کلید جدید دولت برای قفل چند ساله
تاریخ انتشار: ۳۰ آبان ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۷۲۲۸۵۴
به گزارش جهان نيوز به نقل ازصبح نو، بر اساس اعلام مدیران بانک مسکن در شهر تهران 60 میلیون تومان وام خرید مسکن از محل اوراق حقتقدم پرداخت میشد که مطابق دستورالعمل جدید 10 میلیون تومان بدون خرید اوراق به مبلغ وام افزوده میشود. با احتساب وام 20 میلیون تومانی تعمیر در مجموع 90 میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن وام پرداخت میشود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
در سالهای اخیر نوسانات شدید این بازار قیمت ملک را به طرز عجیبی بالابرده و خیلی از مردم و بهویژه زوجهای جوان را از خرید خانه ناامیدکرده است. گرانی هرسال خانه شاید برای مالکان آنها یا مشاوران املاک مفید باشد اما این گرانی بیشتر از قبل دست مستاجران را از خانهدار شدن کوتاه میکند.
یکی از راهحلهایی که دولت و متولیان بانکی به ویژه بانک مسکن در پیش گرفته اعطای تسهیلات بانکی است که خیلیها بهدلیل نداشتن شرایط استفاده از این وامها و همچنین سودهای بالایی که دارند، توانایی استفاده از این تسهیلات را ندارند. از طرفی تجربه در کشور نشان داده زمانی که بانکها دست روی این بازار میگذارند، بازار مسکن دچار نوسانات زیادی میشود.
بانکها نوشدارو نیستند
بازار مسکن بیشتر از اینکه نیازمند تزریقهای مالی باشد شاید نیازمند ساماندهی و نرخ گذاریهای واقعی و منطقی است. قیمت زمین در اقصی نقاط این شهر در حال تغییر روزانه است و این تغییرات زمانی مورد قبول خواهد بود که منطقی و براساس فرمول یا محاسبات شفافی باشد.
ورود بانکها به بازار مسکن نشان داده که غیر از شوک در بازار و ایجاد فضای کاذب افزایش قیمت اتفاق بهتری نیفتاده است. این موضوع از این جهت توسط برخی از کارشناسان اقتصادی بیان شده که با اعطای وامهای بزرگ به خریداران بدون کنترل بازار و توهمات قیمتی، صاحبان املاک و همچنین بنگاهداران با خیال اینکه قرار است پول زیادی به دست مردم برسد، قیمتها را تا جایی که امکان دارد بالا میبرند و دلیل این اتفاق هم نبود الگوریتم درست و همچنین نظارت دقیق بر این بازار است.
خبری هم از اتحادیه املاک کشور هم که متولی اصلی نظارت بر این بازار است نیست و شاید همین خالی بودن جای دستگاههای نظارتی است که باعث میشود، بانک و وام بانکی به بهانهای برای رشد یکشبه قیمتها دامن بزند. اینکه مردم برای خرید مسکن باید حتماً تسهیلات دریافت کنند، امری بدیهی است اما موضوع اصلی این است که باید قیمتها به ثبات برسند تا وامهای بانکی بتوانند کمکی به بیخانهها کند، وام بانکی نوشدارو نیست که بازار مسکن را بعد از التهاب رونق بخشد بلکه باید به رونق این بازار قبل از التهاب کمک کند.
سهم بیشتر شهرها از وام بانکی
قیمت ملک و املاک در شهرها بیشتر از روستاهاست و این امری بدیهی است اما تفاوت این اختلاف قیمت 10، 20 یا حتی 50 میلیون تومان نیست. در شهری مانند تهران قیمت خرید خانه کوچه به کوچه و پلاک به پلاک متفاوت است درحالیکه در روستاها و شهرهای کوچک قیمت املاک معمولاً در یک سطح قرار دارد.
آقای ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن درباره اعطای وام خرید خانه گفته است: «در مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت نیز 50 میلیون تومان وام از طریق اوراق حق تقدم پرداخت میشود که با احتساب 10 میلیون تومان وام بدون اوراق و 20 میلیون تومان تعمیر، مجموعاً در این مناطق 80 میلیون تومان وام پرداخت میشود.»
وی ادامه داد: «در سایر شهرها نیز سقف وام از 60 میلیون تومان به 70 میلیون تومان افزایش مییابد. ضمن اینکه وام زوجهای جوان در تهران 100 میلیون تومان از محل اوراق حق تقدم، 20 میلیون تومان هم بدون سپردهگذاری و 20 میلیون تومان هم وام تعمیر پرداخت میشود.»
این شنبه میدهند؛ شاید
طرحهای وام دهی براساس وعدههای مدیران بانکها خود شوک لازم را در بازار هدف ایجاد میکند، حال اینکه این وعدهها خود زمانبر بوده و در لحظه اجرا نیز با مشکلات زیادی روبهرو میشوند. شاید شنبه آشناترین روز برای ایرانیان باشد چراکه همه یک تصمیمی گرفتهاند که بخواهند از «شنبه» شروع کنند اما آن شنبه هرگز نیامده است! رحیمی انارکی با اعلام اینکه وامهای جدید خرید مسکن از شنبه هفته آینده پرداخت میشود، گفته است: «در مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 120 میلیون و در سایر شهرها نیز 60 میلیون تومان از محل خرید اوراق حق تقدم، 20 میلیون تومان بدون سپرده گذاری و 20 میلیون تومان وام تعمیر پرداخت میشود. در سایر شهرها مجموعاً 100 میلیون تومان وام خرید مسکن پرداخت میشود.»
تجربیات گذشته در سیستم بانکی کشور نشان میدهد اتخاذ تصمیمات بی پشتوانه مالی که برای اعطای تسهیلات به طیف عظیمی از مردم برمیگردد، در شروع شاید موفق عمل کند اما در ادامه با کاهش اعتبارات و همچنین افزایش تقاضا با مشکلات جدیای روبهرو میشود که آن طرح را به زبالهدان میفرستند. مردم نیازمند طرحهای منصفانهتری برای خرید مسکن هستند چه بسا که مسکنهای زیادی هم در شهرها خالی مانده و منتظر همین طرحها بودهاند.
روی کاغذ
تحلیلگران اقتصادی معتقدند که جهش قیمت مسکن در شرایطی که هنوز نرخ رشد قیمت از تورم کمتر است و با توجه به رشد تدریجی معاملات، بعید به نظر میرسد. بر این اساس، احتمال ایجاد سونامی که برخی فعالان عرضه مسکن قصد دارند به این بازار القا کنند، نزدیک به صفر است.
برخی از گزارشات نشان میدهند از ابتدای امسال تاکنون، نرخ بازدهی خرید ملک در تهران تقریباً صفر بوده است. به این ترتیب، کارشناسان برآورد میکنند که نیمه دوم امسال، خروج غیرتورمی مسکن از رکود 5/4 ساله کلید میخورد، بنابراین زمان فعلی میتواند فرصت مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد.
بنا به گفته آقای حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک «در 6 ماه نخست امسال دوران پیشرونق مسکن را تجربه خواهیم کرد و در نیمه دوم سال به دوره رونق با شیب صعودی تا پایان امسال میرسیم. به اعتقاد وی، امسال سونامی و جهش قیمت پیشبینی نمیشود اما در حد تورم، افزایش قیمت دور از ذهن نیست.»
البته این اظهارنظر در شرایطی بیان شده که بانک مسکن برنامه ویژهای برای اعطای تسهیلات به مردم نداشت و روی همان طرحهای قدیمی خود تکیه میکرد. بازار مسکن یکی از محلهای اصلی است که تغییرات پولی و بانکی روی آن اثر میگذارد و میتواند تمام محاسباتی را که برای بهبودی این بازار شده، برهم بزند.
این را باید در نظر داشت که در حال حاضر وابستگی بیشتر از 100 صنعت کشور به بخش مسکن سبب شده تا ایجاد رونق در این بخش تأثیر بسزایی در رونق دیگر بخشهای اقتصادی داشته باشد، که در نهایت منجر به رونق در صنایع وابسته نیز خواهد شد.
فصل سرما زمان شوک مسکن
فصلهای سرد سال کمترین درخواست برای مسکن در کشور است چراکه اکثر مستاجران ترجیح میدهند در فصل گرم سال جابهجاییهای خودرا انجام دهند و این موضوع خود باعث کاهش رونق بازار مسکن و معاملات میشود. این رکود فصلی ممکن است سرمای بازار را به بهار و تابستان هم بکشاند به همین دلیل مسوولان سعی دارند با دادن وامهای بانکی سرما را پشت سر بگذارند.
آقای مهدی طغیانی، کارشناس و استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان درباره وامهای بانکی و تاثیرات آن در نوسانات بازار مسکن میگوید: «بهطور طبیعی معمولاً فصل سرما یعنی اوایل پاییز و زمستان راکت ترین بخش مسکن است. شاید مسوولان میخواهند قدری به بازار شوک وارد کرده و معاملات را رونق ببخشند اما اینکه این اقدام با چه نرخی قرار است واگذار شود و اینکه جذابیت لازمه را برای مردم دارد یا خیر، محل بحث است.»
او ادامه میدهد: «بخش مسکن در ایران بیشترین پیوندهای پیشینه و پسینه با سایر بخشها داشته و برای خروج اقتصاد از رکود، معمولاً بخش هدف بوده است، یعنی اگر بخش مسکن را بتوانند از رکود خارج کنند بخش فولاد، الکتریکی، مصالح ساختمانی و... نیز از رکود خارج خواهند شد.»
طغیانی اضافه میکند: «دولت برای خروج از رکود مجبور است این چنین اقداماتی را انجام دهد و شوکهایی به اقتصاد وارد کند تا اینکه بتواند با پیوندهای متصل با مسکن که بقیه بخشها باهم دارند، آرامآرام اقتصاد را رونق بخشد و از رکود خارجکند.»
رو به پایین
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان جذابیت نرخ واگذاری تسهیلات را عامل مهمی برای استقبال از این طرح میداند و میگوید: «مساله مهم این است که اگر نرخ برای متقاضیان جذاب باشد، میتواند برای بازار تحرک ایجاد کند و در غیر اینصورت نمیتواند راهی پیش ببرد.»
طغیانی با اشاره به اینکه نبود نرخ مصوب در حوزه املاک و اعلام نرخ ثابت برای تسهیلات در کل کشور، نمیتواند کمکی به مردم کند، میافزاید: «نرخی که اعلان شده مبلغی نیست که خانههای روبه بالا و متوسط را در دایره خرید مردم شهرهای مختلف به ویژه در تهران قرار دهد. این مبلغ برای خرید خانههای متوسط رو به پایین در محلههای متوسط رو به پایین است و ممکن است بتواند تغییری ایجاد کند که البته بازهم باید دید این تسهیلات با چه نرخ سودی ارائه خواهد شد.»
او اینطور ادامه میدهد: «در مورد اینکه چه مطالعاتی برای ارائه این طرح وجود دارد اطلاعی ندارم اما اینکه در طول زمستان معمولاً گرفتار رکود در مستقلات و املاک هستیم، میتواند دلیل این طرح باشد اما اگر این طرح در تابستان یا بهار ارائه میشد مسلماً میتوانست اثرات بسیار شوکآورتری داشته باشد چون در آن زمان تقاضا در بازار وجود دارد و این شوک میتواند بازار را آشفتهتر کند.»
او اضافه کرد: «بازار مسکن، خود میتواند قدری حالت بازار را تغییر دهد و باید برای اینکه ببینیم چقدر مؤثر است باید صبر کرد اما به طور قطع میتوان گفت که این تسهیلات برای رونق بازار معاملاتی خانههای رو به بالا مؤثر نیست.»
طغیانی درباره اینکه شرایط تسهیلات این وام چقدر در جذب مخاطب مؤثر است، اضافه میکند: «مسلماً نوع شرایط دریافت تسهیلات و نرخ سود آن برای جذب مردم در استفاده از این تسهیلات مؤثر است.»
چاه نرخ بیانتها
شرایط نرخ گذاری بی حساب و کتاب یکی از علل اصلی رکود در این بازار است که هیچ گاه به آن توجه نمیشود؛ چاه نرخی که در بازار مسکن بهوسیله خودکامگی برخی از صاحبان املاک یا برخی از مشاوران کنده شده، ممکن نیست با این میزان تسهیلات پر شود. کوچکتر شدن میزان تسهیلات ارتباط مستقیمی با کوچک و بیکیفیتتر شدن محل زندگی متقاضیان مسکن دارد. امیدواریم مسوولان قبل از اینکه به فکر دادن تسهیلات برای رونق بازار چند وجهی مسکن باشند، به فکر نرخگذاری درست و دور از لجامگسیختگی در این بازار باشند.
منبع: جهان نيوز
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.jahannews.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «جهان نيوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۷۲۲۸۵۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
پیام مشخص از بازار مسکن؛ جمعیت خانهندارها چه میگوید؟
جمعیت «فاقد مسکن ملکی»، اما متقاضی صاحبخانهشدن، براساس یک سرشماری متفاوت در سطح کشور، سنجش شد. طی ۲ سال گذشته، نزدیک به ۵میلیون خانوار برای «مسکن دولتی» در سامانه مخصوص این طرح ملی ثبتنام کردهاند و با فیلترهای دولت، محرز شده که «فاقد خانه» هستند. این میزان تقاضای انباشته، پیام مشخص از بازار مسکن دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، روند ثبت نام خانوارهای فاقد مسکن برای مسکن دولتی، آمار جدیدی از «خانه ندارها» را اعلام میکند. آمارهای مربوط به تعداد خانوارهای متقاضی مسکن دولتی نشان میدهد در حال حاضر، حدود ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی در کشور وجود دارد که طی سالهای اخیر موفق به خرید مسکن از بازار نشده اند. هر چند آمار مربوط به خانوارهای فاقد مسکن ملکی و مستاجر، در کشور به مراتب بیش از این میزان (حدود دو برابر) است، اما آمارهای مربوط به روند ثبتنام متقاضیان طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال (طرح نهضت ملی مسکن)، نشان میدهد طی دو سال اخیر حدود ۵ میلیون متقاضی فاقد مسکن شناسایی شدهاند. این متقاضیان به لحاظ یک شرط مهم این طرح، یعنی عدمبرخورداری از مسکن ملکی (نداشتن خانه)، مورد تایید دولت قرار گرفته اند. این خط کش دولتی یعنی آمار خانه ندارهای ثبت نامکننده در طرح نهضت ملی مسکن، نشاندهنده دو پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن است.
آمار اخراجیهای بازار مسکنبر اساس آمارهای موجود، از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، حدود ۵ میلیون متقاضی ورود به این طرح، به عنوان جمعیت فاقد مسکن ملکی، شناسایی شده اند. در واقع این ۵ میلیون متقاضی، افرادی هستند که شرایط اولیه ورود آنها به طرح خانه سازی دولتی که نداشتن مسکن ملکی، اولین و مهمترین آنها محسوب میشود، برای دولت محرز شده است. این افراد همان خانوارهایی هستند که بعد از اتمام ثبت نامهای مسکن مهر از حدود یک دهه قبل، بهرغم آنکه متقاضی خرید مسکن بوده اند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید و جهشهای مکرر قیمتی، موفق به خرید مسکن مطابق با سازوکارهای بازار نشده اند. با فرض اینکه تا اوایل دهه ۹۰ (مقطع زمانی اتمام ثبت نام مسکن مهر)، خانه ندارهای متقاضی مسکن دولتی در این طرح ثبت نام کردند، از زمان اتمام این ثبت نامها تاکنون (یک دهه اخیر)، به طور متوسط سالانه حدود ۵۰۰ هزار تقاضای جدید برای خانه دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشدهاند و طی دو سال اخیر همزمان با شروع ثبت نام طرح جدید خانه سازی دولتی، اقدام به ثبت نام در سامانه دولت کردهاند.
این اولین پیام از آمار خانه ندارها بر اساس تعداد ثبت نام کنندههای طرح نهضت ملی مسکن است که مالک نبودن آنها برای دولت محرز شده است. نکته معناداری که در این پیام نهفته است آن است که در همین سالها یعنی در یک دهه اخیر -فاصله اتمام ثبت نام برای مسکن مهر تا دو سال اخیر که از ثبت نام متقاضیان مسکن ملی سپری میشود- جمعیت سالانه تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج، به همین میزان (سالانه ۵۰۰ هزار ازدواج) و حتی کمی بیشتر بوده است. این موضوع نشان میدهد عملا از اوایل دهه ۹۰ تاکنون بخش زیادی از خانوارهای جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته و به محض شروع ثبت نام برای طرح نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن)، اقدام به ثبت نام کرده اند. این موضوع اولین پیام از روند ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن است.
چرا نصف خانه ندارها منصرف شدند؟پیام دوم مربوط به ریزش نصف جمعیت خانه ندار متقاضی مسکن دولتی، از آمار متقاضیان فعال نهضت ملی مسکن است. در حالی که از ابتدای شروع این طرح-دو سال اخیر- حدود ۵ میلیون متقاضی که مالک نبودن آنها به تایید دولت رسیده است اقدام به ثبت نام کردند، اما تازهترین آمارها نشان میدهد از این تعداد تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ متقاضی (خانوار)، به فهرست متقاضیان فعال وارد شده اند. ریزش متقاضی فعال نسبت به جمعیت خانه ندار متقاضی در واقع پیام دوم این ثبت نام هاست. اما ماجرا چیست؟
بررسیها نشان میدهد طی دو سال اخیر، معادل نصف خانوارهایی که صاحبخانه نیستند، متقاضی فعال مسکن دولتی شدهاند. یعنی تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبت نام و وارد شدن به مسیر پرداخت آورده نقدی، اقدام کرده اند و در فهرست «ثبت نام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرار گرفته اند. این ریزش متقاضیان دست کم به دو علت رخ داده است؛ اولین علت میتواند به مطلوب نبودن جانماییهای تعیین شده برای ساخت این واحدهامربوط باشد. به دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش زیادی از واحدهایی که قرار است در قالب این طرح ساخته شوند بهخصوص در کلانشهرها، در حومه این شهرها و مناطقی که در آنها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آنها از ادامه راه شده است.
اما، یک علت مهم دیگر مربوط به ناتوانی مالی گروه دیگری از این متقاضیان است که بعد از اطلاع از شرایط و هزینههای مربوط به ادامه پروسه ثبت نام در طرح خانه سازی دولتی، به ناچار از ادامه راه بازمانده اند. یک شرط مهم تعیینشده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.
با توجه به تازهترین برآوردها از هزینه تمامشده خانههای دولتی ساز در قالب این طرح که اخیرا از سوی بعضی مسوولان نیز اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان سهم آورده متقاضی (به قیمت امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت نامهای طرح خانه سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) که هر دو مربوط به سمت تقاضای این طرح است، از سوی دیگر نشاندهنده آسیبی است که روند جهش قیمت مسکن در سالهای اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و از سوی دیگر ناموازنه بین سطح درآمدها، قدرت پس انداز و قدرت خرید خانوارها در یک دهه گذشته را نشان میدهد.
علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن در سالهای اخیر به دلیل جهشهای مکرر قیمت واحدهای مسکونی، عدمرشد درآمد واقعی خانوارها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوارها برای خانه دار شدن از مسیر بازار، به بن بست رسیده اند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبت نامکننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوارها هستند که در نهایت ۲.۵ میلیون خانوار از آنها موفق به ورود به مرحله بعدی به عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان میدهد که عوامل و متغیرهای بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوارها به مسکن را تحتتاثیر قرار داده است.
اما موضوع به همین جا ختم نمیشود. آمارها نشان میدهد از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون کمتر از ۸۰۰ هزار خانوار دارای قرارداد بانکی و تسهیلاتی هستند. در واقع، تاکنون تنها با حدود یکسوم جمعیتی که براساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی را داشته اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضا شده است. بخش قابلتوجهی از این جمعیت تاکنون به طور میانگین بیش از ۴۰ میلیون تومان پرداخت کرده اند. میانگین پرداختی همه آنها زیر ۲۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که با برآوردهای فعلی مربوط به هزینه ساخت این واحدها به قیمت امروز، هر متقاضی باید دست کم حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کند. اختلاف بین این دو رقم نشاندهنده شرایط سختی است که در مسیر تامین نیمی از هزینه ساخت این واحدها پیش روی متقاضی و دولت قرار دارد.
۴۰۰ هزار واحد در مرحله واماما علاوه بر سمت تقاضا، از سمت عرضه نیز وضعیت چندان مطلوب نیست؛ بر اساس آمارهای شبکه بانکی تاکنون حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن دارای قرارداد مشارکت مدنی بین بانک و سازنده است. این موضوع به این معناست که به همین تعداد، واحد مسکونی در پروسه دریافت وام بانکی قرار گرفتهاند.
در حالی که بر اساس برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم اکنون باید حدود دو میلیون واحد با استفاده از وام بانکی و آورده متقاضی در حال ساخت باشد. البته از آنجا که بر اساس مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار وام ۵۵۰ میلیون تومانی ساخت تنها به ساخت روی زمینهای دولتی (۹۹ ساله) تعلق میگیرد و بخشی از این طرح در قالب ساخت خودمالکی مشمول این تسهیلات نیست، ممکن است بخش دیگری از این واحدها از آنجا که در مدلهای دیگری از تامین مالی قرار گرفته اند، در این آمار لحاظ نشده باشند. اما اگر ملاک تامین مالی پروژهها عملکرد شبکه بانکی باشد، در برش دو ساله، به جای دو میلیون واحد مسکونی تاکنون تنها ۴۰۰ هزار واحد در پروسه دریافت وام قرار گرفتهاند.
چالش سمت عرضه چیست؟در حالی که آمارهای مربوط به تامین زمین در طرح نهضت ملی مسکن، نشاندهنده سطح بالایی از تامین اراضی برای ساخت است، اما اینکه روند ساختوساز با اختلاف محسوس پایینتر از حجم تامین زمین است، به یک عامل مهم مربوط میشود.
این عامل مهم وجود چالش سمت عرضه در ورود به این طرح و مربوط به مسیری است که سازندهها به لحاظ تعیین قیمت ساخت به عنوان مهمترین توافق آنها با دولت، در آن قرار گرفتهاند. در برخی از قراردادهایی که نیمه سال گذشته با گروهی از انبوه سازان برای ساخت مسکن روی اراضی ۹۹ ساله دولتی بسته شد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن زیر ۸.۵ میلیون تومان تعیین شده است.
این در حالی است که سال گذشته، کف هزینه ساخت مسکن از سوی کارشناسان بازار ساختوساز، مترمربعی ۱۰ میلیون تومان اعلام شد. همین حالا هم انبوه سازان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی را حول و حوش ۱۵ میلیون تومان (به قیمت امروز) اعلام میکنند. این موضوع خود مهمترین عاملی است که باعث شده است تا امروز که دست کم دو سال از شروع نهضت ملی مسکن سپری میشود حجم ساختوسازها متناسب با اهداف دولت و مجلس پیش نرود. عامل مهم دیگر در این زمینه، سطح توان مالی متقاضیان در تامین آورده متناسب با پیشرفت پروژه هاست که به طور مستقیم روی فرآیند ساخت و تکمیل واحدها اثرگذار است.
آمارها نشان میدهد آورده متقاضیان نیز متناسب با آنچه باید تاکنون پرداخت میشده، تامین نشده است. این در حالی است که فرمول تعیینشده در برخی قراردادها بین سازندهها و دولت برای توافق روی افزایش هزینه ساخت متناسب با تورم، یک پارامتر اثرگذار دیگر در این زمینه است. در برخی از این قراردادها سقف تعدیل هزینه ساخت در صورت تورم و افزایش هزینه ها، حداکثر ۲۵ درصد کل مبلغ قراردادها تعیین شده است این در حالی است که در سالهای اخیر به طور متوسط تورم ساخت در هر سال بالای ۴۰ درصد بوده است. همه اینها عواملی هستند که شرایط، سرعت و روند ساخت واحدها را متناسب با برنامه ریزیهای انجامشده، تحت تاثیر قرار میدهند.