به نقل از «فردا»

معیار تعیین قیمت در اخذ مالیات بر عایدی املاک چیست؟

تاریخ انتشار: ۱۶ فروردین ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۷۴۶۵۸۳۵

خبرگزاری فارس: شیوه تعیین قیمت پایه دارایی (ملک) و در ادامه زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر عایدی املاک بر اساس قیمت تعیین شده، دو مسئله مهمی است که باید در طراحی قانون به آن توجه شود.

در واقع، دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) مشخص باشد؛ بنابراین از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می‌گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

همچنین امکان اخذ مالیات بر عایدی املاک باید وجود داشته باشد و طراحی زیرساخت مالیات بر عایدی املاک، این امر را تسهیل نماید. در فصل دوم کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» که اخیرا توسط شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی منتشر شده، درباره این موضوع آمده است: در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پیش از نقل و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالیاتی، ثبت نموده و پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، اقدام به ثبت مبایعه نامه رسمی یا سند انتقال قطعی با درج قیمت نمایند.

مسئله‌ای که اینجا مطرح می‌شود، کم‌­اظهاری قیمت است که البته رخ نمی‌دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم­‌اظهاری توسط فروشنده می‌شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.

با این وجود، هنگامی این سازوکار به‌طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. در غیر این صورت شرایط تغییر می‌کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری فراهم می‌شود.

*تقویم املاک، شاخص تعیین قیمت

بنابراین راهکار اصلی برای رفع مشکل کم‌اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است. بنابراین، قیمت ملک باید بر اساس ضریبی از میانگین قیمت­‌های روز منطقه مطابق ماده مذکور تعیین گردد؛ با این تفاوت که لازم است این ضرایب توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر ۳ ماه یکبار به‌­روز شود.

بر این اساس، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می‌شود، باید بین ۸۰ الی ۱۲۰ درصد شاخص قیمت تعیین شده باشد؛ در غیر این‌صورت ۱۲۰ درصد برای کم اظهاری و ۱۰۰ درصد شاخص قیمت برای بیش اظهاری، مبنای محاسبه عایدی ملک قرار خواهند گرفت. دلیل اعمال ۱۲۰ درصد شاخص قیمت برای کم‌­اظهاری، جریمه آن و دلیل اعمال ۱۰۰ درصد شاخص قیمت برای بیش‌­اظهاری، از بین بردن اهداف فرار مالیاتی برای فرد یا افراد خریدار ملک در آینده است.

به طور مثال اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و تعیین شاخص قیمت ۵۰۰ میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت کم‌­اظهاری قیمت ملک ۶۰۰ میلیون تومان و در صورت بیش‌­اظهاری قیمت ملک ۵۰۰ میلیون تومان تعیین می­گردد.

در این سازوکار، لازم است برای تعیین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می‌شود قیمت خرید املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، معادل شاخص قیمت در روز آغاز اجرای قانون تعیین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی‌شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز می‌توان از این شاخص استفاده کرد.

*اخذ مالیات بر عایدی املاک بدون نیاز به زیرساخت جدید

فراهم نبودن زیرساخت و بانک اطلاعاتی در حوزه املاک، به عنوان یکی از موانع اجرای این پایه مالیاتی عنوان می‌شود؛ در واقع عده­ای معتقدند مالیات بر عایدی املاک تنها بعد از اجرایی شدن کامل قانون کاداستر و یا راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند اجرایی شود. با وجود این، شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به‌گونه‌ای باشد که بدون نیاز به این زیرساخت‌ها، اجرایی شود؛ به این منظور باید در رابطه با شیوه تعیین قیمت و شیوه تعیین املاک مشمول و غیرمشمول الگویی تعیین شود.

*شیوه تعیین قیمت املاک

در خصوص تعیین قیمت، همانطور که گفته شد، اگر هنگام ثبت سند، قیمت مورد معامله توسط دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و برای تعیین قیمت و تدقیق صحت آن نیز از تقویم املاک و مصادیق ذکر شده در ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم استفاده شود، بدون نیاز به سامانه می‌توان مالیات بر عایدی املاک را اجرایی نمود. بدین ترتیب، هر سند به خودی خود به منزله یک بانک اطلاعاتی است.

در این سازوکار، برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق عدم ثبت رسمی معاملات نیز بایستی انواع معاملات نظیر اعطای وکالت و ثبت مبایعه نامه که می­تواند جایگزین انتقالات رسمی باشد را مشمول پرداخت مالیات کرد؛ همچنین می­توان گلوگاه ردیابی اسناد عادی را که در هیچ سامانه‌­ای ثبت نمی‌­گردند، بررسی احکام دادگاه که گواه صحت این اسناد هستند، قرار داد.

در پایان اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که در آینده، سامانه کاداستر و یا سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل و اجرایی شوند، می‌تواند به اجرای مالیات بر عایدی املاک کمک کند و اجرای آن را دقیق‌تر و ساده‌تر نماید؛ اما عدم راه‌اندازی این سامانه‌ها مانع اجرای این پایه مالیاتی نیست.

منبع: فردا

کلیدواژه: مالیات بر عایدی املاک مالیات قیمت املاک اخذ مالیات بر عایدی املاک درصد شاخص قیمت قانون مالیات میلیون تومان فرار مالیاتی تقویم املاک تعیین قیمت شیوه تعیین قیمت ملک

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.fardanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فردا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۷۴۶۵۸۳۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

چه کسانی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف شدند؟

نمایندگان مجلس شورای اسلامی جهت تامین نظر شورای نگهبان مواردی را تصویب کردند که به موجب آن افراد غیرتجاری مشمول معافیت مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند.

به گزارش ایسنا، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز ایرادات شورای نگهبان در ماده ۲۵ طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی را رفع و تصویب کردند.

بند (الف) ماده (۲۵) به شرح زیر اصلاح شد:

الف- در هر سال مجموع درآمد‌های موضوع ماده (۱۲۴) این قانون برای اشخاص غیرتجاری تا آستانه پنج برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون یا ۲۰ میلیارد ریال هر یک بیشتر باشد، در آن سال معاف از مالیات موضوع این فصل و نسبت به مازاد آن، مشمول مالیات با نرخ ماده (۱۳۱) این قانون است.

بند (ب) ماده (۲۵) به شرح زیر اصلاح شد:

ب- هر شخص غیرتجاری ایرانی بالای ۱۸ سال، در طول عمر خود در مجموع تا آستانه ۱۰۰ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون، معاف از مالیات موضوع این فصل است. استفاده از این معافیت در هر سال بنا به درخواست اشخاص موضوع این بند از طریق کارپوشه غیرتجاری است و درصد (سهم) استفاده از معافیت این بند در هر سال از میزان باقیمانده آستانه مذکور که در سال‌های آتی قابل استفاده است، کسر می‌گردد. اشخاص فوق در طول عمر خود، حداکثر سه سال می‌توانند نسبت به درخواست و استفاده از این معافیت اقدام کنند.

بند (ج) ماده (۲۵) به شرح زیر اصلاح شد:

ج ـ به‌منظور تسهیل معاملات سرپرست خانوار از قبیل فروش کالا‌های مستعمل، نصاب بند «الف» این ماده برای اشخاص مذکور معادل است با ۶ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون یا ۲۴ میلیارد ریال هر یک که بیشتر باشد و نصاب موضوع بند (ب) این ماده، معادل است با ۱۲۰ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون.

بند (د) ماده (۲۵) به شرح زیر اصلاح شد:

د- در صورتی که در طول سال، مجموع درآمد‌های موضوع ماده (۱۲۴) اشخاص غیرتجاری از میزان آستانه ۱۰۰ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون بیشتر شود، مابه‌التفاوت از مجموع مقادیر مذکور این ماده به‌صورت علی‌الحساب مشمول پرداخت مالیات به نرخ مقرر در ماده (۱۳۱) این قانون می‌شود.

شخص مذکور مکلف است ظرف ۱۰ روز کاری از تاریخ اعلام سازمان، نسبت به صدور، اصلاح یا ابطال صورتحساب الکترونیکی مربوط یا پرداخت یا ترتیب پرداخت مالیات یا ارائه ضمانت به میزان مالیات متعلق اقدام نماید؛ در غیر این صورت اشخاص موضوع بند (الف) ماده (۱۱) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان موظف‌اند با اعلام بانک مرکزی به میزان مالیات مذکور، وجوه متعلق به شخص بدهکار را تا زمان انجام اقدامات فوق در حساب وی مسدود نمایند.

تبصره – آیین‌نامه اجرایی این ماده حداکثر ظرف یک سال پس از تاریخ لازم‎الاجرا شدن این ماده، توسط سازمان با همکاری بانک مرکزی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.