بورس نشینی «خانه»
تاریخ انتشار: ۶ خرداد ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۰۷۲۹۰۴
چهار دارایی مسکن، خودرو، ارز و طلا، در دو سال گذشته تقریباً دو برابر شده، اما بازارسرمایه طی همین دوره با بازدهی ۱۰ برابری همه نگاه‌ها را به سمت خویش کشید و در چنین شرایطی با گران شدن زمین، خرید خانه برای طبقه کم‌برخوردار جامعه دست‌نیافتنی تصور می‌شود. بورس یک بازی برد-برد برای متقاضیان و انبوه‌سازان مسکن رو کرده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
زهرا طوسی/
چهار دارایی مسکن، خودرو، ارز و طلا، در دو سال گذشته تقریباً دو برابر شده، اما بازارسرمایه طی همین دوره با بازدهی ۱۰ برابری همه نگاه‌ها را به سمت خویش کشید و در چنین شرایطی با گران شدن زمین، خرید خانه برای طبقه کم‌برخوردار جامعه دست‌نیافتنی تصور می‌شود. بورس یک بازی برد-برد برای متقاضیان و انبوه‌سازان مسکن رو کرده است.
با تفاهمی که بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس انجام شده، قرار است برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن از طریق بازارسرمایه اقدام شود. در صورتی که در صحن دولت با این طرح موافقت صورت گیرد در فاز اول قرار است یک‌هزار واحد مسکونی از این طریق تأمین مالی شود.
هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه امسال با افزایشی ۴/۹ درصدی نسبت به ماه قبل به ۱۷میلیون و ۶۶هزار تومان رسیده و راه‌اندازی بورس مسکن همان باب جدیدی است که به نظر می‌رسد می‌تواند به سوی خانه‌دار شدن اقشار کم‌برخوردار گشوده شود.
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی وعده داده سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه انجام شود، چرا که عرضه پروژه‌ها به صورت متری خواهد بود.
این یک فرصت برای کسانی است که برای حفظ دارایی‌های نقد خود دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، اما توان خرید کامل یک ملک را ندارند. آن‌طور که کارشناسان می‌گویند پروژه‌های مسکونی سرمایه‌گذاری بلندمدت‌تری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها محسوب می‌شوند، اما بازدهی خوبی هم خواهند داشت و با نظام‌مند کردن بازار مسکن در قالب بورس، بساط دلال‌بازی‌ها نیز جمع شده و قیمت ملک نیز شفاف و براساس عرضه و تقاضای واقعی در بورس کالا کشف خواهد شد.
خرید مسکن به صورت متری
خرید متری زمین از مهر ماه سال ۹۳ با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، برای تأمین مالی ساخت و سازهای مسکونی از مسیر بازارسرمایه یعنی بورس آغاز شد.
سازو کار این صندوق به این صورت است که منابع مالی مورد نیاز سازندگان مسکن را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک، تأمین می‌کند به طوری که بخش قابل‌توجهی از هزینه ساخت، با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق در بازارسرمایه به متقاضیان، برای سازنده تأمین و در پایان پروژه متناسب با عایدی به دست آمده، اصل و سود سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.
این مسیر بورسی، صرف‌نظر از شرایط مقطعی بازار مسکن، برای دو طرف بازار ملک می‌تواند کاربری داشته باشد.
سمت تقاضا یعنی مصرف‌کننده و خریدار، با مشارکت در صندوق به شکل خرید یونیت، به نوعی سرمایه‌گذار متری تبدیل می‌شود. ارزش یونیت‌ها کسری از بهای هر مترمربع آپارتمان است که این مدل خرید در بازار ملک که مدل بهتر از پیش‌خرید محسوب می‌شود به متقاضیان اجازه می‌دهد به تناسب میزان نقدینگی در اختیار خود وارد بازار مسکن شوند و در طول زمان با خرید یونیت بیشتر، هم ارزش دارایی خود را به تناسب افزایش قیمت‌ها تقویت کنند و هم اینکه گام به گام به خرید یک واحد مسکونی نزدیک شوند.
سمت عرضه نیز به واسطه خرید یونیت‌ها توسط متقاضیان، به منابع مالی مورد نیاز برای ساخت دست پیدا می‌کند.
با این حال، این صندوق‌ها با وجود این ویژگی تاکنون مورد استقبال نبوده‌اند، اما با رونق بازار بورس در یک سال گذشته ورق برگشت.
حمایت دولتی برای درآمد ۶۱هزار میلیاردی
دولت تصمیم گرفته است در ادامه حمایت‌های خود از بازارسرمایه، بورس املاک و مسکن را راه‌اندازی و املاک مازاد دولت را از طریق آن واگذار کند.
۲۰ درصد از دارایی ۷هزارهزار میلیارد تومانی دولت معادل یک‌هزار و۴۰۰هزار میلیارد تومان آن قابلیت واگذاری دارد و ظاهراً دولت برای دستیابی به درآمد ۶۱هزار میلیارد تومانی از محل املاک دولتی چنین تصمیمی گرفته است.
مدیران وزارت راه و شهرسازی معتقدند با اصلاح قانون ساماندهی و تولید و عرضه مسکن، تحرکی در بخش تولید مسکن ایجاد می‌شود و می‌توان علاوه بر تأمین مسکن، تأمین خدمات و توسعه شهری را نیز همزمان انجام داد.
تحلیلگران بازار مسکن نیز بر این باور هستند که مکانیزم بورس برای معاملات املاک و مسکن موجب شفاف‌سازی و گردش معاملات در حوزه املاک می‌شود. حال اگر این بورس در زیرمجموعه بورس کالا و به عنوان تابلوی مستقل بورس مسکن در بورس کالا راه‌اندازی شود، نتایج خوبی از آن عاید خواهد شد، زیرا این بورس تجربه و سابقه معاملاتی خوبی برای محصولات مختلف دارد و از سوی دیگر زیرساخت‌های معاملات مسکن هم در آن فراهم شده است، بنابراین مسکن می‌تواند به عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود.
حراج املاک یا حرکت به سوی شفافیت
ایجاد امکانی جدید برای معامله املاک و مسکن بر بستر بازارسرمایه، البته مخالفانی هم دارد. بسیاری از کارشناسان اقتصادی پیش از این، راه‌اندازی بورس مسکن را بی‌وجه دانسته بودند. از جمله حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصادی صاحبنام در این باره گفته بود: این طرح اشتباه بیان شده، چرا که مسکن کالای استانداردی نیست که بتوان برای آن بورس تشکیل داد. در بورس کالا برای ساختمان‌های نهاد عمومی و دولت بازار حراجی تعریف می‌شود که فرایند معامله این ساختمان‌های بزرگ شفاف باشد، بنابراین مقوله‌ای به عنوان بورس مسکن در ایران و دنیا وجود ندارد.
کارشناسان و دست‌اندرکاران معاملات املاک نیز پیش از این به راه‌اندازی بورس مسکن روی خوش نشان نداده‌اند، چنان که مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این باره اظهار کرده بود: با راه‌اندازی چنین بازاری در کشور مخالف هستم. مقوله مهمی همچون مسکن نباید در کار سوداگری وارد شود، چرا که مسکن کالای مصرفی است و نمی‌خواهیم قیمت آن روند افزایشی در پیش بگیرد، امری که با راه‌اندازی بورس محقق نمی‌شود.
البته گمانه‌زنی‌هایی درباره علت مخالفت املاکی‌ها با بورس مسکن نیز انجام شده که از آن جمله می‌توان به نارضایتی اصناف املاک از شکل‌گیری یک رقیب جدی برای کسب و کار آن‌ها اشاره کرد.
آن‌طور که پورابراهیمی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس گفته است: راه‌اندازی بورس مسکن موجب شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، تأمین مالی بخش مسکن، جمع کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن و غیره می‌شود و گروه‌هایی که در برابر تشکیل بورس مسکن مقاومت می‌کنند، نمی‌خواهند به چنین دستاوردهایی برسیم، بنابراین کسانی که همواره در تلاش هستند در بازار مسکن به سودهای غیرمتعارفی دست یابند، با ایجاد بورس مسکن مخالفت می‌کنند. پورابراهیمی گفته است: تلاش می‌کنیم تا در بورس مسکن هم فروشندگان و خریداران انبوه مسکن و هم خرده‌فروشان و تک‌خریداران واحد مسکونی از جمله مسکن مهر در این بازار سرمایه ورود کنند.
خوب است بدانید راه‌اندازی بورس مسکن در فاز اول در حد معاملات مستغلات بزرگ صورت می‌گیرد و برنامه‌ای برای ورود بورس مسکن برای خرید و فروش آپارتمان‌ها صورت نگرفته است. یعنی در مرحله اول مستغلات بنگاه‌های بزرگ اقتصادی، شهرداری‌ها، بانک‌ها، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، مجموعه نهادها و سازمان‌هایی که جایگاه ویژه در املاک و مستغلات دارند، شرکت‌های وابسته به تأمین اجتماعی و غیره را دربرمی‌گیرد و از طریق انتشار آگهی اطلاع‌رسانی قبل از معاملات صورت می‌گیرد.
در فازهای بعدی، اطلاعات معاملات انبوه‌سازان در کلانشهرها و کسانی که علاقه‌مند به وارد کردن اطلاعات خود در این بورس به منظور شفاف‌سازی هستند را در برمی‌گیرد؛ در این شرایط هم، بورس کالا قصد دخالت در امور بازار مسکن را ندارد و در جهت کنترل عرضه و تقاضا و شفافیت در بازار اقدام می‌کند.
همچنین ایجاد بورس مسکن و همکاری مشاوران املاک می‌تواند یک فرصت مناسب برای مشاوران باشد تا بتوانند از این طریق حضور پررنگی در بورس داشته باشند، ضمن اینکه این امر موجب پیوند بازارسرمایه و بازار مسکن خواهد شد.
با این تفاسیر باز هم باید در انتظار شفاف‌سازی بیشتر موضوع راه‌اندازی بورس مسکن از سوی وزارت اقتصاد باشیم، چرا که ابعاد و ساز و کار بازاری که وزیر اقتصاد از آن سخن گفته در حال حاضر به خوبی مشخص نیست و نمی‌توان درباره تأثیر آن بر قیمت‌ها در بازار مسکن اظهارنظر دقیقی کرد.
منبع: قدس آنلاین
کلیدواژه: بورس مسکن راه اندازی بورس مسکن سرمایه گذاری واحد مسکونی تأمین مالی بازار مسکن بورس کالا
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.qudsonline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «قدس آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۰۷۲۹۰۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
پایانی بر اجاره بهای بی‌حساب و کتاب مسکن
به گزارش ایسنا، روزنامه قدس در گزارشی در خضوض تصویب طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها در شورای نگهبان نوشت: پیش از این، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را راهکاری برای انجام معاملات شفاف در بازار مسکن برشمرده بود.
با افزایش مستمر قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷، بزرگ‌ترین موج افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور شروع شده که در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه در دهه ۱۳۹۰، موجب افزایش نگران‌کننده سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مستأجران شده است. تحولات بازار اجارهبها اگرچه با تأخیر فاز و شدت کمتر؛ اما همواره تابعی از قیمت مسکن بوده است، ازاین رو در میان‌مدت و بلندمدت برای ساماندهی و کاهش التهاب بازار اجارهبها باید ریشه‌های مختلف افزایش قیمت مسکن را با ثبات مؤلفه‌های کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در محل تقاضا، حمایت از سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی، حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه استیجاری و تشکیل نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، کنترل و حذف جریان‌های سوداگری و سفته‌بازی مسکن از طریق نظامات مالیاتی و افزایش استطاعت و قدرت خرید مسکن دنبال کرد.
طرح «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» که کلیات آن در اول تیرماه ۱۴۰۱ رسانه‌ای شده بود در نهایت با تغییر عنوان به «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» و تغییرات در متن به تصویب رسید. علت اصلی این تغییر که با رضایت طراحان صورت پذیرفت این مفاهمه عمومی بود که نمی‌توان در خصوص افزایش چشمگیر مبالغ اجارهبها چاره‌اندیشی کرد مگر آنکه به ریشه‌های موضوع در اقتصاد کلان کشور (اعم از تورم، نرخ ارز و ... ) و نیز به ساماندهی بازار زمین و مسکن از جنبه‌های مختلف پرداخته شود.
حال اینکه «این طرح با دست گذاشتن بر چه نقاطی می‌خواهد بازار زمین، مسکن و اجارهبها را تنظیم کند؟»، موضوعی است که در گزارش کمیسیون عمران مجلس در چند محور به آن اشاره شده است:
- ساماندهی مشاوران املاک
- افزایش ضمانت اجرای قوانین اعم از قانون مالیات بر خانه‌های خالی با تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی
- قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجارهبها
- اصلاح مالیات بر درآمد اجاره برای تطبیق با اهداف اجتماعی
- تسهیلات ودیعه مستأجران
- افزایش عرصه املاک استیجاری از طریق کاهش ریسک و افزایش سهولت معاملات
- افزایش ساخت‌وساز با اخذ عوارض از اراضی معطل مانده
قابل ذکر است که به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیل‌گری در بخش اجاره کمک خواهد کرد.
این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تأکید دارد.
همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است.
همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها موارد دیگری است که در این طرح به آن پرداخته شده است.
حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح است.
براساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با دریافت کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود.
طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است درخصوص تعیین سقف حداکثر افزایش اجارهبها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.
کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است طی ۶ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.
یکی دیگر از موارد مورد تأکید این طرح دریافت عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه‌کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال ساخت تا پیش از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایانکار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تأکید واقع شده است.یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که در این طرح به آن توجه شده است.
رضا زرندی رییس کل دادگستری استان خراسان رضوی شد