خطای دید در بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۱۶ آذر ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۵۹۹۴۸۰۷
حال و هوای فعلی بازار معاملات مسکن از فرصت محدود سازندهها برای پیشفروش واحدهای مسکونی در حال ساخت و نیمهکاره حکایت دارد. به گزارش دنیای اقتصاد، بررسیها بر پایه آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان میدهد درحالیکه همزمان با پیشروی بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان در فاز رکود، رفته رفته به حجم فایلهای آماده عرضه شده به بازار برای فروش افزوده میشود، به همان اندازه فرصت سازندهها برای پیشفروش مسکن نیز محدودتر میشود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار ساخت وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطهها وفعالان بازار مسکن نشان میدهد در شرایط فعلی سازندهها و بساز بفروشها با یک خطای دید مواجهند و به همین دلیل این موضوع باعث کاهش تمایل آنها به پیشفروش مسکن شده است. این در شرایطی است که مقطع زمانی فعلی در واقع آخرین فرصت سازندهها برای پیشفروش محسوب میشود و بعد از آن رفتهرفته میزان تقاضا برای پیش خرید واحدهای نیمه تمام و در حال ساخت محدودتر نیز میشود. این خطای دید باعث شده است بهرغم آنکه همچنان سطح محدودی از تقاضا برای پیش خرید مسکن وجود دارد، اما سازندهها قادر به شناسایی این ظرفیت بازار مسکن برای بازاریابی املاک در دست ساخت خود نباشند.
چشمانداز پیشروی بازار مسکن نشان میدهد این ظرفیت محدود در حال تکمیل شدن است و بعید به نظر میرسد با تحولاتی که برای آینده کوتاهمدت و میانمدت بازار مسکن پیشبینی میشود در ماههای آینده ظرفیت جدیدی از بابت تمایل خریداران به پیش خرید مسکن وحتی خرید واحدهای مسکونی که هماکنون در حال ساخت هستند، اما در ماههای بعد تکمیل میشوند، ایجاد شود. هماکنون رکود موجود در بازار مسکن منجر به کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی در بازار مسکن شهر تهران برای سومین ماه نامتوالی شده است. پیشبینیها وشواهد بازار نشان از انتظار برای ادامه ریزش اسمی سطح قیمت واحدهای مسکونی در ماههای پیشرو و حتی کاهش قیمت واقعی واحدها-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی-دارد. از سوی دیگر جهش اخیر قیمت آپارتمانهای مسکونی منجر به افت شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن و عقبنشینی اجباری آنها از بازار تقاضای واحدهای مسکونی شد. این دو وضعیت یعنی انتظار از بابت استمرار کاهش قیمت مسکن در کنار نبود قدرت خرید در سمت تقاضا برای ورود به بازار اول معاملات مسکن (بازارخرید وفروش واحدهای مسکونی آماده) موجب شده است رفتهرفته به حجم فایلهای عرضه شده برای فروش افزوده شود. این در حالی است که روند افزایش عرضه فایل به بازار در پی افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن همچنان ادامه دارد. با این حال هنوز برخی از متقاضیان خرید مسکن که فعلا توان خرید واحدهای مسکونی آماده را ندارند، مایلند در صورت یافتن واحد مسکونی در دست ساخت با قیمت مناسب نسبت به پیشخرید آپارتمان اقدام کنند تا در ماههای بعد بتوانند بهصورت مرحلهای و تدریجی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حال احداث، مابقی هزینه خرید آپارتمان را تامین کنند.
واسطهها و فعالان بازار مسکن از شرایط فعلی بهعنوان آخرین ظرفیت بازار برای پیشفروش واحدهای مسکونی در دست احداث از سوی سازندهها یاد میکنند. آنها معتقدند به دلیلی که توضیح داده شد همچنان تقاضا برای پیشخرید مسکن وجود دارد، اما در آینده و به موازات پیشروی بازار مسکن درفاز رکود، تعداد فایلهای آماده با قیمت مناسب افزایش پیدا میکند. این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحدهای آماده و نیمهتمام (آپارتمانهای در دست ساخت) میشود و به این ترتیب متقاضیان ترجیح میدهند به جای پیشخرید آپارتمان، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری کنند. با این حال و باوجود چنین شرایطی تمایلی از سمت سازندههای پایتخت برای پیشفروش واحدهای در دست ساخت مشاهده نمیشود. هماکنون عمده سازندهها به دلیل یک خطای دید عمده حاضر به عرضه آپارتمان نیمه تمام و در دست ساخت خود به بازار تقاضا نیستند.
منشأ این خطای دید از یک تصور سازندهها درباره شرایط فعلی کسب وکار آنها نشأت میگیرد. سازندهها هماکنون تمایل به پیشفروش ندارند؛ به این دلیل که تصور میکنند در شرایط فعلی نه نقدینگی کافی برای خرید زمین دارند، نه قادر به تامین هزینههای مربوط به شروع پروژههای ساختمانی از بابت تامین هزینه صدور پروانه، مصالح ساختمانی ودستمزد عوامل ساخت هستند ونه میتوانند چشمانداز دقیق آینده فعالیتهای خود را پیشبینی کنند. از این رو به تصور آنها، هماکنون نیازی به منابع مالی از محل پیشفروش واحدهای در دست ساخت ندارند. این در حالی است که فعالان بازار مسکن این تصور را اشتباه و بهعنوان یک خطای دید معرفی میکنند. به گفته آنها اگر چه ممکن است بنا به دلایلی که سازندهها مطرح میکنند هماکنون سازنده انگیزهای از بابت پیشفروش به دلیل نداشتن نیاز مالی فوری نداشته باشد، اما شرایط و چشمانداز پیشروی معاملات مسکن نشان میدهد که مقطع زمانی فعلی آخرین فرصت سازندهها برای پیشفروش و حتی فروش واحدهای مسکونی است. چرا که نه تنها با پیشروی بازار در عمق رکود به دلیل افزایش حجم عرضه فایل آماده به بازار مسکن وکمشدن فاصله قیمتی واحدهای پیشفروشی با واحدهای آماده، تمایل سمت تقاضا برای پیشخرید آپارتمان از بین میرود بلکه افزایش عمق ودامنه رکود، شرایط را برای سازندهها از بابت فروش واحدهای آماده نیز دشوارتر از مقطع زمانی فعلی خواهد کرد؛ بنابراین در شرایطی که هنوز سازندهها امکان پیشفروش و بازار تقاضا برای فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت دارند بهتر است نسبت به عرضه این واحدها به متقاضیان اقدام کنند. در غیر این صورت از بین رفتن امکان پیشفروش واحدها در آینده نزدیک و فروش نرفتن واحدهای آماده به دلیل افزایش دامنه رکود بازار مسکن منجر به رسوب واحدهای آنها، طولانی شدن دوره بازاریابی و حتی فروش نرفتن آپارتمانها برای یک بازه زمانی قابل توجه خواهد شد. در واقع در آینده نزدیک نه تنها به دلیل کاهش فاصله قیمتی واحدهای پیشفروشی با آپارتمانهای آماده، سازندهها قادر به رقابت با مالکان واحدهای آماده سکونت برای فروش آپارتمانهای در دست ساخت خود نیستند بلکه نبود قدرت خرید در سمت تقاضا نیز باعث میشود این واحدهای در دست ساخت که در آینده تکمیل و بهعنوان واحد آماده به بازار عرضه میشود فاقد متقاضی باقی بماند یا دستکم دوره بازاریابی برای فروش آنها به چندین برابر زمان فعلی افزایش یابد.
اما هماکنون به دلیل وجود فاصله نسبتا قابل توجه بین قیمت واحدهای مسکونی آماده و آپارتمانهای پیشفروشی، کماکان تقاضا برای خرید این واحدها از سازندهها وجود دارد. در شرایط فعلی و در مناطق مصرفی شهر تهران قیمت واحدهای پیشفروشی که در مرحله خاک تا اسکلت قرار دارند بهطور متوسط حدود ۱۰ درصد نسبت به واحد مشابه نوساز وآماده ارزانتر است. در برخی از فایلهای پیشفروش مسکن نیز که سازنده در فهرست سازندههای بنام ومعروف منطقه قرار ندارد، بعضا این فاصله تا ۲۰ درصد نیز افزایش مییابد. فعالان بازار مسکن به سازندهها توصیه میکنند حال که تحت تاثیر چند دلیل عمده همچنان تقاضا برای پیشخرید مسکن وجود دارد از این فرصت استفاده کنند تا در آینده با بحران یافتن مشتری برای فروش واحدها و رسوب واحد و سرمایه خود در ملک فروش نرفته مواجه نشوند. چرا که نه تنها در ماههای پیشرو انتظارات حاکی از سختتر شدن شرایط برای فروش واحدهای مسکونی و افزایش عمق و دامنه رکود معاملاتی مسکن است بلکه بر خلاف شرایط فعلی که تقاضا برای پیشخرید مسکن همچنان وجود دارد، در ماههای بعد شرایط فروش مسکن در بازار دوم معاملات ملک (بازار پیشفروش) به مراتب سختتر از فروش مسکن در بازار اول (بازار معاملات واحدهای آماده سکونت) خواهد بود. این در حالی است که هماکنون بازار پیشخرید در مقایسه با بازار خرید واحدهای آماده شرایط بهتری دارد وشرایط کاملا با آینده پیشرو و محتمل بازار متفاوت است.
منبع: فرارو
کلیدواژه: آنفلوآنزا بسته حمایتی دولت علی اصغر پیوندی لیلا واثقی بازار مسکن پیش فروش مسکن
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۵۹۹۴۸۰۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
مسکن پس از ماه سرگیجه؛ پیشبینی وضعیت آینده بازار
بازار معاملات مسکن در اولین ماه از سال۱۴۰۳ با ۶ اتفاق همراه شد که مهمترین آنها «واکنش متفاوت از یکدیگر خریداران مصرفی و سرمایهای» بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، هنوز آمار رسمی از آنچه در زمینه قیمت و نبض معاملات خرید آپارتمان در تهران در فروردین رخ داده، منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی نشان میدهد دلار و تنش نظامی روی قیمت پیشنهادی فروشندهها، قیمت قرارداد و همچنین رفتار بازیگران بازار اثر گذاشت. با این حال، چشمانداز بهاری بازار مسکن تحتتاثیر دو متغیر عمده است که یکی از آنها، وزن بیشتری دارد.
اثر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دستکم ۶ رویداد مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تغییر بهای فروش واحدهای مسکونی»، دو مورد از مهمترین این رویدادهاست.
تازهترین بررسیها و تحقیقات میدانی از شرایط و چشمانداز بهاری بازار مسکن شهر تهران نشان میدهد، «وضعیت ریسکهای غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یکسو و «رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال ۶۰ و ۷۰هزار تومانی»، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.
بخش قابلتوجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماهها قبل در بازار با قصد انجام معامله (خرید و فروش) حضور داشتند، تحتتاثیر ریسکهای غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و همچنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال گذشته تبدیل کردند. فروردین امسال، به روایت واسطههای معاملات مسکن شهر تهران، در بخش قابلتوجهی از محلهها و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافت.
این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محلههای خاص، بهخصوص مناطق مورد توجه هر دو طیف تقاضای مصرفکننده و سرمایهگذار، این میزان افزایش به مراتب بیش از سایر محلههای شهر بود. بعضی از فعالان مسکن این محلهها حتی از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای منعقدشده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار به طور کامل در وضعیت رکود معاملات قرار داشت، خبر میدهند. فروردین ۱۴۰۲ حجم معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با فروردین ۱۴۰۱ تقریبا نصف شد.
آنها همچنین به افزایش قیمتهای پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند ۱۴۰۲، اشاره کرده و میگویند اثر ریسکهای غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، «رفتار فروشندهها» را در شکل «افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان» و «رفتار خریداران مصمم به خرید» را در شکل «قطعی کردن خرید و انجام معامله مسکن» جهت داده است.
نتایج این بررسیها نشاندهنده آن است که وضعیت پیشروی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسکهای غیراقتصادی موثر بر رفتار بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از سوی دیگر، بستگی دارد. به طوری که اگر ثبات نسبی فعلی تحتتاثیر فروکش کردن ریسکهای غیراقتصادی در بازارها بهخصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ماههای آتی بعید نخواهد بود.
در واقع بازار در صورت ثبات نرخ ارز که هماکنون بازیگردان اصلی رفتار متعاملان، جهت معاملات و تغییرات قیمت آپارتمانهاست، از استعداد ثبات و کاهش قیمت برخوردار است. سال گذشته نیز، ثبات در بازارهای موازی بهخصوص بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای ۵ ماه متوالی شد. از سوی دیگر شرایط پیشروی بازار مسکن در سالجاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند اثر این رویداد بلندمدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحتتاثیر قرار خواهد داد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن این اثر بر کل بازار، کوتاهمدت نخواهد بود.
چرا معاملات زیاد شد؟واسطههای بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال قبل خبر میدهند که به گفته آنها، «نوسانات ارزی»، مهمترین علت این افزایش است. در حالی که تحتتاثیر تشدید ریسکهای غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار وارد کانال ۷۰هزار تومانی شد اما بازگشت دلار به کانال ۶۰هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام معامله کرد.
بهخصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیش از آنکه تحتتاثیر اثر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته، در بازار حضور داشتند. در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال گذشته، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل کاهش فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشندههای حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه قصد خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند. در واقع تنش سیاسی اثری روی رفتار این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار، باعث شد، این گروه از متقاضیان معامله موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند.
زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به بازگشت نرخ دلار به کانال ۵۰هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمتهای پیشنهادی فروشندهها به سطح پاییز و تابستان بودند، بنابراین خرید خود را به سال جدید موکول کردند.
البته بازگشت بخشی از فروشندهها به بازار و افزایش تعداد فایلهای فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشندههایی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمتها در سال بعد تحتتاثیر نوسان دلاری فایلهای خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از عرضه فایل به بازار خودداری میکردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایلها را وارد بازار کردند. البته اینبار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این میزان افزایش در محلههای مختلف متفاوت بوده است.
این موضوع دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابلتوجهی از فروشندهها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمانها هستند که در بخش دیگری از بازار در نقش خریدار حضور داشته و آپارتمان دیگری خریداری کردند.
تقاضای سرمایهای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که همواره مورد توجه دو طیف تقاضای مصرفی و سرمایهای برای خرید آپارتمان بوده است (مانند منطقه ۵)، همسو با رفت و برگشت دلاری، وارد بازار شدند و رفتار آنها متناسب با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحتتاثیر قرار داد (رویداد سوم).
با این حال، فروردین امسال، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز حضور این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آنها نسبت به سایر متقاضیان بود.
فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معاملات مسکن در برخی از محلهها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف سرمایهگذار و مصرفکننده در آن حضور دارند از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.
شرایط متفاوت جنوب تهراندر حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر میدهند، اما برخی واسطههای مسکن مناطق جنوب شهر میگویند همچنان بازار معاملات مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری اثر محسوسی روی حجم معاملات خرید و فروش در این محلهها نداشته است.
علت نیز مشخص است؛ این محلهها چندان مورد علاقه تقاضای سرمایهای نیست و از سوی دیگر همچنان سطح قیمتها با توان مالی متقاضیان مصرفی بسیار فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعهها و تماسها از سوی متقاضیان خبر میدهند و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماسها و مراجعهها تبدیل به معامله شود (رویداد پنجم).
با این حال واسطههای بازار مسکن محلههای جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر میدهند و میگویند فروشندهها حول و حوش ۵درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را نسبت به اسفندماه افزایش دادهاند.
هر چند هنوز خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمتهای پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن ۱۴۰۳ است. نتایج تحقیقات میدانی نشان میدهد، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ در برخی از فایلها تا بیش از ۱۰درصد نیز رشد داشته است هر چند میزان افزایش قیمت در معاملات قطعی به روایت واسطهها، حول و حوش ۱۰درصد بوده است.
در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق ۹ و ۱۰ که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب میشوند نیز بهای فروش آپارتمان بین ۵ تا ۷درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطهها میگویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و معامله با قیمتهای جدید انجام میشود.
استعداد بهاری بازار مسکنبررسیها درباره چشمانداز پیشروی بازار مسکن در بهار ۱۴۰۳ حاکی از یک شرط مهم برای ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسکهای غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامهدار شود، بازار مسکن استعداد کاهش یا حتی ثبات قیمت را دارد.
البته متغیر تورم ساخت نیز در این زمینه موثر است؛ هر چند اثر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن هم در بازه میانمدت و بلندمدت نشان میدهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش قابلتوجه سهم نوسازها در معاملات مسکن، تورم تولید مسکن در کوتاهمدت، نمیتواند اثر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.