آینده بازار مسکن در گرو ۷ متغیر بی‌ثبات
تاریخ انتشار: ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۷۷۷۴۲۱۰
ساعت24-افق پیش روی بازار مسکن در هاله‌ای از مجموعه ابهامات از جمله مدت زمان ماندگاری ویروس کرونا، نرخ ارز، قیمت نفت، ظرفیت بازارهای موازی همچون بورس و طلا، تسهیلات بانکی، قیمت مصالح ساختمانی و میزان تولید مسکن بستگی دارد. با این حال برآیند کلی نظر کارشناسان این است که اگر وضعیت در یک روال معمول پیش برود حداکثر رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً می بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند، با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش قیمت همراه بود تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمت ها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی سابقه بود.
همین رفتار غیر قابل پیش بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم انداز این بازار در سال جاری را دشوار می کند. با این حال کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می توانند قیمت ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود.
رشد ۲۵۴ درصدی قیمت مسکن ظرف ۳ سال
از سوی دیگر آمار نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می کوبند باقی می ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.
احتمال افزایش نرخ اجاره با وجود توان پایین مستاجران
ناتوانی از خرید مسکن، عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره بها در شهر تهران از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۶ درصد بوده و با توجه به رشد ۱۴۵ درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است. اما به دلیل اینکه معمولاً بازار اجاره در میان مدت، خود را با رشد قیمت در بخش خرید و فروش بالانس می کند، احتمال افزایش نرخ اجاره در سال ۱۳۹۹ وجود دارد. با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش های میدانی نشان می دهد در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد می رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای بر روی کاغذ
البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که طرح اجاره داری حرفه‌ای را در برنامه‌های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره داری حرفه‌ای است، گفته بود: ورود استارتاپ ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.
طرح دیگر دولت، استفاده از واحد های مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.
مهاجرت از تهران به شهرهای اقماری
باتوجه به جهش قیمت مسکن ظرف ۲.۵ سال گذشته، بخشی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده‌اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره نشین شده است. بررسی های میدانی نشان دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از ۸۲ هزار واحد مسکن مهر بیش از ۴۵ هزار تحویل شده و با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران برخی از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از ۹۶ هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به ۹۰ هزار رسیده ۷۰ هزار واحد تحویل و ۲۰ هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که ۳۵ هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون ۲۱ هزار واحد تحویل شده و ۱۴ هزار واحد نیز به زودی تحویل می شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.
کاهش انگیزه ساخت با وجود رشد ۸ درصدی پروانه‌های ساختمانی
رکود بازار مسکن، نبود تقاضای معنی‌داری از سوی متقاضیان مصرفی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دی ماه سال ۱۳۹۸ ساخت و ساز در شهر تهران حدود ۸ درصد نسبت به ۱۰ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا پایان دی ماه برای احداث ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت و ساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت های ساختمانی به طور چشمگیری کاهش نشان داد.
سقوط ۸۹ درصدی معاملات ظرف یک ماه
اما شاید مهمترین اتفاقی که در سال ۱۳۹۸ برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود. دفاتر املاک در پایان اسفند ماه از فعالیت منع شدند. برخی هم به دلیل نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. به همین دلیل فروردین ماه ۱۳۹۹ معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷۰ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد کاهش یافت. در شهر تهران فقط ۱۲۵۰ فقره معامله ملک انجام شد که ۸۹ درصد کمتر از اسفند ماه ۱۳۹۸ بود. در کل کشور نیز تنها ۱۴ هزار و ۹۹۶ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال ۷۰ درصد و نسبت به فروردین پارسال ۵۲ درصد افت کرد. در اولین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.
اظهارات یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی
از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر قیمت مسکن به ویژه در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد.
پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه گذاران و تولید کنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ساخته می شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.
نظر یک انبوه‌ساز درباره آینده بازار مسکن
اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش بینی رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد، اظهار کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم.
مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن گفت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند. اما موضوع این است که دولت تا چه اندازه می تواند مسکن تولید کند. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.
منبع: ایسنامنبع: ساعت24
کلیدواژه: وزارت راه و شهرسازی اجاره داری حرفه ای طرح اقدام ملی بازار مسکن قیمت مسکن بازار اجاره مسکن در سال سال ۱۳۹۹ سال ۱۳۹۸ اسفند ماه اجاره بها سال گذشته هزار واحد شهر تهران رشد قیمت
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.saat24.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ساعت24» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۷۷۷۴۲۱۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نرخ رهن در بازار مسکن؛ رهن کامل در عبدل آباد با ۶۰۰ میلیون تومان
به گزارش خبرنگار مهر، یکی از مهمترین محورهای زندگی بشریت حول مساله مسکن عنوان شده و با توجه به اهمیت بازار مسکن در کشور به دلیل ارتباط مستقیم با وضعیت معیشت و رفاه زندگی مردم، خبرگزاری مهر قصد دارد در سلسله گزارش‌هایی قیمت خرید، رهن و اجاره واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را به صورت مجزا بررسی کند.
در گزارش‌های متعدد اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن در پایان سال (۱۴۰۲)، به بررسی وضعیت نرخ رهن و اجاره «منطقه ۱۳» و «منطقه ۱۴» و «منطقه ۱۵» و «منطقه ۱۶» و «منطقه ۱۷» و «منطقه ۱۸» پرداختیم؛ حال قصد داریم در گزارش پیش رو نرخ رهن و اجاره مسکن در «منطقه ۱۹» تهران را بررسی کنیم.
براساس گفته برخی از کارشناسان فعال این است، تعداد معاملات بیش از هر چیز وابسته به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری و به‌ویژه نرخ ارز بود، با افزایش قیمت دلار حجم معاملات مسکن افزایش می‌یافت و با افزایش حجم معاملات مسکن نهایتاً قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات روند صعودی به خود می‌گرفت.
روند معاملات در سال ۱۴۰۲، متفاوت از همیشه شکل گرفت؛ زیرا در بسیاری از ماه‌های سال ۱۴۰۲ تعداد معاملات رسمی کمتر از ۲۰۰۰ یا بعضاً کمتر از ۱۰۰۰ معامله در ماه بود. حتی افزایش قیمت دلار در ماه های پایانی سال نتوانست تکانه جدی در حجم معاملات ایجاد کند.
کاهش قدرت خرید مسکن و افزایش مداوم قیمت‌ها در صنعت ساختمان موجب تعمیق رکود در بازار شده است.
یک آپارتمان ۸۲ متری دوخوابه در منطقه ۱۹ محله «خانی‌آباد نو» تهران با پرداخت ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و کرایه ماهیانه ۳ میلیون تومان قابل اجاره و این واحد ساخت (۱۳۸۲) است.
همچنین برای رهن کامل یک واحد آپارتمان ۸۰ متری دوخوابه، ۲ سال ساخت در همین منطقه در محله «عبدل‌آباد» تهران، نیازمند ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه خواهید بود.
قیمت رهن واحدهای دیگر در منطقه ۱۹ تهران را در جدول زیر بررسی کنید؛
| محله و خیابان (منطقه ۱۹) | متراژ ساختمان | قیمت اجاره (تومان) | قیمت رهن (تومان) |
| اسفندیاری - بوستان | ۶۳ | ۱,۵۰۰,۰۰۰ | ۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| بهمن‌یار | ۶۰ | ۲,۰۰۰,۰۰۰ | ۳۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| خانی‌آباد نو | ۸۲ | ۳,۰۰۰,۰۰۰ | ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| دولت‌خواه | ۸۰ | _ | ۵۵۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| عبدل‌آباد | ۸۰ | _ | ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| نعمت‌آباد | ۸۲ | ۳,۵۰۰,۰۰۰ | ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| شهرک شریعتی | ۸۵ | ۳,۰۰۰,۰۰۰ | ۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت