به نقل از «فرارو»

نوبت «ابرحباب» زمین

تاریخ انتشار: ۲۸ آبان ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۰۱۳۲۶۷

تغییر انتظارات در بازار مسکن - به‌دنبال افت قیمت در بازار‌های موازی- قفل عرضه املاک کلنگی را شکست. نتایج پایش جدید بازار معاملات زمین در پایتخت از ۶ رویداد تازه حکایت دارد. در مناطقی از شهر که بسازوبفروش‌ها آن‌ها را محله‌های مرغوب می‌نامند، مالکان بنا‌های قابل تخریب و مشارکت، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند و آماده توافق با سازنده هستند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به گزارش دنیای اقتصاد؛ این وضعیت باعث کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین شده است. در سمت مقابل، تقاضای غیرمصرفی که طی یک‌سال‌ونیم گذشته بازیگر اصلی معاملات املاک کلنگی بود، هم‌اکنون جای خود را به ورود احتیاطی سازنده‌ها به این بازار - تقاضای مصرفی زمین- داده است.

رفت‌وآمد‌های اخیر در بازار زمین، نشانه روشنی از سررسید «ابرحباب املاک کلنگی» است. تغییرات قیمت زمین و مسکن طی سال‌های بعد از ثبات در دوره گذشته نشان می‌دهد میانگین قیمت واحد‌های مسکونی از سال ۹۴ تا پایان بهار امسال تقریبا ۳/ ۴ برابر شد؛ اما بهای فروش کلنگی‌ها بیش از ۵۰۰ درصد افزایش یافت که بزرگ‌ترین حباب ملکی است.

مالکان املاک کلنگی با خروج از لاک انتظارات تورمی، برای عرضه املاک خود به بازار ساخت و ساز اعلام آمادگی کردند. تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی مناسب برای ساخت وساز نشان می‌دهد بازار معاملات و عرضه زمین‌های مسکونی نیز مانند بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در روز‌های اخیر تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوش‌بینانه ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی قرار گرفته و حباب قیمتی در این بازار آماده تخلیه است.

علاوه بر آماده شدن بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی برای تخلیه حباب قیمتی، بازیگران اصلی بازار معاملات زمین در چند ماه گذشته، فعالیت خود در این بازار را به طور محسوس کاهش داده‌اند. کارشناسان کاهش فعالیت سرمایه‌داران بزرگ ملکی در بازار املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی را به استعفای بازیگر اصلی معاملات زمین در ماه‌های گذشته تعبیر می‌کنند.

بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همواره از این جهت که زمین گران‌ترین جزء ساختمانی در ساخت‌وساز‌ها محسوب می‌شود به عنوان بازار بالادست مسکن شناخته می‌شود که هر نوع تغییر و تحول در قیمت این نوع از املاک منجر به تغییر قیمت واحد‌های مسکونی نوساز و سپس اثرگذاری بر قیمت فروش سایر واحد‌های مسکونی می‌شود.

در واقع تغییرات قیمت زمین را می‌توان به عنوان حلقه اول زنجیره کشف قیمت در بازار مسکن مورد توجه قرار داد. تغییرات قیمتی در بازار زمین همواره از یکسو باعث تغییر رفتار سازنده‌ها و تیراژ ساخت مسکن و ازسوی دیگر منجر به اثرگذاری قیمتی بر سایر واحد‌های مسکونی موجود در بازار می‌شود و از این جهت نوعی اثر دوگانه بر تغییرات و تحولات قیمتی بازار مسکن دارد.

در حداقل یک‌سال گذشته نیز سرمایه‌گذاران کلان ملکی بازار زمین و املاک کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کردند در حالی که سرمایه‌گذاران با بودجه کمتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. با این حال تحت تاثیر تحولات غیراقتصادی اخیر و کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و در نتیجه کاهش انتظارات تورمی، جریان ورودی سرمایه‌گذاران به عنوان بازیگران اصلی معاملات زمین در ماه‌های اخیر به طور نسبی متوقف شده است و از سوی دیگر مالکانی که به دلیل انتظارات تورمی حاضر به فروش یا مشارکت با سازنده‌ها برای ساخت مسکن نبودند، گارد خود را بازتر کرده و برای توافق با سازنده‌ها تمایل نشان می‌دهند.

با این حال همچنان ورود بسازوبفروش‌ها به بازار زمین، با احتیاط همراه است. بساز‌وبفروش‌ها امیدوارند سطح قیمت زمین و املاک کلنگی کاهش یابد. این در حالی است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد طی روز‌های اخیر قیمت پیشنهادی فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نه به اندازه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان، اما به طور نسبی کاهش یافته است.

تحقیقات میدانی انجام شده در روز‌های گذشته نشان داد سطح قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای فروش آپارتمان حدود ۱۷ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است، اما تحقیقات به عمل آمده نشان می‌دهد این میزان کاهش در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بین ۸ تا ۱۵ درصد بوده است. از سوی دیگر مالکان به دلیل تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوشبینانه، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند که این موضوع بیشتر ناشی از تاثیرگذاری آرامش نسبی و توقف روند رشد افسارگسیخته ارز در روز‌های اخیر و کاهش نوسان در این بازار است.

بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همچنین از سوی دیگر با یک مشخصه عمده در روز‌های اخیر مواجه شده است که می‌توان آن را به باخت طمع‌کاران مهرماه تعبیر کرد. در مهرماه و همچنین ماه‌های قبل از آن برخی از فروشنده‌های زمین به طور مصمم به دنبال افزایش هر چه بیشتر قیمت زمین و ملک کلنگی خود بودند، اما تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و قرار گرفتن بازار معاملات زمین در فاز تخلیه حباب قیمتی، این گروه از طمع‌کاران ملکی نیز شکست خوردند. در برخی از ماه‌ها حتی عرضه زمین به بازار املاک از سوی مالکان متوقف شد تا در ماه‌های بعد زمین‌ها با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه شود.

با این حال، هنوز هم برخی از سازنده‌ها از ادامه رشد قیمت مصالح ساختمانی ابراز نگرانی می‌کنند و همین عامل موجب شده است که با احتیاط بیشتری به بازار زمین و ساخت‌وساز ورود کنند. تداوم رشد قیمت مصالح ساختمانی عامل اصلی نگرانی آن‌ها در این زمینه است.

بازار معاملات زمین همچنین از یک زاویه دیگر این روز‌ها دچار تغییر و تحول شده است. هم‌اکنون در بازار معاملات زمین برخی از سازنده‌ها که واحد‌های مسکونی نوساز در اختیار دارند در مرحله بین فروش واحد‌ها و خرید زمین برای آغاز پروژه‌های جدید قرار دارند که در واقع به نوعی می‌توان از آن‌ها به عنوان سازنده‌های معلق یاد کرد.

این گروه از سازنده‌ها هم‌اکنون در فرآیند فروش واحد‌های مسکونی آماده خود قرار دارند؛ چرا که به دنبال کاهش انتظارات تورمی هم‌اکنون حجم عرضه واحد‌های آماده سازنده‌ها نیز به طور نسبی به بازار افزایش یافته است و برخی از سازنده‌ها تلاش می‌کنند واحد‌های مسکونی خود را به فروش برسانند. کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در روز‌های اخیر تحت تاثیر کاهش انتظارات غیرتورمی موجب شده است که این گروه از سازنده‌ها حجم عرضه واحد‌های مسکونی خود به بازار را افزایش دهند تا بتوانند در صورت افت قیمت‌ها در آینده نزدیک، حاشیه سود ناشی از سطح فعلی قیمت‌ها را از آن خود کنند.

بررسی‌ها بر مبنای تحقیقات میدانی به عمل آمده و فایل‌های مورد بررسی مربوط به آگهی‌های فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق جنوبی شهر تهران بین ۱۵ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان است.

این میزان در مناطق متوسط غرب تهران معادل حدود ۶۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان به‌ازای هرمترمربع است. مبلغ بلاعوض در معاملات مشارکت در ساخت که از سوی سازنده به مالکان در جریان تخریب و نوسازی پرداخت می‌شود نیز در این مناطق (مناطق مصرفی غرب تهران) به ازای هر مترمربع برابر با مبلغی حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است.

در محلات مصرفی منطقه دو شهر تهران نیز متوسط قیمت فروش هرمترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی براساس فایل‌های مورد بررسی بین ۹۰ میلیون تا ۱۳۰ میلیون تومان است. از سوی دیگر در برخی از محلات لوکس‌تر این منطقه این میزان معادل ۱۰۰ میلیون تا ۱۵۰ میلیون تومان است.

بررسی‌ها در خصوص تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی و مقایسه آن با تحولات بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و تغییرات آن، حاکی است از سال ۹۴ تا پایان بهار ۹۹ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۴/ ۳ برابر شده است، این در حالی است که میانگین قیمت زمین در همین بازه زمانی در پایتخت ۳/ ۶ برابر شده است. این موضوع نشان می‌دهد در این بازه زمانی بیشترین حباب ملکی مربوط به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بوده است.

میانگین قیمت زمین در این بازه زمانی برای هر مترمربع از ۴ میلیون به ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در همین مدت، از مترمربعی ۴ میلیون تومان به محدوده قیمتی ۱۷ میلیون و ۲۰۰ تا ۱۷ میلیون و۳۰۰ هزار تومان قرار گرفته است.

این آمار‌ها نشان می‌دهد در بازه زمانی اعلام شده حباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از حباب قیمتی بازار مسکن بوده است و بنابراین انتظار می‌رود در روند تخلیه حباب قیمتی پیش‌رو، میزان کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی بیش از کاهش قیمت آپارتمان و واحد‌های مسکونی باشد.

منبع: فرارو

کلیدواژه: ارزش سهام عدالت همسان سازی حقوق بازنشستگان وام ودیعه مسکن قیمت سکه قیمت دلار قیمت پراید بازار مسکن املاک کلنگی تورم مسکن بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بازار زمین و املاک میلیون تومان واحد های مسکونی معاملات زمین روز های اخیر انتظارات تورمی تحقیقات میدانی کاهش انتظارات میانگین قیمت سازنده ها املاک کلنگی قیمت زمین نشان می دهد سوی دیگر حباب قیمتی بازه زمانی بازار مسکن زمین و ملک تحت تاثیر شهر تهران هم اکنون سطح قیمت قیمت ها واحد ها ماه ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۰۱۳۲۶۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

خبر خوش برای مستاجران

ابوالفضل نوروزی با یادآوری این‌که لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با همکاری وزارت راه و کمیسیون عمران مجلس تدوین شده است، اظهار کرد: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل به قانون بخشی از مشکلات در بازار اجاره، زمین و مسکن رفع کرده و به تسهیل‌گری در بخش اجاره می‌پردازد.

به گزارش تسنیم، وی توضیح داد: این لایحه بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان تاکید دارد.

وی ادامه داد: تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها و ارائه راهکار‌هایی برای الزام‌آور شدن این راهکار‌ها از دیگر مواردی است که در این لایحه به آن توجه جدی شده است. بر اساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد.

وی افزود: با تصویب و ابلاغ لایحه مذکور در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال جدید با توجه به تورم و همچنین نظارت بر پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل بخش دیگری از این طرح به شمار می‌رود.

نوروزی تسهیل در فرآیند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را از دیگر ویژگی‌های این طرح عنوان کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض بخش دیگری از موارد مورد تاکید در این طرح است. همچنین برای کاهش التهابات مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحد‌های در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل و انتقال واحد‌های نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای وجود ندارد و ممنوع است و محاکم و ادارات پذیرفته شده نیست.

نوروزی ابراز امیدواری کرد تا با تصویب لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و ابلاغ آن، بخشی از موانع موجود در اجرا قانون جهش تولید مسکن و بازار مسکن و اجاره بها برطرف شود.