اجاره‌داری حرفه‌ای؛ پیش‌نیاز مدیریت بازار اجاره‌بها
تاریخ انتشار: ۱۶ خرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۱۶۱۰۶۵
در حالی شاهد افزایش ۴۳ درصدی اجاره‌نشینی در کشور هستیم که کمبود تولید مسکن نیز بر نابسامانی بازار اجاره‌نشینی و رشد تصاعدی اجاره افزوده است.
در همین راستا، نمایندگان مجلس به‌تازگی کلیات طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی را در کمیسیون عمران به تصویب رسانده‌اند تا اندکی از آشفتگی‌های مربوط به بازار اجاره‌بهای املاک بکاهند.بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
امکان دور زدن درصدهای تعیین شده
توسط صاحبان املاک
در همین زمینه حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس در نقد و بررسی این طرح تصریح کرد: در حال حاضر افزایش قیمت در بازار مسکن را شاهدید که آن هم ناشی از ارتباط مستقیم میان خرید مسکن و بازار اجاره‌بهاست، به طوری که هر گاه قیمت مسکن بالا رفته متناسب با آن میزان اجاره‌بها نیز افزایشی بوده است. همچنین بخشی از افزایش قیمت‌ها نیز به دلیل سوداگری در بازار مسکن است، البته نبود تعادل میان تقاضا و عرضه و تولید مسکن نیز بر شدت بحران افزوده است. اگر ما به دنبال کنترل بازار اجاره‌بها به صورت اساسی هستیم، بایستی قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کنیم که علت تسریع در اجرای آن هم به وجود مسئله سوداگری در بازار مسکن برمی‌گردد. سامانه املاک از سال ۹۴ تاکنون تکمیل نشده در حالی که این سامانه پیش‌نیاز مالیات بر خانه‌های خالی محسوب می‌شود. بخش دیگری از مسائل بازار اجاره ناشی از عدم تکمیل و پیگیری پروژه‌های مسکن مهر و طرح‌های حمایتی دولت است. تقریباً حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است در حالی که می‌توان از این واحدها در راستای افزایش عرضه و کاهش قیمت اجاره‌بها استفاده کرد.
عبداللهی همچنین افزود: درباره طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی، این پرسش مطرح می‌شود که آیا زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن در کشور وجود دارد یا نه. متأسفانه زیرساخت لازم اعم از سامانه املاک وجود ندارد و نمی‌توان به طور دقیق گفت چه کسانی مستأجر هستند و درصد و میزان املاک موجود یا ملکی و استیجاری بودن آنها را مشخص کرد. مسئله بعدی، موضوع فرار و دور زدن موارد مشخص شده است. در طرح گفته شده بنگاه‌ها نباید مبلغ مازادی را از مستأجر دریافت کنند اما مسئله اینجاست وقتی زیرساخت بانکی کشور کامل نیست تا تراکنش‌ها را ردیابی کرد، احتمال دارد مبالغ بیشتری دریافت شود.
این کارشناس مسکن گفت: از طرفی هم تعیین سقف اجاره‌بها نیز در کوتاه‌مدت دو مشکل عمده ایجاد می‌کند؛ نخست اینکه موجر می‌تواند بر اساس مشاهده تورم موجود در کشور و نیز با توجه به سقفی که برای میزان اجاره گذاشته می‌شود، خانه خودش را اجاره ندهد و همین سبب می‌شود عرضه خانه‌های استیجاری کاهش یابد و بر شدت نرخ‌های اجاره تأثیر بگذارد زیرا متأسفانه کماکان قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرایی نمی‌شود. در چنین شرایطی، موجر ملک خود را اجاره نمی‌دهد و آن را خالی نگه می‌دارد اما در مقابل، مالیاتی هم به آن تعلق نمی‌گیرد. از سوی دیگر، وقتی عرضه خانه‌های استیجاری کم می‌شود طبیعتاً قیمت خانه‌ها در کوتاه‌مدت افزایش می‌یابد. مشکل دیگر اینکه، وقتی سقف ۲۵درصدی برای افزایش نرخ اجاره‌بها در نظر گرفته می‌شود، قرار است چگونه اجرایی شدن آن را ردیابی کند و امکان دارد موجر درصد بیشتری را در نظر بگیرد. وقتی زیرساخت‌های بانکی کامل نیست، امکان ردیابی این موضوع وجود ندارد و در نهایت امر موجر و مستأجر با همدیگر به اختلاف می‌خورند و دعاوی در قوه قضائیه مطرح می‌شود.
الزام‌ها و قوانین اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد
وی معتقد است: دولت و مجلس باید از تکرار اشتباه‌های گذشته بپرهیزند و برای کارهای زیربنایی و نه کوتاه‌مدت تصمیم جدی بگیرند. تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک می‌تواند یکی از ضمانت اجراها و زیرساخت‌های مورد نیاز اثرگذار این طرح باشد. همچنین ضروری است نسبت به تولید مسکن اهتمام بیشتری داشت، البته می‌توان هزینه ساخت‌وساز را با در نظر گرفتن و پیگیری مجموعه سیاست‌ها کاهش داد. نکته دیگر اینکه، با توجه به تورم فعلی و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، دیگر اجاره‌داری از نظر اقتصادی معنایی ندارد؛ زیرا اگر موجر ملک را اجاره ندهد و پول خود را به صورت سپرده در بانک سرمایه‌گذاری کند قطعاً سود بیشتری خواهد برد.
در واقع صاحبان اغلب خانه‌های اجاره‌ای افرادی هستند که یک یا دو واحد مسکونی اضافه دارند و این را خریداری کرده‌اند تا زمانی آن را به فرزندان خود بدهند اما تا آن موقع تلاش می‌کنند این خانه‌ها را اجاره بدهند تا از این طریق مقداری درآمدزایی داشته باشند. در واقع اجاره‌داری در کشور ما اجاره‌داری حرفه‌ای نیست که بگوییم همانند کشورهایی مثل آلمان به صورت قانونی در حال انجام این کار هستیم. در واقع الزام‌ها و قوانین مربوط به اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد تا بتوان از این امکان بهره برد و حتی فرهنگ کشور هم به این سمت و سو نیست.
عبداللهی بیان کرد: موضوع دیگر، مسئله نرخ بهره در کشور است که سبب می‌شود به سوی کنترل بازار اجاره نرویم. اگر بتوانیم بازار ملکی و تملک را در کشور حل کنیم موضوع اجاره‌بها نیز خود به خود اصلاح می‌شود. وقتی عرضه مسکن در بازار ملکی افزایش یابد قطعاً قیمت‌های بازار اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند. وقتی خانه‌های خالی در کشور عرضه شود قیمت اجاره‌بها هم به تبع آن کم می‌شود. این در حالی است که متأسفانه ما تنها در فصل نقل و انتقالات یاد این می‌افتیم قیمت‌های اجاره‌بها بالاست. همچنین درباره نقش بنگاه‌های املاک نیز باید گفت شاید نقش این‌ها در بحث اجاره چندان پررنگ نباشد و صرفاً مبلغ تعرفه را دریافت خواهند کرد. با این حال می‌توان از پلتفرم‌هایی استفاده کرد که در آن خانه‌ها به صورت اینترنتی و از طریق هوش مصنوعی معامله و منتقل می‌شوند.
کدام صاحب‌خانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟
به گفته مشاوران املاک اما دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستأجران اتفاق می‌افتد؛ به این شکل که مستأجران برای اجاره، قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف ۲۵ درصدی گذر کرده است.
بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. به گفته مشاوران املاک اما بیش از نیمی از مالکان اجاره بهای خود را در سال ۱۴۰۱ تا دو برابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشارهای تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره ماهانه افزایش پیدا کرده است.
خبرنگار: مینا افرازه
منبع: قدس آنلاین
کلیدواژه: رهن و اجاره املاک مسکونی اجاره داری حرفه ای بازار اجاره بها مشاوران املاک خانه های خالی وجود ندارد اجاره بهای خانه ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.qudsonline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «قدس آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۱۶۱۰۶۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
واکنش بازار به تغییر مقررات انتشار آگهی مسکن
به گزارش همشهری آنلاین، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، نوشته است: از خبرها چنین برمی‌آید که به‌زودی قرار است هویت ارکان آگهی‌های ملکی احراز شود و سکوهای اینترنتی فقط مجاز به انتشار آگهی‌های با اصالت باشند؛ یعنی فقط آگهی‌هایی منتشر شود که پاسخ استعلام آنها از سامانه ملی املاک و اسکان مثبت باشد. طبیعتاً در این آگهی‌ها هویت مالک، ملک و آگهی‌دهنده احراز شده و می‌توان اطمینان داشت که ملک واقعی است و آگهی‌دهنده به‌قصد قیمت سازی، اخلال در بازار یا هر مقصود دیگری، اقدام به درج آگهی نکرده است.
اگر بگوییم چنین کاری که منجر به اصالت بخشی به آگهی‌های حوزه مسکن می‌شود، کار مهمی نیست و اثری در فضای بازار ندارد، بی‌انصافی است؛ اما با این کار، هراندازه هم که خوب و کارشناسی باشد، نمی‌توان انتظار معجزه داشت. حتماً متولیان این سیاست هم می‌دانند که درد بازار مسکن و اجاره، فقط آگهی‌های توخالی، تکراری یا دروغ نیستند و در این‌سوی ماجرا، بازار با کسری تولید مسکن، حرفه‌ای نبودن بازار اجاره و بدتر از همه، پایین آمدن قدرت خرید مردم مواجه هستیم.
آگهی‌های با اصالت، مانع از سردرگمی مردم خواهد شد و نمای بازار و برآوردهای قیمتی آن را به واقعیت نزدیک‌تر می‌کند؛ اما از این کار نمی‌توان بیش از شفاف‌سازی ویترین بازار انتظاری داشت واقعیت این است که هراندازه کار خوبی باشد، نمی‌تواند راه را برای خانه‌دار شدن کسی که قدرت خریدش را از دست داده، کوتاه کند.
دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال خانه‌دار کردن اقشاری است که در مقابل تورم افسارگسیخته سال‌های اخیر در بازار مسکن خلع سلاح شده‌اند و رؤیای خانه‌دار شدن آنها در بازار آزاد محقق شدنی نیست. امیدواریم گره‌های این نهضت باز شود و بخشی از نیازمندان مسکن کشور، خانه‌دار شوند.
بیشتر بخوانید:
قیمت سازی در بازار مسکن تمام شد؟ | شرط جدید برای انتشار آگهی های مسکندر این میان، دولت و مجلس در تلاش هستند با استفاده از ابزارهای قانونی، سفته‌بازی، احتکار و قیمت‌سازی در بازار مسکن را حذف کنند یا به حداقل برسانند.
در آن‌سوی ماجرا، سال‌هاست که راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای، حداقل روی کاغذ، یکی از برنامه‌های متولیان حوزه مسکن برای ساماندهی بازار و کمک به مستأجران است و هر سال، تدابیری برای حمایت مالی از مستأجران نیازمند از طریق پرداخت وام کمک ودیعه مسکن اندیشیده می‌شود.
همه این اقدامات، تلاش‌هایی است که برای جبران کاستی‌های حوزه مسکن انجام می‌شود و صرفاً پرداختن به آنها نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران هم از دردهای واقعی بازار مسکن اطلاع دارند.
آگهی‌های اینترنتی مسکن هم یکی از اجزای این بازار هستند و برنامه‌هایی که برای اصالت‌سنجی آنها آنجا می‌شود، ناشی از نیازهایی است که در این حوزه احساس شده و هرگز نمی‌تواند خلأهای ناشی از کمبود تولید، نبود اجاره‌داری حرفه‌ای یا پایین بودن قدرت خرید مردم را جبران کند؛ اما در جای خودش، یک اقدام درست و ضروری برای شفاف‌سازی بازار است.
صنف مشاوران املاک سال‌هاست که به شیوه درج آگهی‌های مسکن و عملکرد سکوهای اینترنتی انتقاد داشته و از اقداماتی که اوضاع این حوزه را بهتر کند، حمایت خواهد کرد. در جریان طرحی که اکنون برای اصالت‌سنجی آگهی‌ها در دستور کار قرار گرفته، هیچ‌گونه مشورت یا نظرخواهی با این صنف نشده؛ اما ما امیدواریم که نتایج آن به نفع مردم باشد و به‌خصوص در آستانه فصل نقل‌وانتقال مسکن، گرهی از کار مستأجران و جویندگان بازار اجاره باز کند.
شیوه فعلی درج آگهی‌های ملکی، در وضعیت بازار بی‌تأثیر نیست و ما بارها دیده‌ایم که عده‌ای حتی اشخاص حقوقی نظیر بانک‌ها، چگونه با درج انبوهی از آگهی‌های بدون اصالت، به دنبال فضاسازی و قیمت‌سازی بوده‌اند. اینکه احراز هویت و استعلام آگهی‌ها، دست منتشرکنندگان آگهی دروغ را کوتاه کند، بسیار عالی است و امیدواریم در کنار سایر اقدامات مثبت برای تولید و عرضه مسکن، به بهبود شرایط ناگوار بازار کمک کند.
کد خبر 846799 منبع: روزنامه همشهری برچسب‌ها مسکن مسکن اجاره رسانه - آگهی
تیم فوتسال افغانستان نیمی از راه جام جهانی را طی کرد