به نقل از «اقتصاد آنلاین»

معادله رونق واقعی مسکن

تاریخ انتشار: ۲۶ آذر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۳۴۵۴۳۵

به گزارش اقتصادآنلاین، غلامرضا سلامی صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در دنیای اقتصاد نوشت: بازار مسکن در ایران طی دهه‌ها و سال‌های گذشته تحت‌تاثیر چند عامل مهم قرار داشته است. اولین عامل اثرگذار، درآمدهای نفتی و میزان رشد آنها (به‌عنوان پیشرانه اصلی نقدینگی) و دومین عامل، تحولات سایر بازارها نظیر بازار طلا، سهام، ارز و.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

.. بوده است. البته نباید نقش سیاست‌های دولتی را هم در این زمینه نادیده گرفت. هرچند تجربه نشان داده سیاست‌های دولتی نقش کوچک‌تری نسبت به آنچه تصور می‌شود، داشته‌اند. دلیل اصلی آن هم این است که دولت‌های نفتی غالبا قادر به کنترل شوک‌های نفتی و شوک بازارهای رقیب نیستند و معمولا حجم نقدینگی با افزایش درآمدهای نفتی و برخی سیاست‌های پولی به‌ویژه کنترل نرخ ارز رشد می‌کند. با تحلیل دقیق‌تر و ریزبینانه‌تر موضوع، می‌توان ادعا کرد مهم‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، رشد نقدینگی (رشد نقدینگی ناتراز با رشد اقتصادی) بوده است، چراکه افزایش درآمدهای نفتی منجر به افزایش نقدینگی، سپس افزایش قیمت مسکن شده و علت اصلی جهش‌های ارزی که متهم اصلی افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر هستند نیز رشد نقدینگی بوده است.

البته در این میان نگاه دولت‌ها به بازار مسکن طی سال‌های گذشته نیز قابل توجه است. آن‌طور که مشخص است در ایران رونق بازار مسکن مخالفان زیادی دارد. به این دلیل که دولتمردان گمان می‌کنند زمانی که بازار مسکن رونق می‌گیرد و به تبع آن، صنایع و خدمات وابسته به آن با رونق مواجه می‌شود این روند می‌تواند به افزایش قیمت منجر شود. در نتیجه استقبال زیادی از رونق بازار مسکن نمی‌شود. این در حالی است که بازار مسکن نیز همچون بازار سرمایه، در بستر خرید و فروش‌های متعدد رونق می‌گیرد. به ویژه در مقاطع زمانی حساس همچون دوره کنونی که بازار مسکن از حضور متقاضیان مصرفی خالی شده و به دلیل شرایط خاص اقتصادی و سیاسی، متقاضیان سرمایه‌ای نیز اخیرا شرایط برای ورود یا ماندگاری در این بازار را مساعد نمی‌دانند و به سمت سایر بازارهای دارایی در حال کوچ هستند. در چنین وضعیتی که انتظارات تورمی با کاهش مواجه شده، نیاز است تا دولت در چند مسیر مهم برای خروج بازار مسکن از رکود معاملاتی حرکت کند. حتی در زمانی که حجم معاملات مسکن افزایش می‌یابد و از کف رکودی بالاتر می‌رود، به صرف افزایش حجم معاملات نمی‌توان ادعا کرد بازار به رونق رسیده یا از رکود خارج شده است، چراکه علاوه بر افزایش تعداد معاملات مسکن به میزان قابل توجه، اینکه معاملات از جانب متقاضیان مصرفی انجام شود یا تنها حاصل رشد سفته‌بازی در بازار باشد از اهمیت زیادی برخوردار است. بدون شک افزایش حجم معاملات مسکن ناشی از معاملات سفته‌بازانه و سوداگرانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر را نمی‌توان به رونق معاملاتی مسکن تعبیر کرد. در مقطع کنونی که به نظر می‌رسد بازار مسکن به چنین شرایطی دچار شده است، مهم‌ترین سیاست انتخابی از سوی دولت باید ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار باشد تا از یکسو با تشویق و حمایت از عرضه بتوان حجم فایل‌های متناسب با الگوی مصرف خانوارها را در بازار افزایش داد و از سوی دیگر زمینه را برای حضور تقاضای مصرفی در بازار فراهم کرد. برای چنین هدفی، در مسیر نخست لازم است تدابیری اتخاذ شود تا از تغییر رویکردهای ساخت و ساز از ساخت‌وساز سنتی و پرهزینه مسکن به سمت صنعتی‌سازی و کاهش هزینه استقبال کرده و مدت زمان احداث واحدهای مسکونی و در نهایت قیمت تمام شده ساخت مسکن کاهش یابد و از این طریق قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز کمتر از حد فعلی شود. در این راستا موضوع مدیریت زمین و قیمت زمین نیز از اهمیت قابل توجهی برخوردار است، چرا که هم‌اکنون در شهر تهران بیش از ۶۰ درصد هزینه تمام شده ساخت مسکن ناشی‌ از هزینه تامین زمین است. بنابراین نیاز است که در این زمینه نیز اقدامات مدیریتی ویژه از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن انجام شود.

علاوه بر این، هم‌اکنون بازار مسکن به سازوکارهای تامین مالی همچون پیش‌فروش مسکن نیاز دارد تا هم سازنده‌ها بتوانند هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کنند و از این محل عرضه مسکن افزایش یابد و هم خریداران بتوانند اقدام به پیش‌خرید مسکن کنند. این در حالی است که پیش‌فروش مسکن در ایران قانونمند نشده و اصولا ساخت برای اقشار با توان متوسط و جوانان در ایران دیده نمی‌شود. در حالی که در دنیا توسعه‌گرها کسانی هستند که در حقیقت در جاهای ارزان‌قیمت می‌سازند و از ابتدا هم با خریداران قرارداد می‌بندند و به‌صورت پیش‌فروش ریسک افزایش قیمت از بین می‌رود. در واقع همه عوامل با هم هماهنگ حرکت می‌کنند تا اینکه یک نفر بتواند صاحب خانه شود. اما در ایران همه به‌طور مستقل عمل می‌کنند. بانک‌ها هم در سمت تقاضا و عرضه مستقل عمل می‌کنند. از این رو لازم است دولت ابزار لازم برای ارتباط بخش‌های مختلف اقتصاد را فراهم کند.

مسیر دیگر حمایت از انبوه‌سازان برای ساخت انبوه مسکن مورد نیاز خانوارها (واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ریزمتراژ) با ایجاد بانک توسعه‌ای و ارائه تسهیلات موثر و هدفمند به سازندگان صاحب صلاحیت است. در حال حاضر بخش زیادی از واحدهای مسکونی ساخته و عرضه‌شده به بازار مسکن بزرگ‌متراژ و در گروه املاک لوکس محسوب می‌شوند که به دلیل قیمت تمام‌شده بالا، عملا خرید آنها از سوی متقاضیان مصرفی به ویژه خانه اولی ‌ها وجود ندارد. به نظر می‌رسد در صورتی که دولت بتواند از طریق تغییر برخی ضوابط ساخت وساز و همچنین حمایت از انبوه‌سازان، شرایط را برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک و میان‌متراژ که با الگوی مصرف خانوارها تناسب بیشتری دارد، مهیا کند می‌تواند با افزایش عرضه واحدهای مسکونی موردنیاز تقاضای مصرفی، روی میانگین قیمت واحدهای نوساز نیز اثرگذار باشد.

مسیر دیگری که لازم است دولت برای تقویت عرضه در بازار مسکن پیش بگیرد، رونق بازار املاک شهرهای جدید از طریق توسعه سیستم حمل و نقل عمومی است. به این معناکه دولت باید سازوکار حمل و نقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت از شهرهای جدید به شهر مادر را ایجاد کند تا بخشی از سرریز جمعیتی کلان‌شهرها و افرادی که قادر به تامین مسکن در شهرهای مادر نیستند، به راحتی و سهولت از سکونت در این شهرهای جدید استقبال کنند.

در نهایت طراحی یک پکیج مالیاتی شامل انواع مالیات‌های مکمل در بخش مسکن از جمله مالیات سالانه از املاک، مالیات خانه‌های خالی، مالیات ارزش افزوده و مالیات بر معاملات مکرر از دیگر اقدامات لازم به منظور ایجاد انگیزه در مالکان برای عرضه واحدهای احتکار شده به بازار مصرف است.

پربیننده ترین آپارتمان‌های ونک تهران چند؟ آپارتمان ۷۰متری در قلب تهران چند؟ قیمت‌ مسکن در اصفهان به تهران رسید! / قیمت نجومی آپارتمان‌های لوکس اصفهان کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن در تهران بزرگنمایی در قیمت خانه؛ کم‌نمایی در قیمت ساخت

منبع: اقتصاد آنلاین

کلیدواژه: قیمت مسکن مسکن بازار مسکن اجاره مسکن ساخت مسکن واحدهای مسکونی بازار مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۳۴۵۴۳۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

جلوگیری از درج آگهی جعلی مسکن/ کنترل بازار با مالیات

به گزارش خبرگزاری مهر، اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اثربخشی اجرای طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی در کنترل بازار مسکن، گفت: قانون مالیات بر عایدی سرمایه و طرح ساماندهی اجاره بها املاک مسکونی دو قانون بسیار مهم مجلس یازدهم بوده که در زندگی مردم اثرات بسیار مثبتی به همراه خواهد داشت و تکمیل کننده دو قانون جهش تولید مسکن برای افزایش تولید و رونق ساخت و ساز و مالیات بر خانه‌های خالی است که بازار مسکن را مدیریت کرده و جلوی احتکار کنندگانی که با هدف سود بیشتر فاصله عرضه و تقاضا را بیشتر کرده و قیمت‌های کاذب ایجاد می‌کنند، را می‌گیرد.

نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس، عنوان کرد: مجموع قوانین تصویب شده در مجلس یازدهم زمینه مدیریت بازار مسکن را فراهم کرده و با ورود به این بازار پر آشوب، با کنشگران فعالی که دست به سوداگری می‌زنند، قاطعانه برخورد می‌کند، از جمله دفاتر مشاوران املاک غیر قانونی که باعث التهاب در بازار و افزایش قیمت می‌شوند. البته اخیراً دستگاه‌های اجرایی و نظارتی با افزایش نظارت میدانی، با بیش از هزار دفتر مشاور املاک مختلف برخورد و دفتر آنها را پلمپ کرده است.

وی تاکید کرد: از سوی دیگر نظارت بر سایت‌ها مشهور در زمینه مسکن در حال افزایش بوده تا آگهی جعلی درج نشود. در همین راستا وزارت راه و شهرسازی با سکوهای آنلاین بازار مسکن هماهنگی و مذاکره کرده تا تمامی آگهی‌های مسکن به همراه کد مشخص از سامانه املاک و اسکان منتشر شود و از ارائه اطلاعات جعلی و غیر واقعی مسکن و مالک جلوگیری شود.

شاکری افزود: اجرای قوانین مذکور به صورت دقیق و ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره مسکن در سامانه ملی املاک و اسکان، اخذ عوارض از زمین‌های بایر و خانه‌های خالی و بهره گیری از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی آنها با هدف جلوگیری از احتکار و برخورد با سوداگران و مافیا زمین و مسکن اجرایی خواهد شد و از التهاب بازار جلوگیری کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس در پایان با اشاره به آخرین وضعیت پیگیری مشکلات اراضی تعاونی‌های مسکن شمال و شمال شرقی تهران، گفت: مردم نگران نباشند چرا که با جدیت در حال پیگیری این موضوعات و اخذ مصوبه لازم هستیم و امیدواریم تا پایان اردیبهشت ماه به نتیجه مطلوب رسیده و اعلام کنیم.

کد خبر 6095083 زهره آقاجانی