چرا «انتظار» جهش قیمت مسکن وجود ندارد؟
تاریخ انتشار: ۱۸ آذر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۹۵۶۰۸۶
رویداد۲۴-در حال حاضر وضعیت قیمت مسکن به لحاظ نرخ رشد و مقایسه آن با نرخ تورم، متفاوت از نیمه اول سال و سال‌های قبل شده است. از یکسو، تغییرات نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در تهران از فاز «ریزنوسان» وارد «نوسان افزایشی محسوس» شده و از سوی دیگر، با یکسان شدن تورم مسکن و تورم عمومی، رشد منفی قیمت واقعی ملک بعد از ۴ سال، شیب مثبت به خود گرفته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
به گزارش دنیای اقتصاد، طبق آمارهای بانک مرکزی، تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در آبان امسال، بعد از دست‌کم یک سال، دو رقمی شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نیز عوض شدن مسیر رشد نقطه‌ای قیمت مسکن را به گونه‌ای دیگر نشان می‌دهد. طبق این آمارها، میانگین قیمت مسکن در آبان امسال، نزدیک به ۱۰ درصد افزایش یافت که این میزان تغییر نقطه‌ای اگر چه حدود یک واحد درصد کمتر از نرخ رشد نقطه‌ای اعلام شده توسط بانک مرکزی برای بازار مسکن آبان است اما در آمارهای همین دفتر نیز بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن از زمستان۹۵ به بعد محسوب می‌شود.
در مسیر جدید تغییرات قیمت مسکن، فاصله‌ای که از مهر ماه سال ۹۲ بین دو منحنی نرخ تورم عمومی و نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به شکل بروز رشد منفی قیمت واقعی ایجاد شده بود، در حال حاضر از بین رفته است. طی ۴۸ ماه منتهی به پایان مهر ۹۶، میزان رشد میانگین قیمت اسمی واحدهای مسکونی در تهران، کمتر از تورم عمومی بود به این معنا که مسیر رشد قیمت واقعی مسکن طی این مدت همواره شیب منفی داشت. در این ۴ سال البته در دو ماه نامتوالی یکی در زمستان سال گذشته و دیگری در شهریور امسال، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، کمتر از یک واحد درصد، بیشتر شد. هم اکنون قیمت اسمی مسکن در تهران نسبت به مهر سال ۹۲، رقمی معادل ۲۷ درصد افزایش نشان می‌دهد در حالی که شاخص بهای کالا و خدمات در این دو مقطع زمانی حدود ۵۰درصد افزایش یافته که به معنای رشد منفی بیش از ۲۰درصدی قیمت واقعی آپارتمان در این فاصله است. در حال حاضر، شیب منفی در مسیر تغییرات نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن به پایان رسیده و اگر آمار بانک مرکزی مبنا قرار گیرد، در ماه گذشته با شروع مسیر تغییرات مثبت، حدود یک درصد افزایش برای قیمت واقعی به ثبت رسیده است. ورود بازار مسکن به فاز «نوسانات محسوس» قیمت‌ها طی سه ماه اخیر، آن هم بعد از یک سال «ریزنوسان» و چهار سال «رشد منفی قیمت واقعی»، یک پرسش در بازار ملک عمدتا در سمت تقاضا به‌وجود آورده مبنی بر اینکه «آیا دامنه رشد مثبت قیمت اسمی به جهش دوره‌های گذشته رونق» می‌انجامد؟
بررسی‌ها در این باره برای بازه زمانی دست کم تا پایان سال ۹۶ نشان می‌دهد: با وضع موجود متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک، یک محدوده سه ضلعی بر رفتار قیمت مسکن تاثیرگذار است که برآیند آن مانع از افزایش شدید میانگین قیمت در کل معاملات شهر تهران خواهد شد. در این محدوده، سه پارامتر شامل «نرخ تورم عمومی»، «قدرت خرید مسکن» و همچنین «نرخ سود بانکی» می‌تواند تعیین‌کننده دامنه نوسان قیمت آپارتمان تا پایان سال جاری باشد. مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، در دوره پایان رکود و شروع اولیه رونق معاملات مسکن، دامنه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم اثرپذیر است به‌طوری که با نرخ تورم بالا زمینه رشد بالاتر قیمت مسکن به‌وجود می‌آید اما در حال حاضر با تورم تک رقمی، جهش قیمت مسکن مشابه دوره‌های گذشته رونق بعید است. در این میان، آنچه ارتفاع قیمتی رونق مسکن در این دوره (میزان رشد قیمت) را نسبت به دوره‌های مشابه پیشین محدود میکند، دو ضلع دیگر موثر بر رفتار قیمتی است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن حاکی است: سمت تقاضا اگرچه وارد صحنه شده اما به دلیل قدرت خرید شکننده‌ای که دارد در مذاکرات خود با فروشنده، به‌شدت بر سر «قیمت پیشنهادی» چانه‌زنی میکند طوری که عدم پذیرش راحت سطح قیمت‌ها باعث شده به‌رغم افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های نوساز، میزان رشد قیمت در آپارتمان‌های چند سال ساخت، کمتر باشد. از طرفی فاصله موجود بین نرخ سود بانکی ۱۵ درصد و نرخ تورم همچنان بازار پول را به‌عنوان یک بازار جاذب نقدینگی و سرمایه‌گذاری برای گروهی از سرمایه‌گذاران حفظ کرده است. اما با این حال، به دلیل کمبود فایل مناسب فروش برای دسته‌ای از تقاضای مصرفی (غالب خریداران) که به دنبال واحدهای کم‌متراژ هستند، میزان افزایش قیمت در این گروه از معاملات طی ماه‌های گذشته، بیش از میزان رشد میانگین قیمت بازار بوده است.
چرا «انتظار» جهش قیمت مسکن وجود ندارد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از مهر ماه سال ۹۲ یعنی چهار ماه بعد از جهش قیمت مسکن، در سطح پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت و تا ابتدای پاییز امسال رشد منفی قیمت واقعی ادامه یافت. به بیان دیگر بعد از جهش ۷۱ درصدی قیمت اسمی در اردیبهشت ۹۲، تحت‌تاثیر کاهش تب خرید و فروش ملک از تابستان همان سال، با شروع اولیه فرآیند تخلیه حباب مسکن، به‌واسطه کاهش نرخ رشد قیمت اسمی (نرخ رشد نقطه به نقطه)، در مهر ماه همان سال نرخ رشد قیمت اسمی مسکن به ۳۳ درصد رسید، در حالی‌که در شهریور ماه متوسط قیمت اسمی آپارتمان در تهران ۵۱ درصد بیشتر از شهریور ۹۱ بود و در واقع این میزان رشد قیمت، ۱۰ واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی بود. اما از مهر ماه سال ۹۲ تاکنون به‌جز دو ماه میزان رشد قیمت اسمی مسکن، کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
در واقع طی ۴ سال گذشته، قیمت‌ها در بازار مسکن از دو ویژگی شاخص برخوردار بوده است. ویژگی اول، «ریزنوسان ماهانه قیمت اسمی» بوده که طی این مدت، قیمت‌ها در هر ماه با افت و خیز کمتر از ۳ درصد نسبت به ماه قبل از خود همراه بوده است. ویژگی دوم نیز که ناشی از ویژگی اول بوده، به میزان رشد نقطه‌ای قیمت مربوط بوده است به‌طوری که نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت اسمی همواره تک‌رقمی و به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.ماه گذشته بعد از حدود ۴ سال، از یک سو میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران «دو رقمی» شد و به ۱۰ درصد رسید (طبق اطلاعات بانک مرکزی) و از سوی دیگر شیب رشد قیمت اسمی مسکن حدود نیم واحد درصد از شیب تورم فراتر رفت. وضع موجود قیمت مسکن آیا به معنای شروع عصر جهشی بازار ملک است؟
بهروز ملکی تحلیلگر بازار ملک و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره این پرسش، حدود یک هفته پیش این‌طور پاسخ داده بود: «طی ماه‌های آینده و دست‌کم تا پایان سال ۹۶، انتظار این نیست که قیمت مسکن جهش پیدا کند به‌طوری که برآورد می‌شود میزان رشد متوسط قیمت مسکن در تهران در هر ماه، حول و حوش نرخ تورم عمومی همان ماه باشد، بنابراین با لحاظ شرایط موجود و در صورتی که اتفاق خاصی در متغیرهای بیرونی و درونی بازار ملک رخ ندهد، میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، معادل نرخ تورم نقطه به نقطه یا اندکی بیشتر از آن خواهد بود.»
روز گذشته بهروز ملکی درباره پاسخ خود به پرسش کلیدی بازار مسکن، جزئیات بیشتری از رفتار گذشته قیمت مسکن به «دنیای اقتصاد» ارائه کرد تا امکان تجزیه و تحلیل آینده قیمت‌ها برای گروه‌های مختلف فعال بازار ملک فراهم شود و در عین حال، عرصه برای مانور شایعات گیج‌کننده ذهن متقاضیان مصرفی و انحراف افکار به سمت فرضیه جهش، تنگ‌و تنگ‌تر شود.ملکی یکی از مهمترین متغیرهای بیرونی موثر بر رفتار قیمت مسکن را نرخ تورم عمومی معرفی کرد و گفت: بین دو منحنی نرخ رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم عمومی، همواره یک رابطه معناداری وجود دارد به این‌صورت که تورم عمومی از یک روند نسبتا هموار برخوردار است و البته شیب آن در دوره‌های مختلف زمانی بسته به سیاست‌های پولی کشور، تغییراتی دارد اما منحنی نرخ رشد قیمت مسکن حرکت سینوسی محسوسی دارد؛ به این صورت که در یک دوره‌ای (زمان رونق)، این منحنی از نرخ تورم عمومی سبقت می‌گیرد و بالاتر از آن می‌رود و در دوره بعد با شروع رکود معاملات و تخلیه حباب مسکن، منحنی رشد قیمت مسکن تغییرجهت داده و با شیب منفی، به سمت زیر منحنی تورم عمومی حرکت میکند.
ملکی با بیان اینکه این رابطه در حرکت دو منحنی تورم عمومی و رشد قیمت مسکن دست‌کم از ابتدای دهه ۷۰ قابل ردیابی است، گفت: در زمان پایان تخلیه حباب مسکن و اوایل دوره رونق معاملات که معمولا ریزنوسانات و نوسانات مثبت قیمت اسمی نیز شروع می‌شود، «میزان رشد قیمت اسمی مسکن» همگام با «نرخ تورم عمومی» است. هر اندازه نرخ تورم عمومی بالا باشد، این متغیر در نقش شکل‌دهنده حباب مسکن، زمینه را برای رشد بیشتر قیمت اسمی مسکن در ادامه دوره رونق فراهم میکند، اما چنانچه نرخ تورم عمومی مثلا تک‌رقمی باشد، در نتیجه میزان رشد قیمت اسمی که علی‌القاعده در زمان رونق، از تورم عمومی فراتر می‌زند، «محدودتر» خواهد بود، بنابراین اکنون که نرخ تورم عمومی در مرز ۱۰ درصد قرار دارد، نمی‌توان انتظار جهش قیمت مسکن مشابه سال‌های ۸۶ یا ۹۱ را داشت (سال ۸۶ قیمت مسکن ۸۶ درصد و در بهار ۹۲ نیز حدود ۶۰ درصد افزایش یافت که می‌توان از آن تعبیر به جهش کرد).باید توجه داشت که به‌واسطه کنترل نرخ تورم عمومی در چند سال اخیر، میزان دمیدن بر حباب احتمالی مسکن محدود شده است و در نتیجه ارتفاع منحنی رشد مثبت قیمت مسکن نیز کمتر از دوره‌های رونق پیشین خواهد بود؛ ضمن اینکه نرخ‌های همچنان بالای سود بانکی و همچنین حجم بالای خانه‌های خالی، احتمال شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی میکند.
منبع: رویداد24
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.rouydad24.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «رویداد24» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۹۵۶۰۸۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
دلیل کاهش قیمت دلار در چند روز اخیر چیست؟ همتی پاسخ داد
«دولت نباید ژست کنترل تورم را به خود بگیرد. به نظر من باید از مردم عذرخواهی کنند و بگویند نتوانستیم تورم را کنترل کنیم.» عبدالناصر همتی، رئیس کل اسبق بانک مرکزی در گفت‌وگو با هم‌میهن به صراحت بر شکست دولت در مبارزه با تورم تاکید کرد. در شرایطی که دولت می‌گوید در سیاست‌های پولی موفقیت داشته و توانسته به کنترل رشد نقدینگی دست پیدا کند اما متخصصان این حوزه روند کاهش رشد نقدینگی را نشانه موفقیت دولت در این حوزه نمی‌دانند. همتی با اشاره به اینکه کنترل نقدینگی اقدام مثبتی است، می‌گوید: «مدیریت فقط کنترل نقدینگی نیست.» *اخیراً نرخ تورم سال 1402 از سوی بانک مرکزی اعلام شده که نشان می‌دهد تورم به‌رغم تلاش‌های دولت رشد پیدا کرده و حتی رکورد دولت هاشمی را شکسته است. چرا هیچ‌یک از برنامه‌های دولت برای مهار تورم نتیجه نداد؟ جدولی که در روزهای گذشته منتشر شده آماری است که معمولاً بانک مرکزی به صورت ماهانه برای تادیه دیون و تعهدات به قوه قضائیه ارائه میکند تا به منظور رای دادن در اختیار قضات باشد. یک نکته‌ای را باید مورد توجه قرار داد و آن اینکه در صدر جدول نوشته شده بر پایه سال 1395 درحالی‌که در اواخر سال 1401 پایه شاخص تورم را اصلاح کردند و سال پایه به 1400 تغییر پیدا کرد. بنابراین اگر شما بخواهید براساس سال 1400 این اطلاعات را تعدیل کنید به نظر من به زیر 50 درصد می‌رسد. یعنی نرخ تورم 1402 بین 48 تا 50 درصد خواهد بود. به این ترتیب اگر بخواهیم دقیق‌تر بگوییم و براساس سال پایه‌ای که معیار مرکز آمار است که البته بانک مرکزی نیز هماهنگ با مرکز آمار سال پایه را اصلاح کرده، نرخ را اعلام کنیم، عدد 52 برای تورم 1402 باید بین 48 تا 50 درصد اصلاح شود. *اینکه تورم 50 درصد باشد یا 52 درصد چندان در اصل موضوع تغییری ایجاد نمی‌کند. به هر حال آنچه مشخص است اینکه دولت در برنامه کنترل تورم موفق نبوده است. دو نکته را در این زمینه باید اشاره کرد. سال 1402 را با سال آخر دولت دوازدهم که فشار حداکثری وجود داشت نمی‌توان مقایسه کرد. در سال 1398 وصولی درآمد نفتی 12 میلیارد دلار بود و در سال 1399 درآمدها به 7/5میلیارد دلار رسید. درحالی‌که در سال 1402 بنا بر اعلام وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و وزارت نفت درآمد نفتی به 35 میلیارد دلار رسیده است. یعنی پنج برابر درآمد نفتی در سال 1399 سال گذشته درآمد نفتی به دست آمده است. با این درآمد نفتی و اینکه تاکید می‌شود صادرات غیرنفتی جهش پیدا کرده و مجموع صادرات به 78 میلیارد دلار رسیده، تورم بین 48 تا 50 درصد اصلاً قابل قبول نیست. من سوالم این است که مسئولان دولت سیزدهم که آمار بانک مرکزی در خصوص تورم نقطه‌به‌نقطه شهریور 1400 مورد تاکید قرار می‌دادند امروز چرا آمار بانک مرکزی را مورد نظر قرار نداده و آن را مبنای تحلیل قرار نمی‌دهند؟ پاسخ واضح است. برای اینکه بین آمار مرکز آمار و بانک مرکزی حداقل 10 درصد اختلاف وجود دارد. نکته دومی که باید به آن توجه کرد این است که حتی اگر بنا بر گفته دولت مبنا را بر نرخ مرکز آمار هم بگذاریم عملکردشان با وعده‌هایی که در این حوزه داده بودند هم‌جهت نیست. وعده داده بودند تورم را اول نصف می‌کنند. یعنی در مرحله اول تورم از 46 به 23 درصد کاهش پیدا کند و بعد هم آن را تک‌رقمی کرده یعنی به زیر 10 برسانند. امروز با 48 درصد نرخ تورم مواجه هستیم که عملکرد بسیار بدی است و به مفهوم شکست در مبارزه با تورم محسوب می‌شود. بنابراین این دولت نباید ژست کنترل تورم را به خود بگیرد. به نظر من باید از مردم عذرخواهی کنند و بگویند نتوانستیم تورم را کنترل کنیم. تورم 48 درصد به معنای کنترل نرخ نیست. 48 درصد، تورم بسیار سنگینی است. در شرایط بسیار خاص این تورم ممکن است قابل پذیرش باشد. مانند آنچه در سال 1399 اتفاق افتاد و درآمدها به دلیل شیوع کرونا و حضور ترامپ افت شدید پیدا کرده بود و عملاً درآمد نفتی نداشتیم. مهمترین لنگر نرخ تورم، نرخ ارز است. دولت نه نرخ ارز را توانست کنترل کند و نه تورم را. امروز می‌بینید که با تزریق بی‌حد درهم و دلار سعی در تقویت ارزش ریال دارند. البته من این اقدام بانک مرکزی را نفی نمی‌کنم. به هر حال کنترل نرخ دلار کار خوبی است و باید هم انجام شود. ولی اینکه با ارزپاشی این کاهش نرخ انجام شود مورد پذیرش نیست و این روش هیچ‌گاه جزو سیاست‌های من نبوده. تزریق ارز جواب اصلی، اساسی، پایه‌ای، علمی و فنی نیست. راه آن مدیریت درست بازار ارز و شناسایی عوامل مؤثر بر افزایش نرخ ارز است. به هر حال این تورم چه 52 درصد با پایه 95 یا کمتر از 50 درصد با پایه 1400 نشان‌دهنده عدم موفقیت دولت در کنترل تورم و عدم تحقق وعده‌های دولت در این حوزه است. *دلیل عدم اثرگذاری کاهش رشد نقدینگی بر تورم چیست؟ کنترل رشد نقدینگی اقدام مثبتی است و به نظر من باید ادامه پیدا کند. البته من اطلاع دارم که ریشه کاهش رشد نقدینگی که اتفاق افتاده، کنترل ترازنامه بانک‌هاست که حتماً آثار رکودی در اقتصاد و تولید خواهد داشت. در هر حال صرف‌نظر از علت کاهش رشد نقدینگی، این امر می‌تواند در مهار تورم مؤثر باشد. با این حال باید در نظر داشت که نقدینگی یک واسط است. رئیس‌جمهور و باقی اعضای دولت نباید روی کاهش رشد نقدینگی مانور دهند. مردم که با نقدینگی کاری ندارند. برای مردم تورم و پولی که از جیب‌شان می‌رود مهم است. تورم باید کم شود. *چرا کنترل رشد نقدینگی و افزایش درآمدهای صادراتی نتوانست منجر به مهار تورم شود؟ مدیریت فقط کنترل نقدینگی نیست. مدیریت و کارآمدی اهمیت دارد. کشور کسری بودجه سنگینی دارد. کسری بودجه و اضافه‌برداشت بانک‌ها به اقتصاد فشار می‌آورد. امروز نرخ بهره تامین مالی در بازار بالای 40 درصد است. نرخ 40 درصد به مفهوم آن است که تعادل سیستم پولی کشور از دست‌شان خارج شده است. شما نمی‌توانید بگویید رشد نقدینگی 25 درصد و نرخ بانکی 23 درصد است ولی در بازار نرخ بهره تامین مالی 40 درصد باشد. این نشان می‌دهد یک جاهایی اشکال وجود دارد. این نشان می‌دهد یک ناهماهنگی در سیاست‌های پولی، ارزی و مالی کشور وجود دارد. تا این ناهماهنگی حل نشود نمی‌توان تورم را کنترل کرد. آقایان گمان می‌کنند با زدن دکمه کنترل نقدینگی، تورم خود به خود کاهش می‌یابد. رشد اقتصادی هم بسیار مهم است. رشد اقتصادی سال گذشته ناشی از تولید نبوده. عمده آن از محل فروش نفت و رشد بخش خدمات بعد از کرونا به دست آمده است. بخش غالب رشد بخش خدمات نیز به رشد عملیات واسطه‌های مالی برمی‌گردد. بنابراین این رشد به بخش تولید واقعی مربوط نمی‌شود. به نظر من، در حکمرانی مشکل داریم. تا مشکل حکمرانی حل نشود با تکیه بر یک عامل متغیر در سیاست‌های پولی نمی‌توان تورم را کنترل کرد. کانال عصر ایران در تلگرام
مدیررسانهای پرسپولیس: سپاهان به جای شکایت بیجا، عذرخواهی کند