌شود، بلکه گرانی است. حالا ممکن است نان گران شود یا بنزین یا خدماتی دیگر. اما وقتی تورم اتفاق می‌افتد که قیمت‌ها به طور مداوم و پی در پی بالا می‌روند که اقتصاد ایران گرفتار آن است و اتفاقا به انتظارات تورمی شکل می‌دهد که خودِ این موضوع می‌تواند محرک تورم باشد.

فروکش‌کردن انتظارات تورمی زمان‌بر است

تورم بالا از قبل انقلاب در اقتصاد ایران آغاز شد و طی ۴۵ سال به طور متوسط به میانگین ۲۵ درصد رسید، محمدتقی فیاضی، با ذکر این مقدمه می‌گوید: همین موضوع باعث شده تا در بلندمدت برای افراد یک ذهنیت شکل بگیرد و آن‌ها انتظار دارند که قیمت‌ها افزایش پیدا کند. بنابراین اگر تنها برای یک ماه یا یک سال قیمت‌ها کاهش پیدا کنند، ذهنیت شکل‌گرفته پاک نمی‌شود. باید دو تا چهار سال طول بکشد تا انتظار تورمی فروکش کند و واقعا کاهش قیمت توسط مردم احساس شود.

مقایسه با کشور‌های همسایه، مانع احساس کاهش تورم

مقایسه وضعیت ایران با دیگر کشور‌های همسایه از سوی ایرانی‌ها، تاثیر زیادی بر احساس و برداشت مردم از پدیده تورم دارد. محمدتقی فیاضی می‌گوید: در حال حاضر به‌واسطه ارتباطاتی که در سطح جهانی شکل گرفته، هیچ اتفاقی مخفی نمی‌ماند و مردم از طریق اخبار از حوادث و اتفاقات رخ داده در دیگر کشور‌ها حتی در دورافتاده‌ترین مکان‌ها مطلع می‌شوند. این شرایط باعث شده تا مردم نه‌تن‌ها وضعیت شهر خودشان را با دیگر شهر‌های کشور خود مقایسه کنند، نسبت به وضعیت کشور‌های مجاور هم حساس شوند.

این یک ذهنیت تاریخی هم محسوب می‌شود. برای مثال، مردم می‌بینند که نرخ تورم در کشور عراق که یک کشور جنگ‌زده محسوب می‌شود و گرفتار داعش است، اما وضعیت اقتصادی مشابه با ایران دارد و اقتصادش نفتی است، حدود یک تا دو درصد است؛ بنابراین مقایسه وضعیت ایران با کشور‌های همسایه مزید بر علت است که مردم بهبود اقتصادی را احساس نکنند. ضمن اینکه انتظارات تورمی روی توقعات مردم اثرگذار است.

نگاهی به آخرین وضعیت تورم

گزارش رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد فروردین امسال، شاخص قیمت مصرف کننده خانوار‌ ایرانی به عدد ۲۳۶.۳ رسیده که نسبت به ماه قبل، ۲.۶ درصد افزایش، نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۳۰.۹ درصد افزایش و در ۱۲ ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۳۸.۸ درصد افزایش داشته است.

تورم نقطه به نقطه از سال ۹۷ به بعد مدام در حال افزایش بود. سال ۹۸ از ۴۰ درصد عبور کرد و سال ۱۴۰۱ به ۴۶.۵ درصد رسید. سپس در میانه سال گذشته از سرعتش کاسته شد و در اسفند ۱۴۰۲ با تورم نقطه به نقطه ۳۲.۲ درصد رسیدیم. این عدد را آن موقع، کمترین رقم در ۴۳ ماه متوالی می‌دانستند. کاهش سرعت تورم نقطه به نقطه فروردین امسال با رسیدن به ۳۰.۹ درصد ادامه پیدا کرد.  

تورم ۳۰.۹ درصدی فروردین یعنی قیمت کالا‌ها و خدمات به‌طور متوسط عوض ۴۶.۵ درصد، بار سرعت ۳۰.۹ درصد افزایش پیدا می‌کند.

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در فروردین ماه ۱۴۰۳، تورم نقطه به نقطه خانوار‌های کشور، ۳۰.۹ درصد بوده است؛ یعنی خانوار‌های کشور به طور میانگین، ۳۰.۹ درصد بیشتر از فروردین ماه ۱۴۰۲ برای خرید یک «مجموعه کالا‌ها و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند. تورم نقطه به نقطه فروردین ماه ۱۴۰۳، در مقایسه با ماه قبل، ۱.۴ واحد درصد کاهش داشته است.