رهن کامل نایاب شد

با این‌که از اوایل مهرماه سال جاری فشار بازار اجاره مقداری کاهش پیدا کرده، خانه‌های رهن کامل برای مستاجران نایاب شده است. از سوی دیگر کارشناسان می‌گویند شرایط اقتصاد کلان آمادگی تغییر نرخ ودیعه نسبت به اجاره را ندارد.

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از ایسنا،با کاهش سود بانکی به ۱۵ درصد به تدریج فشار به مستاجران افزایش یافته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با این‌که متوسط افزایش اجاره بها در شهر تهران طی شهریورماه سال جاری ۸.۶ درصد اعلام شد، تابستان امسال اجاره بها در برخی مناطق تهران تا ۴۰ درصد بالا رفت و گزارش‌های میدانی در بعضی مناطق رشد ۵۰ درصدی را نیز نشان می‌داد.

 تجربه نشان داده هر زمان سود سپرده‌های بانکی کاهش می‌یابد موجران برای پوشش‌دهی هزینه‌های خود اجاره بها را بالا می‌برند.

ترجیح مالکان به دریافت اجاره

اواخر مردادماه بعد از اولتیماتوم رییس کل بانک مرکزی به بانک‌ها برای اجرای سودهای مصوب شورای پول و اعتبار تا سقف ۱۵ درصد شاهد بودیم که در شهریورماه از یک طرف اجاره بها افزایش یافت و از سوی دیگر مالکان به جای ودیعه ترجیح می‌دادند اجاره بها دریافت کنند. این موضوع باعث نایاب شدن رهن کامل در شهر تهران شد.

رشد اجاره بها در بعضی مناطق تهران

به سطح شهر می‌رویم. در محله نارمک با یکی از شهروندان  که مدتی است دنبال یافتن خانه اجاره‌ای است صحبت می‌کنیم. این جوان ۳۴ ساله درخصوص بازار این روزهای اجاره در تهران می‌گوید: اجاره‌ها خیلی بالا رفته است. من سال قبل در نارمک با ۶۰ میلیون تومان خانه‌ای ۷۱ متری ۳۵ سال ساخت را رهن کامل کرده بودم. امسال صاحب خانه گفت باید ۱۰ میلیون روی پول پیش بگذاری و ۲۰۰ هزار تومان اجاره بدهی. گفتم بلند می‌شوم. اما حالا هرچه دنبال خانه می‌گردم اکثر مالکان به جای پول پیش، اجاره می‌خواهند. مثلا برای یک واحد ۷۵ متری ۶ سال ساخت ۲۰ میلیون پول پیش و ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره ماهیانه تعیین کرده‌اند.

از شرق به غرب تهران می‌رویم. در یکی از بنگاه‌های املاک در محله پونک یک واحد ۶۸ متری ۹ سال ساخت با پارکینگ و بدون انباری با ۱۰ میلیون تومان پول پیش و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره رفته است. مشاور املاک می‌گوید: نرخ اجاره این آپارتمان سال گذشته ۱۰ میلیون پیش و ۳ میلیون تومان بود که امسال ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت.

در منطقه یک جهش اجاره اتفاق نیفتاده است

برای اطلاع از وضعیت بازار اجاره در شمال شهر نیز با یکی از دفاتر املاک تماس می‌گیریم. در این منطقه ظاهرا جهش کمتری اتفاق افتاده است. محسن ـ کارشناس املاک ـ منطقه یک می‌گوید: امسال در سطح منطقه یک اجاره‌ها بین ۸  تا ۱۷ درصد افزایش یافت. فعلا هم به خاطر فصل پاییز بازار اجاره راکد است. تابستان بد نبود ولی تقاضا نسبت به سال قبل ۳۰ درصد کمتر بود. علت آن هم به خاطر مسائل بانکی است که سود را کم کرده‌اند و مالکان ترجیح می‌دهند به جای رهن، اجاره بگیرند.

با این اوصاف درمی‌یابیم که ظرفیت مستاجران در افزایش اجاره بها تاثیر مستقیم دارد. بازار اجاره در عین حال که موجرانی دارد، مستاجرانی هم دارد. هرچقدر موجر بخواهد عدد را بالا ببرد باید ظرفیتی در مستاجر وجود داشته باشد که این موضوع تحقق پیدا کند. بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهکهای پایین تشکیل می دهند که در سال جاری حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی آید بلکه باید به سبد بهداشت، ‌تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برود و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن اختصاص می یابد؛ این همان رقمی است که اتحادیه املاک به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کرده است.

تغییر معادله ودیعه و اجاره تعادل اقتصاد را به هم می‌زند

اما برای این‌که بدانیم آیا شرایط کاهش معادله یک میلیون تومان ودیعه در مقابل ۳۰ هزار تومان اجاره وجود دارد یا خیر به سراغ نظر کارشناسان رفتیم. رییس سابق اتحادیه املاک در این خصوص گفت: تغییر معادله یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان باعث بهم ریختن سیستم اقتصاد می‌شود و عمده اقتصاددانان این تغییر را توصیه نمی‌کنند.

مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: در حال حاضر با توجه به جو روانی به بازار اجاره، برنامه‌های اقتصادی و سیاست‌های سیستم بانکی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها شاهد تحولاتی در بازار اجاره هستیم؛ چرا که با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، موجرانی که تا قبل از این پول ودیعه را در بانک می گذاشتند سعی می‌کنند قیمت اجاره را بالا ببرند. البته کاهش نرخ سود بانکی در نهایت به سود اقتصاد کشور است و قطعا باعث می‌شود صنعت ساختمان به عنوان یک صنعت پیشرو از رکود بیرون بیاید و به اشتغال کشور کمک شود.

خسروی ادامه داد: قبل از سال ۱۳۹۲ ما پیشنهاداتی مبنی بر تغییر معادله یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان ارایه کردیم و گفتیم برای کمک به مستاجران این رقم می‌تواند به ۲۰ هزار تومان کاهش یابد. اما اقتصاددانان عنوان کردند این معادله مثل عدد P است. اگر به ترکیبش دست بزنیم سیستم اقتصاد به هم می‌خورد و فضای اقتصاد کلان آمادگی چنین تغییری را ندارد.

وی با اشاره به ضعف قانون مالک و مستاجر در کشور گفت: در کشورهای پیشرفته قراردادهای اجاره را معمولا سه چهار ساله می‌بندند و بعد از آن اگر مالک اعلام کند که قصد تمدید ندارد خانه فورا تخلیه می‌شود ولی در ایران با مشکلاتی در اجرای قانون مواجهیم و لازم است اصلاحاتی در قانون مالک و مستاجر ایجاد شود. به طور مثال در قراردادهایی که رقم ودیعه بالاست، معمولا مالکان می‌گویند تا زمانی که مستاجر بعدی را پیدا نکنم نمی‌توانم پول مستاجر فعلی را بدهم که در با این وضعیت حقوق مستاجران نادیده گرفته می‌شود.رییس سابق اتحادیه املاک درباره شش ماهه دوم بازار اجاره پیش‌بینی کرد: با ورود به شش ماهه دوم به دلیل این‌که عمده جابه‌جایی‌ها در تابستان صورت گرفته، تقاضا برای اجاره به طور محسوسی کاهش یافته اما به اعتقاد من قیمت اجاره پایین نمی‌آید.

منبع: دانا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.dana.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «دانا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۲۸۵۶۴۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

بهار متفاوت بازار اجاره؟

معاملات اجاره آپارتمان در میانه بهار متفاوت از دو بهار گذشته، در جریان است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن پایتخت حاکی است، نرخ رشد اجاره‌بها در قرارداد‌های فعلی در بازه‌ای کمتر از تورم اجاره‌بهار سال گذشته قرار گرفته است. دو طرف معامله، ملاک عمل مشخصی برای توافق دارند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ مشخصات سری اول معاملات اجاره مسکن ۱۴۰۳، از شکل گیری بهار متفاوت در این بازار خبر می‌دهد. برآورد‌ها نشان می‌دهد، تورم اجاره پایتخت در میانه بهار، بر اساس ارقامی که هم اکنون در قرارداد‌های جدید درج می‌شود، با وضعیت تورمی بازار اجاره ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ متفاوت است.

روایت فعالان بازار اجاره از آنچه هم اکنون در شکل اعداد و ارقام جدید در قرارداد‌های اجاره خودنمایی می‌کند حاکی است، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اولین قرارداد‌های این بازار در سال‌جاری، از تورم اجاره دو سال قبل کمتر است. آن طور که واسطه‌های بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران اعلام کردند: تورم اجاره در قرارداد‌های جدید که میانه بهار امسال بین موجر و مستاجر منعقد شده است، بین ۲۵ تا ۳۵‌درصد بوده است؛ این در حالی است که آمار‌های رسمی از تورم اجاره مربوط به بازه زمانی بهار دو سال قبل نشان می‌دهد، بهار ۱۴۰۱ متوسط اجاره بها در تهران ۴۶‌درصد و بهار ۱۴۰۲ معادل ۵۳‌درصد رشد داشت؛ این میزان رشد در واقع نشان‌دهنده تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها در هر یک از این سال‌ها نسبت به سال قبل از آنهاست. این ارقام نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره در قرارداد‌های موجر و مستاجر در میانه بهار امسال از سرعت رشد اجاره بها در بهار ۱۴۰۱ و بهار ۱۴۰۲ کمتر است؛ هر چند ارقام اجاره بها تحت‌تاثیر جهش سال‌های اخیر، کماکان از توان طیف گسترده‌ای از مستاجر‌ها خارج است و امسال هم مستاجر‌ها مانند سال‌های قبل سال سختی را در این بازار پیش رو دارند.

تازه‌ترین تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت در حالی از متوسط تورم ۲۵ تا ۳۰ درصدی در قرارداد‌های جدید نسبت به ارقام اجاره سال قبل خبر می‌دهد که در سه منطقه شمالی تهران (۱ تا ۳) به روایت فعالان بازار اجاره، معاملات اجاره در برخی موارد با نرخ‌های متفاوت (بعضا بیش از این میزان) در حال انجام است. برخی از آن‌ها از تورم ۴۰ تا ۴۵ درصدی در بازار اجاره شمال تهران خبر می‌دهند.

اما در عمده مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی، تورم اجاره در قرارداد‌های جدید کمتر از این مناطق است. البته این شرایط به معنای بهتر شدن اوضاع بازار اجاره نیست؛ بلکه نشان‌دهنده آن است که شدت بحران در مقطع زمانی شروع بازار اجاره ۱۴۰۳، فعلا کمتر از بحرانی است که در بهار ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تجربه شد.

به روایت واسطه‌های بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران، در صورت ثبات در متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره، انتظار می‌رود قرارداد‌های تابستانی این بازار نیز با همین میزان افزایش (تا ۳۰ درصد)، منعقد شود. بازار اجاره ۱۴۰۳ همچنین امسال با یک تغییر سیاستی نیز روبه‌رو خواهد بود.

قانون ساماندهی بازار اجاره در روز‌های اخیر بعد از سه بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام از سوی این شورا تایید شد و به زودی به بازار ابلاغ می‌شود. بر اساس این قانون در شهر‌هایی که تورم عمومی در آن‌ها بیش از ۳۰‌درصد است، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی و سیاستگذار بخش مسکن، اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها معادل ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی خواهد کرد.

آن‌طور که برنامه ریزی شده است احتمالا این قانون از ابتدای تابستان در بازار اجاره اعمال خواهد شد و به دلیل آنکه مصوبه مجلس است در بازار لازم الاجرا خواهد بود.

سازگاری با قانون مصوب

اما در شرایطی که هنوز این قانون در بازار اجرایی نشده است، بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ارقام مربوط به تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار ۱۴۰۳، فعلا به نوعی با فرمول تعیین‌شده در این قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها، سازگار است.

آنچه این سازگاری را در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد با استناد به روایت فعالان بازار مسکن از سطح بهاری تورم اجاره و مقایسه آن با تورم عمومی سال ۱۴۰۲، قابل مشاهده است. بر اساس آمار‌های رسمی، تورم عمومی سال ۱۴۰۲ در کشور ۴۰.۷‌درصد بوده است؛ بنابراین نرخ رشدی که به روایت واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره در قرارداد‌های امسال این بازار اعمال شده است به طور متوسط زیر سطح تورم عمومی سال ۱۴۰۲ است و با توجه به فرمول تعیین‌شده در قانون جدید، در همان بازه ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد.

حتی در برخی از مناطق مرغوب‌تر و بالاتر شهر تهران که واسطه‌ها از رشد ۴۰ درصدی اجاره بها در قرارداد‌های سال جدید نسبت به قرارداد‌های بهار ۱۴۰۲ خبر می‌دهند، همچنان این سطح تورم اجاره زیر سطح تورم عمومی ۱۴۰۲ قرار دارد. اما سوال این است که این سازگاری از چه محلی حاصل شده است؟ آن هم در مقطعی که هنوز قانون مصوب در بازار اجرا نشده و به تازگی از سوی شورای نگهبان تایید شده است.

بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد این سازگاری به معادله‌ای نانوشته، اما مورد توافق موجر و مستاجر در بهار ۱۴۰۳ بر سر میزان رشد اجاره بها در قرارداد‌های جدید برمی گردد. در این معادله موجر با درنظر گرفتن یک فاکتور کلیدی از کشش بازار و توان مالی مستاجرها، نرخ‌های جدید را در بازار اجاره اعمال می‌کند. ضمن آنکه مستاجر نیز به دلیل چند سال پیاپی تورم بالا در این بازار، هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت به لحاظ تحمل افزایش اجاره بها قرار دارد.

متغیر‌های کلیدی کدامند؟

بررسی‌ها و روایت فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، آنچه هم اکنون بیش از هر عامل دیگری سطوح جدید اجاره بها را در شهر تهران تعیین می‌کند، «کشش بازار» و «توان مالی مستاجرها» است. موجر‌ها عمدتا با نگاه به تورم عمومی و تورم مسکن اقدام به تعیین نرخ‌های جدید در بازار اجاره می‌کنند و در این میان نیم نگاهی نیز به توان مالی مستاجر‌ها دارند که هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت خود قرار دارد. هر چند تورم در بازار اجاره سال‌های قبل و حتی امسال به قدری است که طیف زیادی از مستاجر‌ها ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌تر یا سکونت در واحد‌های ارزان‌تر و ضعیف‌تر هستند.

همین موضوع باعث شده است، موجر‌ها که سال گذشته، به طور متوسط، قرارداد‌های جدید را با تورم ۵۰ درصدی امضا کردند، امسال بعد از مواجهه با توان مالی مستاجرها، قرارداد‌ها را با تورم کمتری، منعقد کنند. فعالان بازار اجاره معتقدند: آنچه بیش از هر اقدامی در کاهش التهاب تابستانی بازار اجاره موثر است، ثبات نرخ ارز به عنوان متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره و به دنبال آن مهار تورم عمومی و تورم مسکن است. چرا که بسیاری از موجر‌ها با نگاه به این پارامتر‌ها اقدام به تعیین سطوح جدید اجاره بها می‌کنند.

یک نکته دیگر که در جریان تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهر تهران رصد شد مربوط به مشاهده طیفی از موجر اولی‌ها در این بازار است. آن‌طور که واسطه‌های بازار اجاره اعلام کردند: عرضه فایل اجاره به بازار از محل ورود گروه جدیدی از موجر‌ها به بازار افزایش یافته است.

برخی از این موجر اولی‌ها به دنبال سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برای کسب درآمد از این محل ترغیب به عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره شده اند. در میان این موجراولی ها، البته سازنده‌هایی دیده می‌شوند که برای پوشش بخشی از هزینه‌های ناشی از تورم مصالح ساختمانی در شرایط رکود بازار مسکن، یک یا چند واحد آماده خود را به بازار اجاره عرضه کرده اند.

بازار اجاره بهار ۱۴۰۳ همچنین شاهد بازگشت بخشی از موجر‌هایی است که در سال‌های شیوع کرونا و بعد از آن، از اجاره داری انصراف داده و واحد خود را خالی نگهداری می‌کردند. واسطه‌های بازار به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بهار امسال عرضه فایل اجاره به بازار مسکن نسبت به بهار سال گذشته بیشتر شده است.

 نسبت تورم اجاره به تورم عمومی از آذرماه سال گذشته به بالای عدد یک رسید. در حالی که در ۱۲ ماه سال گذشته، به طور متوسط این نسبت، یک بود (تورم اجاره به سطح برابر با تورم عمومی رسید)، فروردین ماه امسال این نسبت به ۱.۳ رسید.