دولت‌ها چگونه از مستاجران حمایت می‌کنند؟
تاریخ انتشار: ۸ تیر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۴۳۹۳۷۲
بررسی تجارب جهانی در زمینه ورود دولت ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند.
به گزارش مشرق، دخالت نکردن دولت در زمینه تعیین قیمت کالاهای اقتصادی، اصل پذیرفته شده در اقتصاد مبتنی بر بازار آزاد است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
در ادامه این گزارش به بررسی پاسخ این سوال می‌پردازیم:
*شکست بازار و لزوم حمایت دولت از بازار مسکن
مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای مورد نیاز خانوارهای کشور تلقی می‌شود؛ زیرا غیر قابل جایگزین بوده و از سبد هزینه خانوار قابل حذف نیست. از طرف دیگر، اهمیت این موضوع به حدی بوده است که اولین پیام اقتصادی امام خمینی (ره) بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در بهمن ماه 57 تحت عنوان پیام حساب 100 را به خود اختصاص داد. در همین ارتباط محمد حمیدزاده کارشناس مسکن در ارتباط با اهمیت کالای مسکن اظهار داشت: «بر اساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار شهری به 45 درصد رسیده است و این در حالی است که شاخص متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار برای خانوارهای دهک پایین درآمدی به 80درصد نیز می‌رسد».
این کارشناس مسکن در تشریح شرایط فعلی بازار مسکن گفت: «بررسی شاخص‌های اقتصادی بازار مسکن مشخص می‌کند این بازار با پدیده شکست موجه شده و حضور نداشتن دولت در چنین شرایطی، منجر به شکستن کمر مردم خواهد شد».
حمیدزاده در ارتباط با تجربه دولت‌ها در بازار مسکن گفت:«در تمام دنیا هیچ دولتی در بازار مسکن ریسک نکرده و امکان حضور را از خود سلب نمی‌کند، به عنوان مثال سالانه 70هزار واحد مسکونی توسط دولت آمریکا برای خانوارهای کم‌درآمد ساخته می‌شود زیرا این دولت معتقد است هزینه ساخت مسکن برای خانوارهای کم درآمد کمتر از هزینه بی‌خانمان بودن آن‌ها برای دولت است.»
*اقدامات دولت‌های مختلف در بازار مسکن
روزهای گذشته و پس از انتشار گزارش دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رسیدن متوسط قیمت مسکن به هر متر مربع 19 میلیون تومان و افزایش نجومی قیمت اجاره در شهر تهران، حضور نداشتن سیاستی منسجم به منظور کاهش قیمت مسکن بیش از پیش حس شد. این درحالیست که بسیاری از کشورهای جهان با استفاده از ابزارهایی نظیر استفاده از مالیات‌های تنظیمی، افزایش عرضه مسکن، اعطای ودیعه مسکن به خانوارهای کم درآمد، استفاده از قوانین حمایت از مستاجر و تعیین سقف افزایش قیمت اجاره اقدام به اثرگذاری در بازار مسکن می‌کنند. در همین ارتباط معاونت رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی اجمالی سیاست های دولت‌ها در بازار اجاره پرداخت.
در این گزارش با تاکید بر اینکه دولت در سایر کشورها مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شــرایط عادی هم اجاره مســکن را به حال خود رها نمی‌کنند و در بازار مسکن اثرگذار است؛ چرا که صاحبان مســکن قدرت چانه‌زنی بالایی داشــته و از طرفی مســکن جزو کالاهای اساسی است، آمده است: «دولت‌ها در دنیا از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخلۀ مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. بررسی‌های صورت گرفته مشخص می‌کند، دولت‌های مختلف در زمینه‌های متعدد نظیر کنترل اجاره‌بها اولیه، کنترل میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن‌های استیجاری اقدام به مقررات‌گذاری کرده‌اند».
در بخش دیگری از این گزارش معاونت رفاه اجتماعی وزارت تعاون، ضمن بررسی تجارب جهانی کشورهای جهان در حوزه کنترل قیمت بازار اجاره آمده است: «در کشورهای اســترالیا، اتریــش، دانمــارک، فرانســه، آلمــان، ایرلنــد، هلنــد و آمریــکا کنتــرل اجاره‌بهــا در مــورد بخشــی از واحدهــای مســکونی اعمــال می‌شــود. همچنین در فرانسـه قانـون اصلاح وضعیـت مسـکن، مصـوب سـال 2018 بـه شـهرهای بـزرگ کـه تقاضـا برای مسـکن اجـاره‌ای در آن‌هـا بسـیار بـالا اسـت؛ اجـازه داده تـا به‌صـورت آزمایشـی بـرای مـدت 5 سـال مقـررات کنتـرل اجاره‌بهـا را بــه اجــرا گذارنــد. در ایــن شــهرها میــزان اجــاره اولیــه، در محــدوده‌ی معینــی مشــخص می‌شــود.»
*ورود دولت های مختلف به بازار مسکن در شرایط بحران اقتصادی ناشی از کرونا
علاوه بر شرایط اقتصادی حاکم بر بازار اجاره و جولان سوداگران در این بازار، رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا و بحران بیکاری نیز فشار مضاعفی به خانوارهای مستاجر وارد آورده است. در همین خصوص، مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست های حمایتی از مستأجران، اعلام کرد: « با شیوع ویروس کووید-19 بسیاری از مستأجران مسکونی با این وضعیت مواجه‌اند که متعاقب با عواقب اقتصادی ناشی از این همه‌گیری به پرداخت اجاره‌بهای خود در موعد مقرر به‌دلیل درآمد کمتر ناشی از کاهش ساعات کار، تعطیلی کسب وکارهای خویش‌فرما یا حتی از دست دادن کار قادر نیستند؛ حتی در تأمین مایحتاج روزمره و نیازهای اولیه نیز دچار مشکل شده ودر بسیاری موارد نیازمند حمایت‌های مستقیم دولتی هستند».
در این گزارش بازوی کارشناسی مجلس با اشاره به تجربیات جهانی کشورها، آمده است: «دولت استرالیا در اصلاح قانون کووید-19 (قانون اقدام‌های اضطراری 2020)که از 6 اسفند به اجرا درآمده است برخی اصلاحات در قوانین جاری ازجمله قانون اجاره‌نامه‌های مسکونی را اعلام کرده است. این قانون به نخست وزیر این اجازه را می‌دهد که به دلیل تأثیر کووید-19 بر توانایی مستأجران در انجام تعهدات خود، مقررات محدودکننده‌ای برای صاحبان املاک مورد اجاره اعمال کند. طبق این قانون که از 27 فروردین (به مدت 6 ماه) با امکان تمدید لازم‌الاجراست، مالکان از موارد صدور اخطار خاتمه قرارداد اجاره برای مستأجران متأثر از کرونا، منع شده‌اند...در کشور آلمان با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین‌نامه‌ای برنامه‌ریزی شده است که محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به‌دلیل تأخیر در پرداخت اجاره‌بها را در نظر گرفته است...دولت ایتالیا نیز برای حمایت از شهروندان خود که در دوران شیوع ویروس کووید- 19 دچار آسیب و کاهش درآمد شده‌اند، کمک هزینه‌هایی برای کالا و خدمات در نظر گرفته است. این اقدامات در استان‌های ایتالیا ممکن است متفاوت باشد و یکی از این کمک هزینه‌ها مربوط به پرداخت اجاره است. در حقیقت مستأجرانی که تمایل به دریافت کمک هزینه اجاره دارند باید واجد شرایط خاصی باشند».
بررسی تجارب جهانی در زمینه ورود دولت ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند. البته این حضور می‌بایست با استفاده از ابزارهایی نظیر وضع مالیات‌های تنظیمی و افزایش عرضه مسکن به منظور اثرگذاری پایدار مهیا شود اما در شرایط فعلی و به صورت سریع، استفاده از ابزارهایی نظیر وام ودیعه مسکن و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به کاهش مشکلات مستاجران کمک خواهد کرد.
منبع: فارسمنبع: مشرق
کلیدواژه: کرونا اعتراضات آمریکا سهام عدالت مجلس یازدهم وزارت تعاون مرکز پژوهشهای مجلس بازار مسکن آلمان فرانسه استرالیا ایتالیا انقلاب اسلامی بازار مسکن اقتصادی ناشی بازار مسکن ورود دولت دولت ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mashreghnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «مشرق» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۴۳۹۳۷۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نقش انتخابات آینده آمریکا بر قیمت مسکن چیست؟
به گزارش گروه بازار خبرگزاری علم و فناوری آنا، باز هم بازار مسکن وارد سال انتخاباتی آمریکا شده است! این جمله برای بسیاری از فعالان حوزه املاک و مستغلات دلهره‌آور است چون صاحبان خانه، سرمایه‌گذارها و اقتصاددانان مشتاق پیش‌بینی این موضوع هستند که انتخابات آینده آمریکا در نوامبر سال 2024 چه تاثیری روی قیمت مسکن خواهد داشت.
نظرسنجی اخیر Investopedia نشان داد که بیش از نیمی (61%) از سرمایه‌گذاران، نگران تاثیر انتخابات آینده ریاست جمهوری آمریکا در سال 2024 بر پرتفوی یا سبد سرمایه‌گذاری هستند. اما آیا در ایران هم باید نگران قیمت مسکن در سال جاری و سال‌های بعد از آن باشیم؟ آیا قیمت اقلامی مانند قیمت میلگرد و سیمان به‌عنوان مصالح اصلی قیمت مسکن را بالاتر می‌برد؟
قیمت ارز و درصد تورم چطور روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند؟قیمت دلار عامل اصلی افزایش قیمت محصولات و کالاها در بازار ایران است. بارها شاهد این موضوع بوده‌ایم که با افزایش ناگهانی و جهشی قیمت ارز، حتی بسیاری از عرضه‌کنندگان کالاهای مختلف از فروش خودداری کرده‌اند تا مطمئن شوند دلار پایین نمی‌آید.
نکته اصلی اینجاست که افزایش قیمت دلار به‌سرعت روی بازار ایران تاثیر میگذارد و همه محصولات و کالا و خدمات چندبرابر شده و بواسطه آن نیز قیمت مسکن فورا بالا می‌رود. اما در مقابل، مواقعی که دلار کاهش پیدا می‌کند، تا این موضوع روی بازار مسکن و قیمت خانه تاثیر بگذارد مدتی زمان خواهد برد چون همواره بازار در مقابل تغییرات منفی قیمت مقاومت کرده و بسیاری از فروشندگان تصور می‌کنند این کاهش قیمت گذرا بوده و دوباره بالا می‌رود، در نتیجه برای فروش اقدامی نمی‌کنند. همین به‌عبارتی دست‌نگه‌داشتن مالکان برای معامله خانه، باعث رکود می‌شود که خود به‌صورت مستقیم روی بازار حساسی مانند مسکن تاثیر میگذارد.
با فرض عدم شدت یافتن تحریم‌ها و فروش همین میزان نفت فعلی در آینده، اگر دولت همچنان برای تامین بودجه مانند سال‌های گذشته برای چاپ پول بدون پشتوانه اقدام کند، با وجود کسری پیش‌بینی شده در برنامه بودجه سال 1403، ممکن است سناریوهای رشد اقتصادی برای امسال با مشکل مواجه شده و حتی شاهد تورمی بالاتر از 45% باشیم. از طرفی چاپ پول بدون پشتوانه خود باعث کاهش استمرار سیاست‌های اقتصادی انقباضی دولت خواهد شد. در چنین شرایطی است که رکود بازار مسکن می‌تواند ادامه داشته باشد.
این میزان تورمی است که سیاست‌های اقتصادی در مرزهای ایران ممکن است رقم بزند، اما باید دید که انتخابات آینده آمریکا چقدر روی وضعیت اقتصادی، میزان تورم و حتی نرخ دلار تاثیر میگذارد. این‌ها مواردی هستند که در کنار یکدیگر میزان رشد قیمتی بازار مسکن را رقم خواهند زد. بنابراین شاید انتخابات آمریکا میلیون‌ها کیلومتر آن‌طرف‌تر از مرزهای ایران انجام شود، اما تاثیرش به ثانیه‌ای نخواهد کشید.
چه چیزی بر قیمت مسکن در سال انتخابات آمریکا تاثیر میگذارد؟درحالی‌که اغلب افراد در مورد بازار مسکن و مستغلات نظرات کارشناسی متفاوت و گاهی بدون پشتوانه علمی دارند، باید گفت که مهم‌ترین عامل در قیمت مسکن، خصوصا در ایران، میزان عرضه و تقاضا خواهد بود. البته عوامل دیگری نیز وجود دارند که نباید آن‌ها را نادیده گرفت، عواملی مانند تورم و قیمت ارز که به‌صورت مستقیم و در لحظه باعث تغییراتی غیرقابل پیش‌بینی روی قیمت میلگرد، قیمت سیمان و در نهایت هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن می‌شوند.
سلامت اقتصاد مانند ثبات اقتصادی، درصد تورم واقعی و هزینه‌های زندگی در کنار نرخ بهره می‌تواند روی قدرت خرید افراد تاثیر بگذارد. همین عوامل در کنار یکدیگر رکودی را رقم زده‌اند که در چند سال گذشته شاهد آن بودیم. بنابراین عوامل اصلی در بازار املاک و مستغلات را می‌توان به موارد زیر تقسیم کرد.
نرخ بهره ثبات اقتصادی تورم قیمت ارز هزینه ساخت میزان عرضه مسکن سیاست‌های دولت (مشوق‌های مالیاتی و یارانه‌ها) قدرت خرید مردم میزان نقدینگیزمانیکه عدم قطعیت روی هر یک از عوامل بررسی شده در بخش قبلی، سایه اندازد، بازار مسکن به رکود متمایل خواهد شد. در چنین شرایطی، اگر مردم اعتماد کمتری نسبت به خرید و فروش ملک داشته باشند، عرضه و تقاضا هر دو کاهش پیدا می‌کنند. بنابراین ممکن است بازار مسکن وحشت‌زده شود چون در سال منتهی به انتخابات آمریکا، اغلب مردم می‌خواهند در صورت تغییر نرخ بهره یا تغییر در سیاست‌های مالیاتی و مسکن، تکلیف خود را بدانند.
اما عوامل اقتصادی کلان مانند تورم و برخی از اتفاقات غیرقابل‌پیش‌بینی مانند جنگ و حتی بلایای طبیعی، همگی می‌توانند روی اعتماد خریدار و فروشنده در بازار مسکن تاثیر بگذارند. همه این موارد می‌تواند رکود بازار مسکن را در وضعیت فعلی نگه داشته یا حتی آن را به مسیری سوق دهد که سال 1403 برای ایرانیان سال ابر بحران مسکن نامیده شود.
قیمت مسکن در بازار ایران و نقش انتخابات ریاست جمهوری آمریکاقیمت مسکن در بازار ایران با رشد تورم و جهش یک‌شبه قیمت ارز، رشد خواهد داشت. بنابراین پیروزی «بایدن» و «ترامپ» و سیاست‌هایی که در مقابل ایران دارند می‌تواند به‌صورت‌مستقیم روی این دو شاخص و در نهایت روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد.
با تجربه‌ای که ایران در زمان پیروزی و ریاست جمهوری ترامپ و حتی با پایان دوره ریاست جمهوری او در سال 1399 داشت، حتی با وجود کاهش ریسک‌های غیراقتصادی مانند کاهش احتمال وقوع جنگ و همین‌طور افزایش امید به کاهش میزان تحریم‌های ناعادلانه، بهبود اندکی در بازار مسکن را شاهد بودیم. بنابراین باتوجه‌به سطح ریسک غیراقتصادی و اقتصادی قابل پیش‌بینی در سال 1403 و تا قبل از مشخص شدن برنده انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در نوامبر 2024، قاعدتا شاهد کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز در مسکن و رکود این حوزه خواهیم بود. حتی ممکن است بسیاری از واحدهای در حال ساخت که قبل از انتخابات تکمیل می‌شوند وارد چرخه خرید و فروش نشوند چون سازندگان در این شرایط حفظ ملک را ترجیح می‌دهند تا تکلیفشان مشخص شود.
قیمت مسکن با پیروزی ترامپ بیشتر می‌شود؟همان‌طور که می‌دانید برای ساخت یک خانه به مصالح و تجهیزات زیادی نیاز خواهد بود که اصلی‌ترین آن‌ها میلگرد و سیمان و آجر و تیرآهن هستند. باتوجه‌به اینکه قیمت روز میلگرد 12 و انواع دیگر مصالح با قیمت دلار و رشد تورم هر روز بیشتر می‌شود، بنابراین دور از انتظار نیست که اعمال تحریم‌های اقتصادی بیشتر روی ایران با پیروزی بایدن یا ترامپ، باعث تورم بیشتر شود.
به‌صورت‌کلی می‌توان گفت که قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره، حدود 35% روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند. بنابراین از آنجایی‌که قیمت این مصالح وابسته به نوسانات بازار ارز و قیمت دلار است، هر روز شاهد افزایش قیمت آن‌ها هستیم.
حتی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز به تاثیر نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در سال 1403 روی قیمت مسکن در ایران و ورود آن به یک ابر بحران اشاره کرده است. اما برخی از کارشناسان و متخصصان حوزه اقتصاد معتقدند اثرگذاری پیروز میدان نبرد ریاست جمهوری آمریکا روی بازار مسکن ایران غیرمستقیم خواهد بود.
به گفته بسیاری از کارشناسان، پیروزی بایدن تاثیری مستقیم و قابل‌توجه روی ریسک غیراقتصادی و بواسطه آن روی انتظارات تورمی خواهد داشت. تورم نیز که بازوی اصلی تاثیرگذار روی قیمت مسکن در ایران است.
این کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در صورت پیروزی بایدن در انتخابات نوامبر 2024، قیمت دلار کاهش پیدا کرده و اگر این اتفاق رخ دهد، قیمت ارز می‌تواند برای مدتی طولانی به ثبات برسد. در چنین شرایطی، بازار مسکن نیز از کاهش قیمت دلار تاثیر گرفته و قیمت مسکن می‌تواند کاهش قابل‌توجهی داشته باشد. البته کاهش قیمت مسکن به این موضوع نیز بستگی دارد که بنابه‌دلایل غیرقابل‌پیش‌بینی، ناگهان قیمت دلار دچار شوک نشده و افزایش لحظه‌ای نداشته باشد.
اما کارشناسان می‌گویند اگر ترامپ در این نبرد پیروز شود، احتمال افزایش نرخ دلار نیز وجود خواهد داشت چون سیاست‌های ترامپ در مقابل اقتصاد ایران می‌تواند وضعیت تورم را سخت‌تر کرده و در نهایت با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز افزایش چشمگیری داشته باشد.
بایدن یا ترامپ، کدام‌یک بازار مسکن را نجات می‌دهند؟انتخابات آینده آمریکا با تاثیرگذاری روی نرخ دلار، میزان تحریم‌های اقتصادی و میزان تورم، باعث تغییراتی روی قیمت مسکن خواهد شد. پیروزی بایدن یا ترامپ می‌تواند تاثیر متفاوتی روی وضعیت اقتصادی ایران داشته باشد اما نباید این موضوع را نادیده گرفت که پس از برگزاری انتخابات، تغییر در قیمت‌ها فورا اتفاق نخواهد افتاد. چون مالکان خانه‌ها منتظر تثبیت قیمت ارز می‌مانند و می‌خواهند میزان تاثیر آن روی تورم را ببینند. از طرفی باید تاثیر 35 درصدی قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره در بازار مسکن را نیز در نظر داشت. بنابراین اگر در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارید بررسی قیمت روز میلگرد در سایت شرکت آیرومارت به نشانی iromart.com می‌تواند دیدی کلی نسبت به نوسانات قیمت ساخت مسکن به شما بدهد. به‌این‌ترتیب می‌توانید برای ساخت‌وساز بهتر بودجه‌بندی کنید تا قیمت مصالح بیشتر از این میزان روی قیمت خانه تاثیر نگذارند.
انتهای پیام/
مدیررسانهای پرسپولیس: سپاهان به جای شکایت بیجا، عذرخواهی کند