هشدار به خریداران مسکن/این خانه‌ها را نخرید!
تاریخ انتشار: ۱۵ اردیبهشت ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۶۵۵۳۵۱
دنیای اقتصاد: دسته‌ای از فایل‌های فروش آپارتمان که تعدادشان در بازار مسکن تهران به شکل تصاعدی افزایش یافته، به تهدید تازه‌ای برای خریداران تبدیل شده است. این فایل‌ها، ساختمان‌های در حال ساخت یا نیمه‌کاره را به اسم تازه‌ساز آماده مصرف، به متقاضیان عرضه می‌کند.
ریسک خرید این املاک به‌دلیل آنکه طرف حساب سازنده نیست، بالا ارزیابی می‌شود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
تهدید برای خریداران
یک گروه از فایل‌های «ماسک‌دار» در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر به تهدیدی برای خریداران مسکن تبدیل شده است. این فایل‌ها آپارتمان‌های نیمه‌کاره‌ای هستند که در گروه واحد‌های تازه‌ساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در حالی که در گروه ساختمان‌های نیمه‌کاره که البته مرحله تکمیل نمای سازه را پشت سر گذاشته است، قرار دارند. متقاضیان آپارتمان‌های نوساز در هفته‌های اخیر بار‌ها با پیشنهاد این قبیل فایل‌های ته‌نشین شده در بازار مسکن از سوی برخی واسطه‌ها روبه‌رو شده‌اند و با وعده‌های تکمیل بنا و نصب تجهیزات در آینده نزدیک، به خرید وسوسه شده‌اند؛ این در حالی است که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده بدفرجام بودن چنین خرید‌هایی است و از این رو لازم است متقاضیان آپارتمان نوساز به ویژه متقاضیان مصرفی که قصد سکونت در ملک خریداری شده را دارند، قبل از اقدام به عقد قرارداد، این فایل‌ها را که فعالان بازار از آنها به‌عنوان «نخاله ملکی» یاد می‌کنند، شناسایی کرده و از سایر آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار تمییز دهند و با اطلاع از ریسک خرید چنین واحدهایی، در صورتی که همچنان تمایل به خرید داشته باشند، پای معامله حاضر شوند.
کی تکمیل می‌شود
فایل‌های نخاله در بازار ملک، واحد‌های مسکونی ناتمام در ساخت و ساز‌هایی هستند که در ظاهر ناتمام بودن آنها مشخص نیست، اما با قدری تامل نواقص واحد مشخص می‌شود. عرضه این واحد‌های مشکل‌دار که در گروه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در ماه‌های اخیر به شکل محسوس افزایش یافته است. نخاله‌های ملکی فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن هستند که با توجه به وضعیت فعلی بازار که عرضه آپارتمان نوساز به شدت کاهش یافته است، در قالب فایل‌های ماسک‌دار به متقاضیان واحد نوساز برای سکونت معرفی می‌شوند.
طی یک ماه اخیر که انتظارات تورمی دوباره سبب افزایش قیمت مسکن شد، حجم معاملات این آپارتمان‌ها نیز به نسبت گذشته رو به افزایش گذاشته است؛ خریداران مصرفی از ترس ادامه روند رشد قیمت مسکن و خریداران سرمایه‌ای از بابت عجله برای تبدیل دارایی‌های خود، بعضا به خرید چنین واحدهایی اقبال نشان می‌دهند و آنها را به جای آپارتمان نوساز می‌پذیرند. فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن که اکنون حجم قابل توجهی از عرضه نوساز‌ها را به خود اختصاص داده‌اند، آپارتمان‌هایی هستند که پس از معاملات معدود واحد‌های موجود در بازار طی یک تا دو سال اخیر، اکنون در بازار باقی مانده‌اند و بیشتر از فایل‌های شسته و رفته در معرض انتخاب متقاضیان واحد نوساز قرار دارند. اما خریداران مصرفی باید از تهدید این فایل‌ها مطلع باشند و با علم به کیفیت این معامله، تصمیم نهایی را اتخاذ کنند.
نخاله‌های ملکی عموما سه ویژگی دارند. ویژگی قطعی آنها این است که فروشنده ملک، سازنده یا مالک زمین نیست، بلکه فرد سومی است که در جریان ساخت و ساز واحد را در سال گذشته یا دو سال قبل پیش‌خرید کرده است. ویژگی دوم این فایل‌ها قرار گرفتن ساختمان در مناطقی است که در یک سال گذشته بیشترین رشد قیمت را داشته و اکنون خریدار قبلی حتی پیش از تکمیل بنا و در جریان کمبود فایل نوساز در بازار، وسوسه فروش آن را پیدا کرده است. از این رو چنین فایل‌هایی در دو منطقه ۲ و ۵ شهر تهران سهم قابل توجهی از عرضه نوساز‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. سومین ویژگی فایل‌های نخاله نیز این است که خریداران این واحدها که با توجه به عدم تکمیل، هنوز سند تفکیکی هم برایشان صادر نشده، اغلب قصد فرار از باتلاقی را که نیمه‌کاره ماندن ساختمان برایشان رقم زده دارند.
چقدر از قیمت معامله دریافت می‌شود؟
نکته قابل تامل که زیان قابل توجهی را متوجه خریداران این واحدها می‌کند، این است که شرایط فروش آنها مانند آپارتمان‌های تازه‌ساز تکمیل شده و آماده تحویل و سکونت است؛ به این ترتیب که اغلب فروشندگان این واحدها ۹۰ درصد بهای معامله را در روز امضای قرارداد از خریدار مطالبه می‌کنند. این در حالی است که واحد‌های مذکور اغلب فاقد کابینت، شیرآلات و لوازم بهداشتی ساختمانی و بالطبع فاقد رنگ و کاغذ دیواری هستند. محوطه‌کاری این ساختمان‌ها نیز اغلب نیمه کاره رها شده است؛ افزون بر این هنوز هیچ واحدی در این ساختمان‌ها مسکونی نشده و کسی در ملک ساکن نشده است. با این حال نکته فریبنده این فایل‌ها «نمای کامل ساختمان» است که خریداران را دچار خطای تشخیصی می‌کند و موجب می‌شود آنها فکر کنند زمان زیادی به تکمیل بنا باقی نمانده است.
ریسک خرید این ساختمان‌ها بسیار بالاست، چراکه نیمه‌کاره رها شده‌اند، به این معنا که یا به دلیل اختلافات تعمدا از طرف سازنده متوقف شده‌اند یا اینکه سازنده به دلیل آسیب‌هایی که در جریان رشد قیمت مصالح ساختمانی به آن دچار شده، به‌رغم تمایل به تکمیل واحد، بودجه مورد نیاز آن را ندارد؛ در نتیجه احتمال بروز چالش و تنش برای خریدار در مواجهه با سازنده اصلی ساختمان بسیار زیاد است. متقاضیان خرید واحد نوساز باید بدانند که برخی از این فایل‌ها ساختمان‌هایی هستند که توسط سازندگان معروف یک محله یا منطقه ساخته شده‌اند و اتفاقا واسطه‌های ملکی از بنام و شناخته شده بودن سازنده به‌عنوان یک مزیت یاد می‌کنند تا تهدید‌های این قبیل فایل‌ها برای خریدار پنهان باقی بماند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان معتقدند این نوع از عرضه املاک نوساز در واقع یک «پیش‌فروش» با ظاهر «فروش» است و حتی نمی‌توان از آن به‌عنوان یک پیش‌فروش شسته و رفته یاد کرد، بلکه یک پیش‌فروش «مبهم» و «ناسالم» است، از این بابت که زمان قطعی تحویل ملک در واقعیت مشخص نیست.
تعهد به خریدار جدید
در واقع از آنجا که واحد از سازنده یا مالک زمین خریداری نمی‌شود، فرد سومی که در یکی دو سال اخیر واحد را پیش‌خرید کرده، باید به خریدار جدید تعهد دهد که چه زمانی ملک را تحویل خریدار خواهد داد و این در حالی است که وی اصلا در قرارداد اولیه که زمان تحویل ملک مشخص شده نقشی ندارد و حتی خود مغبون عدم ایفای تعهدات سازنده است. اگر خریدار از فروشنده اسناد پیش‌خرید را مطالبه کند، خواهد دید که زمان تحویل ملک در آن قرارداد، ماه‌ها قبل تعیین شده و از موعد آن زمان زیادی گذشته است. حالا همین فرد که در قبال عدم ایفای تعهد سازنده متضرر شده، می‌خواهد وعده جدید او را به خریدار جدید اعلام و در قرارداد درج کند. طبیعی است احتمال اینکه این وعده محقق شود، با توجه به خلف وعده‌های مکرر قبلی چندان زیاد نیست و خریدار مصرفی که قصد سکونت در ملک را دارد، دچار مشکل خواهد شد. از طرفی کیفیت و کمیت تجهیزاتی که در جریان تکمیل این واحد از سوی سازنده به‌کار گرفته خواهد شد نیز مشخص نیست، چراکه سازنده طرف معامله نیست و ممکن است برای تحویل ملک به خریدار جدید، تغییراتی در تعهدات اولیه خود اعمال کند. به این ترتیب معامله مذکور یک پیش‌خرید نافرجام و با ریسک بالا خواهد بود که متقاضیان مصرفی واحد‌های نوساز باید از آن پرهیز کنند یا دست کم این فایل‌ها را با توجه به ویژگی‌هایی که ذکر شد، شناسایی کرده و با اطلاع از ریسک خرید آنها، تصمیم به عقد قرارداد بگیرند. هرچند به نظر می‌رسد چنین خریدی فاقد منطق است و فروشنده ملک به جای اینکه مسیر زمانبر حقوقی برای پیگیری ضرر و زیان خود را طی کند، تصمیم گرفته با فروش ملک به دیگری، از این باتلاق بگریزد.
منبع: فردا
کلیدواژه: خریداران مسکن خرید خانه بازار مسکن تهران
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.fardanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فردا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۶۵۵۳۵۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
پیش‌بینی از وضعیت بازار اجاره‌بها/ رشد قیمت در راه است یا بازار مهار می‌شود؟
ایمان ربیعی- بازار مسکن حالا به یکی از پردردسرترین و پرمشکل‌ترین بازارها در ایران بدل شده است. افزایش شدید قیمت مسکن و فراتر رفتن بهای یک متر خانه از هشتاد میلیون تومان، سبب شده است مسکن، این کالای سرمایه‌ای از دسترس خانوار ایرانی خارج شود. در نتیجه این اتفاق بازار اجاره با رشد شدید قیمت روبروست و برسی‌ها نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها تورم را پشت سر گذاشته است.
با نزدیکی فصل جابه‌جایی در بازار مسکن یعنی خرداد تا شهریور ماه، بار دیگر این بازار با داغی بیش از حد روبروست. از همین روزها، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مشاهده می‌شود به طوری که اغلب خانه‌ها با قیمت‌هایی پنجاه درصد بیشتر از سال قبل در فضای مجازی فایل شده‌اند.
گزارش میدانی خبرآنلاین نیز نشان از آن دارد که امسال نیز چون سال‌های قبل مستاجران، با بحران شدید افزایش قیمت روبرو هستند و این رشد قیمتی، رفاه خانوار ایرانی را نشانه رفته است.
عظیمی، شهروند ساکن منطقه پنج در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت اجاره بها در سال جاری گفت: صاحب خانه‌ی ما قیمت را بیش از توان من بالا برده ست. او افزایش نزدیک به چهل درصدی اجاره را پیشنهاد داده و من قادر به تامین این رقم نیستم از این رو تصمیم گرفتم جابه‌جا شوم اما متاسفانه خانه‌هایی کوچکتر از خانه‌هایی به مراتب کچکتر از خانه‌ی فعلی ما با اجاره‌هایی به مراتب بالاتر فایل شده‌اند و من چاره‌ای جز تغییر محل زندگی‌ام ندارم.
وی گفت: هیچ مرجعی جوابگوی ما نیست. دولت سامانه‌ای به نام خودنویس راه انداخته که فقط باعث شده هزینه مشاور املاک را ندهم اما جوابی ندارد که به من بگوید من خانه را از کجا پیدا کنم و بعد در خودنویس ثبتش کنم که هزینه اجاره بها پرداخت نشود.
او گفت: من سال‌هاست در تهران مستاجر هستم اما هنوز نتوانسته‌ام وام ویعه مسکن دریافت کنم.
به گفته وی کوچکترین واحدها رهن چهارصد تا پانصد میلیون تومانی و اجاره بالاتر از پنج میلیون تومان دارند که از توان من خارج است.
کار کساد است
یک فعال صنفی در منطقه هفت تهران نیز در پاسخ به سئوال خبرنگار ما در خصوص اینکه وضعیت اجاره بها در سال جاری چگونه است؟ گفت: کار ما این روزها به شدت کساد است. هر کسی هر جایی نشسته، با صاحبخانه خود در حال توافق است. مردم کمتر ریسک جابه‌جایی دارند مگر کسانی که قصد دارند خانه را بازسازی کنند یا وضعیت را کلا تغییر دهند.
او به افزایش شدید اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: به طور نسبی پنجاه درصدی روی قیمت اجاره‌ها رفته است.
او درباره خرید وفروش نیز گفت: این بازار به شدت راکد است، کسی قادر به خرید وفروش نیست تنها معدود کسانی که بخواهند در این فضا تبدیل به احسن کنند وارد بازار می‌شوند و کسی در این میان قادر نیست خانه بخرد.
او گفت: در این رکود قیمت‌ها اندکی پایین آمده اما باید توجه داشت کاهش قیمت نه ناشی از مهار تورم بلکه در اثر کاهش شدید قدرت خرید رخ داده است از این رو بیم آن می‌رود که با افزایش قدرت خرید باز هم خانه راکدتر از قبل شود. او
مستاجری با طعم تورم
یک شهروند در منطقه پنج تهران نیز در خصوص وضعیت جستجو برای اجاره خانه گفت: خانه‌های زیادی برای اجاره فایل شده‌اند اما شکل اینجاست که قیمت‌ها دیگر از دسترس مستاجران خارج شده و ما مانده‌ایم چه کسانی قادر به اجاره این خانه‌ها هستند.
وی گفت: در حقیقت من با افزایش صد در صدی قیمت نسبت به سال قبل هم روبرو بودم و متاسفانه هیچ برنامه‌ای هم برای حمایت از ما نیست.
اجاره از تورم پیشی گرفت
اخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نرخ اجاره بها در اسفند ماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایشی ۴۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد.
در عین حال باید در نظر داشت که رشد اجاره در مناطق شهری در اسفند ۱۴۰۲ نسبت به اسفند ۱۴۰۱ بیش از ۵۰ درصد بوده است. این در حالی است که نرخ تورم اسفند ماه ۴۱ درصد گزارش شده است.
کارشناسان معتقدند سیاست‌های دولت سیزدهم قادر به حل بحران مسکن نبوده و در صورت تداوم این روند در سال جاری مسکن بار دیگر به نقطه بحرانی سبد هزینه کرد خانوار تبدیل خواهد شد.
بیت الله ستاریان پیش از ین در گفتگو با خبرآنلاین تاکید کرده است هر سیاستی در بازار مسکن تاثیر خود را طی پنج تا ده سال آینده به جا می‌گذارد پس باید در نظر داشت که در شرایط فعلی چاره‌ای جز تحمیل این فضا بر مستاجران و خریداران مسکن وجود ندارد. او تاکید کرد: وقتی افزایش قیمت بیش از توان مستاجر شود، رشد قیمت‌ها سبب می‌شود خانوارها برای تحمل وضعیت مجبور به تغییر محل زندگی خود باشند و محل‌هایی ارزان‌تر را انتخاب کنند. این وضعیت زمینه را برای کوچ به حاشیه شهرها مهیا می‌کند و همین امروز می‌توانید اثیر این اتفاق را بر رشد فزاینده قیمت‌ها رد شهرک‌های اقماری تهران ببینید. این وضعیت بدان معنی است که حتی در خاشیه شهرها نیز قدرت مردم در حال تحلیل است و این تورم سبب می‌شود افراد قادر به تامین و اداره زندگی خود نباشند.
در عین حال فردین یزدانی نیز معتقد است سال گذشته که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا باید اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.
وی با بیان اینکه این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، افزود: بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می‌توان به کار برد که جلوی رشد قیمت‌ها در بازار اجاره را بگیرد؟ تصریح کرد: خیر، یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمت‌ها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون‌بخشی به آن شکل که می‌توان گفت، ندارد.
حال باید دید آیا دولت قادر است در پانزده روز باقیمانده تا فصل جابجایی تدبیری برای حل مشکل بازار مسکن نه در سال جاری که در سال‌های آینده را بیاندیشد.
۲۲۳۲۲۳
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1902717
حقوق کدام یک از ایثارگران در سال ۱۴۰۳ افزایش داشت؟