معمای تغییر مسیر مسکن
تاریخ انتشار: ۳۰ بهمن ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۱۰۵۲۶۶۸
فخرالدین زاوه | اقتصاددان
شاخص بهای مسکن تهران در دی‌ماه بیش از ۸ درصد رشد کرد. چرایی تحقق این رشد ماهانه، پس از انتظار اغلب صاحب‌نظران درخصوص توقف جهش، سوالی است که ذهن فعالان، پژوهشگران و تصمیم‌گیرندگان را به خود معطوف کرده است.
معمای تغییر مسیر مسکنمرکز آمار با انتشار شاخص بهای مسکن تهران برای دومین ماه پیاپی، نشان داد در دی‌ماه ۱۳۹۹ بهای مسکن بیش از ۸ درصد رشد یافته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
چرا فرود و فراز اخیر بهای مسکن پرسش‌برانگیز است؟
پیش از پرداختن به این سوال باید اشاره کرد تا پیش از تولید و انتشار عمومی شاخص بهای مسکن، اطلاعات و شناخت اغلب فعالان و علاقه‌مندان به بازار مسکن عمدتا محدود به رفتار میانگین بهای معاملاتی (یک مترمربع) مسکن بود که شاخص مناسبی برای بررسی تغییر و تحولات بهای مسکن نیست، زیرا به ترکیب معاملات حساس است. به‌طور مثال چنانچه بهای مسکن در دو دوره متوالی کاملا بدون تغییر بماند. اما تنها سهم معاملات واحدهای لوکس در معاملات افزایش یابد، میانگین بهای معاملات افزایش می‌یابد؛ بنابراین محاسبه و انتشار شاخص بهای مسکن یکی از اقدامات نهادی بسیار مهم برای پایش بازار مسکن به‌شمار می‌رود. خوشبختانه پس از مدت‌ها انتظار از دی‌ماه امسال مرجعی رسمی این شاخص را محاسبه و ان‌شاءالله به‌طور منظم منتشر می‌کند.
در حال‌حاضر داده‌های شاخص بهای مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد محاسبه و منتشر شده است، بنابراین بازه زمانی شاخص، شامل دوره جهش اخیر بهای مسکن به‌علاوه مدت کوتاهی پیش و پس از آن می‌شود. به‌طور خاص در دوره موجود، به‌جز در آذر ۱۳۹۹، شاخص بهای مسکن هیچ‌گاه ارقام منفی شدیدی را تجربه نکرده است.
از منظر تئوری نیز هرچند امکان محاسبه شاخص تا حدود سال ۱۳۹۰ امکان‌پذیر است، اما با توجه به محدودیت داده‌های مبنای محاسبات، بازسازی این شاخص برای دوره‌های پیش از آن، دشوار می‌نماید. بنابراین به‌نظر می‌رسد همچنان برای فهم رفتار بلندمدت قیمت در بازار مسکن ناگزیر از به‌کار بردن میانگین قیمت‌های معاملاتی هستیم. بررسی میانگین قیمت‌های معاملاتی نشان‌دهنده دوره‌های بلندمدت ثبات نسبی قیمت اسمی و دوره‌های کوتاه‌تر رشد سریع قیمت در بازار مسکن است که به رفتار (شبه)پلکانی قیمت شناخته می‌شود. براین اساس دوره‌های کاهش قیمت اسمی به‌ندرت مشاهده می‌شوند و میزان کاهش قیمت در آن دوره‌های معدود نیز قابل مقایسه با مقدار کاهش قیمت در آذر ۱۳۹۹ نیست. به‌علاوه در دوره‌های گذشته پس از رسیدن به پیک قیمتی رشدهای ماهانه حدود ۸ درصد مشاهده نمی‌شود.
شرایط عمومی بازار مسکنمقایسه روند بلندمدت میانگین قیمت‌های معاملاتی مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات (قیمت‌ها در بازار کلیه کالاها) نشان‌دهنده آن است که در بلندمدت (به‌ویژه در صورتی‌که جهش شدید بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ را درنظر نگیریم) بهای مسکن نیز رفتاری همچون سایر بازار کالاها و خدمات دارد و رشد نقدینگی و حجم پول عامل اصلی افزایش بهای مسکن در بلندمدت به‌شمار می‌رود.
ضعف مزمن تقاضا، ناشی از رشدهای اقتصادی نامناسب، یکی دیگر از خصوصیات مهم بازار مسکن در بیش از یک‌دهه اخیر است، شاهد این مدعا کاهش درآمد واقعی متوسط خانوارهای ایرانی از سال ۱۳۸۶ است. ترکیب کاهش قدرت خرید با افزایش شدید بهای کالای گران‌قیمت مسکن و همچنین ضعف بازار مالی مسکن در فراهم کردن تسهیلات خرید برای خانوارها، منجر به خروج بخش اعظم تقاضای مصرفی از بازار شده که خود را در کاهش شدید سطح معاملات در سال‌های اخیر نسبت به سال‌های دهه هشتاد یا ابتدای دهه نود نشان می‌دهد.
با خروج ناگزیر تقاضای مصرفی، سهم سرمایه‌گذاران و سوداگران در معاملات افزایش می‌یابد و خصلت دارایی‌بودن مسکن بیش از پیش در بازار جلوه می‌کند. به‌طور خاص با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی از نیمه دوم ۱۳۹۸ و به‌ویژه از ابتدای ۱۳۹۰، سرمایه‌گذاران بخشی از نقدینگی خود را به دلایلی همچون بازنگری پرتفوی ثروت، انتظار تورم‌های شدید و حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن کردند. گواه ضمنی این پدیده افزایش قیمت‌های شدید بازار مسکن در نیمه نخست امسال به‌رغم ضعف تقاضای مصرفی و غلبه جنبه دارایی مسکن بر جنبه مصرفی آن در معاملات بود. گواه ضمنی این ادعا،علاوه بر رشد شدید قیمت، هم‌حرکتی بی‌سابقه بهای مسکن و دلار (بازاری به‌شدت نقدشونده و متلاطم) در هشت‌ماه نخست امسال است. بر این اساس عمده فعالان بازار را در این دوران سرمایه‌گذاران و سفته‌بازانی تشکیل می‌دهند که برای حفظ ارزش پول یا به امید کسب سود وارد این بازار شدهاند. به‌طور خاص آن دسته از فعالان که زودتر (یا حتی در میانه جهش قیمتی اخیر) وارد بازار شدهاند سودهای مناسبی کسب کرده‌اند، البته برای تحقق این سودها غالبا باید دارایی به فروش رسانده‌شود.
با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در هفته‌های اخیر، قیمت‌های کنونی که سازگاری چندانی با قدرت خرید عمومی جامعه ندارند، حبابی‌می‌نماید و محتمل‌ترین چشم‌انداز برای مسکن کاهش قیمت واقعی به‌نظر می‌رسد.
جهش گربه مرده در بازار مسکن؟با توجه به در دسترس‌نبودن پژوهش‌های دقیق و در شرایطی که چندین ماه است دسترسی عمومی به داده‌های خام معاملات مسکن -که مبنای محاسبه شاخص بهای مسکن است- محدود شده است، ناگزیر از گمانه‌زنی درخصوص چرایی فرود و فراز بهای مسکن هستیم. لازم به یادآوری است اظهارنظر دقیقتر در این خصوص علاوه بر دسترسی به داده‌های معاملات، نیازمند گذشت زمان و اطمینان از روندها و تحولات بازار است. در این نوشتار براساس مجموع آنچه بیان‌شد، محتمل‌ترین سناریوی توضیح‌دهنده رفتار اخیر بازار مسکن به‌زعم نگارنده مورد اشاره قرار می‌گیرد.
اشاره شد که حجم معاملات در بازار مسکن به‌شدت کاهش یافته و به‌علت ضعف تقاضا، عمده فعالان بازار را در ماه‌های اخیر سرمایه‌گذاران‌و سفته‌بازان تشکیل می‌دهند. از این منظر لازم به یادآوری است که سرمایه‌گذاران از منظر معامله‌گری، حرفه‌ای‌تر از فروشندگان و متقاضیان مصرفی عمل می‌کنند. در شرایط متعارف معامله‌گران غیرحرفه‌ای بخش مهمی از فعالان بازار مسکن را تشکیل می‌دهند. این افراد در طول عمر خود به دفعات بسیار معدود وارد بازار معامله مسکن می‌شوند و بر این اساس احتمالا بسیار بیشتر در معرض خطاهای شناختی قرار دارند. از جمله این خطاها گریز از زیان اسمی است: حتی اگر قیمت در یک معامله به‌طور غیرطبیعی بالا باشد، مالک ملکی مشابه از فروش واحد خود به قیمت پایین‌تر اکراه داشته و احساس زیان می‌کند. این خطا می‌تواند توضیح دهد چرا تعدیل بها در بازار مسکن در بسیاری موارد به‌شکل ثبات قیمت اسمی و کاهش ارزش واقعی در اثر تورم عمومی در سایر کالاها و خدمات صورت می‌پذیرد.
همان‌گونه که بیان شد در شرایط فعلی بخش مهمی از فعالان بازار مسکن، سرمایه‌گذاران و سوداگران هستند. این افراد که ممکن است تجربه بالایی از معامله در سایر بازارها داشته باشند، با سهولت و سرعت‌عمل بیشتری نیز اقدام به معامله می‌کنند. به‌طور خاص در سمت عرضه، ممکن است بخشی از سرمایه‌گذاران که پیش‌تر وارد بازار شدهاند، با تحقق رشدهای بالا در سال ۱۳۹۹ و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی قصد خروج سریع از بازار به‌سختی نقدشونده مسکن را داشته باشند و در این رهگذر حاضر به فدا‌کردن بخش کوچکی از سود بالقوه باشند. به‌طور خاص، ممکن است این معامله‌گران حرفه‌ای انتظار داشته باشند با افزایش احتمال ترکیدن حباب در بازار مسکن،تعدیل قیمت به‌صورت کاهشی صورت پذیرد یا آنکه با درک دشواری بیش‌از‌پیش فروش در شرایط حجم پایین معاملات، به‌جای انتظار برای فروش در بازاری که احتمالا قیمت‌های اسمی در آن برای مدتی طولانی ثابت است (و ارزش واقعی کاهشی است)، با پیشنهاد قیمت‌های جذاب زیر‌قیمت کنونی بازار موفقیت فروش خود را در بازار کم‌رمق مسکن افزایش داده و علاوه بر تبدیل به نقد‌کردن دارایی خود، همچنان سودهای مناسبی را محقق کنند؛ در مقابل بخش مهمی از فعالان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای همچنان برمبنای گریز از زیان اسمی (یا به هر دلیل دیگر همچون انتظارات متفاوت) از فروش در قیمت‌های پایین‌تر اکراه دارند.نتیجه این رفتارها، تداعی‌کننده پدیده‌ای است که در بازار سهام به «جهش گربه مرده» (Deadcatbounce) معروف است. این اصطلاح برای حالتی به‌کار می‌رود که قیمت در بازار برخلاف روند غالب نزولی با جهشی موقتی روبه‌رو می‌شود. لازم به یادآوری است شاخص بهای محاسبه شده برای دی‌ماه، به‌رغم افزایش شدید نسبت به آذر، همچنان اندکی کمتر از شاخص بها در آبانماه است و به‌طور کلی هم‌راستا با گریز فروشندگان از زیان اسمی ارزیابی می‌شود. به بیان دیگر، حضور گسترده سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در هر دو سمت عرضه و تقاضا ممکن است عامل مهم کاهش قیمت اسمی در آذر ماه باشد و با بازگشت بازار به شرایط متعارف و با درنظرگرفتن چسبندگی قیمت ناشی از گریز سرمایه‌گذاران از زیان اسمی، بازار تقریبا به سطوح قیمتی آبانماه بازگشته باشد. توجه شود که چشم‌انداز محتمل مسکن همچنان تعدیل قیمت است که ممکن است به روال گذشته به‌صورت ثبات نسبی قیمت اسمی و تعدیل با تورم یا به‌صورت کاهش ارزش اسمی در بازار رخ دهد.
در مجموع چه در بازار مسکن کشور شاهد تداوم روند نزولی قیمت‌های اسمی باشیم یا نباشیم، به‌نظر می‌رسد تفوق معامله‌گران حرفه‌ای در هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن در آذر و دی، منجر به رواج سازوکارهایی شده است که رفتارها و پدیده‌های رایج در بازارهای مالی را به بازار دارایی مسکن منتقل کرده است./منبع: دنیای اقتصاد
برچسب هابازار مسکن طرح اقدام ملی مسکنمنبع: انرژی امروز
کلیدواژه: بازار مسکن طرح اقدام ملی مسکن آسیا اروپا انرژی امروز ایران بین الملل تحریم خبرگزاری بین المللی خبرگزاری داخلی خبرگزاری دانشجویان ایران ایسنا ریاست جمهوری سازمان های بین المللی سایتهای اینترنتی شرکت ملی نفت ایران NIOC شرکت های بین المللی مجلس شورای اسلامی نفت خام وزارت نفت وزارت نیرو سرمایه گذاران شاخص بهای مسکن بازار مسکن بازار مسکن فعالان بازار بهای مسکن وارد بازار طور خاص بازار شده کاهش قیمت قیمت اسمی حرفه ای دی ماه
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت energytoday.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «انرژی امروز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۱۰۵۲۶۶۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
قیمت خودرو امروز ۸ اردیبهشت + جدول
قیمت محصولات ایران‌خودرو و سایپا در بازار اعلام شد.
به گزارش خبرگزاری ایمنا، بازار خودرو امروز _شنبه هشتم اردیبهشت_ در تمام محصولات نسبت به روز گذشته تغییری ندارد و با همان قیمت ثابت، بدون تغییر معامله می‌شود.
دنا پلاس توربو اتوماتیک (آپشنال) از محبوب‌ترین محصولات ایران‌خودرو با قیمت ثابت یک میلیارد و ۱۷۰ میلیون تومان قابل خرید و فروش است.
قیمت پژو پارس سفارشی ELX نسبت به روز گذشته تغییر ندارد و با نرخ ۷۴۷ میلیون تومان می‌توان آن را از بازار خریداری کرد.
رانا پلاس پانوراما (ارتقا) از دیگر محصولات ایران‌خودرو، هیچ‌گونه تغییری نداشته و با قیمت ۷۱۸ میلیون تومان معامله می‌شود.
کوییک R اتوماتیک از هاچ‌بک‌های اقتصادی شرکت سایپا نیز مانند دیگر محصولات این شرکت بدون تغییر است و با قیمت ۵۴۲ میلیون تومان می‌توان خرید کرد.
بر این اساس در گروه محصولات ایران‌خودرو وانت آریسان با قیمت ۴۴۱ میلیون تومان، سورن پلاس (فول) با قیمت ۷۴۹ میلیون تومان، سورن پلاس موتور XU۷P با قیمت ۶۴۸ میلیون تومان، سورن پلاس دوگانه‌سوز ۸۰۸ میلیون تومان، دنا پلاس (تیپ ۱) با قیمت ۸۲۵ میلیون تومان، دنا پلاس توربو اتوماتیک (ارتقا) یک میلیارد و ۶۳ میلیون تومان، پژو پارس ۶۶۶ میلیون تومان، پژو پارس سفارشی ۷۱۵ میلیون تومان، پژو ۲۰۷ موتور TU۳( ارتقا) با قیمت ۶۶۶ میلیون تومان، پژو ۲۰۷ دنده‌ای هیدرولیک (ارتقا) ۷۶۶ میلیون تومان، پژو ۲۰۷ اتوماتیک (ارتقا) ۹۱۷ میلیون تومان، رانا پلاس (ارتقا) ۶۳۶ میلیون تومان، تارا دستی (ارتقا) ۸۰۸ میلیون تومان، تارا اتوماتیک V2 به قیمت ۹۷۸ میلیون تومان، هایما اس ۷ (S۷) با قیمت یک میلیارد و ۶۸۲ میلیون تومان، هایما ۷X با قیمت یک میلیارد و ۷۷۶ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
در محصولات سایپا نیز ساینا S با قیمت ۴۴۵ میلیون تومان، ساینا S دوگانه‌سوز ۴۵۸ میلیون تومان، کوییک اتوماتیک ۵۲۸ میلیون تومان، کوییک S به قیمت ۴۳۶ میلیون تومان، سایپا ۱۵۱ با قیمت ۳۴۳ میلیون تومان، وانت زامیاد (رادیال) با قیمت ۵۶۶ میلیون تومان، پیکاپ کارون ۸۴۵ میلیون تومان و چانگان CS۳۵ تیپ ۲ با قیمت یک میلیارد و ۶۲۰ میلیون تومان مبادله می‌شود.
قیمت خودروهای مونتاژی نیز مانند خودروهای داخلی تغییری ندارد.
آریزو ۵ اسپورت از محصولات برتر مدیران خودرو با قیمت یک میلیاردو ۴۱۷ میلیون تومان قابل خرید است که این محصول هیچ تغییر قیمتی نسبت به روز گذشته خود نداشته است.
قیمت تیگو ۸ پرو (هیبرید) در حال حاضر ۳ میلیارد و ۱۶۵ میلیون تومان بوده که یکی دیگر از محصولات مدیران خودرو به شمار می‌رود.
جک S5 از دسته محصولات کرمان موتور است که با قیمت یک میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان در بازار معامله می‌شود. سایر محصولات مونتاژی نیز بدون هیچ تغییر قیمتی ثابت مانده‌اند.
هایما ۸ اس از محصولات ایران‌خودرو بوده که تغییری نسبت به روز گذشته ندارد و در بازار با قیمت یک میلیارد و ۹۳۵ میلیون تومان معامله می‌شود.
بر این اساس X۲۲ پرو دستی با قیمت ۹۷۰ میلیون تومان، X۳۳ کراس (دستی) با قیمت یک میلیارد و ۸۸ میلیون تومان، آریزو ۵ اسپورت با قیمت یک میلیارد و ۴۱۷ میلیون تومان، تیگو ۷ پرو پرمیوم ۲ میلیارد و ۶۰ میلیون تومان، تیگو ۸ پرو (هیبرید) ۳ میلیارد و ۱۶۵ میلیون تومان، فونیکس FX (۱.۶) با قیمت دو میلیارد و ۳۷۰ میلیون تومان، جک J۴ با قیمت ۸۴۰ میلیون تومان، جک S۳ با قیمت یک میلیارد و ۲۳۴ میلیون تومان، کی‌ام‌سی T۸ با قیمت یک میلیارد و ۶۵۳ میلیون تومان، کی‌ام‌سی J۷ با قیمت یک میلیارد و ۸۴۰ میلیون تومان، رسپکت ۲ به قیمت یک میلیارد و ۵۰۳ میلیون تومان، فیدلیتی (پنج‌نفره) یک میلیارد و ۹۱۵ میلیون تومان، دیگنیتی پرایم دو میلیارد و ۲۰ میلیون تومان و دیگنیتی پرستیژ با قیمت دو میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود.
علت فوت پزشک متخصص در استان فارس در دست بررسی است