به نقل از «ناطقان»

حق سرقفلی چیست؟

تاریخ انتشار: ۲۳ خرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۲۱۶۹۷۶

حق سرقفلی مفهوم حق سرقفلی و موارد پرداخت آن حتما شما هم بارها در سر در مغازه ها و آگهی های فروش دیده اید که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد و از خود پرسیده اید که سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. در این نوشتار قصد داریم مفهوم سرقفلی و حقوق […] ناطقان: حتما شما هم بارها در سر در مغازه ها و آگهی های فروش دیده اید که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد و از خود پرسیده اید که سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در این نوشتار قصد داریم مفهوم سرقفلی و حقوق آن را توضیح می‌دهیم.

سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.

پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

سرقفلی و نحوه واگذاری آن

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
سرقفلی چیست ؟

سرقفلی مبلغی است که مالک در ازای اجاره ملک خود به دیگری از آن دریافت می کند . در قوانین مربوط به سال های قبل از ۱۳۷۶ حق سرقفلی و کسب و پیشه یکسان بوده و در این قانون در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر به عنوان اجاره در زمان پایان مدت اجاره مالک نمی تواند مستاجر را بیرون کرده مگر مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به ان بدهد اما در قوانین سال ۷۶ به بعد مالک در پایان قرارداد می تواند مستاجر را بیرون کرده و حکم تخلیه را بگیرد .

حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا  تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
تعیین مبلغ سرقفلی

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

    موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
    شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
    طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟

ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر می دارد:
«مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
براساس این قانون می‌توان گفت که مستاجر می‌تواند ملک را به هر کس دیگری اجاره دهد، مگر این‌که آن‌ها در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر سلب شده باشد.
در قراردادهایی که قبل از سال ۷۶ عقد شده‌اند، مستاجر حق انتقال به غیر ندارد. مگر این‌که در قرارداد ذکر گردد که مستاجر هیچ‌گونه محدودیتی در این مورد ندارد. حال بعد از تعریف سرقفلی مغازه چیست و سوالات مربوطه به سوالاتی درباره مالک سرقفلی در شرایط مختلف می پردازیم.
اعمال تغییرات در ملک توسط خریدار سرقفلی

تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.

حق سرقفلی و نحوه واگذاری آن

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
تغییر شغل خریدار سرقفلی

مستاجر مغازه نمی‌تواند شغل خود را تغییر دهد مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل او اشاره نشده باشد. اگر به شغل او اشاره شده باشد و بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

ممکن است موجر از ما سرقفلی نگرفته باشد. اما ما با دریافت سرقفلی مغازه را به شخص دیگری اجاره داده باشیم. در این‌ صورت باید مستأجر را آگاه کنیم که با پایان مدت اجاره، حق ندارد برای دریافت سرقفلی به موجر ما مراجعه کند. به عبارت دیگر او باید این حق را از ما دریافت و سریع مغازه را تخلیه کند.
ما  تنها در صورتی می‌توانیم از موجرمان حق سرقفلی دریافت کنیم که هنگام اجاره به او این مبلغ را پرداخت کرده باشیم.هرگاه در خصوص میزان سرقفلی میان طرفین توافق حاصل نشود با نظر دادگاه این مبلغ تعیین خواهد شد.  سرقفلی جز در مورد توافق طرفین جنبه قانونی ندارد؛ به عبارت دیگر سرقفلی در صورتی میان موجر و مستأجر جاری خواهد بود که بر سر آن توافقی صورت گرفته باشد. انتقال حق سرقفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی پذیرفته شده است.

بنابراین نیازی نیست تا به طور انحصاری از یکی از دو روش مزبور استفاده شود. حق سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهر خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سرقفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.
موارد پرداخت سرقفلی

    تخلیه هنگام احداث ساختمان جدید مشروط به آنکه اولا: پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارایه شود. ثانیاً:موجر تمام حق کسب وپیشه را به مستاجر بپردازد.
    تخلیه به دلیل نیاز شخص موجر برای کسب یا پیشه مشروط به آنکه نیاز شخصی موجر به محل مذکور برای دادگاه احراز شود نه نیاز فرزندان یا افراد تحت تکفل او برای اشتغال و از طرف دیگر موجر تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
    تخلیه به دلیل احتیاج موجر یا کسان او به سکونت به شرط آنکه محل مذکور مناسب برای سکونت باشد و موجر نیز تمامی حق کسب و پیشه را بپردازد.

مواردی که مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد

    هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.باید توجه داشت که تغییر شغل به ر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب ایجاد حق تخلیه برای موجر بدون آنکه مبلغی برای تخلیه به مستاجر بپردازد می شود. حال سوالی که پیش می آید این است که اگر در اجاره نامه در مورد نحوه استفاده از مکان مورد اجاره صحبتی به عمل نیامده باشد استفاده مستاجر از عین مستاجره چگونه خواهد بود؟ در پاسخ به این سوال باید گفت اگر در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از منافع عین مستاجره چگونه باید استفاده شود نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است و تشخیص آن با دادگاه است پس اگر دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است با توجه به زمان وقوع عقد اجاره روابط طرفین ممکن است تابع قانون سال ۱۳۵۶ شود.
    تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری از جمله مواردی است که برای موجر حق تخلیه به وجود می آورد و مستاجر بدون استحقاق دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه باید از مغازه یا محل کسب بیرون رود. برای مثال مستاجر بدون اجازه مالک تغییراتی در بنا به وجود آورد و قسمتی از آن را تخریب کند.
    در موردی که مستاجر اجاره بها نپردازد.
    استفاده غیر قانونی از مکان تجاری برای مثال ایجاد مرکز فساد مانند قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و…

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم در راستای احقاق حقوق شما با همکاری وکلای متخصص در همه زمینه های حقوقی حاضر به ارائه خدمات مربوطه می باشد. در خصوص دعاوی مربوط به حق سرقفلی و کسب و پیشه موسسه با در اختیار گذاشتن وکیل متخصص سرقفلی می تواند به احقاق حقوق شما در مقابل تضییع آن یاری نماید. برچسب ها: حق سرقفلی ، اماکن تجاری ، مستاجران

منبع: ناطقان

کلیدواژه: حق سرقفلی اماکن تجاری مستاجران حق کسب و پیشه سرقفلی مغازه اماکن تجاری سرقفلی چیست دیگری اجاره عین مستاجره حق سرقفلی برای اماکن قانون سال سال ۷۶

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت nateghan.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ناطقان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۲۱۶۹۷۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در تهران؛ رستاخیز یکخوابه‌ها

فرارو- اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ در تهران سهم قابل توجهی در معاملات بازار رهن و اجاره پایتخت پیدا کرده است.

به گزارش فرارو؛ علاوه بر رشد جست‌وجو‌های اینترنتی مستاجران درباره زیر و بم ماجرا، آمار‌های رسمی از جهش ۳۵ درصدی تعداد معاملات مربوط به خریدوفروش آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در تهران ظرف هفت سال اخیر حکایت دارد. قاعدتا در نبود داده‌های مربوط به بازار رهن و اجاره، باید همین شرایط را پیرامون اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر یا همان واحد‌های نقلی و یکخوابه در تهران متصور باشیم.

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در مرکز تهران برای مستاجری که با بود‌جه‌ای در حد ۲۰۰ میلیون به عنوان پول پیش وارد بازار می‌شود، می‌تواند تا ماهی ۱۵، ۱۶ میلیون بابت کرایه‌خانه ماهانه هزینه‌تراشی کند اما در شمال و جنوب شهر عدد و رقم‌های درخواستی صاحبخانه‌ها فاصله زیادی با مرکز شهر پیدا کرده است.

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در مرکز تهران

اجاره آپارتمان آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در مرکز تهران خرج کمتری نسبت به مناطق یک، دو و سه دارد. جایی که شامل مناطقی مثل شش، هفت، ۱۱ و ۱۲ یعنی محله‌های معروفی مثل انقلاب، فردوسی، امیریه، منیریه، بهارستان، یوسف‌آباد، جمالزاده، سیدخندان و ... می‌شود. در این قسمت شهر متوسط قیمت هر متر مسکونی چیزی بین متری ۵۱ تا ۱۱۲ میلیون اعلام شده است. در کل تهران این عدد حدود متری ۸۱ میلیون تخمین زده می‌شود و وقتی سراغ محله‌های گرانقیمت می‌رویم با متوسط قیمت متری ۱۵۰ میلیون روبرو می‌شویم.

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در مرکز تهران با این اوصاف باید چیزی نزدیک متوسط نرخ بازار هزینه داشته باشد و با فرض داشتن پولی در حد و اندازه ۲۰۰ میلیون به عنوان پول پیش، باید آماده پرداخت اجاره‌ای تا ۱۵، ۱۶ میلیون را داشته باشید.

سهم آپارتمان‌های ۳۰ تا ۵۰ متر در معاملات بازار مسکن پایتخت ظرف هفت سال گذشته ۳۵ درصد بیشتر شده است

اجاره آپارتمان ۴۰ متری و یکخوابه در یوسف‌آباد که حدود ۳۰ سال از عمربنا ساختمانش می‌گذرد، علاوه بر پول پیش ۲۰۰ میلیونی، شامل اجاره ماهانه ۱۶.۵ میلیونی می‌شود. کمی آنطرف‌تر در خیابان جمال‌زاده، مالک آپارتمان ۵۰ متری و یکخوابه برای واحدی که از پارکینگ محروم است و هفت سال پیش ساخته شده، ۲۰۰ میلیون پول پیش و ماهی ۱۴ میلیون اجاره طلب کرده است. مالک دیگری هم در میدان فردوسی به‌خاطر آپارتمان ۴۴ متری که ۲۰ سال از عمرش می‌گذرد، ۲۵۰ میلیون پول پیش و ماهی ۱۰ میلیون می‌خواهد. آن هم برای خانه‌ای که باوجود قرار گرفت در طبقه سوم، آسانسور ندارد و در ساختمان خبری از پارکینگ هم نیست.

بیشتر بدانید| متوسط قیمت مسکن در شرق و غرب تهران تفاوت چشمگیری با مناطق مرکزی ندارد. به همین خاطر شرایط اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر و هزینه‌هایی که به مستاجران تحمیل می‌شود، در محله‌های شرقی و غربی پایتخت تقریبا مشابه مرکز شهر است

تفاوت اجاره آپارتمان در شمال و جنوب تهران

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در شمال و جنوب تهران با فرض شرایط مساوی، می‌تواند تفاوت ۱۰ برابری در پرداخت اجاره‌خانه داشته باشد. واحد ۴۰ متری قدیمی‌سازی را در مناطق یک و ۱۸ یعنی به‌ترتیب گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران درنظر بگیرید. اجاره هر دو واحد در قدم اول به پول پیش ۲۰۰ میلیونی احتیاج دارد.

مالک آپارتمان ۴۰ متری در نیاوران برای خانه‌ای که پارکینگ و انباری ندارد و مستاجر تا طبقه دوم باید از راه‌پله استفاده کند، علاوه بر پول پیش ۲۰۰ میلیونی، انتظار دریافت ماهی ۳۰ میلیون اجاره دارد. دقیقا مشابه چنین خانه‌ای در محله یافت‌آباد وجود دارد که رقم درخواستی صاحبخانه‌ها تا ماهی دو، سه میلیون تقلیل پیدا می‌کند. مثل واحدی ۴۳ متری که با همین شرایط مشابه در یافت‌آباد آگهی شده و مالک رقم اجاره ماهانه را ماهی سه میلیون تعیین کرده است. البته شرایط و ارقام پیشنهادی صاحبخانه‌ها از یک فرمول واحد محاسبه نمی‌شود و در همان منطقه یک تهران می‌توانیم با بودجه کمتری سراغ اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر برویم.

رهن کامل آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر

رهن کامل آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در تهران در کمترین حالت ممکن، حول‌وحوش ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون پول احتیاج دارد. برای پیدا کردن این مدل فایل‌ها قبل از هر چیزی باید سراغ اقتصادی‌ترین نقاط بازار مسکن تهران باشیم.

اجاره آپارتمان ۴۵ متری و یکخوابه در محدوده شادآباد تهران درحالی ۲۵۰ میلیون تعیین شده که اولا ۱۶ سال از زمان ساخت آپارتمان می‌گذرد و نکته دوم نبود آسانسور و پارکینگ در فهرست امکانات واحد است. همان حوالی گزینه‌های مشابه دیگری با تعیین رقمی در حد ۲۵۰، ۲۶۰ و ۳۰۰ میلیون برای رهن کامل آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر وجود دارد و در طرف مقابل گران‌ترین گزینه‌ها را در محله‌هایی از جنس فرمانیه، نیاوران و ... پیدا می‌کنیم. مثل واحدی ۵۰ متری و بازسازی‌شده در محمودیه که رهن کامل آن ۹۱۰ میلیون تعیین شده است.

اجاره آپارتمان ۳۰ تا ۵۰ متر در تهران با ۲۰۰ میلیون پول پیش

موقعیت	متراژ	امکانات	اجاره
نیاوران	40 متر	-	30 میلیون
فرمانیه	43 متر	انباری	13 میلیون تومان
محمودیه	50 متر	پارکینگ، انباری	910 میلیون (رهن کامل)
کاشانک	46 متر	-	12 میلیون
یوسف‌آباد	40 متر	-	16.5 میلیون تومان
خیابان جمالزاده	50 متر	آسانسور و انباری	14 میلیون تومان
یافت‌آباد	40 متر	-	سه میلیون تومان
شهرک مسلمین	48 متر	-	دو میلیون و 500 هزار تومان
شادآباد	45 متر	16 سال	250 میلیون (رهن کامل)