به نقل از «قدس آنلاین»

اجاره‌نشین‌ها کجا می‌روند؟

تاریخ انتشار: ۹ خرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۱۲۵۰۵۶

شنج نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن۱۴۰۱ موج سوم مهاجرت از پایتخت طی این دوره - بحران تور ملکی- را رقم زد. بررسی‌های میدانی و آماری درباره التهاب اجاره‌بها در تهران حاکی است، هم‌اکنون «هزینه اجاره‌نشینی» برای خانوارهای متوسط تقریبا تا سطح «مجموع درآمد زوجین» در مناطق متوسط شهر «پیشروی» کرده است.

این نامعادله هزینه و درآمد باعث شده است اجاره‌نشین‌های تهرانی، ‌میهمان ناخوانده استان مجاور شوند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

متوسط اجاره‌بها در کرج تقریبا به اندازه نصف مبالغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است. سال۹۷ در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستاجرهای جنوب شهر روانه «حومه ارزان» پایتخت شدند؛ اما نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه. سال۹۹ موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی. خروج۱۴۰۱ مستاجرها از تهران با توجه به «ابعاد جغرافیایی جابه‌جایی» و همچنین «طبقه اجتماعی جمعیت مهاجر»، یک هشدار تقریبا پرصدا از «تاوان سیاستگذاری غلط» در بازار مسکن است. پایان مداخله می‌تواند آغاز بهبود باشد.

علائم مربوط به موج سوم فرار از تورم مسکن پایتخت با مهاجرت استانی برخی از مستاجران تهرانی رصد شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان‌دهنده افزایش تقاضای مسکن اجاره‌ای مستاجران تهرانی در شهر کرج است. شواهد نشان می‌دهد در آستانه فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار معاملات اجاره مسکن، برخی از مستاجران تهرانی، اقدام به جست‌وجوی مسکن اجاره‌ای در نزدیک‌ترین حومه استانی پایتخت یعنی شهر کرج کرده‌اند. این اقدام از زمان شکل‌گیری جهش مسکن در دوره اخیر یعنی از سال ۹۷ تاکنون که اولین موج مهاجرت مستاجران تهرانی از پایتخت به حومه کلید خورد، سومین کوچ مستاجرهای پایتخت به حومه تهران محسوب می‌شود.

در سال۹۷، همزمان با شکل‌گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌وحوش ۷۰درصدی قیمت مسکن، برخی از مستاجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.

این گروه از مستاجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستاجر بودند به علاوه پس‌اندازهای اندک خود و با اتکا به هزینه‌ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می‌کردند اقدام به دریافت وام مسکن کردند و یک آپارتمان ارزان‌قیمت در این شهرهای جدید خریداری کردند و در آن ساکن شدند.

علاوه بر مستاجرهای نیمه جنوبی شهر تهران، برخی خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران نیز به این شهرها رفتند واقدام به خرید مسکن کردند. به این ترتیب موج اول جابه‌جایی یا مهاجرت مستاجرهای تهرانی به حومه ارزان‌قیمت پایتخت با کوچ برخی خانوارهای مستاجر به شهرهای جدید و خرید آپارتمان شکل گرفت.

در موج دوم برخلاف موج اول که مستاجرها اقدام به خرید آپارتمان در حومه ارزان‌قیمت پایتخت (عمدتا دو شهر جدید پرند وپردیس) کردند و در واحدهای مسکونی خود ساکن شدند، مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شدند.

در واقع برخلاف موج اول که مستاجرها به دنبال خرید مسکن و برای رهایی از اجاره‌نشینی به شهرهای جدید اطراف تهران رفتند و اقدام به خرید واحد کردند، در موج دوم به دلیل تشدید فشارهای اجاره‌نشینی، ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و همچنین ناتوانی از تامین اجاره‌بهای مسکن، شهرهای جدید یا حومه ارزان‌قیمت پایتخت را به‌عنوان مقصد اجاره‌نشینی انتخاب کردند. موج دوم مهاجرت مستاجرها از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه با ورود جهش اخیر قیمت مسکن به سومین سال متوالی یعنی در سال۹۹ رخ داد. در این موج، بخش قابل توجهی از مستاجران از مناطق جنوبی و محلات متوسط واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به قصد اجاره مسکن به حومه ارزان پایتخت رفتند و در واحدهای اجاره‌ای این شهرها ساکن شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه‌جایی مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه‌ای به این شهرها وارد شدند. هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزان‌قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجاره‌نشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

اما هم‌اکنون در آستانه فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال۱۴۰۱، علائمی از شکل‌گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می‌شود. این مهاجرت با موج‌های قبلی دو تفاوت عمده دارد.

از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه‌ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک‌های کم‌درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای واقع در دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از رصد موج جدید مهاجرت ملکی برخی از مستاجران تهرانی به حومه استانی (شهر کرج) خبر می‌دهد که فعلا حجم این نوع مهاجرت کم است؛ اما انتظار می‌رود با ورود و پیشروی بازار اجاره در فصل تابستان، تقاضا برای این نوع مهاجرت ملکی افزایش یابد. به این معنا که با ورود به فصل تابستان و ادامه آن تقاضا برای مهاجرت مستاجران واقع در دهک‌های متوسط و مرز دهک متوسط و دهک‌های پایین‌تر به شهر کرج بیشتر شود.

منشأ مهاجرت سوم

درحالی‌که موج اول مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌قیمت پایتخت ناشی از ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به دوره جهش شدید قیمت، کاهش قدرت خرید متقاضیان و ناامید شدن بخش زیادی از مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران و همچنین خانه‌اولی‌ها از خانه‌دار شدن در پایتخت شکل گرفت، موج دوم در نتیجه استمرار جهش و ناتوانی مستاجرهای دهک‌های کم‌درآمد از تامین هزینه مسکن اجاره‌ای در تهران آغاز شد.

اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد منشأ شکل‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی استان البرز و به‌طور مشخص شهر کرج، به سر به سر شدن متوسط درآمد خانوارها با میانگین اجاره‌بهای مسکن در تهران برمی‌گردد.

متوسط درآمد ماهانه خانوارهای واقع در دهک‌های متوسط اقتصادی و درآمدی در شهر تهران هم‌اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در پایتخت برابر شده است.

هم‌اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال۱۴۰۱ برای سرپرست یک خانوار سه نفره معادل ۶میلیون و۳۰۰ هزار تومان است. این میزان حقوق در واقع درآمد عمده سرپرستان خانوار مستاجر شهر تهران است. درصورتی‌که زن وشوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه درآمد ماهانه هر کدام از آنها برابر با ۶میلیون و۳۰۰هزار تومان باشد مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از ۱۳ میلیون تومان خواهد بود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای مسکن ماهانه در مناطق مصرفی متوسط شهر تهران بین ۱۲میلیون تومان تا ۱۵میلیون تومان است. با محاسبه این میزان مشاهده می‌شود که هم‌اکنون متوسط درآمد خانوارهای معمولی و مستاجر با میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی سر به سر شده است. بررسی‌ها و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره پایتخت بیش از ۵۰درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

به عبارت دیگر هم‌اکنون اجاره‌بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به طور میانگین، ۱۰۰درصد سبد هزینه‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که بطور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره‌بها باید حداکثر سهم ۳۰درصدی در سبد هزینه‌ای خانوارها داشته باشد.

با رسیدن متوسط اجاره‌بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستاجر در شهر تهران، شکل‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به حومه رصد می‌شود.

اما عمده این مستاجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می‌دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند. علت این موضوع نیز مشخص است که شاید مهم‌ترین دلیل آن دسترسی نسبتا راحت این گروه از افراد به مترو به‌عنوان سریع‌ترین و ارزان‌ترین مد حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.

این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای جدید اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای جدید با مشکل حمل‌ونقل به پایتخت مواجهند.

از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب‌تر از شهرهای جدید است که این موضوع نیز در انتخاب کرج به‌عنوان مقصد اجاره‌نشینی بخشی از مستاجران تهرانی، موثر واقع شده و باعث شده است تا موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، در شهر کرج رصد شود. این در حالی است که اجاره‌بها در کرج ارزان‌تر از اجاره‌بهای پرند وپردیس نیست؛ اما دهک متوسط ترجیح می‌دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجاره‌نشینی خود را به حومه ارزان‌قیمت پایتخت تغییر دهد.

مقایسه اجاره‌بهای تهران، حومه ارزان و کرج

بررسی وضعیت اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران، حومه ارزان (شهرهای جدید پرند و پردیس) و شهر کرج نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر کرج حدود یک‌دوم یا نصف متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران است.برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌های مربوط به نرخ‌های پیشنهادی اجاره مسکن در فایل‌های اجاره عرضه‌شده به بازار مسکن تهران و کرج نشان می‌دهد درحالی‌که هم‌اکنون اجاره‌بهای کل یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در مناطق متوسط پایتخت معادل ماهانه ۱۲ تا ۱۵میلیون تومان است. این میزان و برای واحد مشابه در شهر کرج به‌طور متوسط حدود ۶میلیون تومان برآورد می‌شود.

در واقع مستاجران تهرانی در مناطق مصرفی می‌توانند به‌طور متوسط با اختصاص حدود ۵۰درصد از سبد هزینه‌ای خود به اجاره‌بها، در واحدهای استیجاری کرج ساکن شوند. این در شرایطی است که هم زن و هم شوهر شاغل باشند و حقوق آنها مطابق با قانون کار مصوب برای سال۱۴۰۱ معادل هرکدام ماهانه، ۶میلیون و۳۰۰هزار تومان پرداخت شود.

این اقدام مستاجرهای تهرانی در شکل‌دهی به موج سوم مهاجرت ملکی از بازار اجاره تهران به کرج در واقع سومین پاتک مستاجرهای پایتخت به جهش قیمت مسکن از سال۹۷ تاکنون محسوب می‌شود.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای ماهانه کل یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در شهر جدید پرند در حال حاضر نزدیک به سه‌میلیون تومان و در شهر جدید پردیس حول وحوش ۵/۴ تا ۵میلیون تومان است.این برآورد قیمتی با استناد به اطلاعات مربوط به اجاره‌بهای پیشنهادی در تازه‌ترین فایل‌های عرضه‌شده به مناطق مصرفی شهر تهران (مناطق ۴ و ۵، ۹ و ۱۰)، شهرهای جدید پرند و پردیس و همچنین شهر کرج به دست آمده است.

مسیر درست دربرابر سیاست انحرافی

پاتک سوم مستاجرها در برابر جهش ملکی شهر تهران در حالی در قالب مهاجرت برخی از مستاجرهای تهرانی به بازار اجاره شهر کرج رصد می‌شود که بی‌سیاستی سال‌های قبل از جهش و سیاستگذاری غلط در بازار اجاره در سال‌های اخیر، شرایط اجاره‌نشینی را در تهران و سایر شهرهای بزرگ روز به روز سخت‌تر کرده است.

این در حالی است که اگر در سال‌های اخیر تاکنون سیاستگذار راهبردهای درست و موثر را در بازار اجاره به کار می‌گرفت، به‌طور قطع هزینه‌ها وفشار اجاره‌نشینی در تهران که موجب شکل‌گیری سه موج پی در پی مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه شده است، تا این حد افزایش نمی‌یافت.

طی سه سال اخیر با اعمال سیاست‌های نادرست و شکست‌خورده سقف‌گذاری دستوری نرخ اجاره‌بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد برخی محدودیت‌ها برای موجران در قبال مستاجرها، نه تنها بازار اجاره به نفع مستاجرها تنظیم نشد، بلکه گروه قابل توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند.

در واقع این سیاست‌ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستاجرها تصویب واجرا شد، اما در نهایت به‌دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد تبدیل شد.

درحالی‌که دولت می‌توانست در یک سیاست موثر از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌های آماده عرضه واحتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به سامان‌دهی این بازار است. اما عملا در سال‌های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، مسیر انحرافی را در پیش گرفته ودر نتیجه این سیاست‌ها نه تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را به دنبال نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.

منبع: دنیای اقتصاد

منبع: قدس آنلاین

کلیدواژه: مسکن قیمت نفت متوسط اجاره بهای مسکن اجاره بهای مسکن در شهر مستاجران تهرانی حومه ارزان قیمت برخی از مستاجران مهاجرت مستاجران متوسط اجاره بها موج سوم مهاجرت بازار اجاره تهرانی به حومه بازار اجاره مسکن شهر تهران هم اکنون متوسط بازار مسکن اقدام به خرید دنیای اقتصاد شهر تهران پرند و پردیس شهرهای جدید مهاجرت ملکی اجاره نشینی مناطق مصرفی حومه استانی نشان می دهد اجاره مسکن نیمه جنوبی شهر کرج دهک متوسط جدید پرند قیمت مسکن جابه جایی یعنی شهر شکل گیری هزینه ای اجاره ای بررسی ها موج اول موج دوم

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.qudsonline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «قدس آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۱۲۵۰۵۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

جزئیات برنامه وزارت راه برای حمایت از مستاجران

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از ممنوعیت خرید و فروش نهضت ملی مسکن تا زمان نصب کنتور خبر داد و جزئیات برنامه وزارت راه برای حمایت از مستأجران را تشریح کرد. - اخبار اقتصادی -

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، ابوالفضل نوروزی با یادآوری این‌که لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با همکاری وزارت راه و کمیسیون عمران مجلس تدوین شده است، اظهار کرد: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل به قانون بخشی از مشکلات در بازار اجاره، زمین و مسکن رفع کرده و به تسهیل‌گری در بخش اجاره می‌پردازد.

وی توضیح داد: این لایحه بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان تاکید دارد.

وی ادامه داد: تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها و ارائه راهکارهایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها از دیگر مواردی است که در این لایحه به آن توجه جدی شده است. بر اساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد.

وی افزود: با تصویب و ابلاغ لایحه مذکور در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از 30 درصد باشد شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها به میزان 50 تا 100 درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال جدید با توجه به تورم و همچنین نظارت بر پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل بخش دیگری از این طرح به شمار می‌رود.

نوروزی تسهیل در فرآیند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را از دیگر ویژگی‌های این طرح عنوان کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف 6 ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض بخش دیگری از موارد مورد تاکید در این طرح است. همچنین برای کاهش التهابات مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل و انتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای وجود ندارد و ممنوع است و محاکم و ادارات پذیرفته شده نیست.

نوروزی ابراز امیدواری کرد تا با تصویب لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و ابلاغ آن، بخشی از موانع موجود در اجرا قانون جهش تولید مسکن و بازار مسکن و اجاره بها برطرف شود.

انتهای پیام/