«ترک فعل» آخوندی با بازار مسکن چه کرد؟

بررسی ها نشان می دهد توقف حمایت از عرضه و تولید مسکن در دهه ۹۰، از اصلی ترین عوامل انباشت تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن بوده است.

به گزارش ایران اکونومیست، بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به متری حدوداً ۴۲ و مرکز آمار ۴۵ میلیون تومان رسیده است.

به عبارت دیگر اگر قرار باشد هر خانوار تهرانی یک واحد مسکونی با متراژ متوسط مثلاً ۷۰ متری خریداری کند، باید حدود ۳ میلیارد تومان هزینه کند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

زمان خانه دار شدن کارگران ۸۳ سال؛ کارمندان ۷۱ سال

از سوی دیگر با توجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، ۸۳ سال طول می‌کشد تا خانه دار شود و با احتساب متوسط حقوق کارمندی ۷ میلیون تومان، ۷۱ سال طول می‌کشد تا یک واحد ۷۰ متری خریداری کند.

این شاخص (نسبت درآمد خانوارها به قیمت مسکن) در مرداد سال گذشته بر اساس آمارهای رسمی ۶۹ سال بود که نشان می‌دهد همزمان با رشد قیمت مسکن، رشد تورم و درآمد خانوارها، این روند با شیب نسبتاً ثابتی حفظ خواهد شد

شهردار تهران: ۶۶ سال مدت زمان انتظار خانه دار شدن در پایتخت

علیرضا زاکانی شهردار تهران نیز در روز اول مرداد امسال در مراسم کلنگ زنی احداث ۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران با مشارکت بنیاد مسکن اعلام کرد: زمان خانه دار شدن جوان تهرانی ۶۶ سال است.

چه شد که مسکن دست نیافتنی شد؟

بسیاری از کارشناسان اقتصادی، در کنار مسائلی چون وضعیت اقتصاد کلان، «ترک فعل» وزیر وقت راه و شهرسازی با این بهانه که مسکن مازاد داریم، از حمایت از سمت تولید و عرضه مسکن دست برداشت و به تحریک سمت تقاضا و خرید مسکن با راه اندازی صندوق‌های متعدد پس انداز مسکن از جمله صندوق مسکن یکم پرداخت.

غافل از آنکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی خالی در مناطق لوکس و گران نشین پایتخت و کلانشهرها قرار داشت یا واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی بود که حتی با وام مسکن هم کسی راغب به خرید آنها نبود. نتیجه این شد که در طی سال‌های دهه ۹۰ با انباشت تقاضا روبه رو شدیم ولی مسکنی برای عرضه وجود نداشت.

تکانه‌های اقتصاد کلان در سال‌های اخیر نیز سبب شد تا خریداران مصرفی به تدریج به دلیل گران شدن مسکن از بازار خارج شده و خریداران سرمایه‌ای با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود، وارد بازار مسکن شوند.

کارشناس اقتصاد مسکن: باید قدرت خرید مسکن مردم تقویت شود تا سازنده مایل به سرمایه گذاری باشد

فخرالدین زاوه عضو هیئت علمی بخش اقتصادی و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت وگو با ایران اکونومیست درباره اینکه حمایت از سمت عرضه مسکن اولویت دارد یا تقاضا با تأکید بر اینکه همزمان باید از هر دو سمت حمایت شود، اظهار کرد: اگر عرضه زیاد شود ولی سمت تقاضا تحریک نشود، خریداری وجود نخواهد داشت.

وی ادامه داد: بازار مسکن سازوکاری دارد که باید مورد توجه قرار گیرد به این صورت که وقتی شوک به سمت تقاضا وارد می‌شود افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود؛ هر گاه هم که رشد قیمت مسکن جذاب باشد، این سیگنال به سرمایه گذاران داده می‌شود که فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است؛ در این شرایط معمولاً به سرمایه گذاران بیش از حد نیاز وارد بازار مسکن می‌شوند و در ادامه به صورت طبیعی بازار وارد رکود معاملات می‌شود و تا مدتی برای سرمایه گذاران جذاب نیست.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی افزود: بخش اعظمی از ساخت و ساز مسکونی در اختیار بخش خصوصی است بنابراین اگر ساخت و ساز سودده باشد، سرمایه گذاران خود به خود وارد این حوزه می‌شوند و دیگر نیازی به حمایت از سمت تولید نیست؛ کما اینکه در دوره‌ای مثلاً اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ عده‌ای به دلیل سود بالای این بخش، وارد فرآیند ساخت و ساز شده بودند.

وی خاطرنشان کرد: امروزه در جهان شاهدیم گرایش اصلی دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضاست؛ به خصوص که در کشور ما مقایسه نسبت درآمد خانوار به هزینه مسکن نشان می‌دهد خانوارها سال‌های زیادی باید منتظر باشند تا خانه دار شوند؛ محاسبه این دوره انتظار به فاکتورهای متعددی از جمله میزان درآمد، نسبت سهم سبد مسکن خانوار و امثال آن بستگی دارد. با این حال با هر روشی که محاسبه کنیم، می‌بینیم که مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در ایران چندین برابر ارقام محاسبه شده برای بسیاری از کشورهای دیگر است.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به متوسط قیمت یک واحد ۷۵ متری در تهران به حدود ۳ میلیارد تومان، یادآور شد: در دنیا تسهیلات خرید مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن است؛ ما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم با فرض اینکه بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.

زاوه با اشاره به شرایط بیماری هلندی اقتصاد کشور گفت: از پیش از انقلاب تا به امروز، در شرایطی که درآمدهای نفتی زیاد می‌شد، کالاهایی که قابل تجارت و واردات نیست مانند مسکن و املاک، با شوک قیمتی مواجه می‌شوند؛ چون محدودیت زمین داریم و از سودی دیگر، مسکن مانند دیگر کالاهای تجارت‌پذیر نیست که بشود آن را وارد کرد؛ بنابراین سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. در طول سال‌های پس از انقلاب هم چند دوره شوک قیمت نفت و در ادامه شوک قیمت مسکن و بازار املاک داشته ایم که عمدتاً متأثر از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن سرمایه‌ها به جامعه بوده است.

بیماری هلندی اقتصاد نفتی؛ از عوامل جهش قیمتی مسکن

وی خاطرنشان کرد: از سال ۸۶ تا ۹۲ جهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کل کشور داشتیم که نتیجه افزایش قیمت نفت در نیمه دوم دهه ۸۰ بود؛ فعالان به طور سنتی آموخته اند که هر گاه درآمدهای نفتی افزایش می‌یابد، قیمت مسکن نیز افزایش دارد و به سمت سرمایه گذاری در تولید مسکن می‌روند؛ شاهد دیگر برای این مدعا رشد شدید تعداد خانه‌های خالی بر اساس سرشماری سال ۹۵ است. با چنین مازاد عرضه، طبیعی است که با کاهش درآمدهای نفتی و به ویژه در پی فروکش کردن تب بازار جهانی نفت، میزان سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیز روند نزولی به خود ببیند.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تصریح کرد: در دوره‌ای که رشد صدور پروانه ساختمانی داشتیم، خانه ساخته شد ولی دوره عرضه طول کشید؛ با طولانی شدن دوران مازاد عرضه، دوره رکود بازار مسکن هم طولانی شد؛ از سوی دیگر قدرت واقعی خرید مسکن علی رغم افزایش اسمی درآمدهای خانوارها، کاهش یافت؛ ترکیب همه این موارد با هم ما را به وضعیت فعلی بازار مسکن کشاند.

وی تأکید کرد: وقتی متقاضی مصرفی امکان خرید ندارد، فروش هم برای سازنده دشوار می‌شود و سازنده انگیزه‌ای افزایش تولید نخواهد داشت؛ لذا سرمایه گذاری از ساخت و ساز خارج می‌شود.

زاوه با اشاره به بحران مالی ۲۰۰۸ دنیا بیان کرد: در همه دنیا ملک، زمین و مسکن یک طبقه دارایی محسوب می‌شود، یعنی مسکن هم جنبه مصرفی دارد و هم جنبه دارایی؛ اما در حال حاضر بازار مسکن در کشور ما به محملی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و تقریباً از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تأیید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است؛ قبلاً بازیگران مصرفی در بازار مسکن که عمدتاً حرفه‌ای هم نبودند، نقش تعیین کننده داشتند، درنتیجه واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان با تأخیر بیشتر صورت می‌گرفت.

وی با بیان اینکه زمین شهری به صورت طبیعی درجاتی از انحصار برخوردار است و هر چه قدر هم زمین عرضه شود، باز هم نمی‌تواند از مرغوبیت برخی اراضی در برخی مناطق خاص بکاهد، گفت: در همه دنیا مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات وجود دارد ولی اگر به دنبال رفع سفته بازی در زمین هستیم، باید از ابزارهای کارآمدی استفاده کنیم که معمولاً در دنیا یکی از این ابزارها، مالیات است.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: از سوی دیگر باید برای کاهش سفته بازی در زمین و ملک، انگیزه سرمایه گذاری در بخش‌های مولد و تولیدی اقتصاد را افزایش دهیم؛ چون در حال حاضر، فعالیت تولیدی دردسرهای زیادی دارد، سرمایه‌ها به سمت سوداگری می‌رود، سیاست‌های مالیاتی و جذاب کردن فعالیت مولد اقتصادی دو سیاستی است که می‌تواند سوداگری را در بازار ملک و سایر دارایی‌ها تا حدودی کنترل کند.

نهضت ملی مسکن؛ حذف سفته بازی با عرضه زمین‌های دولتی

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با عرضه زمین دولتی در طرح نهضت ملی مسکن، امکان حذف سوداگری از بازار زمین کاهش بسیاری خواهد یافت.

هر چند که برخی کارشناسان نیز نسبت به عدم فروش عرصه به متقاضیان و باقی ماندن مالکیت زمین در اختیار دولت، هشدار می‌دهند؛ اتفاقی که برای عرصه‌های مسکن مهر رخ داده و در برخی شهرها، سند عرصه و اراضی مسکن مهر نیز به نام متقاضی زده می‌شود.

با این وجود عرضه زمین‌های دولتی در شهر تهران به بخش ساخت و ساز از دیگر مواردی است که می‌تواند در کنار ابزارهای مالیاتی، از سرمایه شدن مسکن و کاهش قیمت ملک در پایتخت، اثرگذار باشد.

  منبع: خبرگزاری مهر برچسب ها: فخرالدین زاوه ، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ، بازار مسکن ، قیمت مسکن ، عباس آخوندی ، مرکز آمار ایران ، بانک مرکزی ایران ، نهضت ملی مسکن ، مالیات بر خانه های خالی ، زمین‌های دولتی

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی بازار مسکن قیمت مسکن عباس آخوندی مرکز آمار ایران بانک مرکزی ایران نهضت ملی مسکن مالیات بر خانه های خالی زمین های دولتی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی درآمدهای نفتی سرمایه گذاران سرمایه گذاری حمایت از سمت خانه دار شدن اقتصاد مسکن بازار مسکن ساخت و ساز قیمت مسکن خرید مسکن سمت تقاضا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۷۵۳۹۳۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

پایانی بر اجاره بهای بی‌حساب و کتاب مسکن

به گزارش ایسنا، روزنامه قدس در گزارشی در خضوض تصویب طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در شورای نگهبان نوشت: پیش از این، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را راهکاری برای انجام معاملات شفاف در بازار مسکن برشمرده بود. 

با افزایش مستمر قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷، بزرگ‌ترین موج افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور شروع شده که در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه در دهه ۱۳۹۰، موجب افزایش نگران‌کننده سهم هزینه مسکن در سبد  هزینه خانوار مستأجران شده است. تحولات بازار اجاره‌بها اگرچه با تأخیر فاز و شدت کمتر؛ اما همواره تابعی از قیمت مسکن بوده است، ازاین رو در میان‌مدت و بلندمدت برای ساماندهی و کاهش التهاب بازار اجاره‌بها باید ریشه‌های مختلف افزایش قیمت مسکن را با ثبات مؤلفه‌های کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در محل تقاضا، حمایت از سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی، حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه استیجاری و تشکیل نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، کنترل و حذف جریان‌های سوداگری و سفته‌بازی مسکن از طریق نظامات مالیاتی و افزایش استطاعت و قدرت خرید مسکن دنبال کرد.

طرح «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» که کلیات آن در اول تیرماه ۱۴۰۱ رسانه‌ای شده بود در نهایت با تغییر عنوان به «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» و تغییرات در متن به تصویب رسید. علت اصلی این تغییر که با رضایت طراحان صورت پذیرفت این مفاهمه عمومی بود که نمی‌توان در خصوص افزایش چشمگیر مبالغ اجاره‌بها چاره‌اندیشی کرد مگر آنکه به ریشه‌های موضوع در اقتصاد کلان کشور (اعم از تورم، نرخ ارز و ... ) و نیز به ساماندهی بازار زمین و مسکن از جنبه‌های مختلف پرداخته شود.

حال اینکه «این طرح با دست گذاشتن بر چه نقاطی می‌خواهد بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را تنظیم کند؟»، موضوعی است که در گزارش کمیسیون عمران مجلس در چند محور به آن اشاره شده است:

- ساماندهی مشاوران املاک
- افزایش ضمانت اجرای قوانین اعم از قانون مالیات بر خانه‌های خالی با تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی 
- قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها
- اصلاح مالیات بر درآمد اجاره برای تطبیق با اهداف اجتماعی 
- تسهیلات ودیعه مستأجران
- افزایش عرصه املاک استیجاری از طریق کاهش ریسک و افزایش سهولت معاملات
- افزایش ساخت‌وساز با اخذ عوارض از اراضی معطل مانده 

 تسهیل‌گری در بخش اجاره چگونه محقق خواهد شد؟

قابل ذکر است که به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیل‌گری در بخش اجاره کمک خواهد کرد.
این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تأکید دارد.
همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است.

تقویت سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی

همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها موارد دیگری است که در این طرح به آن پرداخته شده است. 
حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح است.

ثبت تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش 

براساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با دریافت کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود.
طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است درخصوص تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش
 

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است طی ۶ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.
یکی دیگر از موارد مورد تأکید این طرح دریافت عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه‌کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال ساخت تا پیش از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایانکار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تأکید واقع شده است.یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که در این طرح به آن توجه شده است.

کانال عصر ایران در تلگرام