نشانههایی از عقبنشینی قیمت مسکن
تاریخ انتشار: ۷ مهر ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۳۲۳۹۶۳۷
علت اینکه همچنان قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها در مسیر رشد قرار دارد، مربوط به یک متغیر بیرونی مهم است.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، دستگاه جدید سنجش فاز بازار ملک دو علامت از پساجهش مخابره کرد. بررسیها از سطح فعلی قیمت آپارتمان در ۶ کلانشهر نشان میدهد نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت املاک کلانشهرها عدد ۲ شده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
اطلاعات جدید از تازهترین تحولات قیمت مسکن در تهران و ۶ کلانشهر دیگر، دو علامت تازه از ورود به فاز پساجهش ملکی را منعکس میکند. بررسیها درباره جزئیات این دو علامت جدید نشان از آمادگی بازار برای آغاز یک دوره اصلاح قیمت تا سطح متعارف دارد. هر چند آغاز این دوره نیازمند پارازیتگیری از بازار ملک و مقابله با سفتهبازی از طریق ایجاد ریسک برای مالکان املاک منجمد شده با استفاده از اهرمهای موثر - از جمله اهرمهای مالیاتی- است.
یافتهها برپایه اطلاعات مربوط به تورم پنهان مسکن در شهریور ماه در تهران و ۶ کلانشهر دیگر نشان میدهد، هماکنون و همزمان با سقوط تورم نقطه به نقطه مسکن در ۶ کلانشهر، فاصله متعارف قیمت مسکن شهر تهران و این کلانشهرها تا حدودی احیا و بازتنظیم شده است.
سقوط تورم نقطهبه نقطه مسکن در ۶ کلانشهر اصفهان، شیراز، اهواز، قم، کرج و مشهد و حرکت بازار معاملات مسکن این کلانشهرها به سمت احیای رابطه از دست رفته قیمتی با تهران (نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به میانگین قیمت مسکن در ۶ کلانشهر) سناریوی احتمال توقف رشد قیمت مسکن در این کلانشهرها را پررنگتر کرده است. هر چند به دلیل حضور سرمایهگذارها و سفتهبازها در بازار مسکن که کماکان و به دنبال یافتن پناهگاه امن و بدون ریسک برای سرمایهگذاری به این بازار ورود کردهاند، ممکن است عملیات کاهش قیمت اسمی مسکن در کلانشهرها صورت نگیرد اما به هر حال رصد شرایط نشان میدهد بازار این استعداد را دارد که در فاز اصلاح قیمتی قرار بگیرد.
دادههای بازار نیازمندیهای آنلاین واحدهای مسکونی در سایت دیوار نشان میدهد در حالیکه تورم پنهان (تورم فایلهای ملکی عرضه شده به بازار مسکن) در مرداد ماه امسال ۵۰ درصد بود این میزان در شهریور ماه - تورم نقطه به نقطه- به ۳۰ درصد سقوط کرد. در مرداد ماه تورم پنهان نقطه به نقطه واحدهای مسکونی شهر تهران ۳۴ درصد بود. به این معنا که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه میانی تابستان امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد ۳۴ درصدی همراه شد. به این ترتیب اولین علامت مهمی که از بازار معاملات مسکن ۶ کلانشهر کشور مخابره میشود مربوط به قرار گرفتن بازار معاملات مسکن این شهرها در مسیر بازتنظیم رابطه از دسترفته قیمتی با شهر تهران است.
علامت دوم مربوط به شناسایی دستگاه جدید تعیین فاز در بازار ملک است. پیش از این تحولات قیمتی و تغییرات مربوط به فاز بازار مسکن با استفاده از معیارهایی همچون نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت P به R)، نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور و ... مورد ارزیابی و تحلیل قرار میگرفت اما هماکنون با استفاده از یک خطکش یا معیار جدید که همان نسبت میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سایر کلانشهرها در دورههای گذشته نسبت به زمان حاضر است، نیز میتوان فاز فعلی بازار معاملات مسکن را معرفی کرد.
بررسیها نشان میدهد در سالهای بعد از جهش قیمت مسکن در تهران در دستکم سه دهه اخیر- ۳۰ سال گذشته- تجربه کاهش قیمت واقعی مسکن - تفاضل قیمت اسمی و تورم عمومی- و حتی در برخی موارد کاهش قیمت اسمی وجود داشته است. همچنین در سالهای بعد از جهش قیمت مسکن نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت واحدهای مسکونی ۶ کلانشهر یادشده به کمترین حالت یعنی عدد ۲ میرسد. اما در سالهای جهش این عدد (نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن ۶ کلانشهر) روی عدد ۳ و بالاتر از آن قرار میگیرد. این نسبت در مقطع زمانی آغاز جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ که قیمت مسکن در شهر تهران جهش کرد اما هنوز جهش قیمتی در سایر شهرها آغاز نشده بود به عدد ۸/ ۴ رسید. در سال ۹۸ همزمان با ورود بازار معاملات کلانشهرها به دوره جهش قیمت به تبعیت از جهش قیمت مسکن در شهر تهران این میزان به عدد ۴/ ۳ رسید. این موضوع نشاندهنده آغاز تحرک بازار مسکن سایر کلانشهرها برای احیای رابطه از دست رفته متعارف قیمتی با بازار مسکن تهران است.
در سال ۹۹ و در ادامه جهش قیمت مسکن در کلانشهرها این نسبت به ۴/ ۲ رسید و فاصله قیمتی بین تهران و کلانشهرها کاهش یافت. هماکنون و در نیمه سال ۱۴۰۰ این نسبت به عدد ۲ رسیده است. این سطح از فاصله قیمتی در سایر دورههای پساجهش قیمت مسکن نیز تجربه شده است. این موضوع یک علامت مهم مبنی بر قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پساجهش را مخابره میکند. در سه دوره پساجهش قیمت مسکن یعنی در سالهای ۷۱، ۷۸ و ۸۸ که بازار معاملات مسکن بعد از جهش قیمتی وارد دوره ثبات نسبی شده بود، این نسبت روی عدد ۲ قرار گرفت. این در حالی است که در سالهای ۹۳ تا ۹۶ به دلیل سبقت تورم مسکن شهر تهران از تورم مسکن کلانشهرها، این عدد بالای ۳ و بین عدد ۳ تا ۵/ ۳ قرار داشت.
در میان دورههای بررسی شده در سه دهه اخیر در سال ۹۷ بیشترین فاصله قیمتی بین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و ۶ کلانشهر یادشده تجربه شد. چرا که در سال ۹۷ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران همزمان با شروع دوره جهش ۷۰ درصد در مقایسه با سال ۹۶ رشد کرد. تورم نقطه به نقطه مسکن کلانشهرها در سال ۹۷ اما معادل ۴۰ درصد اعلام شد. این موضوع نشان میدهد فاصله بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران با میانگین قیمت مسکن در سایر کلانشهرها در مقطع زمانی استارت جهش قیمت به میزان قابل توجهی افزایش مییابد. در سال ۹۷ که شهر تهران وارد فاز جهش قیمت شد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به ۱۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید.
این میزان در ۶ کلانشهر اصفهان، شیراز، اهواز، قم، کرج و مشهد بهطور متوسط ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود. یعنی یک فاصله ۵ برابری بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران با این کلانشهرها ایجاد شد. اما رفته رفته و به دنبال آغاز دوره جهش قیمت در این کلانشهرها این فاصله کاهش یافت و با سقوط تورم نقطهای مسکن در تهران این فاصله باز هم کمتر شد. حال اطلاعات مربوط به تورم پنهان مسکن در شهریور ماه نشاندهنده سقوط تورم نقطه به نقطه مسکن در کلانشهرها مشابه شرایطی است که از ماههای قبل در شهر تهران تجربه شده است.
مانع اصلاح قیمت مسکن
این موضوع نشاندهنده آغاز عصر پساجهش در بازار ملک است. اما علت اینکه همچنان قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها در مسیر رشد قرار دارد، مربوط به یک متغیر بیرونی مهم است. در واقع یک متغیر بیرونی در مسیر بازگشت قیمت مسکن به سمت قیمتهای متعارف ایجاد اختلال کرده و مانع از بازگشت سطح قیمتها میشود. این متغیر بیرونی مربوط به وجود ریسکهای غیراقتصادی و در نتیجه شارژ انتظارات تورمی است که باعث افزایش تحرکهای سرمایهای و سفتهبازی در بازار ملک و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمتها میشود. هر چند سیاستگذار مسکن برای رفع این مانع، اختلال یا پارازیت موجود در مسیر بازگشت سطح قیمتها به سطح متعارف یک اهرم موثر در اختیار دارد که در صورت استفاده از این اهرم میتواند نسبت به رفع آن و پارازیتزدایی از بازار اقدام کند.
این اهرم موثر استفاده از مالیاتهای اثربخش در بخش مسکن بهویژه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. در دنیا و در کشورهای پیشرفته سالانه بهطور متوسط رقمی معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی در قالب مالیات دریافت میشود. این اقدام باعث میشود هزینه ملاکی برای سفتهبازها و سرمایهگذاران افزایش یافته و بنابراین با ایجاد ریسک و هزینه، بازار مسکن به بازاری مصرفی و غیرجذاب برای سفتهبازها تبدیل شود. به این ترتیب واحدهای مسکونی که پیش از این از سوی سفتهبازها منجمد و احتکار شده نیز به بازار عرضه میشود و همین افزایش حجم عرضه و دسترسی متقاضیان به تعداد زیادتری از فایلهای فروش منجر به ایجاد انعطاف قیمتی و اصلاح قیمت در بازار ملک میشود. این مسیر سریعترین، راحتترین و کمهزینهترین روش مالیاتی در بازار مسکن است. اما از آنجا که تاکنون سیاستگذار بخش مسکن با تمرکز بر برنامههای دیگر، عملا از اجرای این سیاست موثر در بازار ملک غفلت کرده است حتی زمانی که همه چیز برای بازگشت قیمتها به سطح متعارف مهیاست باز هم در این مسیر اختلال و مانع وجود دارد. مانعی به نام تحرک سفتهبازها در بازار فاقد ریسک معاملات ملکی!
در حالی که پیش از این نیز یک علامت دیگر ورود بازار مسکن به فاز پساجهش یعنی کاهش قیمت واقعی مسکن در ماههای تیر و مرداد رصد شده بود، این نشانهها نیز نمایانگر آمادگی بازار ملک برای تعدیل قیمتهاست. البته در صورتی که سیاستگذار مسکن اقدام موثر، فوری و ضروری یعنی استفاده از اهرم مالیاتی را در مقطع زمانی فعلی در دستور کار خود قرار دهد. اطلاعات مربوط به مشخصات قیمتی فایلهای عرضه شده به بازار مسکن کلانشهرهای کشور نشان میدهد در حالیکه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در شهریور ماه در فایلهای ارائه شده به متقاضیان به محدوده ۳۱ میلیون تومان رسید این میزان در کلانشهر کرج معادل ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در فایلهای عرضه شده به بازار فروش مسکن در مشهد برابر ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، در اصفهان معادل ۱۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، در شیراز برابر ۱۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، در اهواز معادل ۱۳ میلیون و در قم ۱۴ میلیون تومان برآورد شده است.
میانگین قیمت مسکن در ماه پاپانی تابستان امسال در این ۶ کلانشهر با استناد به اطلاعات فایلهای فروش مسکن در این شهرها معادل ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد شده است که یکدوم میانگین قیمت مسکن شهر تهران است. بیشترین میزان تورم ماهانه پنهان مسکن در شهریور ماه بر اساس این دادهها مربوط به کلانشهر اصفهان معادل ۶/ ۴ درصد بوده است. این دادهها نشان میدهد تورم پنهان مسکن در شهر تهران و کرج برابر شده و به ۳ درصد رسیده است. هر چند این دادهها آمارهای غیررسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در تهران و ۶ کلانشهر دیگر است و آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در ماه پایانی شهریور ماه هنوز منتشر نشده است.
اطلاعات قیمتی برگرفته از این دادهها- فایلهای عرضه شده به بازار فروش مسکن- در واقع نمایانگر تورم پنهان مسکن هستند. هر چند انتظار میرود به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن تورم مسکن در آمارهای رسمی و نهایی مربوط به معاملات صورت گرفته در بازار ملک کمتر از این میزان باشد. چرا که این دادهها براساس قیمتهای پیشنهادی فروش مسکن گردآوری شده است و معمولا فروشندهها در شرایط رکودی ناچار به تعدیل سطح قیمتها در پروسه فروش مسکن میشوند. از این رو طبیعی است که در برخی موارد سطح قیمتها در معاملات نهایی که در آمارهای رسمی منعکس میشود تا حدی با این میزان تفاوت داشته باشد. با این حال همواره سطح تورم پنهان مسکن حولوحوش تورم نهایی ملک است که اطلاعات آن در آمارهای رسمی منعکس میشود.
منبع: دنیای اقتصاد
منبع: خبرگزاری دانشجو
کلیدواژه: عقب نشینی قیمت مسکن اصلاح قیمت مسکن میانگین قیمت مسکن شهر تهران نسبت میانگین قیمت مسکن قیمت مسکن در شهر تهران میانگین قیمت مسکن قیمت مسکن در تهران بازار معاملات مسکن تهران و ۶ کلان شهر عرضه شده به بازار تورم نقطه به نقطه جهش قیمت مسکن جهش قیمت مسکن تورم پنهان مسکن واحدهای مسکونی کلان شهرها شهریور ماه آمارهای رسمی ۶ کلان شهر نقطه مسکن بازار ملک تحولات قیمت کلان شهر نشان می دهد شهر تهران سطح قیمت ها داده ها هزار تومان سطح متعارف مسکن تهران اصلاح قیمت سفته بازها بازار مسکن فروش مسکن کاهش قیمت سال ۹۷
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت snn.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری دانشجو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۲۳۹۶۳۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
تورم و گرانی مسکن زنگ خطر بحران را به صدا درآورد؛ 3 تصویر از افزایش قیمت مسکن
به گزارش اتاق خبر به نقل از عرشه آنلاین :گزارشهای رسمی نشان میدهد تعداد مستاجران در کشور به یکسوم رسیده است. این در حالیست که تورم بازار اجاره و مسکن هر روز در روند صعودی پیشروی میکند و این موضوع در آینده به بحرانی بزرگ دامن خواهد زد.
، آسیبهای ناشی از تحریمهای اقتصادی که علیه یک کشور شدت میگیرد، آثار خود را تنها در یک عرصه نشان نمیدهد. این تحریمها در ایران نیز سالهاست در تار و پود اقتصاد تنیده و سرنوشت تمام حوزههای آن را تحت تاثیر خود قرار داده است.
یکی از اصلیترین این حوزهها مسکن است که بهویژه از سال ۱۳۹۷، افزایش قیمت افسارگسیختهای را تجربه کرده است. این تورم قیمتی نیز خود، عرصه مسکن را از چند بعد متفاوت تحت فشار گذاشته است، بهگونهای که در یکی از سیاهترین دورههای خود بهسر میبرد.
اپیزود اول؛ تورم مسکن و ناامیدی مردم از صاحبخانه شدن
تورم صعودی مسکن طی سالهای اخیر در حالی اتفاق افتاده که قدرت اقتصادی مردم، از آن، جا مانده است؛ در نتیجه مسکن برای تعداد زیادی از خانوارها در سراسر کشور تبدیل به رویایی دستنیافتنی شده است. بهگونهای که تعداد معاملات نسبت به سالهای گذشته افت چشمگیری را تجربه کرده است.
سیاستهای انقباضی دولت در سال ۱۴۰۲ نیز به این موضوع دامن زده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات از دیماه ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ حدود ۷۵ درصد افت داشته است. کارشناسان میگویند ضربهای که این رکود بر بدنه بازار مسکن وارد کرده، کاریتر از ضربه افزایش قیمت در سالهای اخیر بوده است.
اپیزود دوم؛ رکود در معاملات مسکن و یاس سازندگان
قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینههای ساخت مسکن در سالهای اخیر، حاشیه سود انبوهسازان را کاهش داده است. این موضوع در کنار نبود مشتری و کاهش قدرت اقتصادی مردم باعث شد انبوهسازان عطای ساخت و ساز را به لقای آن ببخشند و خود را از این صنعت کنار بکشند.
در نتیجه اکنون بازار مسکن، هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا با مشکل مواجه است و از هر سو که به آن نگریسته شود جز سیاهی رنگی نیست!
اپیزود سوم؛ رشد تورم در بازار اجاره و نگرانی مستاجران
قیمت مسکن علاوه بر تاثیری که بر عرضه و تقاضا دارد بهطور مستقیم بر بازار اجاره نیز موثر است. تورم در این دو بازار، موازی با یکدیگر حرکت میکند و هرگاه سرعت قطار رشد قیمت در بازار مسکن شدت بگیرد، بازار اجاره را نیز بهدنبال خود خواهد کشید.
آماری که دنیایاقتصاد به تازگی منتشر کرده نشان میدهد، روند رشد اجارهبهای مسکن، هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره به عصر جدید» حکایت میکند؛ سال گذشته هزینه اجارهنشینها در کشور، نزدیک به ۴۰ درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجارهبها» در تاریخ ثبت آمارهای اجاره، محسوب میشود.
بر اساس آمارهای مورد اشاره، مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه ۹۰ –به طور دقیق از سال ۹۹، یعنی دو سال پس از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوستاندازی تورم اجاره» است.
در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین نرخ رشد سالانه اجارهبها در کشور سه برابر نرخ سالهای ۹۰ تا پایان ۹۶ بوده است. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به ۴ برابر قبل رسید. این در حالیست که با کوتاه شدن دست مردم از خرید خانه هر روز نیز به تعداد مستاجران در کشور افزوده میشود.
دادههای مرکز آمار ایران نشان از آن دارد که از دهه ۳۰ خورشیدی نسبت مالکان مسکن به مستأجران به صورت مداوم در حال افزایش بوده است. این روند از دهه ۷۰ شیب نزولی گرفته و اجارهنشینی به سرعت رشد کرده است؛ تا آنجا که در حال حاضر نزدیک به یکسوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانیها مستأجر هستند.
کارشناسان پیشبینی میکنند در سال ۱۴۰۳ قیمت مسکن روندی صعودی را طی کند و در مقابل، تورم اجاره نیز مسیری افزایشی پیش رو داشته باشد.
حالا باید دید در آینده چه بر سر قشری خواهد آمد که دیگر با شرایط فعلی توانی برای خرید مسکن ندارند و در مقابل اجاره یک خانه حداقلی نیز هر روز برای آنها سختتر میشود.