به نقل از «مشرق»

معیار تعیین قیمت در اخذ مالیات بر عایدی املاک

تاریخ انتشار: ۱۶ فروردین ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۷۴۶۵۶۹۹

راهکار اصلی برای رفع مشکل کم‌اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است.

به گزارش مشرق، شیوه تعیین قیمت پایه دارایی (ملک) و در ادامه زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر عایدی املاک بر اساس قیمت تعیین شده، دو مسئله مهمی است که باید در طراحی قانون به آن توجه شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در واقع، دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) مشخص باشد. بنابراین از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می‌گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد. همچنین امکان اخذ مالیات بر عایدی املاک باید وجود داشته باشد و طراحی زیرساخت مالیات بر عایدی املاک، این امر را تسهیل نماید. در فصل دوم کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» که اخیرا توسط شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی منتشر شده، درباره این موضوع آمده است: در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پیش از نقل ‌و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالیاتی، ثبت نموده و پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، اقدام به ثبت مبایعه نامه رسمی یا سند انتقال قطعی با درج قیمت نمایند.

بیشتر بخوانید: کاربری‌ها و مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک چیست؟

مسئله ای که اینجا مطرح می‌شود، کم‌­اظهاری قیمت است که البته رخ نمی‌دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم­‌اظهاری توسط فروشنده می‌شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.

با این وجود، هنگامی این سازوکار به‌طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. در غیر این صورت شرایط تغییر می‌کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری فراهم می‌شود.

*تقویم املاک، شاخص تعیین قیمت

بنابراین راهکار اصلی برای رفع مشکل کم‌اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است. بنابراین، قیمت ملک باید بر اساس ضریبی از میانگین قیمت­‌های روز منطقه مطابق ماده مذکور تعیین گردد؛ با این تفاوت که لازم است این ضرایب توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر 3 ماه یکبار به‌­روز شود.

بر این اساس، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می‌شود، باید بین 80 الی 120 درصد شاخص قیمت تعیین شده باشد؛ در غیر این‌صورت 120 درصد برای کم اظهاری و 100 درصد شاخص قیمت برای بیش اظهاری، مبنای محاسبه عایدی ملک قرار خواهند گرفت. دلیل اعمال 120 درصد شاخص قیمت برای کم‌­اظهاری، جریمه آن و دلیل اعمال 100 درصد شاخص قیمت برای بیش‌­اظهاری، از بین بردن اهداف فرار مالیاتی برای فرد یا افراد خریدار ملک در آینده است.

به طور مثال اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و تعیین شاخص قیمت 500 میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین 400 تا 600 میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت کم‌­اظهاری قیمت ملک 600 میلیون تومان و در صورت بیش‌­اظهاری قیمت ملک 500 میلیون تومان تعیین می­گردد.

در این سازوکار، لازم است برای تعیین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می شود قیمت خرید املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، معادل شاخص قیمت در روز آغاز اجرای قانون تعیین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی‌شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز می‌توان از این شاخص استفاده کرد. 

*اخذ مالیات بر عایدی املاک بدون نیاز به زیرساخت‌ جدید

فراهم نبودن زیرساخت‌ و بانک اطلاعاتی در حوزه املاک، به عنوان یکی از موانع اجرای این پایه مالیاتی عنوان می‌شود؛ در واقع عده­ای معتقدند مالیات بر عایدی املاک تنها بعد از اجرایی شدن کامل قانون کاداستر و یا راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند اجرایی شود. با وجود این، شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به‌گونه‌ای باشد که بدون نیاز به این زیرساخت‌ها، اجرایی شود؛ به این منظور باید در رابطه با شیوه تعیین قیمت و شیوه تعیین املاک مشمول و غیرمشمول الگویی تعیین شود.

*شیوه تعیین قیمت املاک

در خصوص تعیین قیمت، همانطور که گفته شد، اگر هنگام ثبت سند، قیمت مورد معامله توسط دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و برای تعیین قیمت و تدقیق صحت آن نیز از تقویم املاک و مصادیق ذکر شده در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم استفاده شود، بدون نیاز به سامانه می‌توان مالیات بر عایدی املاک را اجرایی نمود. بدین ترتیب، هر سند به خودی خود به منزله یک بانک اطلاعاتی است.

در این سازوکار، برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق عدم ثبت رسمی معاملات نیز بایستی انواع معاملات نظیر اعطای وکالت و ثبت مبایعه نامه که می­تواند جایگزین انتقالات رسمی باشد را مشمول پرداخت مالیات کرد؛ همچنین می­توان گلوگاه ردیابی اسناد عادی را که در هیچ سامانه‌­ای ثبت نمی‌­گردند، بررسی احکام دادگاه که گواه صحت این اسناد هستند، قرار داد.

در پایان اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که در آینده، سامانه کاداستر و یا سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل و اجرایی شوند، می‌تواند به اجرای مالیات بر عایدی املاک کمک کند و اجرای آن را دقیق‌تر و ساده‌تر نماید؛ اما عدم راه‌اندازی این سامانه‌ها مانع اجرای این پایه مالیاتی نیست.

منبع: فارس

منبع: مشرق

کلیدواژه: کرونا مدافعان سلامت سال جهش تولید قیمت مالیات املاک فرار مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور سازمان مالیاتی قانون مالیات بر عایدی املاک اخذ مالیات بر عایدی املاک برای تعیین قیمت درصد شاخص قیمت فرار مالیاتی میلیون تومان تقویم املاک قیمت املاک شیوه تعیین کم اظهاری قیمت ملک

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mashreghnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «مشرق» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۷۴۶۵۶۹۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

«مالیات برعایدی سرمایه» چرا صدای ۲ درصد از جامعه را درآورد؟

به گزارش خبرنگار مهر این روزها طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس توسط نمایندگان در حال بررسی است در جریان بررسی این طرح عده‌ای صدای مخالف بلند کرده و اعلام کرده‌اند در شرایط بد اقتصادی دولت دنبال گرفتن مالیات جدید است و این یعنی اعمال تورم بیشتر بر اقتصاد.

سال گذشته سید احسان خاندوزی نامه‌ای به شورای نگهبان نوشت و در مورد این مالیات توضیح داد تصویب و اجرای طرح موسوم به مالیات بر عایدی سرمایه که دلالان و سفته بازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه و ارزهای خارجی را هدف قرار می‌دهد، اقدامی بسیار ارزشمند است که در کشورهای دیگر نیز اجرا شده است.

به گفته خاندوزی، «فقدان این پایه مالیاتی که دست‌کم در ۱۰۰ سال گذشته در بیش از ۱۴۳ کشور در حال پیاده‌سازی بوده، موجب بروز مشکلات متعددی به‌خصوص در حوزه تولید شده است؛ به‌عنوان نمونه با توجه به بازدهی بالای خریدوفروش‌ها در بازارهای غیرمولد موازی تولید مانند بازار ملک، خودرو، طلا و ارز انگیزه سرمایه‌گذاری و کار در حوزه تولید را به‌شدت کاهش داده و یکی از موانع اصلی رونق تولید در کشور است.»

آن گونه که خاندوزی ادعا کرده است: «طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری به‌گونه‌ای طراحی شده است که به‌دلیل معافیت‌های گسترده در طرح، حداکثر دو درصد از افراد جامعه مشمول آن می‌شوند.

مصیبت بزرگ پدیده سوداگری، سال‌هاست که گریبان‌گیر اقتصاد کشور شده؛ به‌طوریکه کارشناسان آن را یکی از عوامل مهم به شماره افتادن نفس تولید می‌دانند. از نشانه‌های وجود این پدیده شوم در کشور، رونق کاذب بازارهای موازی با تولید است. بازارهایی همچون بازار زمین، طلا، خودرو و ارز که محمل مناسبی برای جولان سوداگران و دلالان هستند.

کسانی که می‌خواهند یک شبه راه صد ساله را بروند سرمایه خود را وارد یکی از این بازارها می‌کنند و در سایه نبود قوانین بازدارنده، سودهای هنگفت به جیب می‌زنند. اما این تمام ماجرای سوداگری نیست؛ چراکه ورود پول‌های کلان به بازارهایی مثل مسکن و خودرو باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌شود و در نتیجه نیاز مصرفی مردم را با چالش مواجه می‌کند.

زیان‌های مردم از سوداگری

در حال حاضر بخش زیادی از تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است و مردم عادی توان خرید مسکن متناسب با نیاز خود را ندارند. با وضع مالیات بر سوداگری تقاضا سرمایه‌ای و التهاب بازار کاهش پیدا می‌کند؛ در نتیجه در صورت ساخت و عرضه بیشتر مسکن در کشور دسترسی مردم به آن امکان‌پذیر می‌شود.

سوداگری در بازار ارز در بسیاری موارد اثر شدیدتری بر بازار کالاهای مصرفی مردم دارد؛ چراکه با افزایش قیمت ارز، قیمت مواد اولیه تولید و کالاهای وارداتی افزایش پیدا می‌کند و به سرعت نیاز ضروری روزانه مردم را با مشکل مواجه می‌کند.

سوداگری علاوه بر رشد تقاضای سرمایه‌ای، باعث افزایش فاصله طبقاتی و فاصله غنی و فقیر می‌شود که در نتیجه آن انواعی از مشکلات اجتماعی به سمت خانواده‌ها سرازیر می‌شود. عدالت حکم می‌کند هر کسی متناسب با درآمد خود مالیات بپردازد تا هم از فشار بر روی اقشار کم درآمد کاسته شود و هم منابع به درستی در جامعه توزیع شود.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه به همین منظور و نیز با هدف کنترل سوداگری و حرکت جریان سرمایه به سمت فعالیت‌های مولد و با ارزش افزوده برای کشور مطرح شد و هم اکنون در مرحله بررسی جزئیات آن در مجلس است.

کاهش فرار مالیاتی با طرح مالیات بر عایدی سرمایه

به گفته مهدی موحدی بکنظر، رئیس مرکز آموزش و پژوهش سازمان امور مالیاتی؛ آمریکا پایه مالیات بر عایدی سرمایه را از سال ۱۹۱۳ و بریتانیا از ۱۹۶۵ اجرایی کرده‌اند و تا سال ۲۰۱۷ بیش از ۱۸۷ کشور این نوع مالیات را به کار گرفته‌اند.

اما این نوع مالیات که بیشتر جنبه تنظیمی دارد، تاکنون در ایران فرصت بروز و ظهور پیدا نکرده و پیش از این با لطایف‌الحیلی از دستور کار خارج شده بود. اکنون دولت و مجلس اتفاق نظر دارند که مالیات بر عایدی سرمایه باعث فروکش کردن تلاطمات بازار دارایی‌های اصلی می‌شود؛ زیرا انگیزه سوداگران برای ورود به آن‌ها را از بین می‌برد.

طرح فعلی مالیات بر عایدی سرمایه مزایای بسیاری دارد که یکی از آن‌ها کاهش فرار مالیاتی است. در کشور ما به دلیل شفاف نبودن درآمدهای برخی اشخاص و نبود مالیات ستانی هوشمند، فرار مالیاتی حجم بالایی دارد.

قاسم ساعدی، عضو کمیسیون انرژی مجلس در این باره اظهار داشت: «تا امروز که جای چنین قانونی در کشور خالی بوده، شاهد این هستیم که فرار مالیاتی افزایش پیدا کرده است. از سوی دیگر، برخی افراد که دنبال سوداگری و سفته‌بازی هستند، از بازار طلا، سکه، ارز، خودرو و مسکن، نهایت سودجویی را می‌برند و ضمن کسب سودهای هنگفت، مالیات هم نمی‌دهند و زیر رصد هم نیستند.»

با مالیات برعایدی سرمایه بساط سفته بازی جمع می‌شود

محمدحسین حسینزاده بحرینی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در باره مالیات بر عایدی سرمایه می‌گوید عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این سوال که خلأ طرح مالیات بر سوداگری چه تأثیری در افزایش قیمت بازار خودرو، مسکن، طلا و ارز داشته است، بیان کرد: نبود این ابزار تنظیم‌گری به میزان زیادی در بالا رفتن سرسام آور قیمت دارایی‌ها تأثیرگذار بوده است.

وی ادامه داد: در اکثر کشورهای دنیا شرایط به اینگونه است که اگر از یک مسکن کمتر از تعداد سال‌های مشخصی استفاده شود، برای فروش آن باید ۵۰ تا ۶۰ درصد مالیات به دولت پرداخت شود. این قوانین سخت‌گیرانه باعث می‌شود تا سوداگری در بازار جمع شود.

حسین‌زاده بحرینی توضیح داد: در کشور اشخاصی هستند که مبالغی را سرمایه‌گذاری می‌کنند تا یک کاسبی کوچک راه‌اندازی و اشتغال ایجاد کنند و مالیات نیز از آنها اخذ می‌شود، این در حالی است که سود این کار از خرید سکه و دلار کمتر است اما تاکنون سازوکاری نداشتیم که بتوانیم از این افراد و این مدل فعالیت‌های سوداگرانه مالیات بگیریم.

وی افزود: یک نهاد تنظیم‌گر باید جلوی این سوداگری‌ها و این سودهای هنگفت را بگیرد. سرمایه موجود در کشور نباید در این مسیرها هزینه شود، بلکه باید در مسیر تولید و مولدسازی به کار گرفته شود. بنابراین باید سازوکاری در بازار ایجاد شود تا جلوی این نوسان‌ها را بگیرد.

نماینده مردم مشهد در مجلس شورای اسلامی اظهار داشت: با توجه به اینکه اکثراً سوداگران هستند که از سرمایه‌گذاری در بازار دارایی‌ها، سودهای هنگفت به دست می‌آورند و تا الان نیز به دلیل نبود مکانیزم‌های لازم از این افراد مالیات اخذ نشده، این ضعف، عاملی برای افزایش شکاف طبقاتی است؛ چرا که کارمندان و کارگران قبل از اینکه حقوقشان واریز شود، مالیاتش را پرداخت می‌کنند اما این افراد اینگونه نیستند. ‌

کد خبر 6090718 محمدحسین سیف اللهی مقدم