به نقل از «ایران اکونومیست»

تغذیه انگلی دلالان مسکن از تورم انتظاری؛آیا صنف مشاوران املاک ضرورت کارکردیش را از دست داده است؟

تاریخ انتشار: ۳ تیر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۳۱۲۱۰۱

نوع و میزان اثرگذاری بنگاه‌های املاک در دامن زدن به التهاب بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها با توجه به تعارض منافع موجود در این نوع نظام معاملاتی موضوعی است که باید به صورت جدی مورد توجه قرار گیرد و برای جایگزینی آن با یک نظام نوین چاره‌ای اندیشیده شود.

به گزارش رو زجمعه ایران اکونومیست روزنامه ایران در مطلبی آورده است: در ساده‌ترین بیان، نظریه کارکردگرایی می‌گوید هر نهادی، هر ارگان و سازمانی و هر جزئی از کل نظام جامعه در راستای هدفی و برای انجام کاری ایجاد شده و همه اجزا با انجام رسالت‌شان به حفظ تعادل کل جامعه کمک می‌کند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با اینکه انتقادات زیادی به این نظریه کلان جامعه‌شناسی وارد است اما هسته اصلی آن و اینکه هر نهادی کارکرد خاصی دارد، غیرقابل انتقاد است. بالاخره هر نهادی برای برآورده شدن هدفی و نیازی ایجاد می‌شود.
در صورتی که یک نهاد کارکردش را از دست بدهد و برخلاف هدف اصلی عملکردش باعث بر هم خوردن تعادل کل شود زمان تغییر، یا جایگزینی آن فرا رسیده است؛ فرقی نمی‌کند این نهاد اقتصادی باشد یا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی. برای نمونه زمانی اقتصاد کشاورزی بارزترین شیوه تولید بود و به‌واسطه اتکای آن بر نیروی کار انسانی نهاد خانواده از نوع گسترده بود، یعنی هم تعداد فرزندان زیاد بود و هم اینکه فرزندان ذکور به همراه خانواده‌هایشان با پدر و مادر خود در یک خانه زندگی می‌کردند تا به‌صورت گروهی کار کشاورزی را پیش ببرند. اما به مرور زمان و با تسلط اقتصاد صنعتی از یک طرف و مکانیزه شدن کشاورزی از طرف دیگر نهاد خانواده از گسترده به خانواده هسته‌ای تغییر ماهیت داد. یعنی هر زن و شوهری با فرزندان خود در یک خانه جدا مستقر شدند و این تغییر با خود تغییرات دیگری نیز در سبک و شیوه زندگی آدم‌ها به وجود آورد. اتفاقاً یکی از پیامدهای اجتماعی این تغییر افزایش مهاجرت به شهرها و بالا رفتن نیاز و تقاضا برای خانه‌های جدید و البته کوچک‌تر از خانه‌های بزرگ دوران خانواده گسترده بود.البته هدف از بیان این مثال پرداختن به دلایل رشد تقاضای مسکن نیست، بلکه تنها بیان مثالی ملموس از تغییر کارکرد یک نهاد اجتماعی برای ورود به بحث نهادی اقتصادی به‌نام بنگاه معاملات مسکن و بررسی جایگاه کارکردی آن در شرایط امروز اقتصاد کشور است.
بدون شک ظهور صنفی به‌نام بنگاه‌ معاملات املاک و مشاوران املاک فعال در این صنف در پاسخ به نیازی بوده و زمانی که در جامعه حضور آن ضرورت پیدا کرده به وجود آمده است. اما سؤال این است آیا در شرایط کنونی ضرورت کارکردی این نهاد اقتصادی هنوز وجود دارد یا وقت تغییر یا حذف آن فرار رسیده است؟
به چند دلیل ساده می‌توان در جواب این سؤال گفت که بنگاه املاک دیگر کارکرد اصلی اش، یعنی کمک به تعادل نظام اقتصادی در بخش مسکن را از دست داده و در جهت عکس و بر ضد این تعادل عمل می‌کند.
یکی از دلایل وجود تعارض منافعی است که در سازوکار این نهاد نهفته است. تعارض منافع زمانی رخ می‌دهد که افراد در شرایطی قرار می‌گیرند که باید بین انجام وظیفه و منافع شخصی‌شان دست به انتخاب بزنند. وظیفه یک مشاور املاک ایجاد ارتباط بین عرضه‌کنندگان(فروشندگان و اجاره‌دهندگان املاک) و متقاضیان (خریداران و مستأجران املاک) و تسهیل شرایط معامله بین این دو است. ضمن اینکه چنین معامله‌ای در بستر بنگاه املاک با نوشتن و امضای قرارداد و صدور کد رهگیری رسمیت پیدا می‌کند.
اما تعارض منافع در کجای این فرایند به وجود می‌آید؟ در زمان تعیین قیمت معامله. هرچقدر ارزش ملک بالاتر و قیمت معامله بیشتر باشد، منافع بیشتری نصیب مشاور املاک می‌شود. مشکل آنجایی بزرگتر و پیچیده‌تر می‌شود که تعیین کننده اصلی قیمت نه صاحب ملک، که خود مشاور املاک است. مشاوران املاک نقش کلیدی، بویژه در افزایش قیمت مسکن و اجاره بها دارند. به این دلیل ساده که هرچقدر قیمت یا اجاره بهای یک ملک بالاتر باشد، سهم آنها در معامله بیشتر است. بنابراین، طبیعی است که به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند. وقتی این تعارض منافع در کنار پدیده تورم انتظاری قرار می‌گیرد، نقش مخرب بنگاه معاملاتی در بازار مسکن نمایان‌تر می‌شود. هرچند تورم پدیده‌ای غیر قابل انکار است و بخش مسکن نیز تحت تأثیر تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه با افزایش قیمت رو به رو است، اما تمام تورم واقعی نیست. اقتصاددانان در کنار تورم واقعی از تورم انتظاری نیز سخن می‌گویند. این‌طور گفته می‌شود که در ایران حدود نیمی از تورم انتظاری است.
 این نوع تورم به‌شدت ناشی از فاکتورهای غیراقتصادی و بیشتر تابع عوامل اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و روانی است. مردم تحت شرایطی انتظار دارند قیمت برخی کالاها و از جمله مسکن افزایش پیدا کند. این شرایط انتظاری از طریق رسانه‌ها، فضای مجازی، ذینفعان بازار مسکن و... برساخته می‌شود. در مورد قیمت مسکن و اجاره‌بها به زبان ساده یعنی اینکه شرایط بازار مسکن را طوری جلوه می‌دهند که در ذهن ذینفعان این بازار انتظار افزایش قیمت ایجاد می‌کنند. به عبارت دیگر گرانی قیمت مسکن و اجاره بها را بیشتر از آنچه واقعاً هست نشان می‌دهند. چه کسانی از این تورم انتظاری نفع می‌برند، مشاوران املاک و بساز بفروش‌ها و آنهایی که ملک اضافی برای فروش دارند. در این جریان کسانی که صاحب یک خانه هستند و در آن زندگی می‌کنند نفعی نمی‌برند، زیرا آنها نیز اگر بخواهند خانه‌شان را با ملک دیگری تعویض کنند، باید پول بیشتری بپردازند و حتی خیلی‌ها نمی‌توانند به خاطر گرانی، منزل مسکونی‌ فرسوده یا کوچک خود را عوض کنند.
 از این‌رو یکه‌تاز میدان تورم انتظاری، مشاوران املاک و دارندگان چندین واحد مسکونی هستند. این گروه‌ها از تورم انتظاری تغذیه انگلی می‌کنند. یعنی بدون اینکه کار مفیدی انجام دهند یا ارزش افزوده‌ای ایجاد کنند تنها از قبل تورم انتظاری در بازار مسکن ارتزاق می‌کنند و سودهای کلان به جیب می‌زنند.
رشد قارچ گونه بنگاه‌های املاک در سر هر کوی و برزنی گواه این تغذیه انگلی است. این اشتغالی که در این صنف وجود دارد، کاذب و از نظر اقتصادی فاقد هرگونه ارزشی است. کسانی که به‌عنوان مشاور کار می‌کنند هرگز خدمتی ارزشمند به جامعه و اقتصاد کشور ارائه نمی‌دهند و بود و نبودشان فرقی به حال وضعیت اشتغال کشور ندارد.
نکته دیگر اینکه با گسترش و عمیق‌تر شدن فناوری اطلاعات و ارتباطات و رشد سرسام آور و بسیار سریع اقتصاد دیجیتال در بستر این فناوری آیا ضرورتی برای تداوم نظام فعلی معاملات ملکی و سیستم کنونی اجاره‌داری وجود دارد؟ آیا وقت آن نرسیده است که بساط مشاوران املاک برچیده شود؟ بدون شک با وجود فناوری‌های نوین و تغییر این وضعیت نه تنها دور از دسترس نیست، بلکه بسیار هم آسان است.
 واقعیت این است که گسترش روزافزون اقتصاد دیجیتال، در کنار ایجاد کسب و کارهای نوین بسیاری از کسب و کارهای قدیمی و سنتی را به چالش کشیده، دگرگون کرده یا از بین برده است. برای مثال با آمدن تاکسی‌های اینترنتی در عرض کمتر از یکی دو سال بساط آژانس‌های سنتی تاکسی برچیده شد. مفهوم، شکل و شیوه دربستی برای همیشه و به کلی دگرگون شد. تاکسی‌های اینترنتی با یک تفکر مدرن و شفاف به سیستم ناعادلانه و غیرمنصفانه آژانس تاکسی پایان داد.
چنین سیستم مدرن، شفاف و نظارت‌پذیری نیز در حوزه املاک قابل ایجاد و جایگزینی با سیستم کنونی است. اگر خواهان ساماندهی بازار مسکن هستیم، اگر خواهان حاکمیت شفافیت و نظارت‌پذیری این بازار هستیم، باید نسخه‌ای مشابه تاکسی‌های اینترنتی منتها با مدیریت دولت و با نظارت وزارت مسکن در این حوزه نیز اجرا شود که با توجه به پیشرفت زیرساخت‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری کارچندان پیچیده‌ای نخواهد بود.
کافی است سامانه‌ای سراسری طراحی شود که در آن هر کسی بتواند با بارگذاری مدارک و اسناد ملکی خود و پیشنهاد قیمت، ملک خود را برای فروش یا اجاره در آن سامانه آگهی کند. سپس خریدار یا متقاضی اجاره ملک با مشاهده مشخصات و قیمت ملک مورد نظر در صورت تمایل مدارک شناسایی معتبر خود را بارگذاری کرده و با تماس با فروشنده و رسیدن به توافق از طریق سامانه مذکور به نزدیکترین دفترخانه اسناد رسمی معرفی و در آنجا نسبت به انعقاد قرارداد و صدور کد رهگیری اقدام کنند.
 البته بدون شک ساز و کار سامانه یادشده و فرایند انجام معامله ملکی بسیار پیچیده‌تر از این خواهد بود اما یک چیز مشخص است و آن این که همه‌چیز در بازار مسکن شفاف، منطقی و تحت نظارت خواهد بود. دیگر نیازی نیست که واسطه‌ای غیرضروری به‌نام بنگاه املاک وجود داشته باشد. طراحی چنین سامانه‌ای نشان خواهد داد که صنف مشاوران املاک دیگر کارکرد و خاصیتش را از دست داده و ضرورتی در ماندگاریش وجود ندارد.

  منبع: خبرگزاری ایرنا برچسب ها: قیمت مسکن ، نرخ اجاره بها ، مسکن

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: قیمت مسکن نرخ اجاره بها مسکن تورم انتظاری مشاوران املاک افزایش قیمت تعارض منافع بازار مسکن قیمت مسکن اجاره بها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۳۱۲۱۰۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

خوش خدمتی عجیب نشریات زنجیره‌ای به دلالان و فراریان مالیاتی دانه درشت

روزنامه‌های زنجیره‌ای به جای حمایت از طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» که مسیر سوداگری‌های کاذب و تورم ساز را می‌بندد، در نقش وکیل مدافع دلالان دانه‌درشت به این طرح اصلاحی حمله می‌کنند.

به گزارش مشرق، روزنامه کیهان در ستون خبر ویژه خود نوشت: روزنامه آرمان در این باره ضمن تحریف اهداف تدوین طرح مذکور نوشت: «اخیرا مالیات بر عایدی سرمایه مورد بررسی مجدد جهت تایید نهائی شورای نگهبان و... قرار گرفت تا نهایتاً به عنوان پایه جدید مالیاتی به مرحله اجرا درآید و بتواند درآمدهای جدیدی را برای دولت تامین کند. اجرای این طرح در شرایط تورمی می‌تواند تعیین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه را در زمان واقعی چالش برانگیز کند، چرا که تعیین نرخ واقعی مالیات بر عایدی سرمایه با توجه به تورم لحظه‌ای در شرایط کنونی امکان‌پذیر نیست. برخی از مخالفان اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه معتقدند، اجرای این طرح به منزله پرداخت مالیات موازی و مضاعف است، زیرا سرمایه‌گذاران بر سود حاصل از فروش یک دارایی و دوباره زمانی که وجوه را برداشت می‌کنند مشمول مالیات می‌شوند و به این ترتیب افراد از سرمایه‌گذاری و فعالیت در حوزه‌های مختلف خودداری می‌کنند و رشد اقتصادی و کارآفرینی و نوآوری در کشور محدود می‌شود، چرا که کسی تمایلی به جدا شدن از پولی که به سختی به دست آورده به دلیل ناکارآمدی سیاست‌های پولی– مالی دولتمردان به نام پرداخت مالیات همزمان با رشد فزاینده تورم را ندارد. اجرای این طرح در شرایط تورمی که حاصلِ سیاست‌گذاری‌های اشتباه دولت است، عادلانه تلقی نمی‌شود. اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه با مخالفت برخی از فعالان بخش خصوصی مواجه شده است. به گفته این گروه این پایه مالیاتی جدید بیشتر باید برای خودِ دولت در نظر گرفته می‌شد، چراکه با اجرای سیاست‌های اشتباه مالی – پولی باعث رشد فزاینده تورمی شده است».

روزنامه سازندگی هم تیتر نخست خود را به تخطئه طرح مذکور اختصاص داده و نوشت: «مجلسی که روزهای آخر دوره‌ چهار ساله‌اش را می‌گذراند، قانونی را تصویب کرد که براساس آن انتقال املاک، خودرو، طلا و ارز برای اشخاص غیرتجاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود. مدافعان طرح معتقدند برای محدودسازی فعالیت‌های سوداگرایانه همچنین رعایت عدالت و حمایت از فعالیت‌های مولد، وضع مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است. موافقان طرح بی‌آنکه کاری به ریشه اوج‌گیری تورم داشته باشند معتقدند؛ تقاضای سوداگرانه در کنار عوامل متعددی که موجب نوسان قیمتی در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن، خودرو، طلا و ارز می‌شود. این نوسان قیمتی با ایجاد نااطمینانی از یک‌سو و با افزایش قیمت از سوی دیگر موجب اخلال در روند فعالیت‌های اقتصادی شده و تقاضای مصرفی مردم را با مشکل مواجه می‌کند بحث وضع مالیات بر عایدی سرمایه از زمانی که تورم دوباره اوج گرفت در دستور کار سیاست‌گذار قرار دارد. از سال ۱۳۹۶ که فاز جدید تحریم‌ها آغاز شد به علت فقدان دسترسی به منابع ارزی حاصل از فروش منابع نفت و گاز از یک‌ طرف و نبود منابع مالی لازم برای اداره کشور دولت را بر آن داشته تا به فکر راه‌های جدیدی برای تامین منابع درآمدی باشد. یکی از این راه‌ها افزایش وصولی‌های مالیاتی بود. همزمانی شوک‌های وارده به بازارها با حملات سفته‌بازانه باعث سواری گرفتن از یک خطای علت و معلول در این حوزه شده است که گویی شوک بازارها معلول حملات سفته‌بازانه است. درحالی‌ که داستان کاملاً معکوس است و این انتظارات تورمی است که باعث حملات سفته‌بازانه می‌شود و تحریک انتظارات تورمی هم ریشه در سیاست‌های غلط مهار تورم دارد».

یادآور می‌شود پیش از این، روزنامه اعتماد هم مدعی شده بود مالیات، پول زور است و تورم، بدترین مالیاتی است که دولت می‌گیرد. نشریات و رسانه‌های زنجیره‌ای دیگر هم طی چند ماه گذشته به فضاسازی مسموم در این زمینه پرداخته‌اند، از جمله:

- مسابقه دولت و مجلس برای گرفتن مالیات از مردم (روزنامه سازندگی)

- بیراهه مالیاتی عایدی سرمایه (دنیای‌اقتصاد)

-سریال مالیات گرفتن از تورم ادامه دارد؛ با تصویب مجلس، معاملات ملک، خودرو، طلا و ارز مشمول مالیات می‌شود (اعتماد)

-شکستی دیگر در راه است؟ / ماجرای طرح دولت برای اخذ مالیات از فروشندگان ملک (انتخاب)

- سهم‌گیری دولت از دارایی ‏‌های مردم. مهاجرت صاحبان سرمایه شدت می‌گیرد (هم‌میهن)

- مالیات بر تورم، به جای مالیات بر ثروت (شرق)

- مالیات بر عایدی سرمایه، یا سرقت اموال و ثروت مردم؟! (شرق)

- مالیات بر عایدی سرمایه، پایان دلالی، یا کاسبی تازه؟ (روزنامه آرمان ملی)

- مالیات بر عایدی؛ توزیع فقر یا کمدی یا هر دو؟ (انصاف نیوز)

این‌گونه فرار به جلوی نشریات زنجیره‌ای همسو با مدیریت اشرافی، در حالی است که اولا وضعیت ناترازی درآمدها و هزینه‌های عمومی، محصول هشت سال سوء‌مدیریت دولت متبوع این روزنامه است؛ دولتی که کسری بودجه ۵۲ هزار میلیاردی در سال ۱۳۹۲ را به ۴۸۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رساند و این غیر از میراث ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان بدهی و همچنین اهتمام دولت فعلی به همسان‌سازی بازنشستگان و فرهنگیان و... بوده است. دولت وقت کار را به جایی رسانده بود که می‌گفت حتی نمی‌تواند یک قطره نفت بفروشد اما امروز کشورمان بالای یک و نیم میلیون بشکه نفت می‌فروشد.

ثانیا نرخ تورم در دولت روحانی در حالی به ۶۰ درصد رسید که حداکثر آن در دولت دهم ۳۴ بود و امروز هم با همت دولت به ۴۴ درصد کاهش یافته که هر چند نرخ بالایی است‌، اما از شتاب آن در دولت روحانی کاسته شده است.

ثالثا. تامین بخش عمده‌ای از درآمدهای عمومی از طریق مالیات، رویه متعارف در بسیاری از کشورهای دنیاست. اما هدف از طرح مالیات بر عایدی سرمایه، نه افزایش درآمدهای دولت، بلکه نقطه پایان گذاشتن بر دلالی و سوداگری‌های ویرانگر اقتصاد و سازنده تورم است. سوداگران دانه درشت، از طریق دستکاری و بلوکه کردن عرضه کالاها، موجب انباشت تقاضا و تورم می‌شوند و در واقع، اقدام آنها، ضد تنظیم‌گری و تعادل بخشی به بازار است. بنابراین طرح اخیر، یک اقدام اصلاحی برای جلوگیری از دلالی‌های دانه درشت -با درآمدهای چند صد هزار میلیاردی، مالیات صفر و با کارویژه نابودی تولید- است، و نه تایید و تمدید و تداوم آن. این رویکرد، روشی برای مبارزه با رانت‌خواری و سوداگری‌های غیر مولد و مخرب بازار، و ثبات بخشی و مهار تورم است.

همچنین دولت و مجلس بر این نکته اهتمام داشته‌اند که اصل مالیات‌ستانی را روی اقشار پردرآمد و فراری از مالیات و همچنین فعالیت‌های غیرتولیدی و دلالی متمرکز کنند تا عدالت اجرا شود. و اتفاقا معاملات عادی از این مالیات معاف هستند اما نشریات زنجیره‌ای چنین وانمود می‌کنند که معاملات عادی مردم مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد شد!