با گذشت زمان و افزایش هزینه خرید املاک مسکونی، به مروز شاهد آن بوده‎ایم که بسیاری از این املاک تغییر کابری داده و به املاک غیرمسکونی اعم از تجاری و اداری تبدیل شده‎اند.این وضعیت در حالی است که در بسیاری از قوانین موجود، تغییر کاربری ممنوع و غیرقانونی تلقی شده است و در صورتی که چنین موضوعی به شهرداری و مسئولان مربوطه گزارش داده شود، مورد پیگیری قرار می‎گیرد.

البته این حالت همیشه هم غیرقانونی نیست و قانونگذار برای آن چند استثنا در نظر گرفته است.

به گزارش «تابناک» در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت اشخاص محدود می‌‌شود و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر، انواع مختلفی از کاربری را تعریف کرده است. بنابراین به‎منظور ایجاد نظم در شهرسازی، نحوه استفاده از زمین و ساختمان تعیین می‎شود.مالکان اجازه ساخت ساختمان بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص را ندارند.

با استناد به ماده 100 قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف هستند پیش از هرگونه عملیات ساختمانی، از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ کنند و بر اساس تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری‎ها، مکلفند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌های صادره قید کنند و مدام بر آن نظارت داشته باشند تا تخلفی نسبت به نحوه استفاده از ساختمان صورت نگیرد.

لازم به ذکر است که پروانه ساختمانی، مجوزی قانونی است که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز از سوی صاحبان املاک صادر می‌شود.

با توجه به مطالب فوق باید بگوییم که قانون شهرداری، اعمال تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده 100 شهرداری را مرجع رسیدگی به این‎گونه تخلفات دانسته است.

انواع کاربری

چگونگی و نوع استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادره از شهرداری ذکر و تاکید می‌ شود، کاربری نام دارد که معمولا انواع مختلفی از آن در طرح‌های تفصیلی شهرها پیش‌بینی می‌شود.
مهمترین انواع کاربری‌ها به سه دسته اداری، تجاری و مسکونی تقسیم می‌شوند.

البته در قوانین ما تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده؛ اما لزوم داشتن اطلاعاتی در رابطه با انواع کاربری، به این منظور است که افراد مختلف، در دام ضمانت اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری خلاف قانون در نظر گرفته شده و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده صد، ممکن است منتهی به صدور حکم حبس شود، نیفتند.

استثناهای استفاده برخلاف کاربری مسکونی

همان‎طور که در ابتدا ذکر شد، هرچند اصل بر این است که در حالت کلی، امکان تغییر کاربری مندرج در پروانه ملک برای افراد وجود ندارد و مالکان نمی‎توانند استفاده‌ای خلاف کاربری ملک داشته باشند، اما استثناهای متعددی در قوانین پیش‌بینی شده است. برخی از استثناهای استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی عبارت از دایر کردن دفتر وکالت و مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند به تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری؛ فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف و وابسته مستند به قانون محل مطب پزشکان مصوب 20 دی سال 1366؛ تاسیس دفتر مطبوعات مستند به ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات مصوب 27 خرداد سال 1380 و استفاده برای مشاغل خانگی مستند به ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب 22 اردیبهشت سال 1389 است.استثنائات مذکور دارای شرایط مختلفی هستند که در ادامه به تفصیل به آنها خواهیم پرداخت.

واحد اداری

با توجه به تعریفات بیان‎شده، واحدهای اداری را می‎توان به این صورت تعریف کرد: تمام ساختمان‎های دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی.

همچنین سایر ساختمان‌هایی که از شمول ساختمان‎های تجاری - مسکونی و صنعتی خارج باشند، تعریف واحد اداری را در بر می‌گیرند.

در نتیجه محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی کار کنند و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام شود، «کاربری اداری» محسوب می‎شود.

تبصره یک ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 که دلیلی برای نسخ آن نیز وجود ندارد، مقرر کرده است: «در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت به اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.»
مستند به این تبصره، می‎توان بیان کرد که اگر کاربری ملک به صورت عملیات تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری جنبه استثنایی خواهد داشت و شامل مواردی است که برای ارائه خدمات بخش دولتی یا خصوصی، وجهی دریافت می‌شود.

اصل عدم امکان تغییر کاربری در چارچوب قانونی

تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری که در سال 1352 به این قانون الحاق شده، ذکر کرده است: «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. درصورتی‌ که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند. بنابراین این موضوع وسیله‎ای برای اعمال قدرت ماموران شهرداری می‌شود و اگر کسی عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه‌ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌ هزار و یک ریال تا 10 هزار ریال محکوم می‎شود و محل کسب نیز مجددا تعطیل می‌شود .»

با توجه به تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از استفاده «غیرتجاری» به استفاده به عنوان «محل کسب و پیشه و تجارت» شده است. با این وجود، شهرداری با سایر موارد تغییر کاربری مخالف پروانه از جمله تغییر کاربری از مسکونی به اداری که امروزه رواج بیشتری دارد نیز برخورد می‌کند.

کاربری تجاری و اداری

در تعریف کاربری تجاری و اداری می‎توان بیان کرد که محلی است که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد.

همچنین با استناد به دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» واحد تجاری عبارت است از تمام ساختمان‌هایی که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‎ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.

واحد مسکونی

واحدهای مسکونی، با هدف اسکان دایم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و ترکیب بنای آنها معمولا دارای الگوی خاصی است و چند قسمت مشخص را حتما دارا هستند که شامل اتاق، آشپزخانه، سرویس و غیر از آن است و مجموع تمام این‎ها، «واحد مسکونی» نام دارد.

اینکه قصد سازنده چه بوده و نحوه بهره‎برداری فعلی چگونه است، از ارکان تعریف نیست، بنابراین کاربری مسکونی، فضاهای پیوسته ایجادشده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است را در بر می‌گیرد.

نحوه تغییر کاربری زمین کشاورزی

با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، درمی‌یابیم که اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری زمین کشاورزی است و با استناد به اصل عطف به ماسبق نشدن قوانین، همه اراضی که تا پیش از تصویب قانون مذکور در سال 1374، تغییر کاربری داده شده‎اند، مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری زمین‎های کشاورزی نیستند.

همچنین در ادامه باید گفت که شهرداری هیچ اختیاری برای تغییر کاربری زمین کشاورزی ندارد و تنها مرجع ذی‎صلاح، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است.
در حالت کلی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌‎ها، تغییر کاربری اراضی زراعی را غیرقانونی و جرم دانسته است، اما قانون و آیین‎نامه اجرایی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌‎ها، استثنائاتی را پیش‎بینی کرده‎اند.
شایان ذکر است که مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی، دادگاه‌های کیفری است.

عضویت در کانال تلگرام خبربان

منبع: تابناک

کلیدواژه: زلزله جنوب ایران هفته بسیج یوسف نوری آلودگی هوا پتروشیمی امیرکبیر جمعه سیاه تغییر کاربری املاک شهرداری زلزله جنوب ایران هفته بسیج یوسف نوری آلودگی هوا پتروشیمی امیرکبیر جمعه سیاه بند 24 ماده 55 قانون شهرداری استفاده از ساختمان کاربری اراضی زراعی تغییر کاربری زمین پیشه یا تجارت محل کسب

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.tabnak.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «تابناک» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۷۷۵۸۰۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۰۰۲۲۱۰۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

برداشت طلای سفید بعد از ۵ دهه رکود

قیمت سکه و قیمت طلا امروز سه شنبه ۱۶ آذر ۱۴۰۰ + جدول

خبر مهم درخصوص یارانه نقدی آذر | یارانه جدید و عجیب دولت

تکه تکه کردن زن ثروتمند با تبر در تهران / شوهر صیغه ای کجا بود؟

شرط پرداخت حقوق آذرماه کارکنان دولت

خبر بعدی:

بهانه‌تراشی مشاوران املاک: ما فقط دلالیم! | تصمیم‌های نادرست ستاد کرونا اجاره‌خانه را بالا برد

به گزارش همشهری آنلاین به نقل از مهر، تورم نقطه به نقطه (نسبت به ماه مشابه سال قبل) مسکن در آبان ماه امسال ۲۰.۲ درصد از سوی مرکز آمار ایران اعلام شده است. به این معنا که خریداران تهرانی مسکن در آبان امسال باید به طور متوسط بیش از ۲۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته برای خرید مسکن هزینه کنند.

این مرکز تورم سالانه مسکن (۱۲ ماهه منتهی به آبان امسال) را ۵۱.۸ درصد اعلام کرده است؛ تورم ماهانه مسکن در آبان نسبت به مهر نیز منفی نیم درصد بوده است.

تورم در بخش مسکن چقدر شد؟

بانک مرکزی نیز در گزارشی، رشد قیمت مسکن در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل (آبان ۱۳۹۹) را ۱۷.۷ درصد و اندکی کمتر از تورم نقطه به نقطه مسکن که مرکز آمار منتشر کرده، اعلام کرده است.

این بانک متوسط قیمت مسکن در آبان امسال در تهران را بیش از ۳۲ میلیون تومان در هر متر مربع عنوان کرده است.

منبع گزارش‌های هر دو نهاد (مرکز آمار ایران و بانک مرکزی) سامانه معاملات املاک و مستغلات است که در اختیار شبکه مشاوران املاک بوده و معاملات مسکن که در دفاتر مشاوران املاک رخ می‌دهد، در این سامانه ثبت می‌شود.

این در حالی است که قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیش از این در نشست خبری گفته بود فقط ۶۰ درصد معاملات مسکن در سامانه مذکور که در اختیار اتاق اصناف ایران بوده و این اتاق، اطلاعات آن را به سایر دستگاه‌ها از جمله وزارت صمت، راه و شهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه می‌دهد، ثبت می‌شود.

مصطفی قلی خسروی درباره تأثیر گزارش بازار مسکن بانک مرکزی بر وضعیت فعلی این بازار افزود: از دولت یازدهم به بعد بانک مرکزی اقدام به انتشار گزارش وضعیت بازار مسکن در هر ماه کرده است. به نظر بنده داده‌های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی اشتباه است.

وی با تأکید بر اینکه گزارش‌های بازار مسکن بانک مرکزی، این بازار را متشنج می‌کند، بیان کرد: بازار مسکن یک فرآیند آزاد دارد و به صورت اتوماتیک خود را کنترل می‌کند اما گزارش‌هایی که بانک مرکزی و مرکز آمار در این خصوص ارائه می‌دهند، این خودکنترلی را از بین برده و سبب متشنج شدن آن شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تصریح کرد: به عنوان مثال در خرداد سال گذشته بانک مرکزی از افزایش ۴۸ درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران خبر داده بود در حالی که برآورد ما از افزایش ۱۵ درصدی قیمت‌ها بود اما با جوسازی بانک مرکزی، رشد قیمت‌ها ناگهان به ۹۰ درصد رسید.

تعیین سقف اجاره‌بها از سوی ستاد کرونا اشتباه بود

قلی خسروی به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها اشاره و تأکید کرد: این مصوبه سبب شد تا صاحب خانه‌هایی که تمایلی به افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها نداشته باشند، این اقدام را انجام دهند. حتی افزایش اجاره بها به ۶۵ درصد هم رسیده است.

وی در خصوص شائبه تأثیر مشاوران املاک بر افزایش قیمت مسکن، ادامه داد: مشاوران املاک برنامه ریز و سیاست‌گذار بازار مسکن نیستند و باید وزارت راه و شهرسازی در این خصوص پاسخگو باشد اما مردم فکر می‌کنند مشاوران املاک قیمت را گران می‌کنند اما ما کاره‌ای نیستیم و صرفاً دلال هستیم.

بنگاهی‌ها عامل گرانی مسکن نیستند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران اظهار کرد: اگر از مشاور املاک بپرسید قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه فعالیت شما چه مقدار است، می‌گوید متری ۴۰ میلیون تومان. حال اگر از وی بخواهید ملک شما را متری ۸۰ میلیون تومان به فروش برساند، مشاور املاک زیر بار نمی‌رود.

قلی خسروی بیان کرد: اما اگر از وی بخواهید آن ملک را متری ۳۸ میلیون تومان بفروشد، بلافاصله استقبال می‌کند چون می‌خواهد کمیسیون از خرید و فروش بگیرد.

وی در خصوص طرح اخیر کمیسیون عمران مجلس مبنی بر ساماندهی مشاوران املاک، عنوان کرد: با این طرح مشکلی ندارم اما سبب می‌شود تا به وضعیت بازار مسکن دامن زده شود. برخی نمایندگان مجلس تأکید می‌کنند مشاوران املاک قیمت مسکن را گران کرده است اما این گونه نیست. ضمن اینکه مذاکره‌ای با صنف مشاوران املاک در خصوص این طرح تاکنون صورت نگرفته است.

کد خبر 641689 برچسب‌ها وزارت راه و شهرسازی ستاد ملی مقابله با کرونا بازار مسکن بانک مرکزی مسکن مسکن اجاره مرکز آمار

دیگر خبرها

  • املاک وزارت راه برای اجرای پروژه‌ های مسکن تهاتر می‌ شود / تاسیس صندوق حمل‌ونقل و مسکن
  • بهانه‌تراشی مشاوران املاک: ما فقط دلالیم! | تصمیم‌های نادرست ستاد کرونا اجاره‌خانه را بالا برد
  • ۵ عامل تهدیدکننده خاک/از آلودگی تا تغییر کاربری
  • ۱۸ مورد ساخت‌وساز غیرمجاز در اراضی کشاورزی گناوه تخریب شد
  • واشنگتن: بایدن درباره عواقب اقتصادی حمله به اوکراین، به پوتین هشدار می دهد
  • نهضت ملی مسکن در آستانه ۲ میلیون نفری شدن
  • نهضت ملی مسکن در آستانه ۲ میلیون نفری شدن/ زمین‌های واگذارشده در هاله‌ای از ابهام
  • "خرده مالکی" اراضی کشاورزی بلای جان سبد غذایی کشور
  • دانلود آیکون پک Reev Pro 4.0.4 مخصوص اندروید
  • احتمال از سرگیری مذاکرات وین با ایران در روز پنجشنبه