اثر بورسی راه‏‌اندازی صندوق املاک

ایران اکونومیست- چندی پیش بود که میثم فدایی، مدیر اداره نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس خبر از راه‌‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات داد.

مژده ابراهیمی: چندی پیش بود که میثم فدایی، مدیر اداره نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس خبر از راه‌‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات داد. به گفته وی در این نوع صندوق‌ها، املاکی که دارای پایان‌کار بوده یا دارای اسناد معتبر هستند به مالکیت صندوق درآورده می‌شوند و با گزارش‌‌های کارشناسی رسمی و دادگستری که انجام می‌گیرد، املاک قیمت‌گذاری شده و یونیت‌‌های صندوق‌ها به مردم فروخته می‌شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

همچنین سود حاصل از این سرمایه‌گذاری در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری، نصیب سهامداران می‌شود. در نتیجه به دلیل پیچیدگی‌های گسترده قوانین مربوط به بخش املاک، نظرات صاحب‌نظران مختلف اخذ شده و احتمال می‌رود طی یک‌ماه آینده با ابلاغ دستورالعمل، صندوق املاک و مستغلات به مرحله راه‌‌اندازی برسد. به اعتقاد فعالان بازار راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌تواند باعث سرمایه‌گذاری متنوع و تعمیق بازار سرمایه شود و از طرفی هم از سرمایه‌گذاران خرد حمایت کند.
اثر بورسی راه‏‌اندازی صندوق املاک
سرمایه‌گذاری متنوع؛ یکی از مزیت‌ها

معین نجف‌زاده -کارشناس بازار سرمایه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در زمره صندوق‌های سرمایه‌گذاری از نوع محدود قرار می‌گیرند که صدور یا ابطال واحدهای آنها طی شرایط خاص مندرج در امیدنامه و اساسنامه انجام می‌شود. همچنین می‌تواند به ‌‌قصد کسب منفعت از دارایی‌‌های غیرمنقول، نسبت به خرید، فروش یا اجاره‌دادن دارایی‌ها اقدام کند. واحدهای تجاری یا سرمایه‌گذاری این صندوق، سبد‌هایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. این دارایی‌‌های غیرمنقول باید در ایران ثبت و دارای سند رسمی مالکیت باشند. همچنین صندوق سرمایه‌‌گذاری در املاک و مستغلات نمی‌‌تواند در زمین‌‌های بدون‌بنا یا دارای بنا یا مستحدثات غیرمتناسب با مساحت زمین سرمایه‌‌گذاری کند. تقسیم سالانه حداقل ۹۰‌درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌‌گذاری در اوراق بهادار تحت‌تملک صندوق پس از کسر هزینه‌‌های صندوق، الزامی است. خرید یا فروش دارایی‌های غیرمنقولی که ارزش آنها بیش از ۵۰‌درصد کل دارایی‌‌های صندوق است، منوط به اخذ مجوز از مجمع صندوق است. صندوق سرمایه‌‌گذاری در املاک و مستغلات نمی‌‌تواند فعالیتی در ساخت یا مشارکت در ساخت املاک و اعطای تسهیلات داشته باشد؛ از جمله مزایای صندوق می‌توان به نقدشوندگی آن اشاره کرد. همچنین بازار مسکن بازاری است که نقدشوندگی پایینی دارد؛ در حالی‌‌ که صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دلیل وجود بازارگردان و قیمت پایین هر واحد سرمایه‌گذاری امکان نقدشوندگی بالایی دارند. مدیریت این صندوق‌ها به عهده افراد حرفه‌‌ای است که سبب کاهش ریسک سرمایه‌گذاری می‌شود. طبق مصوبه تاسیس و فعالیت این صندوق‌ها، حداقل ۷۵‌درصد از دارایی‌های صندوق باید در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق سرمایه‌‌گذاری شود. این صندوق می‌تواند حداکثر ۲۰‌درصد از دارایی‌‌های خود را به سرمایه‌‌گذاری در اوراق بهادار تامین مالی مرتبط با دارایی‌های مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره در پروژه‌‌های ساختمانی) و سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهد؛ بنابراین یکی دیگر از مزایای صندوق، سرمایه‌گذاری متنوع است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ابزاری برای پوشش ریسک ناشی از افزایش قیمت مسکن است و در واقع برای پاسخگویی تقاضای موثر راه‌‌اندازی می‌شود. این صندوق‌ها همچنین می‌توانند در زمینه‌هایی چون دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته‌‌شده‌‌اند نیز فعالیت کنند؛ علاوه‌بر این می‌توان باقی‌مانده وجوه صندوق را در سپرده‌‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد.
تعمیق بازار؛ مزیتی دیگر

احسان جنگجوی -کارشناس بازار سرمایه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ابزار مالی است که مالک و اداره یا تامین‌‌کننده املاک درآمدزا است. این صندوق با هدف جمع‌‌آوری و جذب سرمایه‌‌های خرد به‌منظور هدایت سرمایه‌‌های ملکی به مسیر درست و بدون عارضه در بازار مسکن و از طریق عرضه یونیت‌‌های سرمایه‌گذاری در بازارسرمایه، تشکیل می‌‌شوند؛ این امر به سرمایه‌‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین‌مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند. هرکدام از خریداران یونیت‌‌های سرمایه‌گذاری متناسب با تعداد یونیت‌‌های خریداری‌شده مالک این ساختمان‌ها محسوب می‌‌شوند؛ بنابراین از عواید مربوط به اجاره‌بهای دریافتی و همچنین افزایش قیمت ساختمان‌ها در طول زمان بهره‌‌مند می‌شوند.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سبب عمق‌‌بخشی و توسعه بازار سرمایه می‌شود و عمق‎ بخشی به بازار، به‌معنای این است که افراد حقیقی بیشتری به شیوه مستقیم یا غیرمستقیم جذب بازار شوند. همچنین تراکنش‌‌های بازار عمق بیشتری پیدا کنند و توسعه بازارسرمایه از طریق ایجاد ابزارها و نهادهای مالی بیشتر و متنوع‌‌تر برای بازارسرمایه تعریف می‌شود، بنابراین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باتوجه به اینکه یک ابزار مالی است، به تنوع‎بخشی بیشتر بازار و در نتیجه به تعمیق بیشتر آن می‌‌انجامد.

اقدام سازمان‌بورس در راه‌‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را به فال‌نیک می‌گیریم. این اقدام شایسته سازمان، برای بازار پول نیز منافع بسیاری را به‌همراه دارد؛ زیرا بازار پول از املاک بسیاری برخوردار است و اگر بانک، دارایی‌های ملکی خود را به صندوق‌های خصوصی یا حتی صندوق بازنشستگی پرسنل خود اجاره دهد، باعث سبک‌تر شدن ترازنامه بانک‌ها شده و بانک‌ها بهتر می‌توانند وظیفه اصلی خود که همان گردش پول و پرداخت تسهیلات است را محقق کنند؛ چراکه در نبود توان کافی از سوی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات، عملا بانک مرکزی ناچار به تعریف خط اعتباری و چاپ پول شده است که عواقب آن در سال‌های بعد خود را در شکل افزایش تورم و نقدینگی نشان داده است. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌تواند آن بخش خاص از سرمایه‌گذاران که ریسک‌‌پذیر نیستند را با حاشیه سود کم‌تر پوشش دهد.
اقداماتی مفید برای سرمایه‌‌‌‌گذاران خرد

مژگان رباط‌‌میلی -کارشناس بازار سرمایه: بازار مسکن در ادوار مختلف، همواره جزو بازار‌هایی بوده که مورد اقبال سرمایه‌‌گذاران این حوزه قرار داشته است؛ به‌ویژه در شرایط تورمی این بازار منجر به حفظ قدرت خرید شده است. به استناد ماده۳ نمونه اساسنامه صندوق‌‌ سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات حوزه فعالیت این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری شامل خرید، فروش و اجاره دارایی‌های غیرمنقول، سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات، صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی است.

وجود ساختار سازمانی اجرایی، نظارتی منسجم و شفاف شامل مجمع صندوق، مدیر، مدیر بهره‌‌برداری، متولی و حسابرس بر مبنای اختیارات و وظایف تعریف‌شده به همراه تنوع در حوزه فعالیت صندوق امید‌بخش حضور این ابزار نوین به‌عنوان ابزاری جذاب از منظر ریسک و بازده است.

حضور و استقبال از این نوع صندوق‌ها می‌تواند اثرات متعددی در سطح خرد و کلان بر اقتصاد کشور داشته باشد. همچنین صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند به تقویت سمت عرضه و تقاضای دارایی‌های غیرمنقول از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان و خرید، اجاره و فروش این نوع دارایی‌ها به رونق بازار مسکن و بهره‌‌برداری از منافع سرمایه‌گذاری در این بازار و توزیع آن در بین سرمایه‌گذاران خرد کمک کند. از آنجا که مدیر صندوق موظف است اطلاعات متعددی از قبیل گزارش بودجه پیش‌بینی شده بهره‌‌برداری عملیاتی سه ساله املاک و مستغلات پیش از شروع فعالیت صندوق، مشخصات املاک و مستغلات تملک‌شده توسط صندوق، نمونه قراردادهای خریدوفروش، اطلاعیه انعقاد قراردادهای اجاره املاک و مستغلات صندوق، صورت‌های مالی صندوق در دوره‌‌های سه‌‌ماهه، ۶ماهه، ۹ماهه و سالانه، گزارش ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به «بهای تمام‌شده» و «ارزش روز» در پایان هر دوره ۶ ماهه و سایر اطلاعات مربوط به فعالیت عملیاتی صندوق را از طریق تارنمای صندوق منتشر ‌کند، بیانگر ابزار مالی شفاف و منصفانه جهت سرمایه‌گذاری است.

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: گذاری در اوراق بهادار دارایی های غیرمنقول سرمایه گذاری سرمایه گذاری گذاری در املاک بازار سرمایه بازار مسکن گذاران خرد دارایی ها صندوق ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۸۵۶۸۹۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سیر تا پیاز طرح ساماندهی بازار زمین و مسکن

بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش هایی است که نقش بسیار موثری در اقتصاد کشور دارد و در حال حاضر دولت با ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی توانسته است بخشی از نیاز بازار مسکن را تامین کند و از این تعداد هم طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی  ساخت چهار میلیون خانه در قالب نهضت ملی مسکن تکلیف دولت سیزدهم است که ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار واحد آغاز در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.

در همین رابطه روح الله اکبری دستیار ویژه وزیر راه وشهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه روند اجرای پروژه‌های  نهضت ملی مسکن با سرعت بسیار خوبی در حال انجام است‌ گفت : ۷۲ هزار هکتار زمین شهری و ۵۰ هزار هکتار زمین روستایی در کشور در حال تامین است و از این مقدار ۳۷ هزار و ۷۰۰ هکتار زمین شهری در حال طراحی، و  اجرا است همچینن ۲۴ هزار هکتار در مرحله ساخت به صورت انفرادی، گروهی و انبوه‌سازی است. علاوه بر این، عملیات بهسازی و نوسازی ۴۹۰ هزار واحد مسکن روستایی آغاز شده است.

اکبری اضافه کرد: ۶.۵ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند که برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار نفر آنان در اراضی دولتی مسکن تامین شده و تمهیدات لازم برای بقیه در قالب زمین‌های خودمالکی و بافت فرسوده اندیشیده شده است.

براساس این گزارش همزمان با نزدیک شدن به بازار جابه جایی و فصل نقل و انتقال مستاجران، دولت تدابیر مختلفی را از سال گذشته برای این بازار در نظر گرفته بود که یکی از این برنامه‌ها طرح ساماندهی بازار زمین ، مسکن و اجاره بها است که این   طرح از سال گذشته  در مجلس مطرح و چندی‌ پیش  ازسوی کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد.

به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیلگری در بخش اجاره کمک خواهد کرد این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تاکید دارد همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است که مورد توجه قرار گرفته است.

تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها موارد دیگری است که در این لایحه به آن پرداخته شده است. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح خواهد بود.

طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی تنظیم گیر و زودبازده است

در ادامه اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در مجلس دو نوع رویکرد را برای مدیریت بازار مسکن اتخاذ کردیم گفت: ابتدا رویکرد بلندمدت و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با هدف جبران کمبودهای عرضه مسکن برای خانواده دارای شرایط و رویکرد دوم برنامه‌های کوتاه مدت است که برای این مهم نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان " کنترل و ساماندهی بازار اجاره بها املاک مسکونی " تدوین و در نهایت به تصویب رسید.

وی با بیان اینکه تاکید بر اینکه طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی طرحی کوتاه مدت و تنظیم گر بوده که آثار اجرای آن به زودی در بازار مشخص خواهد شد، عنوان کرد: این طرح چند ویژگی جدید دارد که بازار مسکن را از التهاب خارج کرده و دست سوداگران، سفته بازان، دلالان را از بازار مسکن کوتاه می‌کند.

امکان پرداخت اجاره‌بها از طریق سکوهای اطلاعاتی مسکن

وی در ادامه به تفکیک تعرفه‌های مشاوران املاک از بهای مسکن اشاره کرد و افزود: در طرح مذکور تعرفه‌ها به صورت پلکانی تعیین شده است که جلوی تعارض منافع دفاتر مشاوران املاک را گرفته و مردم نیز می‌توانند هم به دفاتر مذکور و هم دفاترهای ثبت اسناد مراجعه و قرار دادهای خود را ثبت کنند.

او گفت: سکوهای اطلاعاتی در طرح پیش بینی شده‌اند تا طرفین معامله حتی بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مذکور خودشان اقدام به ثبت قرار دادها کنند این سکوها به سامانه‌ی املاک و اسکان وزارت راه و قوه‌ قضاییه متصل بوده و علاوه بر ثبت معاملات، امکان پرداخت اجاره بها به صورت کامل با زمان بندی دقیق را دارد.

شاکری با بیان اینکه در این سکو امکان ارزیابی مستاجر و موجر وجود داشته و طرفین می‌توانند به یک دیگر امتیاز دهند و این اطلاعات در قراردادهای بعدی برای طرف‌های دیگر قابل رویت خواهد بود گفت: همچنین با توجه به ارزیابی‌های دقیقی که توسط این سکوها انجام می‌شود اجرای احکام مربوطه نیز به سهولت انجام شده و حکم تخلیه نیز به صورت خودکار صادر می‌شود همچنین موجب می‌شود تمامی قراردادها مشابه و همسان‌سازی شوند که در واقع تحولی در این حوزه است.

در همین رابطه هاشمی کارشناس سیاست گذاری مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در حال حاضر با اجرای طرح قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن  شرایط در بازار اجاره مسکن به سمت بهبود و رونق هدایت می شود گفت: براساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود. طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرآیند خرید و فروش

گفتنی است، کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

یکی دیگر از موارد مورد تاکید این طرح اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحد‌های در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحد‌های نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تاکید واقع شده است.

یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که دراین طرح به آن توجه شده است این طرح چندین بار در مجلس تصویب شد و به شورای نگهبان رفت و برای انجام برخی اصلاحات از شورای نگهبان دوباره به مجلس بازگشت و سرانجام به تایید شورای نگهبان رسید.

باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی راه و شهرسازی