کاهش معاملات قیمت مسکن را اندکی تعدیل کرد/ تفاوت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۱۳ مرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۴۶۴۴۶۶۲
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، در روزهای اخیر برخی مراجع تعیین کننده در بازار مسکن از جمله رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادعاهایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن را مطرح کرده اند که از سوی برخی کارشناسان این ادعا تأیید شده و برخی دیگر آن را رد کرده اند.
هرچند که با بررسی های میدانی هم نمی توان این تناقض ها و تأییدها را امکان سنجی کرد؛ چرا که برخی مشاوارن املاک در مناطق میانی و بالاتر تهران مدعی کاهش قیمت مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد هستند و برخی دیگر مدعی هستند مالکان حاضر به کاستن از قیمتی که اعلام کرده اند، نیستند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
اگرچه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که نخستین کسی است که کاهش قیمت مسکن و همچنین کاهش رهن و اجاره را اعلام کرد، اما تا کنون آمار دقیقی از تعداد معاملات انجام شده در نیمه نخست مرداد ماه با قیمت هایی پایین تر از تیرماه تشریح نکرده است.
زور مشاوران املاک به چسبندگی قیمت مسکن می رسد؟
شاهد مدعای خسروی، صرفا گزارش هایی است که از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران دریافت کرده است؛ حال آنکه کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند قیمت مسکن از جمله کالاهایی است که «چسبندگی قیمت» در آن تأثیر بالایی دارد و وقتی مالکی می بیند یکی از مالکان مسکن در محله مورد نظر خود، ملکی را با قیمتی جدید به فروش می رساند، دیگر او نیز حاضر به کاستن از قیمت ملک خود نیست و نهایتا یا به بازار رهن و اجاره می پیوندد یا از فروش ملک خود صرف نظر می کند.
از همین روست که می توان کاهش ۶۴.۶ درصدی تعداد معاملات مسکن در تیر ماه را توجیه کرد؛ چرا که نه مالکان حاضر به فروش املاک خود با قیمتی پایین تر از قیمت فروش مسکن در ماه های گذشته هستند و نه خریداران حاضرند با قیمت ماه های گذشته به این بازار ورود کنند که درنتیجه شاهد افت شدید معاملات در بازار مسکن هستیم.
در کنار کاهش حدودا ۶۵ درصدی نقطه به نقطه تعداد معاملات مسکن (تیر ۹۸ نسبت به تیر ۹۷) بر اساس اعلام بانک مرکزی و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسکن در تیرماه نسبت به خرداد کاهش ۲۰ درصدی داشته است همچنین رشد ماهانه قیمت مسکن هم متوقف شده است.
کاهش معاملات قیمت را اندکی تعدیل کرد
رشد ۰.۴ درصدی قیمت مسکن در تیرماه امسال نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) نشان دهنده توقف رشد ماهانه قیمت مسکن است که این دو موضوع در کنار هم (توقف رشد قیمت و کاهش تعداد معاملات)، این معنی را القا می کند که عدم استقبال خریداران و مصرف کنندگان واقعی مسکن به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، منجر به کاهش اندک قیمت ها شده است.
وضعیت فعلی بازار مسکن به گونه ای است که باید توجه داشت این کالا، صرفا کالایی مصرفی نیست. در یک تقسیم بندی کلی می‌توان سمت و سوی تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم کرد؛ به خصوص که هنوز خبری از تصویب ابزارهای مالیاتی و پایه های جدید مالیاتی کنترل تقاضای سرمایه ای وجود ندارد و بخش مهمی از خرید و فروش ها نه به قصد مصرف که به قصد سرمایه گذاری در بخش مسکن انجام می شود.
تفاوت تقاضای سرمایه ای و مصرفی و تأثیری که بر قیمت مسکن می گذارند
هدف متقاضیان خرید «مصرفی» مسکن که در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد، تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ اما در همین نوع از تقاضا هم می توان رگه هایی از استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و... را هم مشاهده کرد و باید این موارد در زمره تقاضای مصرفی دانست نه سرمایه ای.
بر اساس آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند، تقاضای مصرفی املاک عمدتاً به خانوارهای ریسک‌گریز و خانوارهایی که به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت تعلق دارد و از آنجایی که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‌ها چندان با اهمیت نیست.
بنابراین انباشت تقاضا در این بخش خللی در بازار مسکن ایجاد نمی کند.
این در حالی است که در تقاضای سرمایه‌ای که در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد، متقاضی خرید سرمایه‌ای مسکن، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می کند.
به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن در صورتی که برای استفاده غیرشخصی در بلندمدت و با انگیزه هایی چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید وارد بازار مسکن شوند، ماهیتی بلندمدت به معاملات خود می دهند که در نتیجه این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.
تقاضای سوداگرانه؛ بلایی که بر سر بازار مسکن آورد
اما آنچه در ۱۸ ماه اخیر سبب شد تا وضعیت نابسامانی در بازار مسکن شاهد باشیم، تقاضای سرمایه ای سوداگرانه بود که عموماً پدیده‌ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره گیری از نوسانات کوتاه مدتِ قیمت دارایی است.
از ویژگی‌های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خالی نگه داشتن خانه ها، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.
در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.
کارشناس اقتصاد مسکن: تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده است
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن و تأثیری که متقاضیان سوداگری بر آن داشته اند، اظهار داشت: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ در حدود ٤ میلیون تومان ثابت بود.
وی افزود: از ابتدای سال ٩٦ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.٥ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. به معنای دیگر، هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ کمرنگ بود از سال ٩٦ به این سو پررنگ و پررنگتر شده است.
کارشناس اقتصادی تصریح کرد: اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.
ملکی یادآور شد: بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.
به گفته این کارشناس اقتصادی، با این وضعیت می توان ادعاهایی که مبنی بر کاهش قیمت مسکن است را تا حدودی پذیرفت. اما تأثیر آن قطعا زمان بو بوده و نمی توان ادعای تأثیر آنی بر بازار را داشت.
گزارش دفتر اقتصاد مسکن، ادعای کاهش قیمت را تأیید می کند؟
بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در تیرماه، تنها در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸ ،۹، ۱۰، ۱۳ و ۲۲ شاهد کاهش اندک میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) هستیم و در دیگر مناطق میانگین قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خرداد ماه افزایش داشته است.
به خصوص که در همه مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تیر ماه کمتر از خرداد ماه بوده است؛ از آنجایی که تعداد معاملات مسکن در به دست آوردن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تأثیر مستقیم دارد و از سوی دیگر رشد قیمت مسکن (هر چند بسیار اندک و حدود ۰.۴ درصد) رخ داده، اما به هر حال شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم؛ به عبارت دیگر نمی توان به ارقام ادعای رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص کاهش قیمت مسکن که تا ۱۸ درصد هم آن را تخمین زده، اتکا کرد.
منبع: اقتصاد آنلاین
کلیدواژه: مسکن قیمت مسکن اقتصاد بانک مرکزی رشد سرمایه خرید و فروش سرمایه گذاری ثروت شهر تهران درآمد وزارت راه و شهرسازی قیمت مسکن مسکن اجاره بها بازار مسکن معاملات مسکن اجاره بهای مسکن خرید و فروش مسکن
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۴۶۴۴۶۶۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
اتفاقی که ممکن است در بازار مسکن بیفتد ؛ پیش‌بینی جدید قیمت مسکن در 1403
به گزارش پارس نیوز ، در قالب طرح نهضت ملی مسکن دو میلیون و ۵۱۸ هزار واحد مسکونی به مرحله ساخت رسیده است. همچنین آمار افتتاحات گویای آن است دولت سیزدهم تا کنون ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را به مردم تحویل داده که شامل طرح‌های مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن است.
از سوی دیگر تلاطمات بازار مسکن فروکش کرده که ظاهرا طرح‌هایی همچون مالیات خانه‌های خالی، رشد تدریجی ساخت و ساز و تکمیل ظرفیت سرمایه‌گذاری در بازار ملک به آرامش این بازار کمک کرده است. مطابق آمار بانک مرکزی، پایان سال گذشته نرخ رشد سالیانه مسکن در تهران به ۲۴ درصد رسید که حدود نصف رشد تورم عمومی بود.
طرح نهضت ملی مسکن که با مدل‌هایی همچون ثبت نام متقاضیان، خودمالکی، نوسازی بافت‌های فرسوده، ساخت مسکن روستایی، طرح‌های مشارکتی و تعاونی‌ساز پیش می‌رود به تدریج بر روی ریل قرار گرفته است. پس از آنکه بانک‌ها عملکرد چندانی در تامین منابع ساخت مسکن ارایه ندادند وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت از ظرفیت‌های مردم، انبوه‌سازان و تعاونی‌ها برای اجرای این طرح بهره بگیرد.
برای کاهش قیمت تمام شده ساخت نیز صندوق ملی مسکن اقداماتی را در دستور کار قرار داده است. پس از اجرایی شدن خرید فولاد در سال گذشته، امسال خرید سیمان به منظور تزریق به پروژه‌های مسکن کشور در برنامه صندوق ملی مسکن قرار دارد. در این قالب با حذف واسطه‌ها قیمت مصالح برای سازندگان کاهش می‌یابد که در افزایش سرعت پیشرفت پروژه‌های طرح نهضت ملی مسکن موثر خواهد بود.آن‌طور که محمدرضا مهدیار اسماعیلی ـ رییس هیات عامل صندوق ملی مسکن گفته است فولاد‌های خریداری شده در سال گذشته توسط این صندوق به زودی به پروژه‌های مسکن در نقاط مختلف کشور تزریق خواهد شد.
همچنین مجلس شورای اسلامی طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی را تدوین کرده که مراحل تصویب این طرح در مجلس طی شده و اکنون برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شده است.
همزمان با اجرای پروژه نهضت ملی مسکن، بازار ملک به ثبات نسبی رسیده است. کاهش انتظارات تورمی و پیش‌بینی‌پذیر شدن اقتصاد از دیگر اتفاقاتی است که در فضای اقتصاد کشور قابل مشاهده است.
فعالان بازار مسکن از کاهش محسوس انتظارات تورمی در بازار مسکن خبر می‌دهند. کارشناسان نیز معتقدند در صورتی که دولت موفق شود تعداد قابل توجهی از پروژه چهار میلیون واحدی نهضت ملی مسکن را در سال جاری به سرانجام برساند می‌توان به کنترل و ثبات بازار مسکن در میان مدت امیدوار بود.
منبع:بانک اول
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت